Chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất; Tránh nhầm lẫn quyền của đồng chủ sở hữu với quyền của người mượn tài sản, là những vấn đề được đề cập trong phiên họp Hội đồng Thẩm phán Tháng 6/2020.
1. Chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất
Ông Nguyễn Văn K khởi kiện yêu cầu buộc vợ chồng ông Lê Chung Th bà Đỗ Thị L thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 01/9/2013, đã được UBND xã chứng thực ngày 17/9/2010. Theo hợp đồng này thì vợ chồng ông Th bà L chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 203 m2 với giá 3 tỷ đồng và đã nhận đủ tiền.
Vợ chồng ông Th bà L khai rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để bảo đảm cho khoản tiền vay 180 triệu đồng của ông K nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng ký ngày 01/9/2013 vô hiệu do giả tạo.
Bản án sơ thẩm (số 02/2014/DS-ST ngày 20/2/2014 của TAND huyện Văn Giang) và Bản án phúc thẩm (số 44/2014/DS-PT ngày 12/8/2014 của TAND tỉnh Hưng Yên) đều chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn giao đất và cả ngôi nhà có diện tích 84 m2 trên đất chuyển nhượng cho nguyên đơn; buộc nguyên đơn thanh toán giá trị của ngôi nhà cho bị đơn.
Bản án phúc thẩm bị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 100/2017/DS-GĐT, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã không chấp nhận kháng nghị. Vợ chồng ông Th và bà L tiếp tục có yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 10/6/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã chấp nhận kháng nghị; hủy Quyết định giám đốc thẩm số 100/2017/DS-GĐT, Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm; giao cho cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Hội đồng Thẩm phán xác định các cấp xét xử trước đó đã có 3 sai lầm:
- Xác định Hợp đồng chuyển nhượng không có dấu hiệu giả tạo và bên chuyển nhượng đã nhận hết tiền là đánh giá chứng cứ không đúng. Hợp đồng này có đủ căn cứ xác định là giả tạo vì giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng quá chênh lệch so với giá thực tế mà không xác định được lý do của sự chênh lệch này (giá trong hợp đồng là 3 tỉ đồng trong khi giá thực tế được định giá chỉ là 630 triệu đồng). Hợp đồng ghi “việc thanh toán số tiền trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật” thì phải hiểu chưa có việc giao tiền trước khi ký hợp đồng và việc giao nhận sau này phải có chứng từ riêng về giao nhận tiền. Thực tế, ông K không xuất trình được chứng cứ khác về giao nhận tiền.
- Việc buộc thực hiện hợp đồng là không có cơ sở pháp lý. Việc buộc thực hiện hợp đồng phải trên cơ sở xác định hợp đồng đã có hiệu lực. Hợp đồng này mới chỉ có chứng thực, chưa có đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là chưa có hiệu lực (Theo quy định tại Điều 146 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Điều 692 BLDS năm 2005).
- Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu vì có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 411 BLDS năm 2005.
Chỉ cần có một trong các vi phạm nêu ở trên thì Hợp đồng ngày 01/9/2003 đã là hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cần lưu ý về trường hợp vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được vì đây là trường hợp có ý kiến khác nhau, qua thảo luận Hội đồng Thẩm phán mới nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TAND tối cao.
Trong vụ án này, trên đất chuyển chượng có nhà ở nhưng các bên không thỏa thuận về nhà ở khi thỏa thuận về chuyển nhượng đất. Trong trường hợp thi hành án, đã có quy định về việc trên đất bị phát mại có tài sản không bị kê biên, kể cả tài sản của người khác (không phải của chủ sử dụng đất) thì Cơ quan thi hành án vẫn được xử lý cả tài sản trên đất (Điều 113 Luật Thi hành án dân sự). Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển nhượng thông thường (không phải là thi hành án) thì pháp luật chưa có quy định về trường hợp chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản trên đất. Khi không có thỏa thuận về tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng không có vi phạm khác, chỉ riêng việc không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất thì cũng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
2. Tránh nhầm lẫn quyền của đồng chủ sở hữu với quyền của người mượn tài sản
Nguyên đơn là bà Lý Thị X khởi kiện đòi vợ chồng ông La Anh D và bà Huỳnh Thị Liên H trả lại ngôi nhà 29 Lê Lợi, có diện tích 62,5m2 mà nguyên đơn cho ở nhờ từ năm 1995. Bị đơn không đồng ý trả lại nhà với lý do đã được vợ chồng bà X tặng cho ngôi nhà này (chồng bà X là chú của bà H), đã sửa chữa lại nhà; do đó, có yêu cầu phản tố được công nhận sở hữu nhà.
Bản án sơ thẩm lần đầu về vụ án này đã bị cấp phúc thẩm hủy để xét xử sơ thẩm lại. Tại bản án sơ thẩm số 22/2015/DS-ST ngày 17/7/2015, TAND tỉnh Hậu Giang đã chấp nhận yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo. Tại bản án phúc thẩm số 122/2019/DS-PT ngày 16/4/2019, TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã sửa bản án sơ thẩm: Công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho vợ chồng ông D bà H; nguyên đơn được vợ chồng ông D bà H thanh toán giá trị quyền sử dụng đất 315 triệu đồng.
Nguyên đơn có yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 11/6/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã chấp nhận kháng nghị, hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Bản án phúc thẩm nhận định “ông D và bà H đăng ký hộ khẩu thường trú tại nhà này từ năm 1995, hiên nay đang có doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động theo giấy phép đăng ký kinh doanh”… “ông D và bà H đang sinh sống ổn định tại địa chỉ trên nên nhu cầu về chỗ ở của ông D và bà H là có thật” để chấp nhận yêu cầu của ông D, bà H được nhận nhà và hoàn giá trị đất cho nguyên đơn là không đúng thực tế và không có cơ sở pháp lý.
Từ trước khi xét xử sơ thẩm thì ông D đã có đơn có nội dung “vợ tôi đi Mỹ và chưa có quốc tịch Mỹ”, và ông D cũng đã cho thuê ngôi nhà đang tranh chấp. Tòa án cấp phúc thẩm cũng nhận định không có cơ sở xác định ông D và bà H được tặng cho nhà. Do vậy, pháp luật áp dụng để giải quyêt tranh chấp phải là pháp luật về ở nhờ nhà ở. Là người ở nhờ thì không thể căn cứ vào việc có hộ khẩu, sinh sống ổn định, có nhu cầu về nhà ở để giao quyền sở hữu như trường hợp chia tài sản thuộc sở hữu chung hay chia thừa kế.
Những trường hợp đặc biệt người ở nhờ không phải trả lại toàn bộ nhà phải là những trường hợp được pháp luật quy định rõ. Ví dụ: Trường hợp ở nhờ nhà trước 01/7/1991, theo quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước 01/7/1991 thì trong trường hợp người ở nhờ đã làm thêm diện tích nhà ở riêng biệt với nhà cho mượn mà không bị chủ nhà phản đối thì được công nhận sở hữu đối với phần nhà làm thêm và thanh toán cho chủ nhà giá trị quyền sử dụng đất (Điểm c Điều 11). Tuy nhiên, trong vụ án này, việc ở nhờ là từ năm 1995, nhà sửa chữa không hình thành phần nhà ở riêng biệt nên không thuộc trường hợp áp dụng Nghị quyết 58/1998 nêu trên.
Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán không hủy Bản án phúc thẩm và giữ nguyên Bản án sơ thẩm mà phải hủy cả Bản án sơ thẩm để giao xét xử sơ thẩm lại vì đã có việc thi hành một phần Bản án phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm còn có một sai lầm là đã tuyên “Việc giao tiền và thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được thực hiện cùng lúc”. Việc tuyên “thực hiện cùng lúc” là một sai lầm nghiệp vụ đã được lưu ý từ lâu nhưng trong thực tế vẫn xảy ra. Quyết định của Tòa án phải là những mệnh lệnh mà nếu không tự nguyện thi hành thì sẽ cưỡng chế thi hành được. Quyết định “thực hiện cùng lúc” hay “ thi hành cùng một lúc” là quyết định rất khó cưỡng chế thi hành; nếu có một bên đã thi hành một phần nghĩa vụ thì việc “thực hiện cùng lúc” sẽ không thể xảy ra nữa và cơ quan thi hành án có thể từ chối thi hành vì không thể thi hành đúng bản án. Vì vậy, cần phải chấm dứt việc quyết định thi hành cùng một lúc hoặc quyết định thi hành tại một cơ quan thi hành án cụ thể.
CHU MINH/CÔNG LÝ
