Ảnh minh họa.
Lỗ hổng pháp lý và nguy cơ mất an toàn ở những căn chung cư mini
Pháp luật hiện nay không quy định khái niệm chung cư mini mà chỉ có khái niệm về chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014). Từ định nghĩa trên, có thể tạm hiểu chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, gồm có từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có từ 02 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ thường có diện tích từ 25m2-50m2, phù hợp với người có thu nhập thấp hay gia đình ít người.
Tuy nhiên, những căn chung cư mini hiện nay thường được xây dựng trên đất ở và chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng là loại hình nhà ở riêng lẻ, không phải các dự án đầu tư nhà ở. Vì vậy, những vấn đề pháp lý về chung cư mini dường như nằm ngoài pháp luật, không thực sự là chung cư, nhưng cũng không phải nhà ở riêng lẻ của người dân.
Nếu như coi chung cư mini là một loại hình chung cư, vậy thì nó phải được áp dụng các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó có các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình QCVN 06:2021/BXD. Chưa nói đến vấn đề quy chuẩn đối với việc phòng cháy chữa cháy, chỉ riêng quy chuẩn về căn hộ chung cư QCVN 04 đã quy định diện tích của mỗi căn hộ chung cư phải từ 25m2 trở lên, phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, số căn nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ. Căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên và nếu có từ 02 phòng ở trở lên thì chỉ 01 phòng được phép không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của mỗi phòng ngủ không được nhỏ hơn 9m2... Với những tiêu chuẩn cơ bản về nhà chung cư như thế này, hiện nay khó có một căn chung cư mini nào ở Hà Nội có thể đáp ứng được.
Nếu như chung cư mini không đáp ứng quy chuẩn về chung cư thông thường thì nó chỉ có thể được coi là nhà ở riêng lẻ, và thực sự trên giấy tờ pháp lý thì các chung cư mini hiện nay đều được chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. Trước đây, Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP đã quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở”. Tuy nhiên, đến Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ quy định như sau:
“a) Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không có tầng hầm, có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân dưới 07 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện;
c) Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân từ 07 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện”.
Như vậy, nếu là nhà ở riêng lẻ thì những quy chuẩn khắt khe về căn hộ, về phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư sẽ không cần tuân thủ. Vì vậy, các vấn đề bất cập của nhà chung cư như chất lượng căn hộ không bảo đảm, hệ thống phòng cháy chữa cháy không có hoặc không đạt chuẩn; vấn đề bảo hành công trình khi xuống cấp,... đều không có đơn vị nào kiểm tra, giám sát vì vốn dĩ không có quy chuẩn nào cho loại hình nhà ở “chung cư mini” này.
Về mặt kỹ thuật, các chung cư mini được xây dựng trên diện tích nhỏ, quy mô dưới 10 tầng, bao gồm các căn hộ với mô hình tương tự các tòa chung cư thông thường nhưng diện tích nhỏ hơn rất nhiều. Vốn diện tích xây dựng đã chật hẹp, vì vậy, hầu hết các chủ đầu tư đều cố gắng tận dụng tối đa quỹ đất để làm các phòng và ít khi xây dựng lối thoát hiểm. Rất nhiều tòa chung cư mini chỉ có duy nhất một lối ra ở tầng 1, còn toàn bộ các tầng phía trên đều được cư dân dựng chuồng cọp để tránh trộm cắp. Ở các chung cư này, thiết bị phòng cháy chữa cháy cũng chỉ mang tính “minh họa” và chỉ đáp ứng về mặt hình thức nên không có quá nhiều tác dụng khi xảy ra cháy nổ.
Ngoài ra, các căn chung cư mini chủ yếu nằm sâu trong ngõ ngách nên khi có cháy, lực lượng chữa cháy rất khó tiếp cận, ngay cả khi tiếp cận được thì việc chữa cháy cũng gặp nhiều khó khăn vì nguồn nước và địa hình các tòa chung cư mini đều không có lối thoát hiểm, chỉ có một hướng vào.
Trong khi đó, mật độ cư dân tại một tòa chung cư nhỏ có thể lên tới hàng trăm người, họ cùng chen chúc trong một chiếc hộp bằng bê tông trên quỹ đất vốn chỉ 100-200m2 dành cho 5-6 người ở nếu xây dựng nhà ở thông thường. Trường hợp xảy ra hỏa hoạn, nếu lối ra duy nhất bị bịt kín hoặc bị lửa chặn thì thương vong sẽ là rất lớn.
Trên thực tế, người dân khi thuê mua nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro về cả pháp luật và an toàn tính mạng do các chủ đầu tư phần lớn đều xây dựng sai phép, không bảo đảm điều kiện phòng cháy chữa cháy và họ cũng không có trách nhiệm quản lý, bảo trì nhà chung cư mini như các căn hộ chung cư thông thường.
Tại sao những chung cư mini không đủ tiêu chuẩn vẫn mọc lên như nấm giữa Thủ đô?
Thực sự chung cư mini đáp ứng được nhu cầu của rất nhiều người dân ở các đô thị lớn, bởi giá rẻ, vị trí thuận lợi để học tập và làm việc. Với giá bất động sản như hiện nay, rất khó để các gia đình trẻ có thể mua được nhà đất hoặc chung cư có sổ hồng, vì vậy chung cư mini trở thành một sự lựa chọn bất đắc dĩ nhưng lại rất hợp lý. Không phải những người mua nhà không biết đến những bất cập khi mua chung cư mini nhưng họ cũng không còn sự lựa chọn nào tốt hơn hay phù hợp hơn. Vì nhu cầu vẫn luôn cao nên việc các chủ đầu tư bất chấp vi phạm pháp luật để xây dựng và bán chui những căn chung cư mini không bảo đảm an toàn là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, không thể quy kết toàn bộ trách nhiệm cho những chủ đầu tư hay cho người mua nhà bởi nếu các cơ quan quản lý nhà nước làm tốt nhiệm vụ của mình thì những tòa chung cư mini không thể tồn tại với những sai phạm rõ ràng như vậy.
Hầu hết các công trình chung cư mini đều được xây dựng trên đất ở và xin cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Luật Kiến trúc và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định những điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bao gồm:
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận”.
Tuy nhiên, việc quản lý đối với các căn chung cư mini này hiện nay chỉ dừng lại ở việc “cấp phép xây dựng”, còn sau khi có giấy phép, các căn chung cư mini trá hình dưới mác “nhà ở riêng lẻ” này được “thả nổi” xây dựng khá thoải mái. Ví dụ như tòa chung cư mini cháy tại ngõ 29/70, phố Khương Hạ, mảnh đất này được UBND quận Thanh Xuân cấp giấy phép cho ông Nghiêm Quang Minh xây dựng tòa nhà riêng lẻ tại số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình vào tháng 3/2015. Theo giấy phép xây dựng, căn nhà này chỉ được phép xây 06 tầng nhưng trên thực tế căn nhà cao tận 09 tầng. Về thiết kế của tòa nhà, mặc dù theo quy định nêu trên, hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 (thực tế diện tích sàn của tòa chung cư này là chỉ hơn 200m2), tuy nhiên chỉ riêng việc xây dựng sai thiết kế 03 tầng đã đủ để bị xử lý.
Theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định số 139/2017/ NĐ-CP thì trường hợp thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới, công trình trái phép sẽ bị buộc tháo dỡ. Cũng theo quy định của luật, nếu trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm.
Tuy nhiên, đối với các căn chung cư mini này, thường khi sự việc vi phạm bị phát hiện, chủ đầu tư sẽ nộp phạt để được tồn tại. Tức là chính quyền có xử phạt, nhưng sau đó đâu lại vào đấy, tòa nhà vẫn tồn tại với đầy rẫy các sai phạm, còn phía chính quyền đã ra quyết định xử phạt như thể hoàn thành trách nhiệm thanh tra, giám sát của mình. Nếu thanh tra sở xây dựng, chủ tịch UBND các cấp làm đúng thẩm quyền và nhiệm vụ của mình, thì những căn chung cư sai phạm nghiêm trọng như căn chung cư số 29/70 Khương Hạ chắc chắn không thể ngang nhiên tồn tại ngay giữa Thủ đô trong nhiều năm như vậy.
Sau vụ việc đau lòng xảy ra tại tòa chung cư mini số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, Cơ quan Cảnh sát điều tra đã bắt tạm giam 4 tháng đối với chủ căn nhà là ông Nghiêm Quang Minh để phục vụ điều tra về tội “vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy” được quy định tại Điều 313 Bộ luật Hình sự năm 2015. Tuy nhiên, sẽ không chỉ có chủ đầu tư của căn nhà này phải đối mặt với trách nhiệm hình sự, bởi theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Hình sự năm 2015 về tội “thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng” thì những người có chức vụ, quyền hạn nhưng không làm đúng chức trách của mình (không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhiệm vụ được giao), gây nên thiệt hại lớn về tính mạng và của cải của người dân cũng sẽ phải chịu trách nhiệm cho sai lầm của mình.
Để những sự cố đau lòng không còn xảy ra
Đối với các cơ quan nhà nước
Chính quyền địa phương không thể không biết đến các sai phạm tại các tòa chung cư mini nhưng rõ ràng đã buông lỏng quản lý. Việc “làm ngơ” trước những chung cư mini chui không chỉ khiến mất an toàn phòng cháy chữa cháy mà về lâu dài, việc biến tướng nhà ở thành chung cư mini sẽ làm tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân. Vì vậy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải rà soát lại toàn bộ các khu nhà trọ, đặc biệt tại các chung cư mini. Trước mắt, chỉ cho phép các chung cư đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường hoạt động. Về lâu dài, các căn hộ chung cư mini này nếu muốn kinh doanh phải được chuyển đổi sang loại hình phù hợp và đều phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Cơ sở nào không bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy, không tuân thủ thiết kế trong giấy phép xây dựng cần mạnh tay xử phạt và buộc tháo gỡ.
Bên cạnh đó, các lực lượng phòng cháy chữa cháy tại địa phương cũng phải tăng cường tổ chức các buổi tập huấn về phòng cháy và cứu hộ định kỳ để cư dân có thể cập nhật kỹ năng mới và làm chủ những tình huống khẩn cấp. Vì tư duy của người dân còn rất cố chấp đối với việc dựng các chuồng cọp để bảo đảm an ninh và tài sản, nên các đội phòng cháy chữa cháy càng phải tích cực tuyên truyền, động viên, giải thích cho người dân để người dân bỏ chuồng cọp hoặc mở thêm khung cửa để có lối thoát hiểm khi không may xảy ra cháy nổ.
Đối với các chủ đầu tư
Để bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy và hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại về người và tài sản do cháy, nổ đối với các các khu nhà trọ, đặc biệt tại các chung cư mini, các chủ trọ, chủ đầu tư cần phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy. Trong đó, cần ngay lập tức thực hiện các mục tiêu như sau:
- Rà soát và bổ sung hệ thống cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống quản lý cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy và truyền tin báo sự cố, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an.
Tuân thủ việc trang bị, bố trí bình khí chữa cháy tự động kích hoạt trong chung cư mini theo quy định tại tiết 5.1.3 tiểu mục 5.1 Mục 5 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 3890:2023.
- Lập kế hoạch phòng cháy chữa cháy và cứu hộ trước khi xảy ra sự cố.
- Bên cạnh việc lắp đặt hệ thống báo động, thường xuyên kiểm tra hệ thống báo động, chủ đầu tư cần dự phòng một phương án khác để sử dụng trong trường hợp không may hệ thống báo động hỏng. Ví dụ: Loa phát thanh bên ngoài, hệ thống báo động dự phòng sử dụng nguồn điện độc lập...
- Tổ chức những buổi tập huấn, hướng dẫn cho cư dân các kỹ năng cơ bản phòng cháy chữa cháy và cứu hộ và lập kế hoạch sơ tán cho cư dân trong trường hợp khẩn cấp: lưu ý các hệ thống thoát hiểm, các phương án dự phòng để sử dụng khi có cháy...
Đối với người dân
- Hãy tự trang bị những kiến thức sinh tồn trong đám cháy cho bản thân và người thân của mình.
- Rà soát lại các thiết bị điện, các đồ dùng có nguy cơ cháy nổ trong gia đình; chuẩn bị các phương án phòng cháy tại gia; mở các lối thoát dự phòng trong trường hợp có cháy.
- Lưu trữ các số điện thoại cấp cứu công cộng và các thông tin quan trọng khác như bảo vệ chung cư, quản lý khu vực dân cư để cư dân có thể liên hệ với họ ngay lập tức khi cần thiết.
Đối với các nhà làm luật
Thay vì đề xuất “hợp pháp hóa” loại hình chung cư mini dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân” trong Luật Nhà ở (sửa đổi), hãy đề xuất các biện pháp kiểm soát chặt loại hình nhà ở này. Nếu công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini và cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini thì “cơn sốt” nhà ở chung cư mini sẽ bùng nổ và gây quá tải cho hạ tầng đô thị, những vụ việc thảm họa cháy nổ như vừa qua sẽ ngày càng nghiêm trọng hơn nữa.
Vì vậy, thay vì công nhận loại hình nhà ở chung cư mini, nên siết chặt quy định về cấp phép xây dựng nhà ở và các công trình lưu trú. Nếu các chủ đầu tư muốn xây chung cư thì buộc phải thành lập doanh nghiệp và lập dự án đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu các cá nhân nhỏ lẻ có nhà ở muốn cho thuê thì việc cho thuê cũng cần phải đáp ứng các yêu cầu phòng cháy chữa cháy cho nhà trọ. Hiện nay, hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và hộ gia đình thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch (bao gồm cả cho thuê) theo Luật Nhà ở năm 2014 cũng chỉ bao gồm điều kiện về mặt giấy tờ pháp lý (có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh) và nhà cho thuê chỉ cần bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường (theo khoản 3 Điều 118 Luật Nhà ở). Vì vậy, cần bổ sung quy định về điều kiện phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở cho thuê. Ngay cả khi không phải thành lập doanh nghiệp, chủ nhà vẫn phải đăng ký kinh doanh dưới các hình thức khác và đáp ứng đủ điều kiện về nhà ở để được phép cho người khác thuê.
Mặc dù thảm họa cháy nổ là điều không ai mong muốn, nhưng sau vụ cháy chung cư mini tại 29/70 Khương Hạ đã có rất nhiều người thức tỉnh và có ý thức hơn trong việc phòng cháy chữa cháy, vì tính mạng của mình và của những người xung quanh. Hy vọng nỗi đau của gia đình các nạn nhân có thể nguôi đi phần nào, hy vọng đây sẽ là bài học để mỗi người trong chúng ta nâng cao nhận thức của mình.
Tiến sĩ, Luật sư NGUYỄN QUANG ANH
Giám đốc Công ty Luật TNHH Sao Việt
Trọng tài viên thương mại quốc tế
Một số quy định cần hoàn thiện nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất
