Ảnh minh họa.
Không chỉ riêng Việt Nam mà rất nhiều nước trên thế giới đều ghi nhận quyền đối với bất động sản liền kề. Về bản chất, đây là vật quyền được xác lập của chủ sở hữu đất, nhà đối với tài sản là bất động sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng của người khác. Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Như vậy, pháp luật đã đưa ra định nghĩa cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, hiểu đơn giản, đây là quyền được sử dụng nhưng chỉ được phép sử dụng trong những trường hợp nhằm mục đích nhất định (hay là sử dụng một cách hạn chế) đối với bất động sản liền kề.
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập trên cơ sở địa thế tự nhiên, quy định của pháp luật (Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013…), theo di chúc hoặc theo thỏa thuận. Quyền này bao gồm quyền về cấp thoát nước (Điều 250, 251, 252), quyền về tưới tiêu (Điều 253), quyền về lối đi qua (Điều 254), quyền về mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc (Điều 255). Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Một số bất cập và đề xuất hoàn thiện
Nội dung các quyền đối với bất động sản liền kề
Có 4 nhóm quyền đối với bất động sản liền kề gồm:
Một là, quyền về cấp, thoát nước, việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy.
Hai là, quyền về nước tưới, tiêu, người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.
Ba là, quyền về lối đi qua, bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên; Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Bốn là, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, từ nội dung các quyền đối với bất động sản liền kề có thể thấy pháp luật hiện nay sử dụng rất nhiều thuật ngữ “hợp lý”, “không đủ” nhưng lại không có hướng dẫn, quy định chi tiết để xác định thế nào là “hợp lý”, “không đủ”. Cụ thể, pháp luật chưa quy định thế nào là lối dẫn nước thích hợp, không có một tiêu chí nào được đưa ra để xác định. Từ mọi vấn đề như kích thước, việc tạo lập lối dẫn là tạm thời hay cố định, có được xây kiên cố hay không, vị trí như thế nào, độ dốc để dẫn nước… Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể nhưng mềm dẻo thông qua hệ thống tiêu chí xác định. Hay đối với quyền về lối đi qua, bất cập ở đây là pháp luật chưa quy định thế nào là “không đủ lối đi” và “một lối đi hợp lý”. Thực tiễn đặt ra rất nhiều vấn đề liên quan và việc xác định không đủ lối đi, một lối đi hợp lý là rất phức tạp. Việc khác nhau giữa thành thị và nông thông, phương tiện di chuyển… Để có lối đi hợp lý, đòi hỏi lối đi phải “phù hợp”, không quá ngắn, không quá hẹp… Nhưng thế nào là ngắn, là hẹp, rộng tối thiểu bao nhiêu, tối đa bao nhiêu… hay việc xem xét sự phù hợp dựa trên những tiêu chí nào. Chưa hết, việc dẫn nước tưới, tiêu hay mắc đường dây tải điện, phương tiện thông tin liên lạc như thế nào là thuận tiện và an toàn, liệu có phải áp dụng biện pháp gì đi kèm để bảo đảm an toàn hay không… Điều này cần có hướng dẫn chi tiết của các cấp, ngành.
Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Thứ nhất, xác lập theo di chúc là một trong những căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, thừa kế theo di chúc là một hình thức thừa kế. Tuy nhiên, thực tế xảy ra trường hợp, sau khi người được thừa kế có quyền đối với bất động sản liền kề không thực hiện quyền ngay. Đến khi bất động sản chịu hưởng quyền tiến hành xây dựng, đưa vào sử dụng thì người đó lại yêu cầu phá dở công trình để thực hiện quyền của mình. Vậy trường hợp này xử lý thế nào, có chấp nhận hay không và nếu chấp nhận thì việc bồi thường, đền bù sẽ là toàn bộ phần công trình, một phần công trình hay không bao gồm phần công trình bị phá dở đó. Thậm chí, nhiều trường hợp sau khi cải tạo mà vẫn cố tình thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề có thể tiềm ẩn nguy cơ gây nguy hiểm cho người sử dụng như sạt đất, sụt lún… Do đó, cần bổ sung quy định về vấn đề này theo hướng đề ra một thời hạn cho việc yêu cầu thực hiện quyền hoặc có phương án bảo đảm nếu không đặt ra vấn đề thời hạn.
Thứ hai, xác lập theo thời hiệu: Quy định pháp luật hiện nay cho phép xác lập quyền đối với bất động sản theo thời hiệu, cụ thể người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu. Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề cũng là quyền đối với bất động sản, việc xác lập cũng có thể dựa trên cơ sở về thời hiệu. Tuy nhiên, hiện nay Bộ luật Dân sự chưa quy định đây là căn cứ. Do đó, cần bổ sung theo hướng khi một người sử dụng bất động sản liền kề công khai, liên tục, ngay tình trong thời hạn 30 năm thì cũng đương nhiên có quyền đối với bất động sản liền kề đó.
Về việc bồi thường, đền bù
Các quyền đối với bất động sản liền kề khi thực hiện đều đặt ra vấn đề phải bồi thường, đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về vấn đề này như mức bồi thường, căn cứ xác định mức đền bù trong trường hợp không thỏa thuận được, giá bồi thường, đền bù là giá thực tế thị trường hay giá do Nhà nước quy định… Do đó, cần bổ sung các quy định này.
Về thời điểm, thời hạn bồi thường, đền bù: Vấn đề này cũng không được quy định rõ ràng. Các bên có thể thỏa thuận bồi thường vào thời điểm, thời hạn, cách thức, phương thức nào đó; nhưng nếu không thỏa thuận được thì sẽ giải quyết như thế nào. Do đó, cần quy định nếu không thỏa thuận được thì thời điểm bồi thường là sau khi đã thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, đặt ra một thời hạn rõ ràng cho việc bồi thường, đền bù.
Về chế tài xử lý vi phạm: Nếu các bên vi phạm quy định về trách nhiệm bồi thường, đền bù như sai thời điểm, thời hạn, cách thức, phương thức bồi thường; không bồi thường, đền bù… thì phải có chế tài để ràng buộc việc thực hiện nghĩa vụ của họ.
Như vậy, để có thể hoàn thiện chế định quyền đối với bất động sản liền kề thì vẫn còn nhiều vấn đề cần được nghiên cứu quy định bổ sung. Qua đó, tạo ra hành lang pháp lý, bảo đảm giải quyết toàn diện, thống nhất vấn đề, bảo vệ tốt quyền và lợi ích của các bên.
VĂN LINH
Tòa án Quân sự Khu vực Hải quân
Một số vấn đề về quyền thu thập chứng cứ của người bào chữa trong giai đoạn điều tra vụ án hình sự
