Bối cảnh tranh chấp giữa các bên
Ông Đ. và bà T. thế chấp quyền sử dụng đất 90m2 (TP. VT., Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1998 đứng tên hai ông bà) để bảo đảm một phần nghĩa vụ vay vốn của Công ty TNHH T5 theo Hợp đồng cấp tín dụng hạn mức ngày 23/3/2015 (hạn mức 35 tỉ đồng). Ngân hàng định giá đất khoảng 2,484 tỉ đồng, cam kết tài sản chỉ bảo đảm tối đa khoảng 1,8 tỉ đồng (tương đương 75-80% giá trị định giá). Ngay sau đó, ngân hàng giải ngân 1,995 tỉ đồng cho Công ty T5 (khế ước ngày 01/9/2017), phù hợp với cam kết ban đầu.
Tuy nhiên, hai hợp đồng thế chấp 227 và 228 có điều khoản mở rộng phạm vi bảo đảm tại điểm a khoản 3 Điều 3: Tài sản đảm bảo mọi nghĩa vụ của Công ty T5 với ngân hàng, bao gồm hợp đồng tín dụng 2015, hợp đồng thế chấp này, bất kỳ hợp đồng nào phát sinh trước/sau ngày ký, và mọi phụ lục, sửa đổi. Điều khoản này bao quát cả nghĩa vụ tương lai, không giới hạn số tiền hay thời hạn cụ thể.
Sau khi ký kết, vào cuối năm 2017, Công ty T5 trả nợ và tất toán khoản vay đầu tiên. Đến 21/5/2019, toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản của ông Đ., bà T. đã hoàn thành (các khoản vay cũ tất toán). Tuy nhiên, ngân hàng tự ý tiếp tục dùng tài sản này bảo đảm các khoản vay mới của Công ty T5 qua nhiều phụ lục hợp đồng tín dụng mà không ký phụ lục thế chấp bổ sung hay thông báo cho nguyên đơn. Ngân hàng tự ý định giá lại đất nhiều lần để nâng hạn mức vay mới mà không ký kết hợp đồng thế chấp mới hay công chứng bổ sung.
Đến tháng 5/2022, khi nợ xấu, ngân hàng thông báo cho nguyên đơn rằng tài sản đang bảo đảm dư nợ 5,454 tỉ đồng. Ông Đ., bà T. bất ngờ, khẳng định không đồng ý chịu trách nhiệm vượt quá 1,8 tỉ đồng ban đầu, và cho rằng ngân hàng vi phạm nghiêm trọng các quy định liên quan tới hợp đồng thế chấp.
Theo đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ do vi phạm thỏa thuận, thiếu minh bạch, trái pháp luật về giao dịch bảo đảm; đồng thời yêu cầu ngân hàng giải chấp và trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Lập luận của ngân hàng về phạm vi bảo đảm và nghĩa vụ tương lai
Ngân hàng TMCP K3 cho rằng hợp đồng thế chấp năm 2017 đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Hợp đồng thế chấp ngày 31/8/2017 được công chứng và đăng ký đầy đủ. Đồng thời, tại hợp đồng bên thế chấp đã đồng ý tài sản của mình sẽ bảo đảm cho cả các nghĩa vụ hiện tại và tương lai của Công ty T5 đối với ngân hàng. Nói cách khác, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm là không có giới hạn cụ thể về số tiền hay thời gian, bao gồm cả các khoản vay phát sinh sau này (miễn là giữa ngân hàng và Công ty T5).
Để củng cố quan điểm trên, Ngân hàng K3 viện dẫn khoản 1 Điều 294 Bộ luật Dân sự (BLDS) cho phép các bên “có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm” khi bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai. Khoản 2 Điều 294 BLDS quy định “khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó”. Theo ngân hàng, điều này có nghĩa là một hợp đồng thế chấp có thể bảo đảm cho nhiều khoản vay trong tương lai mà không cần ký lại hợp đồng thế chấp mới mỗi lần phát sinh khoản vay. Trong vụ việc này, hợp đồng thế chấp năm 2017 đã thỏa thuận về phạm vi bảo đảm bao gồm nghĩa vụ trong tương lai, do vậy mỗi lần Công ty T5 vay thêm (theo các phụ lục tín dụng), ngân hàng không phải ký lại hợp đồng thế chấp với ông Đ., bà T. Ngân hàng lập luận rằng pháp luật không hề buộc họ phải thông báo hay xin ý kiến lại của bên thế chấp khi phát sinh nghĩa vụ mới, bởi lẽ hợp đồng thế chấp và pháp luật đều không có quy định nào về nghĩa vụ thông báo này. Đồng thời, khoản 2 Điều 294 BLDS ngụ ý rằng việc bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai diễn ra tự động theo thỏa thuận ban đầu, không cần xác lập lại hay sửa đổi biện pháp bảo đảm.
Bị đơn cũng chỉ ra rằng về pháp lý, văn bản hợp đồng thế chấp không ghi con số giới hạn, mà còn liệt kê rõ tài sản sẽ bảo đảm cho cả “những hợp đồng được ký trước, trong và sau ngày ký hợp đồng này” và các phụ lục kèm theo. Do đó, theo ngân hàng, ông Đ., bà T. đã đồng ý chịu trách nhiệm vô thời hạn và không giới hạn số tiền cụ thể ngay từ khi ký hợp đồng. Mọi rủi ro phát sinh từ việc Công ty T5 vay thêm đều thuộc phạm vi mà bên thế chấp phải chấp nhận.
Nhận định của các cấp tòa về giới hạn bảo đảm, hiệu lực hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp
Tòa án cấp sơ thẩm (TAND TP. VT.) trong Bản án số 143A/2023/DS-ST đã tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 227 và 228 vô hiệu và buộc ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Đ., bà T. Bản án sơ thẩm nhận định rằng phạm vi nghĩa vụ bảo đảm mà ngân hàng áp đặt lên tài sản của nguyên đơn đã vượt quá giới hạn thỏa thuận và không phù hợp quy định pháp luật, đặc biệt sau khi nghĩa vụ ban đầu đã hoàn thành. Do hợp đồng thế chấp vô hiệu, tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về việc phát mãi thửa đất 90m2 của ông Đ., bà T.; thay vào đó, ngân hàng chỉ được quyền phát mãi tài sản thế chấp khác (thửa đất 357m2 tại tỉnh T. thuộc sở hữu ông T2 – một người bảo đảm khác) để thu hồi nợ cho khoản vay của Công ty T5. Kết quả này cho thấy tòa sơ thẩm đã bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp (ông Đ., bà T.), giới hạn trách nhiệm của họ ở mức 1,8 tỉ đồng đã đảm bảo ban đầu, và không cho phép ngân hàng xử lý tài sản của họ cho khoản nợ phát sinh thêm.
Ngân hàng K3 kháng cáo phần quyết định này, cho rằng tòa sơ thẩm “chưa đánh giá đầy đủ khách quan vụ việc” và đề nghị hủy quyết định tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, công nhận hợp đồng có hiệu lực và cho phát mãi tài sản thế chấp của ông Đ., bà T.
Tòa án cấp phúc thẩm (TAND tỉnh VT.) đã xem xét lại vụ án. Tòa phúc thẩm trước hết xác định phạm vi thỏa thuận bảo đảm trong hợp đồng thế chấp đúng như phía ngân hàng trình bày: tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ quá khứ, hiện tại, tương lai của Công ty T5, không giới hạn. Tuy nhiên, tòa chỉ ra rằng điều khoản này mang tính “khái niệm chung chung, khó hiểu”, không nêu cụ thể phạm vi số tiền được bảo đảm cũng như không có thời hạn cụ thể. Điều đó “không đúng với quy định” tại khoản 1 Điều 294 BLDS yêu cầu thỏa thuận cụ thể về phạm vi và thời hạn. Nói cách khác, hợp đồng thế chấp đã thiếu minh bạch và cụ thể ở chính phần quan trọng nhất. Ngân hàng đã tự diễn giải theo hướng bất lợi cho bên thế chấp – coi như tài sản sẽ bảo đảm “hết khoản vay này đến khoản vay khác trong tương lai” mà không thông báo cho chủ tài sản. Tòa nhận định cách hiểu và thực hiện của ngân hàng “không phù hợp với lẽ tự nhiên, với khoản 1 Điều 294 BLDS và có thể gây thiệt hại không chính đáng cho bên có tài sản thế chấp”. Như vậy, ngay cả khi pháp luật cho phép bảo đảm nghĩa vụ tương lai, thì việc thỏa thuận mập mờ, thiên về lợi ích ngân hàng như trong hợp đồng này bị xem là vi phạm tinh thần của pháp luật. Đặc biệt là bên thế chấp không đồng thời là bên đi vay trong hợp đồng tín dụng.
Tòa phân tích rằng ý chí của nguyên đơn khi thế chấp chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay tương đương 1,8 tỉ đồng của Công ty T5 – điều này thể hiện qua lời khai của chính đại diện Công ty T5 rằng ông Đ., bà T. “chỉ bảo lãnh cho công ty vay 1.800.000.000 đồng”, phù hợp với giá trị định giá tài sản 2,484 tỉ và thực tế ngân hàng chỉ giải ngân tối đa khoảng 1,995 tỉ đồng ban đầu. Ngược lại, điều khoản “mọi nghĩa vụ trong tương lai” là do ngân hàng đưa vào mẫu hợp đồng, rõ ràng gây bất lợi cho bên thế chấp. Vì vậy, theo nguyên tắc giải thích hợp đồng, phải hiểu hợp đồng thế chấp này theo hướng có lợi cho ông Đ., bà T. – tức là giới hạn ở khoản vay khoảng 1,8 – 2 tỉ như ý chí của họ. Tòa đi đến kết luận rằng nguyên đơn không hề tự nguyện chấp nhận bảo đảm vô thời hạn, vô hạn mức cho Công ty T5, do đó không thể lấy cớ điều khoản hợp đồng chung chung để ràng buộc họ vượt quá thỏa thuận thực sự.
Một điểm mấu chốt mà Tòa phúc thẩm làm rõ là thời điểm chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm của tài sản thế chấp. Theo nội dung bản án khoản vay theo Phụ lục hợp đồng tín dụng số 04 (cho vay 1,8 tỉ) đã được Công ty T5 trả xong vào ngày 21/5/2019. Hội đồng xét xử khẳng định đây chính là nghĩa vụ tương lai duy nhất mà ông Đ., bà T. đồng ý bảo đảm và nghĩa vụ này đã hoàn thành, chấm dứt vào 21/5/2019. Theo quy định pháp luật, khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, việc thế chấp cũng phải chấm dứt, ngân hàng có trách nhiệm trả lại hồ sơ, giấy tờ về tài sản thế chấp và xóa đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, ngân hàng K3 đã không thực hiện nghĩa vụ này, cũng không thông báo cho nguyên đơn biết rằng họ đã hết trách nhiệm bảo đảm. Thay vào đó, ngân hàng tiếp tục định giá lại tài sản, và cho Công ty T5 vay thêm tiền dựa trên “giá trị tăng thêm” của tài sản. Đặc biệt là không thông báo cho chủ tài sản. Tòa phúc thẩm khẳng định bị đơn đã lạm dụng quyền định giá lại, hiểu sai mục đích điều khoản hợp đồng, bởi “rõ ràng không có quy định hay thỏa thuận nào cho phép ngân hàng đơn phương định giá tài sản thế chấp nhằm nâng hạn mức cho vay”. Hành vi thỏa thuận với Công ty T5 để tiếp tục dùng tài sản của ông Đ., bà T. bảo đảm cho các khoản vay sau 21/5/2019 mà không có sự đồng ý của chủ tài sản bị xem là vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận và pháp luật. Do vậy, ngân hàng không có quyền xử lý tài sản thế chấp này để thu hồi các khoản nợ phát sinh về sau.
Quyết định của Tòa phúc thẩm nêu rõ không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng K3, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Theo đó, Hợp đồng thế chấp ngày 31/8/2017 bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không được xử lý thửa đất 90m2 của ông Đ., bà T. để thu nợ. Ngân hàng chỉ còn quyền xử lý thửa đất khác (tài sản của ông T2 ở tỉnh T., theo hợp đồng thế chấp năm 2022) như án sơ thẩm đã xác định. Phán quyết này của tòa án đã đảm bảo giới hạn nghĩa vụ bảo đảm của ông Đ., bà T. đúng bằng phạm vi họ tự nguyện thỏa thuận (khoảng 1,8 – 2 tỉ đồng), đồng thời lên án hành vi thiếu minh bạch của ngân hàng trong việc mở rộng nghĩa vụ bảo đảm trái thỏa thuận và trái luật.
Cơ sở pháp lý về hợp đồng thế chấp và bảo đảm nghĩa vụ
BLDS 2015 có các điều khoản cụ thể điều chỉnh trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai. Cụ thể, Điều 294 BLDS 2015 quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai. Điều luật này thừa nhận tính pháp lý của việc thỏa thuận bảo đảm trước cho nghĩa vụ sẽ phát sinh, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu: các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Điều này có nghĩa pháp luật cho phép bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai, nhưng đòi hỏi sự cụ thể, rõ ràng về phạm vi và thời hạn. Mục đích là để bên bảo đảm các bên, đặc biệt là bên yếu thế trong giao dịch biết rõ họ đang bảo đảm cho những nghĩa vụ nào, tối đa bao nhiêu và trong khoảng thời gian nào. Nếu hợp đồng không làm rõ được các yếu tố đó, rất có thể nó không đáp ứng điều kiện có hiệu lực mà pháp luật yêu cầu. Ngoài ra, Điều 294(2) BLDS miễn việc “xác lập lại biện pháp bảo đảm” cho từng nghĩa vụ tương lai khi phát sinh, nhưng không có nghĩa là bên bảo đảm mất quyền được biết hay thỏa thuận về từng khoản vay mới. Bên cạnh đó, Điều 296 BLDS 2015 đề cập trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ. Theo khoản 1 Điều này, một tài sản có thể được dùng bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Quan trọng hơn, khoản 2 Điều 296 BLDS yêu cầu khi một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm biết về việc tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác; và mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản. Quy định này cho thấy tinh thần chung của pháp luật là hướng đến sự minh bạch và đồng thuận cho từng lần phát sinh nghĩa vụ bảo đảm bằng cùng một tài sản. Trong vụ án này, ngân hàng đã không lập văn bản thế chấp bổ sung cũng như không thông báo cho ông Đ., bà T. khi tiếp tục dùng tài sản để bảo đảm các khoản vay mới. Ngân hàng dựa vào điều khoản phạm vi bảo đảm vô hạn trong hợp đồng để cho rằng đã có “thỏa thuận khác”, nhưng điều khoản này lại thiếu sự cụ thể cần thiết theo Điều 294(1) BLDS.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm cũng đưa ra các quy tắc liên quan. Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về hiệu lực của giao dịch bảo đảm, trong đó nêu rõ giao dịch bảo đảm có hiệu lực từ thời điểm được giao kết hợp pháp hoặc từ thời điểm đăng ký nếu pháp luật yêu cầu đăng ký. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP) xác định đây là trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngân hàng K3 đã đăng ký thế chấp năm 2017, tuy nhiên khi nghĩa vụ ban đầu chấm dứt (2019) lẽ ra phải xóa đăng ký. Nếu sau đó muốn tiếp tục dùng tài sản cho khoản vay khác, đúng ra ngân hàng phải đăng ký giao dịch bảo đảm mới hoặc điều chỉnh nội dung đăng ký. Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP liệt kê các đối tượng phải đăng ký, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Việc ngân hàng giữ nguyên tình trạng đăng ký thế chấp cũ và cho vay tiếp mà không đăng ký bổ sung có thể bị xem là không tuân thủ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Tòa phúc thẩm đã nhận định hành vi của ngân hàng “không phù hợp với quy định... Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 83/2010/NĐ-CP”, khi dùng thủ thuật phụ lục hợp đồng tín dụng để tránh phải lập hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm mới. Quy định tại Điều 10, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP được dẫn chiếu nhằm khẳng định yêu cầu về minh bạch trong giao dịch bảo đảm: ngân hàng không thể “âm thầm” mở rộng phạm vi thế chấp mà không có sự ghi nhận chính thức từ người thế chấp.
Kết luận
Từ phân tích trên, có thể kết luận rằng Tòa án hai cấp đã áp dụng đúng đắn và hợp lý các quy định pháp luật và nguyên tắc cơ bản để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp. Vụ án cũng đặt ra tiền lệ và bài học cho hoạt động tín dụng: điều khoản bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai không phải là “bảo bối vạn năng” cho ngân hàng nếu nó được soạn thảo một cách thiếu minh bạch và lạm dụng để cho vay vượt quá giới hạn hợp lý. Các nguyên tắc cơ bản như minh bạch, tự nguyện, bình đẳng sẽ được tòa án vận dụng để hiệu chỉnh những bất cập trong giao kết và thực hiện hợp đồng, nhằm đạt kết quả công bằng. Do đó, để phòng ngừa rủi ro pháp lý, các ngân hàng nên rà soát lại mẫu hợp đồng bảo đảm của mình, bảo đảm rằng các điều khoản về phạm vi bảo đảm, thông báo cho bên bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và có thể chứng minh một cách dễ dàng. Vụ án trên đây sẽ là một “án lệ” thực tiễn quý giá, cảnh báo cho các ngân hàng về việc cẩn trọng trong việc thực hiện các nguyên tắc minh bạch, tự nguyện, bình đẳng trong mọi giao dịch bảo đảm – những nguyên tắc nền tảng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ tín dụng phức tạp hiện nay.
[1] Xem bảng án tại: https://www.google.com/search?q=B%E1%BA%A3n+%C3%A1n+ph%C3%BAc+th%E1%BA%A9m+s%E1%BB%91+109%2F2024%2FDS-PT+ng%C3%A0y+29%2F5%2F2024+c%E1%BB%A7a+TAND+t%E1%BB%89nh+B%C3%A0+R%E1%BB%8Ba+%E2%80%93+V%C5%A9ng+T%C3%A0u&oq=B%E1%BA%A3n+%C3%A1n+ph%C3%BAc+th%E1%BA%A9m+s%E1%BB%91+109%2F2024%2FDS-PT+ng%C3%A0y+29%2F5%2F2024+c%E1%BB%A7a+TAND+t%E1%BB%89nh+B%C3%A0+R%E1%BB%8Ba+%E2%80%93+V%C5%A9ng+T%C3%A0u&gs_lcrp=EgZjaHJvbWUyBggAEEUYOTIHCAEQIRiPAjIHCAIQIRiPAtIBCDYyNzlqMGo3qAIAsAIA&sourceid=chrome&ie=UTF-8
Luật sư NGUYỄN VĂN PHÚC
Công ty Luật TNHH HM&P.
