Ảnh minh họa.
Đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên?
Đi sâu tìm hiểu có thể thấy hoạt động môi giới bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản, góp phần ngăn ngừa các rủi ro pháp lý, các cơn sốt đất ảo và đầu cơ găm hàng. Tuy nhiên, một thực trạng đáng buồn là hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập và còn kẽ hở về pháp lý chưa được kiểm soát chặt chẽ. Có thể nói các văn phòng tư vấn nhà đất, trung tâm môi giới bất động sản mở tràn lan nhất là ở những thành phố lớn, hoặc các khu vực có thông tin quy hoạch dự án sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật. Thế nhưng, chưa có con số thống kê chính xác có bao nhiêu văn phòng tư vấn bất động sản thưc hiện đúng quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, nộp thuế, báo cáo cơ quan chức năng, các môi giới được đào tạo và cấp chứng chỉ theo quy định.
Thậm chí ở nhiều tỉnh, vùng quê có tình trạng dân cả làng đi làm nghề môi giới bất động sản chỉ sau một đêm khi có thông tin quy hoạch dự án. Chưa có ngành nghề nào kiếm tiền dễ dàng và đơn giản như làm môi giới bất động sản. Dân môi giới bất động sản có câu cửa miệng là “tay không bắt giặc”, “một vốn mười lời” kinh doanh bằng cung cấp thông tin và kênh giá hoặc hưởng hoa hồng mà không cần phải bỏ vốn. Thế nhưng, đa số các môi giới đều chưa được qua trường lớp đào tạo kiến thức pháp lý chuyên môn về bất động sản, thị trường giá cả mà chủ yếu là tay ngang, làm thời vụ, nhiều người thất nghiệp, không có công ăn việc làm ổn định chuyển sang nghề môi giới bất động sản.
Điều dễ nhận thấy là các môi giới ít tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản, thiếu đạo đức kinh doanh, luôn có tư tưởng trục lợi trên chính khách hàng, họ chỉ quan tâm là thù lao, lợi nhuận họ thu về. Đã không ít những vụ kiện cáo, tranh chấp giữa các môi với nhau, giữa môi giới với khách hàng về giá cả, hoa hồng. Tình trạng cướp khách, ngoắc nối giữa các môi giới với nhau và giữa các môi giới với các sàn giao dịch bất động sản để đầu cơ, găm hàng, cố ý tạo ra các cơn sốt đất ảo làm nhiễu loạn thông tin, giá cả nhà đất.
Trong bối cảnh “tranh tối tranh sáng” của nghề môi giới bất động sản như hiện nay tất nhiên sẽ làm méo lĩnh vực cung ứng dịch vụ này. Điều này ảnh hướng đến những tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản chuyên nghiệp, có uy tín, đạo đức kinh doanh, được khách hàng tin cậy gửi gắm các thương vụ đầu tư lớn.
Pháp luật quy định như thế nào?
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về môi giới bất động sản có nội dung như sau: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”, họ được hướng thù lao theo thỏa thuận với các bên.
Chủ thể tham gia thực hiện môi giới bất động sản luật quy định có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, theo quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp, phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với cá nhân, khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”.
Như vậy, pháp luật cũng đã quy định rõ điều kiện để một cá nhân, tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải có chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định. Đây là một lĩnh vực kinh doanh cung ứng dịch vụ có điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Về việc đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, theo quy định tại Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản phải được đào tạo nghiệp vụ môi giới bất động sản, thi sát hạch đạt yêu cầu. Viêc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thực hiện theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó đó việc tổ chức, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản do Sở Xây dựng cấp tỉnh thực hiện. Thời hạn chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm. Khi hết 5 năm cá nhân muốn tiếp tục hành nghề môi giới bất động sản phải thi lại được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
Về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã có đầy đủ. Tuy nhiên có lẽ mức xử phạt còn nhẹ và chưa đủ sức răn đe và chưa thấm vào đâu so với lợi nhuận từ một thương vụ môi giới thành công. Nên dễ hiểu rất nhiều cá nhân vẫn bất chấp pháp luật để hoạt động môi giới bất động sản chui.
Việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực môi giới bất động sản pháp luật đã có quy định. Điều 58 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Mức phạt đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề bị tẩy xóa, hết hạn, cho thuê là từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.
Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản mức phat tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 nếu kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.
Mặc dù đã có quy định và chế tài tuy nhiên để xử phạt những tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản chui không hề đơn giản. Vì lực lượng chức năng thì mỏng mà các môi giới quá nhiều, không thể kiểm soát được, họ lại thường xuyên di chuyển, không đăng ký kinh doanh, hoặc thường xuyên thay đổi địa chỉ nên rất khó phát hiện để xử phạt. Thậm chí lực lượng chức năng còn nhận được sự thách thức, chống đối khi phát hiện xử phạt. Vì vậy công tác xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản vẫn chưa hiệu quả tình trạng này dẫn đến nhờn luật.
Một nguyên nhân nữa là do sức hấp dẫn quá lớn từ lợi nhuận của hoạt động môi giới bất động sản mà nhiều cá nhân, tổ chức biết là sai luật nhưng vẫn ngang nhiên hoạt động chui, sẵn sàng nộp phạt nếu cơ quan chức năng phát hiện xử phạt. Để hoạt động tư vấn bất động sản thực sự là đòn bẩy giúp thị trường bất động sản khởi sắc, hoạt động đúng quy định pháp luật. Thiết nghĩ cơ quan chức năng cần phải có biện pháp mạnh tay hơn nữa trong quản lý cấp phép hoạt động, đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ cũng như xử phạt nghiêm minh các hành vi vi phạm để đưa hoạt động môi giới bất động sản đúng quy định của pháp luật góp phần lành mạnh hóa môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta.
HƯNG NGUYÊN
Không được có bất kỳ hành vi nào ngăn chặn việc phổ biến Quốc ca Việt Nam
