Từ nhu cầu đi vay dẫn đến mất nhà…
Theo hồ sơ vụ án, năm 2019 ông Nguyễn Thanh Châu có nhu cầu vay tiền để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và trả khoản vay 80 tỉ đồng đã đến hạn với phía ngân hàng. Theo người môi giới giới thiệu ông Nguyễn Thanh Bình (ngụ phường Sài Gòn) là người cho vay tiền, nên ông Châu đã tìm gặp ông Bình để thỏa thuận vay tiền.
Ngày 08/8/2019, ngân hàng và các bên có liên quan ký “Biên bản thỏa thuận bốn bên”, theo đó ông Bình đồng ý thay ông Châu thanh toán 80 tỉ đồng để giải chấp tài sản là căn nhà số 18 NCT, do ông Châu là chủ sở hữu.
Ngày 11/8/2019, ông Châu và ông Bình ký “Bản thỏa thuận” (Bản thoả thuận ngày 11/8/2019) để làm cơ sở thực hiện, gồm hai phần:
Phần I: Ông Châu đồng ý bán căn nhà cho ông Bình; giá trị mua bán là 180 tỉ đồng nhưng thỏa thuận ghi trên hợp đồng mua bán chuyển nhượng có công chứng là 103 tỉ đồng. Ngay sau khi ngân hàng giải chấp thì ông Châu giao toàn bộ bản chính cho ông Bình giữ và ông Bình thanh toán 103 tỉ đồng cho ông Châu gồm: Đợt 1, 80 tỉ đồng vào tài khoản ngân hàng để giải chấp, 23 tỉ đồng vào tài khoản ông Châu; Đợt 2, ngay sau khi phát hành hợp đồng mua bán/chuyển nhượng công chứng, ông Bình chuyển khoản cho ông Châu 74 tỉ đồng; Đợt 3, sau khi ông Châu giao hồ sơ và các tài liệu khác có liên quan đến căn nhà thì ông Bình thanh toán hết số tiền còn lại là 03 tỉ đồng vào tài khoản của ông Châu.
Phần II: Trong thời hạn 11 tháng ông Châu được quyền mua hoặc nhận chuyển nhượng lại tài sản là căn nhà với giá 261 tỉ đồng. Ngay sau khi ông Châu thanh toán đủ tiền thì sẽ được bàn giao lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Châu được quyền thanh toán trước hạn, mỗi kỳ thanh toán không được dưới 03 tháng với chênh lệch đầu tư là 3,75%/tháng.
Thực hiện Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019: Ngày 15/8/2019, ông Châu và ông Bình ký Hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005448 được công chứng tại Văn phòng Công chứng Phú Nhuận ghi với giá 103 tỉ đồng.
Sau khi ký hợp đồng công chứng, vào ngày 16/8/2019, ông Châu và ông Bình tiếp tục ký phụ lục về việc mua bán/chuyển nhượng căn nhà tại số 18 NCT, nội dung: Trong thời gian thực hiện Bản thỏa thuận ngày 11/08/2019, ông Châu được quyền thanh toán trước hạn, mỗi kỳ thanh toán không được dưới 03 tháng với chênh lệch đầu tư là 45%/năm, số tiền thanh toán mỗi kỳ không quá 50 tỉ đồng. Các bên cũng thống nhất điều chỉnh lại số tiền thanh toán đợt 2 từ 74 tỉ đồng thành 74,94 tỉ đồng.
Bản thỏa thuận, phụ lục, thẩm định giá.
Trưng ra chứng cứ là báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản số 201400586/HCM của Công ty cổ phần giám định thẩm định Sài Gòn: Giá trị tại thời điểm tháng 8/2019 (trong thời điểm các bên ký kết thỏa thuận) căn nhà số 18 NCT là 336,534 tỉ đồng, ông Châu trình bày: “Trên thực tế giá trị căn nhà của tôi lớn hơn nhiều. Sở dĩ, tôi chấp nhận ký thỏa thuận có nội dung bán nhà cho ông Bình với giá là 180 tỉ đồng (chỉ hơn 1 nửa so với giá thẩm định) là vì tin ông Bình đã ký vào Bản thỏa thuận đồng ý cho tôi chuộc lại căn nhà với giá 261 tỉ đồng, thực chất đây là việc ông Bình cho tôi vay 180 tỉ đồng với lãi suất 3,75%/tháng với thời hạn là 12 tháng, cộng tiền gốc và lãi tôi phải thanh toán cho ông Bình là số tiền 261 tỉ đồng để chuộc lại căn nhà”.
Do phát hiện phía ông Bình tiến hành thủ tục đăng bộ căn nhà, không thực hiện đúng thỏa thuận nên ngày 17/02/2020 ông Châu đã khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng mua bán nhà ngày 15/8/2019 vô hiệu do giả tạo và hủy “Bản thỏa thuận” ngày 11/8/2019 và “Phụ lục” ngày 16/8/2019; buộc ông Bình hoàn trả lại nhà đất và giấy tờ pháp lý; đồng thời cam kết hoàn trả số tiền 180 tỉ đồng cùng lãi suất theo quy định pháp luật.
Ngày 06/10/2020, phía ông Bình cũng có đơn phản tố yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng, buộc ông Châu và bà Nga bàn giao nhà, đồng thời yêu cầu bồi thường các khoản chi phí, thiệt hại, bao gồm tiền thuê nhà, thuế và tổn thất tinh thần với tổng giá trị hơn 22 tỉ đồng.
Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 16/6/2022, do Thẩm phán Ngô Thị Kim Khánh thuộc TAND TP.HCM tổ chức phiên hòa giải và lập biên bản ghi nhận sự thỏa thuận có nội dung: Ông Châu đồng ý mua lại căn nhà với giá 300 tỉ đồng được phía ông Bình đồng ý, biên bản có ghi ý kiến về tiến độ thanh toán... Tại biên bản hòa giải ngày 16/6/2022, Thẩm phán Khánh cũng ghi rõ: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu đương sự nào có thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận trên đây thì phải làm thành văn bản gửi cho Tòa án. Hết thời hạn này, mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận trên thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự và quyết định này có hiệu lực pháp luật ngay sau khi ban hành, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm”.
Sau một ngày, tức ngày 17/6/2022, ông Châu đã chuyển cho ông Bình số tiền 50 tỉ đồng. Tuy nhiên, sau khi xem kỹ lại Biên bản hòa giải ngày 16/6/2022 do Thẩm phán Khánh ghi có nhiều nội dung chưa rõ ràng, chưa đảm bảo quyền lợi, khó thực hiện nên ông Châu đã có văn bản thay đổi ý kiến thoả thuận. Do đó, ngày 25/7/2022 Thẩm phán Khánh mở lại phiên hòa giải, lúc này, các bên không hòa giải thành, vụ án được đưa ra xét xử theo thủ tục.
Do ông Bình đang nắm giữ số tiền 50 tỉ đồng của ông Châu, nên ông Châu đề nghị: Khi xét xử, Tòa án xem xét trong trường hợp chấp nhận tuyên Hợp đồng công chứng vô hiệu, hủy Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019 và Phụ lục, ông Châu yêu cầu được cấn trừ số tiền 50 tỉ đồng của ông đang được ông Bình nắm giữ vào số tiền vốn gốc 180 tỉ đồng mà ông Châu đã vay của ông Bình.
Ngày 26/4/2025, TAND TP.HCM ban hành Bản án sơ thẩm số 183/2025/DS-ST, tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Châu và bà Nga; đồng thời chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Bình, công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 15/8/2019, cho phép ông Bình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và buộc ông Châu, bà Nga bàn giao nhà, bồi thường tiền thuê nhà với mức giá 360 triệu đồng/tháng; không chấp nhận việc cấn trừ số tiền 50 tỉ đồng.
Không đồng ý với phán quyết này, ông Châu và bà Nga đã kháng cáo toàn bộ bản án. Tuy nhiên, ngày 27/8/2025, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP. HCM ban hành Bản án số 139/2025/DS-PT, bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Ngày 06/10/2025, ông Châu tiếp tục gửi đơn đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm, đã được VKSNDTC, TANDTC có văn bản xác nhận thụ lý đơn. Dù vậy, ngày 06/01/2026, Cục Thi hành án dân sự TP. HCM vẫn thực hiện cưỡng chế thi hành án để bàn giao căn nhà số 18 NCT cho ông Bình, theo Thông báo số 12374/TB-THADS ngày 16/12/2025.
Những “điểm mờ” trong phán quyết cần được làm rõ ...
Đối với vụ án trên, Luật sư Trần Quang Nhựt (Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa) đã chỉ ra nhiều vấn đề quan trọng nói lên bản chất của sự việc mà hai cấp Tòa chưa làm rõ, hoặc áp dụng sai quy định pháp luật khi nhận định, đánh giá chứng cứ, cụ thể:
Thứ nhất, không thể tách rời các văn bản trong cùng một giao dịch để phủ nhận bản chất: Theo Luật sư Nhựt, bản chất thực sự của vụ án là một giao dịch vay tiền có bảo đảm chứ không phải mua bán bất động sản đơn thuần. Mấu chốt mà Tòa án chưa làm rõ nằm ở việc tách rời Hợp đồng công chứng ngày 15/8/2019 ra khỏi “Bản thỏa thuận” ngày 11/8/2019, trong khi hai văn bản này thực chất là một chuỗi thống nhất: “Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019” xác lập, điều chỉnh việc ông Châu, ông Bình thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Sau khi ký, ông Bình, ông Châu không hề thực hiện theo hợp đồng chuyển nhượng có công chứng này mà vẫn thống nhất cùng lập văn bản “Phụ lục” ngày 16/8/2019 có nội dung khẳng định tiếp tục thực hiện bản thỏa thuận ngày 11/8/2019. Mặc dù có biên bản ông Châu bàn giao nhà cho ông Bình nhưng cũng chỉ là hình thức, bởi thực tế: ông Châu vẫn là người đang quản lý, sử dụng căn nhà cho đến khi bị thi hành án thực hiện cưỡng chế giao cho nhà ông Bình sau khi án có hiệu lực.
Hình ảnh tài liệu của Tòa án.
Từ diễn biến, chứng cứ nêu trên, đủ cơ sở để thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng là giả cách, để che dấu các thỏa thuận tại Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019 bao gồm: Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng có giá 103 tỉ đồng, giá thỏa thuận bán thực tế là 180 tỉ (thấp hơn gần 1/2 so với giá thẩm định), ông Châu có quyền được quyền chuộc lại với giá là 261 tỉ đồng. Đây là sự bất hợp lý về dòng tiền khi có sự chênh lệch lớn giữa giá công chứng (103 tỉ đồng), số tiền thực nhận (180 tỉ đồng) và giá chuộc lại (261 tỉ đồng) - những con số phản ánh bản chất lãi suất tài chính. Do đó, đối chiếu với Án lệ số 02/2016/AL Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án TANDTC và Điều 124 BLDS 2015 cho thấy: Rõ ràng Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng này cần phải bị tuyên vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, và việc đánh giá chứng cứ phải đặt trong tổng thể mối quan hệ vay mượn này mới đảm bảo tính toàn diện và khách quan. Tuy nhiên, ở vụ án này, cả hai cấp tòa đều có quyết định ngược lại.
Thứ hai, quyền chuộc lại tài sản: Trong nội dung của Bản thỏa thuận ngày 11/8/2019 tại Điều 2 Phần II nêu rõ, ông Châu có quyền mua lại căn nhà số 18 NCT trong thời hạn 11 tháng (từ 11/9/2019 đến 10/8/2020). Tuy nhiên, khi quyền chuộc lại này chưa được giải quyết, ông Bình đã tiến hành thủ tục sang tên, và việc này lại được Tòa án công nhận. Theo Luật sư Nhựt, cách xử lý này không chỉ bỏ qua thỏa thuận đã ký mà còn mâu thuẫn với quy định tại Điều 454 BLDS 2015 về quyền chuộc lại tài sản.
Thứ ba, khoản tiền 50 tỉ đồng bị chiếm giữ trái pháp luật: Liên quan đến khoản tiền 50 tỉ đồng mà ông Châu đã chuyển cho ông Bình vào ngày 17/6/2022, Luật sư Nhựt cho rằng bản án chưa giải quyết triệt để nghĩa vụ hoàn trả.
Số tiền này được chuyển trong bối cảnh các bên đang tiến hành hòa giải tại Tòa án. Theo quy định tại khoản 1 Điều 212 BLTTDS 2015, biên bản hòa giải thành chỉ là ghi nhận ý chí tạm thời; trong thời hạn 07 ngày, đương sự có quyền thay đổi ý kiến. Chỉ sau thời hạn này, nếu không có sự thay đổi, Thẩm phán mới ra quyết định công nhận biên bản hòa giải có giá trị thi hành. Trong trường hợp này, thỏa thuận hòa giải không được công nhận và các bên đã phát sinh tranh chấp. Do đó, căn cứ pháp lý để ông Bình nắm giữ số tiền này đã chấm dứt.
Mặt khác, theo khoản 1 Điều 579 BLDS 2015, việc chiếm giữ tài sản không có căn cứ pháp luật là trái quy định và phải được hoàn trả. Đáng lưu ý, Tòa án đã đưa ra nhận định cho rằng ông Châu “có lỗi” không ngoài mục đích để ông Bình chiếm giữ 50 tỉ đồng trong suốt hơn 3 năm mà không buộc chịu bất kỳ khoản lãi suất chậm trả nào theo Điều 468 BLDS 2015, gây thiệt hại kinh tế nghiêm trọng cho ông Châu, trong khi ông Bình được hưởng lợi bất chính.
Thứ tư, bồi thường tiền thuê nhà 360 triệu đồng/tháng không có căn cứ: Luật sư Trần Quang Nhựt khẳng định quyết định buộc ông Châu bồi thường 360 triệu đồng/tháng là thiếu thuyết phục về cả cơ sở pháp lý lẫn cơ sở thực tiễn. Theo Luật sư, việc Tòa án chỉ dựa vào Hợp đồng công chứng ngày 15/8/2019 để tính tiền thuê mà bỏ qua quyền chuộc lại tài sản trong "Bản thỏa thuận" ngày 11/8/2019 là cách đánh giá phiến diện, không phản ánh đúng quan hệ tài sản giữa các bên. Đặc biệt, căn cứ bồi thường theo Điều 13 và Điều 361 BLDS 2015 chỉ phát sinh khi có thiệt hại thực tế, trong khi phía ông Bình không đưa ra được chứng cứ chứng minh thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 91 BLTTDS 2015. Trên thực tế cũng cho thấy ông Châu vẫn là người trực tiếp quản lý, vận hành căn nhà suốt thời gian dài mà ông Bình không hề có ý kiến hay khiếu nại về việc chậm bàn giao, chứng tỏ không có sự gián đoạn trong quyền khai thác tài sản của bên mua. Do đó, Luật sư Nhựt kiến nghị cần xem xét các thỏa thuận trong một tổng thể thống nhất, đặt bản chất giao dịch và quyền chuộc lại tài sản làm trọng tâm để đảm bảo việc áp dụng pháp luật được công bằng và đúng đắn.
Được biết, sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực, ông Nguyễn Thanh Châu nộp Đơn đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm và được VKSND Tối cao đã ban hành Giấy xác nhận số 933/XN-VKSTC-V12 ngày 26/11/2025 xác nhận đã tiếp nhận đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm đối với vụ án và đang xử lý theo thẩm quyền.
Tiếp đó, ngày 03/12/2025, TANDTC cũng đã ban hành Văn bản số 6093/TB-TA xác nhận thụ lý đơn đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm của ông Châu và sẽ tiến hành xem xét việc kháng nghị theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Tạp chí Luật sư Việt Nam sẽ tiếp tục theo dõi và thông tin đến bạn đọc những diễn biến mới của vụ việc trong các kỳ tiếp theo.
MẠNH DŨNG – NAM HUỲNH
