1. Đặt vấn đề
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bằng giấy viết tay tức là các bên tự lập hợp đồng mua bán đất không công chứng, chứng thực và chưa đăng ký biến động. Đây là một thực tế phổ biến nhiều năm qua. Không ít giao dịch đã được giao tiền, giao đất, sử dụng ổn định nhưng khi phát sinh nhu cầu hợp thức hóa hoặc tranh chấp, bên mua vướng mắc vì không thể sang tên, cấp Giấy chứng nhận (GCN) do không đáp ứng điều kiện về hình thức và điều kiện của thửa đất theo pháp luật đất đai dẫn đến rủi ro pháp lý đáng kể.
Ở bình diện dân sự, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 xác định hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu nói chung là “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ” và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nguyên tắc này thường được Tòa án vận dụng khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị coi là vô hiệu.
Thực tiễn xét xử cho thấy có hai nhóm tình huống nổi bật:
Nhóm 1 gồm đất đủ điều kiện, chỉ thiếu hình thức: với những giao dịch giấy tay nhưng thửa đất đủ điều kiện cấp GCN, đã giao nhận tiền và đất, Tòa có xu hướng công nhận hiệu lực hoặc bảo vệ ở mức độ nhất định.
Nhóm 2 là đối tượng không thể thực hiện: nếu thửa đất không đủ điều kiện (ví dụ: không đủ diện tích tách thửa tối thiểu, nhà xây không phép trên đất nông nghiệp, người chuyển nhượng không phải chủ sử dụng, vướng hành lang an toàn, quy hoạch, thu hồi…) thì dù có giấy tay hay thậm chí có công chứng, giao dịch vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện theo Điều 408 BLDS. Hệ quả là hoàn trả cho nhau và người mua gánh rủi ro lớn về chi phí đã đầu tư sử dụng.
Từ những thực tiễn nêu trên, bài viết theo đuổi hai câu hỏi trọng tâm: (1) Trong điều kiện pháp luật hiện hành, khi nào giấy viết tay được công nhận hiệu lực, khi nào bị tuyên vô hiệu; và (2) nên hoàn thiện pháp luật ra sao để giảm xung đột giữa điều kiện quản lý đất đai với bảo vệ giao dịch ngay tình.
Trên cơ sở phân tích quy phạm, tổng thuật án lệ, bản án tiêu biểu và tham chiếu kinh nghiệm quốc tế có liên quan, bài viết đề xuất các định hướng hoàn thiện nhằm thống nhất áp dụng, đồng thời phòng ngừa rủi ro cho người dân và thị trường.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Thực trạng pháp luật
2.1. Khung pháp luật dân sự chi phối hiệu lực giấy viết tay về chuyển nhượng QSDĐ
Thứ nhất, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch hoặc hợp đồng.
BLDS 2015 đặt ra các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm, đạo đức xã hội. Đồng thời nếu pháp luật chuyên ngành quy định về hình thức thì hình thức cũng trở thành điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo khoản 1 Điều 117 BLDS 2015. Qua đó ảnh hưởng trực tiếp tới các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không công chứng, chứng thực như giấy viết tay trong đời sống hàng ngày vẫn sử dụng.
Thứ hai, về cơ chế khắc phục vi phạm hình thức.
Điều 129 BLDS 2015 cho phép Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch vi phạm hình thức nếu một bên (hoặc các bên) đã thực hiện “ít nhất hai phần ba nghĩa vụ”. Thực tiễn bản án phúc thẩm số 646/2020/DS-PT ngày 30/11/2020 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng Điều 129 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không công chứng, chứng thực khi hai bên đã giao tiền giao đất và không còn tranh chấp về nội dung dù việc lập hợp đồng vi phạm khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về công chứng, chứng thực bắt buộc.
Thứ ba, vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện theo Điều 408 BLDS 2015.
Đây là căn cứ vô hiệu độc lập được áp dụng khi ngay từ khi giao kết mà đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được. Điều 408 BLDS 2015 mở rộng phạm vi so với BLDS 2005 và bao trùm cả trường hợp đối tượng tồn tại nhưng không thể chuyển giao theo cam kết. Đồng thời nhấn mạnh khó khăn trong xác định thời điểm ngay từ khi giao kết và vấn đề thời hiệu áp dụng. Về thời hiệu liên quan giao dịch vô hiệu được quy định tại Điều 132 BLDS 2015 (tùy căn cứ vô hiệu). Hậu quả pháp lý của vô hiệu theo cơ chế chung tại Điều 131 BLDS 2015 là các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi vẫn phải bồi thường thiệt hại (nếu có) .
2.2. Khung pháp luật đất đai từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có GCN (trừ một số ngoại lệ), đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng. Về hình thức theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số giao dịch đặc thù), bảo đảm hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển QSDĐ.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (khoản 3 Điều 27) đồng thời hệ thống hóa điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 45 (các điều kiện chung cũng như điều kiện riêng theo từng trường hợp).
Điều 137 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ về QSDĐ được lập trước ngày 15/10/1993 (trong đó có cả giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà đất lập trước mốc này) với điều kiện được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước 15/10/1993. Trường hợp giấy tờ đứng tên người khác vẫn có thể được cấp nếu có giấy tờ chuyển quyền có chữ ký các bên và đáp ứng điều kiện khác theo luật.
Bên cạnh đó nhiều địa phương đã ban hành quyết định nhận diện “giấy tờ khác” về QSDĐ trước 15/10/1993 theo điểm n khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 để làm căn cứ cấp GCN (ví dụ Quảng Ninh, Lạng Sơn, TP.HCM…) cho thấy xu hướng hoàn thiện hành lang pháp lý xử lý tồn đọng giao dịch lịch sử.
2.3. Điểm giao thoa giữa BLDS và Luật Đất đai trong việc công nhận giấy viết tay.
Một là, về hình thức: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 đều yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp luật có quy định khác. Vì vậy về nguyên tắc hợp đồng giấy tay là vi phạm điều kiện về hình thức dẫn tới nguy cơ vô hiệu theo Điều 117, Điều 129 BLDS 2015. Tuy nhiên, cơ chế khắc phục tại Điều 129 BLDS 2015 vẫn có thể được áp dụng nếu hội đủ điều kiện. Và thực tiễn xét xử đã có những bản án công nhận giao dịch khi các bên đã thực hiện đáng kể nghĩa vụ (≥ 2/3), không có tranh chấp nội dung, QSDĐ đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật đất đai.
Hai là, về điều kiện của đối tượng giao dịch: Dù hình thức được khắc phục, hợp đồng vẫn vô hiệu nếu đối tượng không thể thực hiện ngay từ khi giao kết theo Điều 408 BLDS 2015. Điển hình là trường hợp thửa đất lấn, chiếm rạch, hành lang bảo vệ công trình, đang vướng quy hoạch, thu hồi hoặc thuộc quyền của người khác nên không thể chuyển giao như cam kết. Lý thuyết và thực tiễn đều thể hiện đây là trường hợp vô hiệu (tuyệt đối) do đối tượng với hậu quả pháp lý là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 BLDS 2015.
Ba là, về phương pháp hợp thức hóa giao dịch: Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trước ngày 01/07/2025 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP từ 01/07/2025 mở cơ chế cấp GCN cho trường hợp giấy tay lập trước các mốc thời gian luật định với thủ tục thông báo, niêm yết và không yêu cầu nộp hợp đồng có công chứng, chứng thực trong một số trường hợp. Đây là chính sách mang tính chuyển tiếp, giải quyết tồn đọng, không phải là sự thừa nhận chung mọi hợp đồng giấy tay.
Bốn là, án lệ hướng dẫn thực tiễn: Án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng Thẩm phán TANDTC xác lập xu hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay khi: (i) các bên đã giao, nhận, sử dụng đất ổn định, (ii) đất đủ điều kiện cấp GCN, không thuộc diện cấm, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai tại thời điểm giao dịch và (iii) việc không tuân thủ hình thức có thể được cứu vãn theo Điều 129 BLDS 2015. Án lệ này là cơ sở quan trọng định hướng xét xử thống nhất.
Tóm lại thực trạng pháp luật hiện hành tạo ra hai điều kiện để Tòa công nhận hiệu lực giấy viết tay: Một, điều kiện hình thức là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng, chứng thực (có cơ chế cứu vãn hạn hữu theo Điều 129 BLDS 2015 và Án lệ 55/2022). Hai, điều kiện đối tượng là thửa đất giao dịch phải đủ điều kiện thực hiện quyền theo luật đất đai nếu ngay từ khi giao kết đối tượng không thể thực hiện, hợp đồng vô hiệu do đối tượng theo Điều 408 BLDS 2015 với hậu quả hoàn trả theo Điều 131 BLDS 2015.
3. Thực tiễn áp dụng trong xét xử
3.1. Đường hướng chung của Tòa án hiện nay
Từ thực tiễn tố tụng những năm gần đây có thể nhận diện hai xu hướng nổi bật:
Nhóm 1: Đủ điều kiện chỉ vướng hình thức
Nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng và các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ, Tòa có xu hướng công nhận hiệu lực giao dịch dù vi phạm hình thức dựa vào cơ chế Điều 129 BLDS 2015 và Án lệ số 55/2022/AL. Án lệ 55 khẳng định có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức khi các bên đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ nhằm đảm bảo sự ổn định của giao lưu dân sự.
Nhóm 2: Đối tượng không thể thực hiện
Nếu thửa đất không đủ điều kiện cấp GCN hoặc nằm trong hành lang an toàn, quy hoạch, thu hồi thì Tòa thường tuyên vô hiệu vì đối tượng không thể thực hiện theo Điều 408 BLDS 2015 bất kể hợp đồng viết tay hay đã công chứng. Hậu quả là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 BLDS 2015. Lúc này người mua thường chịu rủi ro lớn do không được bồi thường phần đầu tư trừ khi chứng minh được lỗi của bên bán ở mức phù hợp để yêu cầu bồi thường.
3.2. Những điểm nghẽn qua các bản án điển hình
- Vô hiệu do hình thức
Trong bản án phúc thẩm số 204/2018/DS-PT của TAND tỉnh Đồng Nai ngày 27/11/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa xác định đúng quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chứng cứ thể hiện các bên lập giấy sang nhượng ngày 06/06/2000 và đã nhận tiền. Tuy nhiên hợp đồng không công chứng, chứng thực và không có chữ ký của thành viên liên quan nên bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức đồng thời xem xét cả vi phạm nội dung. Tòa cũng phân chia lỗi giữa các bên để tính thiệt hại và án phí.
- Vô hiệu do chưa được sự đồng ý của hàng thừa kế
Bản án sơ thẩm số 60/2018/DSST của TAND huyện Nghi Lộc tỉnh Nghệ An ngày 28/11/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại vụ án này, các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay tuy nhiên hợp đồng bị tuyên vô hiệu do chưa được sự đồng ý của hàng thừa kế. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị tuyên vô hiệu giao dịch và buộc những người thừa kế hoàn trả 128.000.000 đồng cùng trách nhiệm bồi thường theo mức độ lỗi. Quan điểm này được Tòa xem xét trong phần nhận định.
- Vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện
Bản án phúc thẩm số 667/2018/DS-PT của TAND TP HCM ngày 06/07/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thể hiện giấy tay mua bán nhà đất bị vô hiệu do nhà xây không phép trên đất nông nghiệp. Tòa phúc thẩm xác định giao dịch vi phạm cả nội dung và hình thức trong khi cấp sơ thẩm chỉ tuyên hoàn trả tiền mà chưa xử lý đầy đủ hậu quả của giao dịch vô hiệu nên bản án bị hủy để giải quyết lại đúng quy định. Đây là điển hình của trường hợp đối tượng không thể thực hiện do đất, tài sản không đủ điều kiện pháp lý.
- Vô hiệu do bên chuyển nhượng không phải là chủ sử dụng đất
Bản án sơ thẩm số 05/2018/DS-ST của huyện Cam Lâm tỉnh Khánh Hòa ngày 24/05/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa khẳng định hợp đồng chỉ lập bằng giấy viết tay, vi phạm hình thức và quan trọng hơn, thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ khác nên việc chuyển nhượng xâm phạm quyền của người có GCN. Kết quả là Tòa tuyên vô hiệu và buộc hoàn trả 80.000.000 đồng cho bên mua.
- Vô hiệu do chuyển nhượng khi quyền sử dụng, tài sản trên đất thuộc người khác hoặc còn ràng buộc thừa kế
Bản án số 17/2019/DS-PT của TAND tỉnh Bình Định ngày 29/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ vụ án cho thấy việc lập giấy viết tay chuyển nhượng năm 2004 giữa các thành viên gia đình, có nhận tiền nhưng phát sinh ngăn cản và không thể thực hiện sau đó. Vụ việc này Tòa tuyên vô hiệu, phản ánh rủi ro khi đối tượng chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện.
- Vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa, không đủ điều kiện pháp lý để sang tên
Quyết định giám đốc thẩm số 20/2022/KDTM-GĐT ngày 22/8/2022 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung Quyết định này cho thấy tranh chấp phát sinh từ việc chuyển nhượng phần đất không đạt diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của địa phương. Đây là nền tảng để Tòa xem xét đối tượng không thể thực hiện nếu không hợp thức hóa được điều kiện về đất đai.
- Vô hiệu do thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng
Khi việc sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng không được pháp luật bảo vệ (ví dụ đất lấn chiếm, nằm trong hành lang an toàn giao thông hoặc thuộc diện thu hồi), Tòa thường xác định giao dịch không được bảo vệ. Hậu quả là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, người mua khó được bồi thường phần đầu tư nếu không chứng minh được lỗi của bên còn lại. Quy định về hành lang an toàn giao thông và cơ chế thu hồi, giải tỏa tại các văn bản chuyên ngành cho thấy việc sử dụng, xây dựng trong hành lang bị hạn chế nghiêm ngặt và có thể bị thu hồi càng củng cố lập luận “đối tượng không thể thực hiện”.
3.3. Cách Tòa án xử lý hậu quả pháp lý
Theo các bản án số 204/2018/DS-PT của TAND tỉnh Đồng Nai, bản án số 667/2018/DS-PT khi tuyên vô hiệu Tòa áp dụng Điều 131 BLDS 2015 để buộc các bên hoàn trả. Nhiều bản án còn xác định tỷ lệ lỗi để phân chia thiệt hại, án phí, chi phí tố tụng. Có vụ Tòa cấp phúc thẩm ghi nhận cấp sơ thẩm đã phân định lỗi và thiệt hại hợp lý, Viện kiểm sát cũng nhấn mạnh yêu cầu xử lý đầy đủ hậu quả của giao dịch vô hiệu không chỉ dừng ở hoàn trả tiền. Ngược lại, ở nhóm 1 gồm đất đủ điều kiện, chỉ thiếu hình thức, khi đủ điều kiện nội dung và đã thực hiện ≥ 2/3 nghĩa vụ, Tòa có thể công nhận hiệu lực theo Án lệ 55/2022/AL, tránh gây xáo trộn giao dịch dân sự.
Ở góc độ khoa học pháp lý thì theo Điều 408 BLDS 2015 khi hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện còn gây tranh luận về kỹ thuật lập pháp như bản chất, thời điểm phát sinh căn cứ, ranh giới với vi phạm điều kiện của đối tượng theo luật chuyên ngành. Các phân tích thực tiễn chỉ ra nhiều vụ việc đối tượng không thể thực hiện bắt nguồn từ rào cản pháp lý hành chính như diện tích tối thiểu tách thửa, loại đất hoặc hành lang, quy hoạch. Khi điều kiện khách quan chưa được thỏa mãn thì hợp đồng không thể thực hiện kéo theo tranh cãi về thời hiệu, phạm vi hậu quả và tiêu chí lỗi.
Như vậy dựa trên thực tiễn xét xử có thể phân biệt hai nhóm: (i) Đất đủ điều kiện nhưng thiếu hình thức thì có xu hướng công nhận theo Án lệ 55/2022; (ii) Đối tượng không thể thực hiện (đất lấn chiếm, trong hành lang,quy hoạch, thu hồi…) thì vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện (Điều 408 BLDS 2015). Cách thức này giúp thực tiễn xét xử vừa giữ kỷ cương quản lý đất đai vừa bảo lưu sự ổn định cho giao dịch đất đai trong giới hạn pháp luật.
4. So sánh kinh nghiệm quốc tế
4.1. Cách tiếp cận cứu chữa bằng đăng ký tại Đức
Bộ luật Dân sự Đức buộc hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng. Nếu hợp đồng lỡ vi phạm hình thức thì sau khi các bên thỏa thuận chuyển quyền và đăng ký vào Sổ địa bạ, hợp đồng sẽ được hợp thức hóa về toàn bộ nội dung. Án lệ của Tòa Liên bang (BGH) nhấn mạnh hiệu lực khắc phục chỉ phát sinh khi có sự thống nhất ý chí còn tồn tại tại thời điểm đăng ký, không phải mọi thiếu sót đều được cứu chữa tự động .
4.2. Cách tiếp cận bắt buộc văn bản và ngoại lệ công bằng hạn hữu tại Anh
Khoản 2 Đạo luật tài sản (Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act) năm 1989 yêu cầu mọi hợp đồng liên quan đến quyền đối với đất (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê dài hạn…) phải được lập bằng văn bản, ghi đủ các điều khoản đã thỏa thuận và có chữ ký của mỗi bên. Chỉ một vài trường hợp ngoại lệ được luật cho phép như hợp đồng thuê ngắn hạn (thường tối đa 3 năm) hoặc mua bán qua hình thức đấu giá
4.3. Cách tiếp cận quy định chặt nhưng mở ngoại lệ theo luật thành văn tại Mỹ
Quy định “Statute of Frauds” của New York đòi hỏi hợp đồng bán bất động sản phải bằng văn bản. Tuy nhiên luật trao thẩm quyền rõ ràng cho Tòa án công nhận và buộc thực hiện trong trường hợp đã có “thi hành từng phần” (part performance).
Restatement (Second) of Contracts §129 cho phép Tòa buộc các bên thực hiện hợp đồng (specific performance) đối với giao dịch chuyển nhượng quyền về đất dù hợp đồng không đáp ứng yêu cầu phải có văn bản (Statute of Frauds), nếu bên yêu cầu đã dựa vào thỏa thuận mà hành động đáng kể (ví dụ: đã trả tiền, nhận bàn giao, xây sửa, chuyển chỗ ở…) và nếu không buộc thực hiện thì sẽ bất công đối với họ.
4.4. Cách tiếp cận hợp đồng có thể có hiệu lực nghĩa vụ, nhưng quyền vật không phát sinh nếu chưa đăng ký tại Trung Quốc
Theo BLDS Trung Quốc quyền đối với bất động sản chỉ sinh ra và có giá trị đối kháng khi đã đăng ký. Hợp đồng giữa hai bên vẫn có hiệu lực về nghĩa vụ (ai phải trả tiền, ai phải giao nhà/đất…) nhưng chưa tạo ra “quyền vật” để chống lại người thứ ba nếu chưa đăng ký.
Quy định phân định rạch ròi giữa hiệu lực nghĩa vụ và hiệu lực đối kháng, quyền vật giúp Tòa án xử lý linh hoạt các giao dịch giấy tay có thể bảo vệ ở mức nghĩa vụ (bồi thường, hoàn trả, buộc công chứng đăng ký) nhưng không xác lập quyền sử dụng đối với người thứ ba khi thiếu đăng ký.
5. Một số đề xuất hoàn thiện
5.1. Hoàn thiện về hình thức và đối tượng
Cần ban hành Nghị quyết của HĐTP TANDTC hướng dẫn về: (i) cách xác định “đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ” trong chuyển nhượng QSDĐ (bao gồm chỉ dấu giao tiền, bàn giao đất, quản lý sử dụng ổn định…); (ii) mối quan hệ giữa Điều 129 BLDS 2015 và quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất đai để bảo đảm thống nhất với Án lệ 55/2022/AL. Hướng dẫn này giúp thẩm phán có tiêu chí định lượng định tính rõ ràng khi cân nhắc công nhận hợp đồng dạng giấy tay.
5.2. Diễn giải thống nhất căn cứ vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện
Cần làm rõ khái niệm “ngay từ khi giao kết” được hiểu theo tình trạng pháp lý khách quan của thửa đất tại thời điểm giao kết (đất lấn chiếm, hành lang ATGT, không đủ điều kiện tách thửa, quyền thuộc người khác…). Nếu sau khi ký hợp đồng mới phát sinh trở ngại khách quan khiến việc thực hiện không còn khả thi (ví dụ Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất) thì áp dụng chế định không thể thực hiện vì sự kiện khách quan khiến hợp đồng chấm dứt/không thực hiện được, các bên hoàn trả theo quy định và ai có lỗi đến đâu thì bồi thường đến đó (nếu có lỗi).
Quy định về cách xác định thời hiệu áp dụng Điều 408 (hiện BLDS chưa nói rõ) và cách phân chia lỗi khi một bên biết hoặc phải biết đối tượng không thể thực hiện (khoản 2 Điều 408).
5.3. Xem xét ban hành Danh mục chỉ báo rủi ro đối tượng
Cần nghiên cứu chọn lọc và ban hành danh mục về các đối tượng đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất để Tòa viện dẫn khi áp dụng Điều 408 trong trường hợp vướng quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình, đất công, đất lấn chiếm, diện tích tối thiểu tách thửa, tài sản không phép trên đất nông nghiệp, quyền thuộc người khác…
5.4. Hoàn thiện đường đi thủ tục hành chính cho giấy tay
- Chuẩn hóa quy trình hậu kiểm đăng ký đối với giao dịch quá khứ dựa trên Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Ấn định mốc thời gian và bộ hồ sơ tối thiểu để tiếp nhận đăng ký sang tên cho trường hợp có giấy tay (có chữ ký các bên, không tranh chấp) kèm thủ tục thông báo, niêm yết hoặc đăng tin cụ thể và sau đó cấp GCN nếu không có ý kiến.
- Hợp nhất cách hiểu ở địa phương về “giấy tờ khác” theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 để cấp GCN cho người đang sử dụng ổn định có giấy tờ lập trước 15/10/1993. Khuyến nghị Bộ Nông nghiệp và môi trường ban hành Thông tư khung tránh tình trạng mỗi tỉnh một danh mục khác nhau (đang xuất hiện qua các quyết định của địa phương).
5.5. Nghĩa vụ cảnh báo rủi ro khi đăng ký
Bổ sung yêu cầu VPĐK đất đai khi tiếp nhận hồ sơ sang tên từ giấy tay phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ về các rủi ro pháp lý phát hiện qua tra cứu (vướng hành lang, quy hoạch, vi phạm sử dụng…) để họ hiểu rõ được - mất trước khi quyết định tiếp tục thủ tục.
5.6. Bảo vệ bên ngay tình
Khi áp dụng Điều 131 BLDS cần hướng dẫn nguyên tắc phân chia lỗi và phạm vi bồi thường như chi phí hợp lý mà bên mua đã đầu tư có căn cứ, trường hợp bên bán biết hoặc phải biết thửa đất không đủ điều kiện nhưng vẫn giao kết cần tăng tỷ lệ lỗi của bên bán.
6. Kết luận
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ muốn phát sinh hiệu lực phải qua hai điều kiện bắt buộc: Một là, đúng hình thức khi luật yêu cầu: hợp đồng phải công chứng,chứng thực theo pháp luật chuyên ngành (điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015; khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 hoặc khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024). Hai là, đúng đối tượng: thửa đất tại thời điểm giao kết đủ điều kiện thực hiện quyền theo luật đất đai (Điều 188 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 45 Luật Đất đai 2024: có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn, đáp ứng quy hoạch…).
Đối với trường hợp công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay thì nếu chỉ thiếu hình thức có thể cứu vãn theo Điều 129 BLDS 2015 nhưng nếu đối tượng không thể thực hiện ngay từ thời điểm giao kết (đất lấn chiếm, vướng hành lang, quy hoạch, thu hồi, quyền thuộc người khác…) thì hợp đồng vô hiệu tuyệt đối theo Điều 408 BLDS 2015 và hậu quả áp dụng theo Điều 131 BLDS 2015.
Như vậy từ cơ sở lý luận, quy phạm và thực tiễn xét xử nêu trên, có thể đúc kết lại:
Thứ nhất ưu tiên xem đối tượng trước hình thức, tức là phải kiểm tra thửa đất tại thời điểm ký có đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng hay không. Chỉ khi đủ điều kiện này mới xét tiếp khả năng công nhận hiệu lực giấy viết tay theo Điều 129 BLDS.
Thứ hai cần chuẩn hóa cách chứng minh đã thực hiện “≥ 2/3 nghĩa vụ”. Dùng các dấu hiệu khách quan như biên nhận giao tiền, biên bản, bằng chứng bàn giao đất, sử dụng ổn định, chứng từ nộp thuế, số liệu đo đạc… để Tòa áp dụng thống nhất, tránh tùy nghi.
Thứ ba làm rõ cách áp dụng Điều 408 BLDS. Xác định khi nào coi là “không thể thực hiện” quan hệ giữa Điều 408 với điều kiện đất đai, thời hiệu yêu cầu và cách chia lỗi nhằm có phán quyết nhất quán.
Với cấu trúc này, pháp luật bảo vệ giao dịch dân sự ở mức hợp lý nhưng không hợp thức hóa cái không thể, qua đó giữ được tính toàn vẹn của trật tự quản lý đất đai đồng thời nâng cao tính dự báo của phán quyết.
Danh mục tài liệu tham khảo:
[1] Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13).
[2] Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13).
[3] Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
[4] Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
[5] Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức; nguồn án lệ: Bản án DS-PT số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019, TAND tỉnh Quảng Ngãi công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án TANDTC.
[6] Bản án phúc thẩm số 204/2018/DS-PT ngày 27/11/2018 của TAND tỉnh Đồng Nai về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[7] Bản án phúc thẩm số 667/2018/DS-PT ngày 06/07/2018 của TAND TP HCM về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
[8] Bản án sơ thẩm số 05/2018/DS-ST ngày 24/05/2018 của TAND huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[9] Bản án phúc thẩm số 17/2019/DS-PT ngày 29/03/2019 của TAND tỉnh Bình Định về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[10] Bản án phúc thẩm số 05/2019/DS-PT ngày 24/04/2019 của TAND tỉnh Hà Giang về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[11] Bản án sơ thẩm số 60/2018/DSST ngày 28/11/2018 của TAND huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An về tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[12] Bản án 646/2020/DS-PT ngày 30/11/2020 của TAND Cấp Cao Tại Thành Phố Hồ Chí Minh ề tranh chấp quyền sử dụng đất, đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[13] Nguyễn Minh Phú, Bàn về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, Tạp chí Luật sư Việt Nam, https://lsvn.vn/ba-n-ve-ho-p-do-ng-vo-hie-u-do-co-do-i-tuo-ng-khong-the-thu-c-hie-n-duo-c-1699284366-a137305.html.
[14] Thái Vũ, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được, Tạp chí Tòa án, https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND285231.
[15] Lê Văn Quang, Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu?, Tạp chí Tòa án, https://tapchitoaan.vn/hop-dong-chuyen-nhuong-dat-vo-hieu-5543.html ;
[16] Gia Khánh, Về hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được, Tạp chí Tòa án, https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND293725.
[17] Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989, s.2; UK Parliament; 27/07/1989; https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1989/34/section/2.
[18] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §311b (Verträge über Grundstücke); Bundesministerium der Justiz; 02/01/2002 (hợp nhất, thường xuyên sửa đổi); bản tiếng Anh: https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html#p1161.
[19] Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.01.2021 – V ZR 139/19; 29/01/2021; https://dejure.org/2021,BGH,V%20ZR%20139/19.
[20] New York General Obligations Law §5-703 (Conveyances and contracts concerning real property required to be in writing); New York State Legislature; https://www.nysenate.gov/legislation/laws/GOB/5-703.
[21] American Law Institute, Restatement (Second) of Contracts §129 (Action in Reliance; Specific Performance); 1981; https://opencasebook.org/casebooks/11720-bruckner-howard-law-contracts-2024/resources/9.9-restatement-second-of-contracts-129/.
[22] Property Law of the People’s Republic of China (2007), bản tiếng Anh tham khảo: https://english.www.gov.cn/services/investment/2014/08/23/content_281474982978047.html.
[23] Civil Code of the People’s Republic of China (2020), bản tiếng Anh tham khảo: https://english.www.gov.cn/archive/lawsregulations/202012/31/content_WS5fedad98c6d0f72576943005.html.
Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
