Thời gian qua, việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho thấy, pháp luật đất đai đã đi vào thực tiễn cuộc sống, tạo sự chuyển biến tích cực trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Một số khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tiếp tục được tháo gỡ để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất; việc công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai ngày càng được tăng cường, phát huy dân chủ; bộ máy quản lý từng bước được kiện toàn theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại.
Bên cạnh đó, việc thi hành Luật Đất đai 2013 phát sinh những tồn tại, bất cập như một số quy định trong Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất; nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước,…
Do đó, để góp phần xây dựng pháp luật về đất đai trong thời gian tới, tôi xin kiến nghị một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Một là, điểm a, khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hồi đất bị giải thể, phá sản; tuy nhiên hiện nay các doanh nghiệp bị dừng hoặc thu hồi giấy đăng ký kinh doanh nhưng không làm thủ tục giải thể, phá sản nên không có cơ sở để thu hồi đất. Do đó, cần có quy định cụ thể về trường hợp thu hồi đất bị giải thể, phá sản khi các doanh nghiệp bị dừng hoặc thu hồi giấy đăng ký kinh doanh.
Hai là, khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND cấp huyện chỉ trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, không quy định về việc trình HĐND cùng cấp thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Tuy nhiên, điểm a, khoản 2 Điều 26 Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015 quy định HĐND huyện có nhiệm vụ thông qua kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Do vậy, chưa thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015 nên cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Ba là, điểm h, khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất trồng cây hàng năm không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục”. Tuy nhiên, Luật không quy định đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác. Do đó, đề nghị bổ sung quy định đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác.
Bốn là, khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định: "Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Tuy nhiên, thực tế việc thỏa thuận hết sức khó khăn bởi người sử dụng đất đưa giá quá cao hoặc chủ đầu tư mua với giá thấp hơn giá bồi thường do Nhà nước thu hồi đất; hoặc có thể thỏa thuận được với đa số người sử dụng đất nhưng một số người sử dụng đất lại không chịu thỏa thuận, song các thửa đất của họ lại nằm ở trung tâm dự án, nên dự án không thể tiếp tục triển khai. Quy định này đã gây khó khăn cho người được giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng.
Do đó, cần sửa đổi quy định này theo hướng khuyến khích các bên tự thỏa thuận về giá đất đền bù. Quy định Nhà nước thu hồi đất, bồi thường và chủ đầu tư thỏa thuận với người dân cùng một giá cho người có đất bị thu hồi. Tránh tình trạng như hiện nay, những người chấp hành pháp luật nghiêm chỉnh thì được đến bù giá thấp, còn những người "chây ỳ" không chịu giao đất sau đó lại được đến bù giá cao gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài; đồng thời, ngăn chặn được tình trạng lợi ích thu được từ việc thu hồi đất đang rơi vào túi một số người như hiện nay.
Năm là, Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao. Tuy nhiên, thực tế ao là một thửa đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, được đo đạc xác định ranh giới sử dụng đất rõ ràng, cụ thể trên thực địa và được thể hiện là thửa đất độc lập trên hồ sơ địa chính. Do đó, để đất có ao là không phù hợp. Vì vậy, đề nghị bỏ từ "ao" vì thực tế ao là một thửa đất sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, được đo đạc xác định ranh giới sử dụng đất rõ ràng, cụ thể trên thực địa và được thể hiện là thửa đất độc lập trên hồ sơ địa chính.
Sáu là, khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này là mâu thuẫn các quy định của pháp luật dân sự. Theo khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “...quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.” và không quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hoặc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để sản xuất nâng cao thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp, tích tụ đất trồng lúa để sản xuất lớn, đầu tư công nghệ cao.
Vì vậy, đề nghị có hướng điều chỉnh đối với khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai để giải quyết việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đối với đất trồng lúa đồng thời đảm bảo thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của người dân theo quy định của pháp luật.
ĐỖ VĂN NHÂN
Lãi suất chậm thanh toán trong tranh chấp hợp đồng xây dựng: Thực tiễn xét xử và hướng giải quyết
