Theo Kháng nghị số 06/QĐ-VKS-DS ngày 29/9/2025 của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, “Bản cam kết mua bán nhà” ngày 29/8/2002 giữa cụ Thuận và 05 người con với bà Hương là giao dịch có điều kiện, chỉ phát sinh hiệu lực khi xin lại được nhà. Tuy nhiên, khi điều kiện chưa xảy ra, các bên đã thay đổi ý chí, thể hiện qua Giấy ủy quyền năm 2006 cho ông Hùng và thỏa thuận năm 2008 xác nhận cam kết năm 2002 không còn giá trị, nên giao dịch này được xem là đã hết hiệu lực. Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao cho rằng việc ông Hùng bán nhà cho bà Lan là không hợp pháp vì Giấy ủy quyền chỉ cho phép xử lý việc xin lại nhà; hơn nữa, nếu xin lại được thì đó là tài sản chung, phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, trong khi tại thời điểm giao dịch nhà chưa được trả nên chưa thuộc quyền định đoạt của bên bán. Do đó, giao dịch giữa ông Hùng và bà Lan bị xác định là vô hiệu; việc cụ Thuận cho rằng không nhận tiền là có cơ sở, và bà Hương dù được ủy quyền sau này cũng chỉ có quyền yêu cầu hoàn trả tiền khi xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, không có quyền tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất.
Theo kiến nghị của Luật sư Trần Hải Đức, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, quan điểm của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao là chưa phù hợp khi cho rằng “Giấy thỏa thuận ngày 27/9/2008” giữa ông Hùng với bà Hương, bà Lan bị vô hiệu nên kéo theo “Bản cam kết Hợp đồng mua bán nhà ngày 29/8/2002” cũng không còn giá trị thực hiện. Thực tế, thỏa thuận năm 2008 bị vô hiệu do ông Hùng không có quyền đại diện cho cụ Thuận và 04 người con để ký kết, nên không thể làm thay đổi hoặc thay thế hợp đồng hợp pháp đã được các bên ký trước đó.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực của mỗi giao dịch dân sự được xác định độc lập dựa trên điều kiện về chủ thể, ý chí và nội dung theo Điều 117; nếu người xác lập giao dịch không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện (Điều 142, 143). Đồng thời, theo Điều 131, giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập, nên không thể có giá trị thay thế, sửa đổi hay làm mất hiệu lực của một giao dịch hợp pháp đã tồn tại trước đó. Việc ông Hùng ký kết thỏa thuận năm 2008 khi không có đủ thẩm quyền chỉ làm vô hiệu chính giao dịch này, chứ không thể làm mất hiệu lực của Bản cam kết mua bán nhà ngày 29/8/2002 vốn được xác lập hợp pháp, vì vậy Bản cam kết năm 2002 vẫn còn giá trị thực hiện và việc Tòa án thụ lý yêu cầu của bà Hương là có cơ sở pháp lý.
Căn nhà tranh chấp hiện nay ông Toàn đang cho một số hàng quán sử dụng kinh doanh.
Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao cho rằng dù “Hợp đồng đặt cọc” ngày 09/8/2013 giữa cụ Thuận và bà Bích ban đầu không có sự đồng ý của 05 người con là chưa đúng quy định, nhưng sau ngày 24/7/2017 khi có Bản án phúc thẩm giao nhà đất cho cụ Thuận, giao dịch này vẫn được các bên tiếp tục thực hiện. Cụ thể, ngày 09/9/2017 cụ Thuận lập vi bằng xác nhận đã nhận 13 tỉ đồng từ bà Bích và bày tỏ nguyện vọng tiếp tục thực hiện hợp đồng, đồng thời các con cụ Thuận cũng đồng ý. Vì vậy, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao nhận định giao dịch chuyển nhượng giữa cụ Thuận và bà Bích có hiệu lực pháp lý và cần được công nhận, còn việc Tòa án cấp phúc thẩm tuyên giao dịch này vô hiệu là không phù hợp.
Theo Luật sư Trần Quang Nhựt, Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa, quan điểm trong Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao khi công nhận hiệu lực “Hợp đồng đặt cọc” ngày 09/8/2013 giữa cụ Thuận và bà Bích là chưa phù hợp với thực tế. Tại thời điểm ký kết, chỉ có cụ Thuận và một người con ký làm chứng, trong khi cụ Thuận chưa được toàn quyền định đoạt căn nhà; việc Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao căn cứ vào Bản án phúc thẩm năm 2017 về thừa kế (ban hành sau thời điểm đặt cọc 04 năm) để xác định hợp đồng có giá trị thực hiện là thiếu cơ sở. Đồng thời, để được toàn quyền sở hữu, cụ Thuận còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho các con theo Bản án, nhưng chưa được làm rõ đã thi hành xong hay chưa; cũng chưa làm rõ việc thụ lý vụ kiện chia thừa kế năm 2016 có ảnh hưởng đến hiệu lực các quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chia thừa kế mà Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai đã ban hành từ năm 2013.
Đáng chú ý, việc ký kết và nhận tiền cọc liên quan hợp đồng này đang bị tố cáo và được Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Gia Lai xác định có dấu hiệu “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự (BLHS), đã chuyển hồ sơ sang Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai để thống nhất xử lý và hiện đang chờ quan điểm giải quyết.
Ngoài ra, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao cho rằng việc bà Hương chuyển nhượng căn nhà cho ông Toàn ngay sau khi được cấp Giấy chứng nhận, trong khi chưa nhận bàn giao nhà, có dấu hiệu tẩu tán tài sản; do ông Toàn là em bà Hương, biết rõ tình trạng tranh chấp và pháp lý phức tạp của tài sản nên không được xem là người thứ ba ngay tình. Từ đó, Viện kiểm sát nhận định Tòa án cấp phúc thẩm công nhận giao dịch này là không đúng, đồng thời cho rằng việc tuyên cả ba giao dịch chuyển nhượng vô hiệu và cách xử lý hậu quả giao dịch, bao gồm định giá tài sản, nghĩa vụ hoàn trả, bồi thường và việc hướng các đương sự khởi kiện bằng vụ án khác là chưa chính xác. Tuy nhiên, nhận định này của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao là thiếu căn cứ, bởi sau khi nhà nước hoàn trả nhà, gia đình cụ Thuận đã giao nhà cho bà Hương quản lý theo đúng thỏa thuận giữa các bên. Bản án phúc thẩm năm 2020 đã xác định rõ bà Hương có công trong việc xin lại nhà, đã thanh toán đầy đủ tiền, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, việc bà Hương thực hiện giao dịch chuyển nhượng ngay sau khi được cấp Giấy chứng nhận không thể mặc nhiên bị xem là hành vi tẩu tán tài sản vì giao dịch chuyển nhượng giữa bà Hương và ông Toàn được lập thành hợp đồng hợp pháp, có công chứng và thanh toán qua ngân hàng không có dấu hiệu che giấu, tẩu tán hay trốn tránh nghĩa vụ. Đồng thời, việc đánh giá tư cách người thứ ba ngay tình của ông Toàn cần căn cứ vào tính hợp pháp của giao dịch và các chứng cứ cụ thể, thay vì chỉ dựa trên quan hệ huyết thống để suy đoán có hành vi gian dối hoặc không ngay tình.
Bên cạnh đó, nhiều nội dung trong Quyết định kháng nghị số 06/QĐ-VKS-DS của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao chưa phù hợp với diễn biến thực tế, chưa phản ánh đầy đủ bản chất vụ việc cũng như các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Do vậy, Luật sư Trương Thị Phụng, Đoàn Luật sư tỉnh Gia Lai đã đưa ra các quan điểm, cụ thể:
Thứ nhất, về phạm vi giấy ủy quyền và tính hiệu lực của giao dịch: Quyết định kháng nghị cho rằng Giấy ủy quyền lập ngày 19/8/2006 chỉ cho phép ông Hùng giải quyết các vấn đề về xin lại căn nhà nên các thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất giữa ông Hùng, bà Lan, bà Hương là vô hiệu. Tuy nhiên, nhận định này là chưa đúng, bởi nội dung Giấy ủy quyền cụ Thuận giao cho ông Hùng được “toàn quyền quyết định mọi vấn đề” liên quan đến căn nhà, do đó việc ông Hùng thỏa thuận chuyển nhượng căn nhà là thuộc phạm vi ủy quyền. Mặt khác, trên thực tế, việc chuyển nhượng nhà cho bà Hương và bà Lan từ năm 2008 đã được thực hiện công khai, có sự thống nhất của gia đình cụ Thuận; số tiền chuyển nhượng đã được sử dụng trong thời gian dài, liên tục mà không phát sinh khiếu nại, tranh chấp hay phản đối. Điều này cho thấy giao dịch đã được các bên mặc nhiên thừa nhận và thực hiện trên thực tế.
Thứ hai, về việc gia đình cụ Thuận bị lừa dối, đe dọa ký giấy tờ và không nhận tiền: Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao cáo buộc bà Hương lừa dối, đe dọa gia đình cụ Thuận để ký các giấy tờ nhưng không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh hành vi cưỡng ép hay đe dọa. Bởi các giấy tờ đều được ký kết một cách tự nguyện, phù hợp với thỏa thuận giữa các bên. Quan trọng hơn, trên thực tế, các bên đã xác nhận việc giao nhận tổng cộng 15 tỉ đồng, bao gồm 07 tỉ đồng từ năm 2008 và 08 tỉ đồng vào ngày 09/9/2016; việc giao nhận tiền có người làm chứng và được xác nhận bằng các văn bản, giấy tờ hợp pháp. Việc phủ nhận toàn bộ quá trình giao dịch, đặc biệt là việc các bên đã thực hiện và hưởng lợi từ giao dịch trong thời gian dài là không phù hợp với thực tế khách quan.
Thứ ba, về tư cách người thứ ba ngay tình và hậu quả pháp lý của giao dịch: Theo Luật sư Trương Thị Phụng, các nhận định trong Quyết định kháng nghị còn chưa phù hợp với khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, cũng như khoản 3 Điều 135 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) về hậu quả pháp lý của bản án, quyết định đã được thi hành. Khi bản án phúc thẩm đã có hiệu lực, đã được thi hành trên thực tế và quyền sở hữu tài sản đã được xác lập hợp pháp, thì các giao dịch phát sinh sau đó cần được xem xét trên nguyên tắc ổn định pháp lý và bảo vệ niềm tin của các chủ thể trong giao dịch dân sự, tránh việc tuyên vô hiệu một cách cứng nhắc, gây xáo trộn nghiêm trọng quyền lợi của các bên liên quan.
Từ những phân tích trên, các luật sư đã có đơn kiến nghị gửi đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét lại toàn diện nội dung của Quyết định kháng nghị số 06/QĐ-VKS-DS ngày 29/9/2025 của Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao nhằm bảo đảm việc đánh giá các tài liệu, chứng cứ một cách khách quan, đầy đủ, đúng bản chất vụ việc và phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, đồng thời bảo đảm tính ổn định, an toàn của các giao dịch dân sự đã được xác lập và thực hiện trên thực tế.
ĐẠT ĐỖ - NAM HUỲNH
