1. Đặt vấn đề
Thỏa thuận phạt cọc là một nội dung được đề cập trong quy định về đặt cọc – một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được quy định trong cả 3 Bộ luật Dân sự đã được ban hành của nước ta. Mặc dù phạt cọc không phải là quy định mới, nhưng cách hiểu và áp dụng cho đến nay vẫn chưa bao giờ được thống nhất cả trong thực tiễn thực hiện giao dịch cũng như trong thực tiễn xét xử.
Gần đây, vấn đề phạt cọc lại được giới chuyên gia và xã hội quan tâm, tranh luận trên cơ sở cách tiếp cận từ những bản án dân sự và dự thảo nghị quyết hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc của Tòa án nhân dân Tối cao.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Những cách tiếp cận khác nhau về phạt cọc
Gần đây, tranh luận về phạt cọc lại trở thành vấn đề thời sự trên cơ sở dẫn chiếu những cách tiếp cận khác nhau về phạt cọc từ các bản án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc của các cấp tòa án đã xét xử và dự thảo nghị quyết hướng dẫn về đặt cọc của Tòa án nhân dân Tối cao.
- Trong vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc xảy ra tại Tây Ninh đã được xét xử tại Bản án dân sự phúc thẩm số 840/2025/DS-PT ngày 26/12/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh, tại mục [2.2] phần nhận định của tòa án, Hội đồng xét xử đã nhận định nguyên văn như sau: "Xét yêu cầu phạt cọc của chị H: chị H yêu cầu phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng với mức phạt cọc gấp 05 lần số tiền đặt cọc, tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi mức phạt cọc thành gấp 02 lần, với số tiền 440 triệu đồng, xét thấy: giá đất thỏa thuận chuyển nhượng là 272.000.000 đồng, chị H đặt cọc 220.000.000 đồng là hơn 2/3 giá trị hợp đồng. Do đó, phạt cọc theo thỏa thuận hay theo quy định cũng sẽ vượt quá giá trị hợp đồng, không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, không đảm bảo tính công bằng trong giao dịch dân sự, giá trị đất tại thời điểm hiện nay cũng chỉ 359.000.190 đồng/801m2. Do đó, cần buộc bà Đ trả lại cho chị H số tiền đặt cọc 220.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất quy định từ khi nhận tiền cọc (29/4/2019) cho đến thời điểm xét xử sơ thẩm (31/7/2025) là phù hợp".
Như vậy, tại Bản án này đã đưa ra một cách tiếp cận trên cơ sở cân nhắc nhiều yếu tố như giá trị hợp đồng tại thời điểm đặt cọc, giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm giải quyết tranh chấp, cân nhắc quyền lợi hợp pháp của các bên, tính công bằng trong giao dịch dân sự. Có thể thấy, bản án này đã tiếp cận một cahs thận trọng và khá toàn diện các yếu tố để bảo đảm tính ổn định và công bằng trong giao dịch dân sự.
- Trong một vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc khác xảy ra tại tỉnh Đắk Lắk, các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất giá trị hợp đồng là 8.000.000.000 đồng, đã thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng và thỏa thuận mức phạt cọc gấp 20 lần số tiền đặt cọc nếu bên bán vi phạm thỏa thuận.
Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, bên đặt cọc tự nguyện giảm mức phạt cọc xuống mức 10 lần số tiền đặt cọc nhưng không được tòa án chấp nhận, chỉ chấp nhận buộc bên nhận đặt cọc trả lại số tiền đã nhận đặt cọc là 300.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại Bản án dân sự phúc thẩm số 147/2026/DS-PT ngày 10/03/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk đã sửa bản án sơ thẩm và chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn với mức phạt gấp 10 lần số tiền đặt cọc, tương ứng với số tiền phạt cọc bằng 3.000.000.000 đồng. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã nhận định nguyên văn như sau: "Nội dung phạt cọc các bên thỏa thuận phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự "nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Theo đơn khởi kiện, bà T chỉ yêu cầu phạt cọc là 10 lần. Xét yêu cầu này là tự nguyện nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu về phạt cọc của bà T, buộc bà T1 phải trả cho bà T số tiền phạt cọc 3.000.000.000 đồng là phù hợp."
Như vậy, Bản án số 147/2026/DS-PT đã tiếp cận theo hướng chấp nhận sự thỏa thuận về mức phạt cọc được thể hiện tại văn bản đặt cọc, có nghĩa là thỏa thuận không bị giới hạn. Đối với cách tiếp cận chấp nhận phạt cọc theo thỏa thuận này được nhận định là cách tiếp cận trở về với nguyên lý cốt lõi của luật dân sự [1] - nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận.
- Cách tiếp cận tại Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc (Dự thảo 2.3): tại khoản 3 Điều 6 của Dự thảo đề xuất cách giải quyết phạt cọc như sau: "Trường hợp các bên đặt cọc và nhận đặt cọc thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng nếu được giao kết hoặc thực hiện thì tòa án quyết định theo mức mà các bên đã thỏa thuận."
Như vậy, cách tiếp cận về quan điểm giải quyết phạt cọc theo đề xuất tại khoản 3 Điều 6 của Dự thảo 2.3 tương đồng với cách tiếp cận của Hội đồng xét xử đã tuyên tại Bản án số 147/2026/DS-PT, đều theo hướng công nhận theo thỏa thuận về mức phạt cọc được thể hiện tại văn bản đặt cọc.
Tuy nhiên, cách tiếp cận giải quyết phạt cọc theo đề xuất tại Dự thảo 2.3 của Tòa án nhân dân Tối cao cũng đang có nhiều tranh luận, trong đó nhiều chuyên gia cho rằng, việc chấp nhận mức phạt cọc theo thoả thuận mà không có giới hạn sẽ khó đảm bảo lẽ công bằng [2].
3. Tự do thỏa thuận nhưng cần bảo đảm cân xứng quyền lợi, nghĩa vụ các bên, đảm bảo lẽ công bằng trong giao dịch dân sự
Đến nay, việc vận dụng nội dung cụm từ "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" tại các điều luật về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ để phạt cọc vẫn là một nội dung chưa rõ ràng và còn nhiều cách hiểu khác nhau không thống nhất.
Vì vậy, theo tác giả, khi áp dụng phạt cọc và giải quyết tranh chấp phạt cọc cần phải hiểu cụm từ "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự, phù hợp với bản chất của giao dịch dân sự, quan trọng nhất là đảm bảo tính cân xứng về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch đặt cọc, đảm bảo lẽ công bằng trong xác lập, thực hiện giao dịch đặt cọc.
Việc vận dụng quy định trừ trường hợp có thỏa thuận khác vào việc áp dụng và giải quyết tranh chấp phạt cọc cần được hiểu trong tổng thể quy định của cả điều luật chứ không hiểu tách rời là một quy định riêng biệt.
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015, có ý nghĩa phòng ngừa sự bội ước trong việc xác lập, thực hiện giao dịch, không mang định hướng trừng phạt.
Xét về tính cân xứng giữa quyền lợi và nghĩa vụ trong việc phạt cọc thì tại đoạn đầu khoản 2 Điều 328 quy định: "Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,…", có nghĩa là nếu bất kỳ bên nào trong các bên vi phạm thỏa thuận thì chế tài phải chịu trong trường hợp này là như nhau, đều bị thiệt hại một giá trị tương xứng bằng nhau, như vậy là cân xứng về quyền và nghĩa vụ, đảm bảo tính công bằng trong việc áp dụng chế tài, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
Việc áp dụng cụm từ "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" được quy định ở cuối khoản 2 của Điều 328 Bộ luật Dân sự vào việc phạt cọc cần được hiểu trong mối quan hệ tổng thể với cả điều luật và trong mối quan hệ với quy định về phạt cọc liền trước cụm từ này.
Nếu chỉ hiểu "thỏa thuận khác" là việc bên đặt cọc được phạt cọc gấp nhiều lần (bên nhận đặt cọc bị phạt cọc gấp nhiều lần) như một số quan điểm hiện nay, bao gồm cả đề xuất tại khoản 3 Điều 6 Dự thảo 2.3 của Tòa án nhân dân Tối cao thì tác giả cho rằng là thiếu toàn diện, bởi như vậy chỉ đặt ra vấn đề bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc, hay nói cách khác thỏa thuận này mang tính một chiều, bất cân xứng về quyền và nghĩa vụ.
Bởi vì, nếu đã là thỏa thuận thì phải mang tính hai chiều và để đảm bảo tính bình đẳng, cân xứng về quyền và nghĩa vụ trong việc xác lập giao dịch đặt cọc thì nếu bên đặt cọc được quyền thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận đặt cọc cũng có quyền hưởng một mức quyền lợi tương ứng (với mức phạt cọc gấp nhiều lần của bên đặt cọc) trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ không thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận.
4. Kết luận
Vấn đề hiểu, áp dụng thống nhất về quyền tự thỏa thuận phạt cọc như thế nào để vừa đảm bảo được quyền lợi của các bên, vừa đúng bản chất của phạt cọc và phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là vấn đề cần được thống nhất, có ý nghĩa quan trọng để áp dụng trong quá trình giao dịch cũng như thực tiễn giải quyết đối với loại tranh chấp này.
Tác giả xin được trao đổi quan điểm về quyền tự thỏa thuận của các bên đương sự trong thỏa thuận phạt cọc nhằm có thêm một cách tiếp cận khi áp dụng giải quyết tranh chấp phạt cọc nhằm đảm đảm bảo tính cân xứng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đặt cọc cũng như thêm một quan điểm so sánh để các cơ quan có thẩm quyền cân nhắc khi thống nhất hướng dẫn áp dụng pháp luật.
[1] Xem tại: https://plo.vn/phat-coc-khong-gioi-han-tro-ve-nguyen-ly-cot-loi-cua-luat-dan-su-post905246.html, truy cập ngày 22/4/2026.
[2] Xem tại: https://plo.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-lien-quan-den-phat-coc-cua-tand-toi-cao-post904880.html, truy cập ngày 22/4/2026.
Tài liệu tham khảo:
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Bản án dân sự phúc thẩm số 840/2025/DS-PT ngày 26/12/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
- Bản án dân sự phúc thẩm số 147/2026/DS-PT ngày 10/03/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
- Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc (Dự thảo 2.3);
- https://plo.vn/phat-coc-khong-gioi-han-tro-ve-nguyen-ly-cot-loi-cua-luat-dan-su-post905246.html;
- https://plo.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-lien-quan-den-phat-coc-cua-tand-toi-cao-post904880.html.
Luật sư THIỀU HỮU MINH
