Ảnh minh họa.
Hiện nay, có nhiều người áp dụng mua bán nhà đất công chứng vi bằng, đây là thuật ngữ mà nhiều môi giới tự nghĩ ra để làm người mua nhầm lẫn về giá trị pháp lý của việc lập vi bằng. Vậy, việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng có hợp pháp và đúng quy định không?
Theo quy định tại khoản 3, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.
Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của vi bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính. Song, không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.
Theo quy định tại Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013; khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024.
Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị xử phạt từ 10 - 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 - 09 tháng theo quy định tại khoản 4 và khoản 8, Điều 32, Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Do vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:
- Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
- Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
- Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Do vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, khi mua nhà đất vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có nghĩa, việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được.
Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thì cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng được một trong các trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 138, Luật Đất đai năm 2024; có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.
Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà văn phòng thừa phát lại cũng không kiểm soát được, nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Trên thực tế cũng không ít trường hợp chủ sở hữu chuyển nhượng nhà đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác; khi gặp tình huống này, người mua nhà đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình tranh chấp phức tạp mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Luật sư NGUYỄN VĂN ĐỒNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
