1. Đặt vấn đề
Một khảo sát quốc tế cho thấy, để mua được một căn hộ ở mức giá trung bình, một công chức tại Việt Nam phải tích lũy tới 26 năm, trong khi bình quân thế giới chỉ là 15 năm [1] (thời gian tích luỹ để mua nhà ở Việt Nam nhiều hơn gấp 1,7 lần so với bình quân của thế giới). Khoảng cách này phản ánh sự mất cân đối trong cung cầu của thị trường, làm dấy lên nhiều quan ngại, hệ luỵ liên quan đến an sinh xã hội khi vấn đề “an cư” chưa được giải quyết. Thực tiễn cho thấy, trong năm 2024, tại một số địa phương trong cả nước, giá bất động sản, nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân.
Vấn đề giá nhà ở, bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân là hệ luỵ tổng hợp của nhiều nguyên nhân đến từ: (i) một bộ phận đầu cơ bất động sản, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản lợi dụng tâm lý đầu tư theo đám đông để đẩy giá, tạo sốt ảo, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi; (ii) Thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đáp ứng được tính đầy đủ, kịp thời, minh bạch dẫn đến tổ chức, cá nhân thiếu thông tin, có địa phương bị định hướng thông tin bởi một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản (iii) Một số chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bán bất động sản cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản để thu lợi; (iv) Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại số khu vực làm tăng mặt bằng giá đất, giá nhà ở, bất động sản; (v) Nguồn cung nhà ở, bất động sản hạn chế, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp và nhà ở xã hội… [2]
Trong bối cảnh trên, nhằm mục đích tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất, tại nội dung Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất quy định hạn mức cấp tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi nhằm mục tiêu hạn chế đầu cơ, bình ổn thị trường bất động sản. Theo đó, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, còn từ căn thứ ba trở đi chỉ được vay tối đa 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở (trừ nhà ở xã hội).
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Quy định siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi
2.1. Điểm tích cực của quy định siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi
Chính sách siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở đi được cho rằng nhằm hạn chế hành vi đầu cơ và thổi giá bất động sản [3], nhất là khi tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân [4]. Thực tế cho thấy, hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản, với nguồn cung lớn, đều bắt tay với tổ chức tín dụng cho người mua vay với tỷ lệ lớn, có khi lên đến 70-80% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở mang hình thức lãi suất 0% trong 1-2 năm (chính sách hỗ trợ lãi suất). Qua đó, chủ đầu tư tạo ra bẫy tâm lý giá rẻ, người mua tưởng rẻ nhưng thực chất chi phí vay vốn đã được tính vào giá bán và đội lên 5-10% so với giá gốc, kích thích người mua sử dụng gói cấp tín dụng để mua nhà, hình thành bong bóng giá [5]. Đây là hình thức sử dụng hệ số đòn bẩy tài chính cao, có thể gây rủi ro không chỉ cho người vay, mà cả hệ thống tài chính và thị trường bất động sản nói chung.
Do đó, quy định mới được kỳ vọng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp tín dụng cho các khoản vay không phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực, buộc người mua đánh giá kỹ lưỡng khả năng tài chính và mục tiêu đầu tư. Qua đó, chính sách góp phần ổn định thị trường và giảm nguy cơ giá nhà ở bị đẩy lên cao, vượt quá giá trị thực. Bởi vì, khi các nhà đầu cơ mất đi “đòn bẩy tài chính”, không còn khả năng vay vốn lớn để gom mua nhà ở, thì sức mua đầu cơ cũng sẽ suy giảm. Điều này sẽ làm giảm sức ép tăng giá giả tạo, tạo cơ hội cho người mua nhà ở thực dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Ngoài ra, việc áp dụng hạn mức cho vay đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết dòng tiền hướng đến các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, thay vì chảy vào bất động sản như một kênh đầu tư mang tính thụ động. Trước yêu cầu tiếp thêm động lực tăng trưởng cho nền kinh tế, việc ưu tiên phân bổ tín dụng vào khu vực sản xuất – kinh doanh được xem là hướng đi phù hợp, nhất là khi so sánh với bất động sản, một lĩnh vực có chu kỳ thu hồi vốn dài. Nhờ đó, chính sách này có thể tái cơ cấu dòng tín dụng, giảm sự phụ thuộc vào thị trường địa ốc và qua đó, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững, cân đối.
Trong bối cảnh nguồn lực tín dụng có giới hạn, việc phân bổ vốn cần được thực hiện theo hướng ưu tiên cho những nhóm đối tượng có nhu cầu thực sự cấp thiết, đặc biệt là người chưa có chỗ ở ổn định, cần phải mua nhà lần đầu. Bằng cách áp dụng hạn mức vay đối với những cá nhân đã sở hữu nhà ở, dự thảo Nghị quyết gián tiếp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhóm chủ thể thu nhập trung bình và thấp tiếp cận tín dụng để mua nhà ở lần đầu. Đây là những chủ thể thường gặp khó khăn trong việc tích lũy tài chính và vay mua nhà. Do đó, việc hỗ trợ nhóm này không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn có giá trị xã hội lớn, thúc đẩy công bằng trong tiếp cận nhà ở.
Cụ thể, giá trị xã hội của chính sách siết tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi thể hiện qua mối quan hệ nghịch biến giữa giá nhà ở và tỷ suất sinh, mối quan hệ tới chính sách phát triển dân số bền vững. Giá nhà ở tăng cao đã trở thành rào cản đối với người trẻ muốn sở hữu cho mình một căn nhà. Tâm lý lo ngại không thể lo chỗ ở ổn định cho gia đình, nhất là sau khi sinh con nhỏ đã tác động mạnh đến quyết định sinh con của người Việt. Các số liệu thống kê cho thấy, tỷ suất sinh của Việt Nam liên tiếp các năm gần đây đều giảm. Theo Bộ Y tế, tổng tỷ suất sinh tại Việt Nam giảm từ 2,01 con mỗi phụ nữ năm 2022 xuống còn 1,96 con mỗi phụ nữ năm 2023 và còn 1,91 con mỗi phụ nữ vào năm 2024, mức thấp nhất từ trước đến nay [6]. Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra rằng trong giai đoạn từ năm 2014 - 2025, tổng tỷ suất sinh đã giảm từ khoảng 2,09 con mỗi phụ nữ xuống còn 1,91 con mỗi phụ nữ, khi căn hộ trung bình cho một gia đình có giá 1,75 tỷ đồng vào năm 2014 (tương đương 2,6 tỉ đồng vào giữa năm 2025 sau khi điều chỉnh theo lạm phát) đã tăng mạnh lên thành 5,3 tỉ đồng vào năm 2025 (cao hơn 2,7 tỉ đồng so với giá trị quy đổi của năm 2014) [7]. Các số liệu nêu trên chứng tỏ mối quan hệ nghịch biến giữa tỷ suất sinh và giá nhà ở: Khi giá nhà ở tăng, tỷ suất sinh giảm đi. Như vậy, vấn đề dân số phải gắn chặt với chính sách phát triển nhà ở, mà ưu tiên hiện nay là phát triển nhà ở xã hội.
Khi các nhóm đầu cơ khó tiếp cận nguồn tín dụng bởi quy định trong Dự thảo, các tổ chức tín dụng cũng sẽ dành sự quan tâm nhiều hơn đối với phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam đang rất lớn. Dự kiến đến năm 2030, nước ta cần thêm khoảng 70 triệu m² nhà ở, trong đó riêng nhà ở xã hội cần khoảng 2,4 triệu căn [8]. Giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội là mục tiêu quan trọng, thậm chí chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội đã được bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương, theo Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ.
Nhận thấy mục tiêu phát triển nhà ở xã hội có thể thực hiện được thông qua việc điều tiết nguồn lực tín dụng, nên cùng năm 2025, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 07/10/2025 về việc quyết liệt thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, bất động sản, ổn định thị trường, trong đó đưa ra yêu cầu “hướng tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, bao gồm tín dụng đối với các chủ đầu tư, người mua nhà tại các dự án: nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng tiếp cận của người dân”.
Đề xuất của Bộ xây dựng, xét về bản chất, mang tính tái phân bổ nguồn lực tín dụng theo hướng công bằng và hợp lý hơn, phù hợp với các mục tiêu và yêu cầu mà Chính phủ đề ra trước đó. Chính sách này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự, mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực về mặt xã hội, khi giúp hàng triệu gia đình tiến gần hơn tới mục tiêu an cư. Đồng thời, thị trường bất động sản đóng vai trò điều hoà, giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư [9]. Từ góc độ vĩ mô, việc tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở trong dân cư không chỉ là chỉ dấu của sự phát triển kinh tế mà còn là nền tảng của sự ổn định xã hội lâu dài. Vì vậy, việc hướng dòng vốn về phía người mua nhà lần đầu không đơn thuần là giải pháp trong điều hành tín dụng, mà còn thể hiện một định hướng phát triển lấy con người làm trung tâm, nhấn mạnh vai trò của nhà ở như một quyền lợi cơ bản và một trụ cột của an sinh xã hội.
Đối với các tổ chức tín dụng thì chính sách siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi cũng mang lại những lợi ích nhất định. Hiện tại, các tổ chức tín dụng thực hiện việc cấp tín dụng căn cứ theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng 2024, các quy định pháp luật khác có liên quan, chính sách cho vay của các tổ chức tín dụng. Cụ thể, tổ chức tín dụng căn cứ vào phương án sử dụng vốn, khả năng tài chính của khách hàng, các giới hạn cấp tín dụng đối với khách hàng và khả năng nguồn vốn của tổ chức tín dụng để thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay [10].Tuy nhiên, vì phải cạnh tranh thị phần với nhau, nên tổ chức tín dụng có thể cho khách hàng vay lên đến 70%-80% giá trị hợp đồng mua bán [11], mà trong nhiều trường hợp cũng chính là giá trị tài sản bảo đảm (người vay mua nhà ở thường sử dụng chính nhà ở đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của mình). Do đó, nếu giá mua bán nhà ở trong hợp đồng đã bị đẩy lên cao hơn giá trị thật vì tình trạng đầu cơ, thì tổ chức tín dụng đã cho vay phải chịu rủi ro cao, khó thu hồi vốn. Vì vậy, quy định siết hạn mức tín dụng ở khoảng 30%-50% giá trị hợp đồng mua bán mang lại sự an toàn về khả năng thu hồi vốn đối với tổ chức tín dụng hơn. Mặt khác, trường hợp quy định về hạn mức cấp tín dụng có hiệu lực, thì tất cả các bên đều phải tuân thủ. Khi đó, việc cho vay ở mức thấp, nhất là đối với các khoản vay bị đánh giá có rủi ro cao, không còn là chính sách riêng biệt của tổ chức tín dụng, nên cũng không ảnh hưởng xấu đến uy tín của tổ chức tín dụng. Đồng thời, với quy định siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi trên một phương diện nhất định cũng giúp hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong hoạt động cho vay. Bởi vì hoạt động xác minh dấu hiệu vay giúp, vay hộ cho người sử dụng vốn vay thực tế nhằm mục đích đầu cơ bất động sản tại giai đoạn đánh giá, thẩm tra, xác minh ban đầu của các tổ chức tín dụng không phải lúc nào cũng cho kết quả chính xác. Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở đi có khả năng giúp phân biệt được việc người vay mua căn nhà đầu tiên hay người vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba nên mỗi khi nới lỏng tín dụng hay hạ lãi suất thì dòng vốn có khả năng sẽ giảm hơn việc chảy vào bất động sản đầu cơ.
2.2. Điểm hạn chế của quy định siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi
Mặc dù nhận được nhiều kỳ vọng tích cực, nhưng quy định mới tại Dự thảo Nghị quyết cũng đối mặt với một số thách thức và hệ quả không mong muốn trong quá trình thực thi nếu được thông qua.
Thực tế cho thấy, có những chủ thể mua căn nhà thứ hai không nhằm mục đích đầu cơ, chờ đến khi giá tăng lên rồi chuyển nhượng lại. Họ có nhu cầu đầu tư chính đáng đối với tài sản là nhà ở. Nhóm chủ thể này có thể mua nhà ở thứ hai để tích luỹ cho con cái, cho thuê dài hạn như là hoạt động mang lại nguồn thu nhập chính hoặc hoặc chuẩn bị cho kế hoạch nghỉ hưu. Các nhu cầu nêu trên tồn tại phổ biến ở nhóm người lớn tuổi. Việc hạn chế cho vay khiến nhóm này gặp khó khăn, mặc dù có thể năng lực tài chính của họ ổn định và không gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng.
Chính sách mới cũng chưa thực sự triệt để trong việc kiểm soát dòng vốn đầu cơ. Bằng cách vay tiền từ các tổ chức tín dụng và cung cấp thông tin không trung thực về mục đích sử dụng vốn, người có nhu cầu đầu cơ vẫn có thể “lách” quy định trong dự thảo Nghị quyết thông qua việc đưa tiền cho người thân hoặc doanh nghiệp liên quan mua nhà ở và đứng tên trên các giấy tờ pháp lý. Thậm chí, người đầu cơ không trực tiếp vay, nhưng sử dụng tài sản của mình để bảo lãnh và nhờ người chưa sở hữu nhà ở đứng ra vay cho mục đích mua nhà ở.
Điều này cho thấy rằng, chỉ riêng việc quy định tỷ lệ vay vốn là chưa đủ. Nếu không đi kèm với các biện pháp xác minh mục đích vay vốn và kiểm soát dòng tiền vay một cách minh bạch và hiệu quả, thì chính sách mới rất dễ bị vô hiệu hóa trên thực tế. Khi đó, nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng có thể vẫn được sử dụng để gom mua nhà ở, mục tiêu hạn chế đầu cơ và định hướng tín dụng đúng mục đích có thể không đạt được như kỳ vọng.
Một tác động ngắn hạn có thể xảy ra là thị trường bất động sản bị giảm thanh khoản [12]. Lượng giao dịch bất động sản đã chững lại do do tâm lý quan sát và điều chỉnh kỳ vọng từ thị trường [13], việc siết thêm hạn mức vay đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi có thể khiến cầu đầu tư giảm mạnh, nhất là ở các phân khúc trung và cao cấp, vốn phụ thuộc nhiều vào nhóm nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi nhóm khách hàng này rút lui khỏi thị trường, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc bán hàng và xoay vòng vốn, đặc biệt là với các dự án có quy mô lớn, giá trị cao và xem xét đến thực trạng hơn 90% lượng tồn kho địa ốc ở phân khúc trung và cao cấp [14].
Thực tiễn cho thấy, sự bất ổn của thị trường bất động sản trong giai đoạn năm 2011 - 2012 đã tác động xấu đến nhiều ngành nghề, nhất là những ngành nghề cung cấp hàng hoá bổ sung (complementary goods) cho thị trường bất động sản, như xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng. Theo số liệu thống kê năm 2013, ngành xây dựng tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, tương ứng với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế, còn ngành vật liệu xây dựng sử dụng trên 500.000 lao động, chiếm trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế. Thời điểm đó, nhiều doanh nghiệp xây dựng không có việc làm, công trình dở dang do thiếu vốn. Doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng phải hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất của các nhà máy, sản lượng sản xuất và tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn [15]. Hiện nay, nếu thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng thanh khoản kém như giai đoạn năm 2011 - 2012, thì một tỷ lệ lớn người lao động làm việc trong các ngành nghề có liên quan bị ảnh hưởng là điều khó tránh khỏi.
Bên cạnh đó, một rủi ro cần lưu ý là nếu quy định hạn mức vay mua nhà thứ hai trở đi dẫn đến bất động sản trở nên kém hấp dẫn vì không còn đòn bẩy tài chính hỗ trợ, thì dòng vốn từ nhóm nhà đầu tư có thể chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó vàng là lựa chọn truyền thống, an toàn. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi thấp và thị trường tài sản như bất động sản gặp khó khăn, nhiều người có vốn nhàn rỗi có xu hướng tích trữ vàng hoặc đầu tư vào vàng như nơi trú ẩn tài sản [16]. Do đó, nếu chính sách cho vay đối với bất động sản được siết chặt, thì dòng vốn chuyển sang vàng có thể mạnh hơn, tạo động lực làm tăng giá vàng. Điều này đặt ra gánh nặng cho những người có nhu cầu mua vàng thực sự để tích trữ hoặc sử dụng, vì họ có thể phải chi trả mức giá cao hơn và thậm chí đối mặt với rủi ro khi giá vàng điều chỉnh ngược.
Ở khía cạnh về góc độ thực thi chính sách, sẽ phát sinh khó khăn trong việc tổ chức tín dụng xác định được thông tin về việc người vay mua nhà ở thứ hai trở đi để xác định hạn mức cấp tín dụng theo quy định tại Dự thảo nghị quyết (chưa kể đến trường hợp người sử dụng vốn vay thực tế với mục đích đầu cơ bất động sản thông qua hình thức vay giúp, vay hộ) bởi hệ thống dữ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, dữ liệu định danh số nhà, nhà ở hiện nay vẫn đang trong giai đoạn “làm sạch” và đang hoàn thiện.
3. Thực tế của dòng vốn tín dụng cho bất động sản
Đối với dư nợ tín dụng bất động sản, theo báo cáo của NHNN, tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, với tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,43%. Trong cơ cấu, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87% và chiếm gần 44% tổng dư nợ bất động sản. Dư nợ cho vay tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04% và chiếm hơn 56%. Ngân hàng Nhà nước cho rằng tín dụng bất động sản đang tăng nhanh, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế. Hiện nay, ở Việt Nam khoảng 40% tín dụng bất động sản được sử dụng cho hoạt động đầu tư, trong khi 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà của người dân [17].
Thực tế, trong các hồ sơ cấp tín dụng cho bất động sản được xác định là nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, không ít trường hợp là những hồ sơ đứng tên vay hộ giữa những thành viên trong gia đình, người thân cận nhằm đầu cơ bất động sản. Chỉ tới giai đoạn các tổ chức tín dụng tiến hành xử lý nợ xấu thì mới phát hiện được người sử dụng vốn vay thực tế là cùng một chủ thể dù khoản vay theo hợp đồng tín dụng được ký kết bởi nhiều chủ thể khác nhau nhằm mục đích đầu cơ bất động sản tại những khu vực bất động sản có giá trị cao và lượng giao dịch lớn. Tình trạng này dẫn đến những khó khăn nhất định cho các tổ chức tín dụng trong giai đoạn xử lý nợ bởi khoản vay cộng gộp lại cho người sử dụng vốn vay thực tế là rất lớn, trong khi những chủ thể đứng tên vay hộ thì thường thờ ơ và chối bỏ trách nhiệm (nhận lợi ích để đứng tên vay hộ), trừ trường hợp những chủ thể này lo ngại về lịch sử tín dụng trên CIC. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, việc người sử dụng vốn vay thực tế chủ động bán tài sản bảo đảm để tất toán khoản vay cho tổ chức tín dụng trở nên khó khăn hơn cũng là rủi ro rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong giai đoạn xử lý nợ xấu phát sinh từ việc đầu cơ bất động sản. Vì vậy, với quy định siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi trên một phương diện nhất định cũng giúp hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong hoạt động cho vay bởi việc xác minh có dấu hiệu vay giúp, vay hộ tại giai đoạn đánh giá, thẩm tra ban đầu không phải lúc nào cũng cho kết quả chính xác.
Các dự án nhà ở của chủ đầu tư trong trường hợp nhóm đối tượng có nhu cầu đầu cơ nhắm đến thì thường các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra thường xuyên và liên tục trên một đối tượng nhà ở. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết trong hoạt động bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai gói tín dụng cho khách hàng. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt tác động đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm (chính sách hỗ trợ lãi suất). Thực tế, không ít đối tượng đã lợi dụng chính sách đòn bẩy tài chính này để thực hiện hoạt động đầu cơ, lướt sóng. VARS IRE cho biết trên thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án nhà thương mại áp dụng cơ chế linh hoạt khi người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Tức là, khách hàng có thể vay đến 70%-90% để mua nhà. Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu, còn lại đi vay. Cùng với chính sách miễn lãi - ân hạn nợ gốc, nếu giá tăng 15-20%, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng [18]. Với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ngay khi mức giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán đạt được ngưỡng lợi nhuận mong đợi, tình trạng giao dịch liên tục đối với đối tượng chuyển nhượng là hợp đồng mua bán nhà ở của nhóm đầu cơ này đã góp phần đẩy giá nhà ở tại các dự án nhà ở tăng cao. Cụ thể, khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở người chuyển nhượng sẽ chịu các khoản chi phí như: chi phí môi giới (từ 1-2% giá trị chuyển nhượng), thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá trị chuyển nhượng), chi phí hồ sơ khác, phí phạt trả nợ trước hạn (nhóm sử dụng đòn bẩy tín dụng)…nên giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán thường cao hơn, ở ngưỡng thấp nhất từ 5% - 10% mới bù đắp được các chi phí và có lợi nhuận nên tốc độ chuyển nhượng hợp đồng mua bán càng nhanh thì điều này cũng đồng nghĩa với việc giá trị căn hộ liên tục được đẩy giá lên cao.
4. Khuyến nghị
Từ những phân tích về ưu, nhược điểm của chính sách, nhóm tác giả cho rằng, chính sách siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi cần được đánh giá lại tổng thể về cơ sở, số liệu thực tiễn hình thành nên chính sách cũng như cơ sở hạ tầng thông tin để thực thi chính sách trong trường hợp được thông qua.
Thứ nhất, cần rà soát lại khách quan, tổng thể các thông số, dữ liệu liên quan đến chính sách siết hạn mức tín dụng cho người mua nhà ở thứ hai trở đi để có thể có cái nhìn tổng thể hơn, toàn diện hơn trước khi thông qua Nghị quyết về việc hạn chế cấp tín dụng cho khách hàng mua nhà thứ hai trở đi.
Cụ thể, theo số liệu đã trích dẫn phía trên cho thấy, hiện nay ở Việt Nam khoảng 40% tín dụng bất động sản được sử dụng cho hoạt động đầu tư, trong khi 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà của người dân. Đối với vấn đề này, cần đánh giá khách quan, chi tiết là trong tổng số 60% tín dụng cho bất động sản còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà của người dân thì trong số đó có bao nhiêu trường hợp thực sự mua nhà nhằm mục đích an cư, đầu tư lâu dài? Trong số đó có bao nhiêu trường hợp mua nhà nhằm mục đích đầu cơ, lướt sóng. Có thể đánh giá tính đầu cơ dựa trên việc tham chiếu về thời hạn chuyển nhượng trong vòng 183 ngày kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ. Trong số vốn tín dụng bất động sản phục vụ nhu cầu mua nhà của người dân này có bao nhiêu trường hợp chuyển nhượng sau 1 năm – 5 năm [19]. Như nhóm tác giả đã phân tích ở trên, mặt bằng giá nhà ở tại các dự án (đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh) tăng cao một phần nguyên nhân bởi hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán thường xuyên, liên tục của nhóm khách hàng có nhu cầu đầu cơ, lướt sóng. Nếu tiến hành thống kê số liệu vốn tín dụng đã được giải ngân tại các dự án nhà ở này tại các tổ chức tín dụng và đối sánh với số liệu do chủ đầu tư dự án cung cấp đối với các dữ liệu liên quan đến: mã căn hộ, số lần chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thời hạn chuyển nhượng mỗi lần, tổng số căn hộ được chuyển nhượng trong thời hạn 6-24 tháng/tổng số căn hộ được cấp tín dụng [20]… có thể sẽ có số liệu là một bức tranh tổng thể, toàn diện và là số liệu chứng minh thực tế nhất cho tình trạng đầu cơ, nâng giá nhà ở tại các dự án mà nhóm có nhu cầu đầu cơ có sử dụng đòn bẩy tài chính. Số liệu thống kê này cũng có thể được phục vụ để các cơ quan quản lý phân hoá được nhóm có nhu cầu ở thực, nhóm có nhu cầu đầu tư dài hạn, cho thuê và nhóm có nhu cầu đầu cơ lướt sóng qua thông số về thời hạn trung bình của mỗi lần chuyển nhượng.
Ngoài ra, dữ liệu này sẽ giúp các cơ quan chủ trì soạn thảo Nghị quyết đánh giá lại về tỷ lệ siết tín dụng 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở và 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở như Dự thảo Nghị quyết đang đề xuất thông qua việc thống kê giá trị cấp tín dụng cho nhóm có dấu hiệu đầu cơ, lướt sóng để từ đó có định hướng về giá trị phù hợp nhằm đảm bảo mục đích của chính sách được thực thi. Nhóm tác giả cho rằng cần làm rõ vấn đề: tỷ lệ cấp tín dụng phổ biến mà nhóm đầu cơ, lướt sóng đang sử dụng để có thể có hạn mức phù hợp nhất, “tiên lượng vắc – xin” phù hợp nhất cho nhóm đầu cơ, lướt sóng này. Đó là tỷ lệ 70%-80% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hay hiện nay thực ra nhóm đầu cơ này đang sử dụng tỷ lệ 30%-50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở được xem là ngưỡng đầu tư an toàn, ít mạo hiểm. Nhóm tác giả cho rằng cần phải làm rõ vấn đề quan trọng này qua các số liệu thống kê để có hạn mức phù hợp nhất trong trường hợp Dự thảo Nghị quyết được thông qua.
Thứ hai, song song với chính sách hạn chế tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi thì cần thực hiện chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều nhà ở, nhà ở không sử dụng.
Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 - Nghị quyết hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá 13 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta thành nước phát triển có thu nhập cao” tại tiểu mục 2.5 quy định nội dung hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai trong đó có quy định rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Dựa trên truyền thống văn hoá của người Việt về việc để thừa kế nhà ở cho con, có thể phân hoá chính sách thuế (mức thuế) đối với gia đình có nhiều con so với những gia đình có ít con và đồng thời ngưỡng được xác định là sở hữu nhiều bất động sản giữa những gia đình có số lượng con khác nhau cũng cần có sự phân hoá. Với việc dữ liệu quốc gia về dân cư ngày càng hoàn thiện, tương lai gần, khi tích hợp dữ liệu về chỉ số sử dụng điện [21], chỉ số sử dụng nước... tổng hợp nhiều dữ liệu thì việc xác định việc nhà ở có được đưa vào sử dụng hay không có thể được giải quyết (xác định nhà ở bỏ hoang không đưa vào sử dụng).
Thứ ba, trong trường hợp thực hiện chính sách siết tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi thì việc hoàn thiện hạ tầng thông tin, dữ liệu về số nhà ở đang sở hữu của mỗi người dân là vấn đề cấp thiết trước khi thực hiện Nghị quyết trên thực tế.
Thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư [22] được kết nối hoàn thiện, đồng bộ với Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và những dữ liệu liên quan khác là một trong những tiền đề để xác định số lượng nhà ở công dân đang sở hữu.
Ngoài ra, hiện nay, đối với việc định danh số nhà, Bộ Xây dựng cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) là hai cơ quan quản lý nhà nước chủ trì việc xây dựng dữ liệu về số nhà, nhà ở. Mục tiêu là đánh số cụ thể đến từng ngôi nhà, từng căn hộ hay thửa đất theo quy luật thống nhất. Từ quy luật đó, Bộ Công an thu thập cơ sở dữ liệu về số nhà, cộng với thông tin thu thập từ Ủy ban nhân dân các cấp, trên nguyên tắc chuẩn hóa số liệu để định danh số nhà [23]. Đây là hệ thống dữ liệu thông tin quan trọng để xác định được số lượng nhà ở mà mỗi cá nhân, công dân đang sở hữu. Hiện nay, tổ chức tín dụng theo quy định được quyền khai thác thông tin về công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thông qua phương thức khai thác thông tin quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 5 Điều 10 Luật Căn cước 2023 [24]. Vì vậy, tổ chức tín dụng có thể khai thác cơ sở dữ liệu này để có thông tin thẩm tra về tình trạng sở hữu nhà ở của khách hàng trong trường hợp Nghị quyết được thông qua.
5. Kết luận
Có thể đánh giá rằng, siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi, với việc tác động vào quy luật cung cầu (trong đó cầu gồm nhóm có nhu cầu ở thực và nhóm có nhu cầu đầu cơ, lướt sóng) thông qua nỗ lực tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý với khả năng tài chính của số đông qua việc định hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý và siết tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi (hạn chế nhóm có nhu cầu đầu cơ, lướt sóng) là một giải pháp có nhiều điểm tích cực. Tuy nhiên, khó có giải pháp nào là giải pháp duy nhất, trọn vẹn nhằm giải quyết cho vấn đề giá nhà ở tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của số đông mà phải là tổng hoà nhiều giải pháp, nhiều chính sách đến từ thuế, tín dụng, chính sách phát triển, tăng nguồn cung nhà ở xã hội…Đồng thời, việc rà soát lại khách quan, tổng thể các thông số, dữ liệu liên quan đến chính sách siết hạn mức tín dụng đối với người mua nhà ở thứ hai trở đi để có thể có cái nhìn tổng thể hơn, toàn diện hơn (đặc biệt là hạn mức đang được đề xuất) trước khi thông qua Nghị quyết về việc hạn chế cấp tín dụng cho khách hàng mua nhà thứ hai trở đi là điều cần thiết để Nghị quyết đi đúng mục tiêu định hướng là tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất.
[1]Tuỳ Anh (2025), “Ngăn chặn rủi ro lệ thuộc tín dụng”, https://nhandan.vn/ngan-chan-rui-ro-le-thuoc-tin-dung-post911712.html, truy cập 19/10/2025.
[2] Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/01/2025 và Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 07/10/2025.
[3] Nguyễn Lê (2025), “Muốn hạ giá bất động sản quan trọng nhất là tăng mạnh nguồn cung”, https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html, truy cập ngày 14/10/2025.
[4] Ngọc Mai – Duy Quang (2025), “Đề xuất hạn mức cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên”, https://tienphong.vn/de-xuat-han-muc-cho-vay-mua-nha-o-thu-2-tro-len-post1784855.tpo? , truy cập ngày 14/10/2025
[5] Lê Quang Minh (2025), “Giải pháp chính sách nào để hạ nhiệt bất động sản”, https://vietnamnet.vn/giai-phap-chinh-sach-nao-de-ha-nhiet-bat-dong-san-2451222.html, truy cập ngày 15/10/2025.
[6] Phương Uyên (2025), “Giá nhà tác động mạnh đến quyết định sinh con của người Việt”, https://vnexpress.net/gia-nha-tac-dong-manh-den-quyet-dinh-sinh-con-cua-nguoi-viet-4945865.html, truy cập ngày 25/10/2025.
[7] Thạch Lam (2025), “Giá nhà tăng gấp 3 lần sau một thập kỷ, tỷ suất sinh con rơi xuống mức thấp nhất lịch sử”, https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-gap-3-lan-sau-mot-thap-ky-ti-suat-sinh-con-roi-xuong-muc-thap-nhat-lich-su-1583539.ldo, truy cập ngày 25/10/2025.
[8] Ngô Thị Huyền Linh (2025), “Điều hành tín dụng linh hoạt là nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững”, https://tapchinganhang.gov.vn/dieu-hanh-tin-dung-linh-hoat-la-nen-tang-cho-thi-truong-bat-dong-san-phat-trie-n-ben-vung-16191.html, truy cập ngày 24/10/2025.
[9] Đặng Đức Thành (2013), “Bất ổn trên thị trường bất động sản và những hệ luỵ”, https://kinhtevadubao.vn/bat-on-tren-thi-truong-bat-dong-san-va-nhung-he-luy-9731.html, truy cập ngày 24/10/2025.
[10] Xem thêm Điều 12 Thông tư 39/2016/TT- NHNN
[11] Nguyễn Lê (2025), “Muốn hạ giá bất động sản quan trọng nhất là tăng mạnh nguồn cung”, https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html, truy cập ngày 27/10/2025.
[12] Bảo Ngọc (2025), “Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên có hạn chế đầu cơ hay cần tăng cung”, https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm, truy cập ngày 14/10/2025.
[13] Minh An (2025), “Lượng giao dịch bất động sản chững lại sau giai đoạn tăng nóng”, https://doanhnghieptiepthi.vn/luong-giao-dich-bat-dong-san-chung-lai-sau-giai-doan-tang-nong-161250924212516256.htm, truy cập ngày 14/10/2025.
[14] Phương Uyên (2025), “Tồn kho căn hộ chung cư tăng hơn 40%”, https://vnexpress.net/ton-kho-can-ho-chung-cu-tang-hon-40-4920185.html, truy cập ngày 25/10/2025.
[15] Đặng Đức Thành (2013), “Bất ổn trên thị trường bất động sản và những hệ luỵ”, https://kinhtevadubao.vn/bat-on-tren-thi-truong-bat-dong-san-va-nhung-he-luy-9731.html, truy cập ngày 25/10/2025.
[16] Thái Phương (2025), “Giá vàng biến động khó lường”, https://nld.com.vn/gia-vang-van-bien-dong-kho-luong-196250807213054782.htm? , truy cập ngày 14/10/2025.
[17] Tuỳ Anh (2025), “Ngăn chặn rủi ro lệ thuộc tín dụng”, https://nhandan.vn/ngan-chan-rui-ro-le-thuoc-tin-dung-post911712.html, truy cập 19/10/2025.
[18] Ngọc Diễm – Phương Uyên (2025), “Siết hạn mức vay mua nhiều nhà là đòn hãm đầu cơ bất động sản” https://vnexpress.net/siet-han-muc-vay-mua-nhieu-nha-la-don-ham-dau-co-bat-dong-san-4950258.html, truy cập 21/10/2025.
[19] Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%. Trong 2-5 năm, thuế suất là 35%, trong 5-10 năm thuế suất 20% và sau 10 năm là 15%.
[20] Nhóm đầu cơ thường chuyển nhượng trong thời gian được hỗ trợ lãi suất.
[21] Mục thông tin tra cứu thông tin sử dụng điện đã có trên ứng dụng Vneid.
[22] Xem thêm Điều 9 Luật Căn cước 2023
[23] Danh Trọng (2023), “Bộ Công An định danh số nhà để minh bạch thị trường bất động sản”, https://tuoitre.vn/bo-cong-an-se-dinh-danh-so-nha-de-minh-bach-thi-truong-bat-dong-san-20231022093757147.htm, truy cập ngày 26/10/2025.
[24] Xem thêm Khoản 2 Điều 8 Nghị định 70/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Căn cước 2023
Thạc sĩ DƯƠNG THỊ CHIẾN
Công ty Luật TNHH Pros Legal
Luật sư VÕ QUỐC AN
Công ty Luật TNHH Luật sư 24H HCMC
