1. Nội dung vụ án
Nguồn gốc thửa đất số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2 tọa lạc tại buôn F, xã E, huyện H, tỉnh K mà UBND huyện H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số BO 353999 ngày 22/5/2013 cho ông B, bà C có nguồn gốc là của gia đình ông A đã khai hoang từ năm 1976, trên đất đã trồng cây cà phê đang kinh doanh, cây ăn quả, được UBND xã E, Ban tự quản buôn F và vợ chồng ông B và các con của ông B cùng với 45 người dân trong buôn F làm chứng xác nhận thửa đất nêu trên là của gia đình ông A khai hoang từ năm 1976 và được thể hiện rất rõ tại Biên bản hòa giải ngày 23/6/2017 của UBND xã E, huyện H.
Vào ngày 01/6/1995, gia đình ông A và gia đình ông B có thỏa thuận làm hợp đồng cho thuê 01ha (11.100m2) đất, thời hạn thuê 05 năm với giá 20 chỉ vàng, trên đất đã trồng cây cà phê đang kinh doanh, cây ăn quả. Hợp đồng thuê đất hai bên làm giấy viết tay và có 02 người làm chứng hợp đồng, đó là ông G và ông L. Năm 1999, do gia đình ông B không chăm sóc vườn cây nên gia đình ông B đã đồng ý để gia đình ông A lấy lại thửa đất nêu trên và gia đình ông A đã canh tác, quản lý, sử dụng thửa đất này từ đó cho đến nay.
Năm 1997 khi Nhà nước có chủ trương cấp GCNQSDĐ cho các hộ dân có đất đang sinh sống tại địa bàn xã E, huyện H thì vợ chồng ông B đã tự ý làm đơn kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ mà không được sự đồng ý của ông A. Căn cứ vào hồ sơ đăng ký kê khai, ngày 19/01/1998, UBND huyện H cấp GCNQSDĐ số M 823669, thửa đất số 173, 01 tờ bản đồ số 14, đất tọa lạc tại xã E với tổng diện tích 14.395m2; trong đó 400m2 đất ở và 13.995m2 đất trồng cây lâu năm cho vợ chồng ông B, bà C, trong đó có diện tích 11.100m2 đất của gia đình ông A cho gia đình ông B thuê. Năm 2007, do vợ chồng ông B chuyển nhượng một phần đất tại thửa số 173, tờ bản đồ số 14 nên ngày 17/5/2007, UBND huyện H đã ban hành Quyết định số 798/QĐ-UBND về việc thu hồi và cấp lại GCNQSDĐ cho ông B. Do GCNQSDĐ cấp sai tên, tuổi, số chứng minh nhân dân nên ông B làm đơn xin cấp lại, cấp đổi GCNQSDĐ. Ngày 22/5/2013, UBND huyện H cấp lại GCNQSDĐ cho hộ ông B, bà C đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2 (đất của gia đình ông A cho thuê) được UBND huyện H cấp lại cho hộ ông B bằng 01 GCNQSDĐ mang số BO 353999, thửa số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2.
Như vậy, thửa đất số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2 tọa lạc tại buôn F, xã E, huyện H, tỉnh K có đầy đủ cơ sở kết luận là đất và tài sản trên đất là tài sản hợp pháp của gia đình ông A. Việc ông B tự ý đăng ký kê khai cấp GCNQSDĐ vào năm 1997 khi không có sự đồng ý của ông A là trái pháp luật. Do đó, việc UBND H cấp GCNQSDĐ cho hộ ông B, bà C là không đúng đối tượng sử dụng đất và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông A, nên ông A khởi kiện, đề nghị Tòa án hủy giá trị pháp lý GCNQSDĐ số BO 353999 ngày 22/5/2013 cấp cho ông B.
2. Quá trình giải quyết vụ án
- Bản án hành chính sơ thẩm số 28/2018/HC-ST ngày 10/8/2018 của TAND tỉnh K, quyết định: “Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A, tuyên hủy giá trị pháp lý GCNQSDĐ số BO 353999 ngày 22/5/2013 do UBND huyện H cấp cho hộ ông B, bà C; hộ ông A có trách nhiệm liên hệ với UBND huyện H và các cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp lại GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật”.
Ngày 14/8/2018, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ, Chi nhánh tỉnh K (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) có đơn kháng cáo.
- Bản án hành chính phúc thẩm số 180/2019/HC- PT ngày 14/10/2019 của TAND Cấp cao Đ, đã quyết định:
“Chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ, Chi nhánh tỉnh K. Sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm số 28/2018/HC-ST ngày 10/8/2018 của TAND tỉnh K; không chấp nhận đơn khởi kiện của ông A; giữ nguyên (giá trị pháp lý) của GCNQSDĐ số BO 353999 ngày 22/5/2013 của UBND H cấp cho hộ ông B, bà C”. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông A có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án hành chính phúc thẩm nêu trên.
Ngày 15/11/2021, Viện trưởng VKSND Tối cao ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 18/QĐ-VKS-HC, đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án hành chính phúc thẩm số 180/2019/HC-PT ngày 14/10/2019 của TAND Cấp cao Đ, giữ nguyên Bản án hành chính sơ thẩm số 28/HC-ST ngày 10/8/2018 của TAND tỉnh K. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 26/4/2022, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao đã chấp nhận toàn bộ kháng nghị nêu trên của Viện trưởng VKSND tối cao.
3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Bản án hành chính phúc thẩm số 180/2019/HC- PT ngày 14/10/2019 của TAND Cấp cao Đ có sai lầm nghiêm trọng trong việc nhận định, đánh giá và áp dụng pháp luật, cụ thể:
- Bản án hành chính phúc thẩm nhận định:
“Mặc dù ông A cho rằng nguồn gốc đất tranh chấp do ông khai hoang năm 1976 để trồng cây cà phê và cây ăn quả, nhưng ông A không làm thủ tục đăng ký, kê khai tại UBND xã E để được chính quyền địa phương xác nhận ghi tên người sử dụng đất vào sổ mục kê, sổ địa chính là không tuân thủ quy định tại điểm 1 khoản 1 Điều 3 Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính về đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất, do đó hộ ông A không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 là căn cứ cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Hợp đồng cho thuê không ghi thuê đất ở đâu, diện tích đất bao nhiêu và vị trí tứ cận thế nào, nội dung chỉ ghi chung chung, không rõ ràng... Hợp đồng không có xác nhận của UBND xã E nên không xác định được thời điểm thực sự cho thuê đất vào thời điểm nào...”.
Nhận định của Bản án phúc thẩm nêu trên là không đúng, vì thực tế hiện nay thì diện tích đất nêu trên, gia đình ông B, bà C đã tự nguyên trả lại cho gia đình ông A sử dụng, canh tác từ năm 1999 cho đến nay và hai bên không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tại Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 08/5/2018 của TAND tỉnh K thể hiện thửa đất số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2 tại buôn F, hiện nay do gia đình ông A đang sử dụng và canh tác, trên đất có 1.000 cây cà phê, 07 cây sầu riêng, 20 cây điều. UBND huyện H khẳng định việc cấp GCNQSDĐ cho ông B, bà C là có sai sót vì thửa đất này là của ông A. Mặt khác, ông A chỉ khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giá trị pháp lý GCNQSDĐ số BO 353999 ngày 22/5/2013 do UBND huyện H cấp cho hộ ông B, bà C.
- Bản án phúc thẩm nhận định: Theo pháp luật đất đai quy định: “Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao quyền sử dụng đất” (Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao). Như vậy, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại quyền sử dụng đất nếu đất đó đã được giao, bố trí cho người khác sử dụng theo quy định của pháp luật”.
Nội dung nhận định trong Bản án hành chính phúc thẩm nêu trên là không có căn cứ, áp dụng văn bản pháp luật không đúng bản chất của vụ án. Cụ thể tại mục 2.4 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã được đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giải thể, còn đất của ông A là do gia đình ông tự khai hoang và cho hộ ông B, bà C thuê chứ không phải diện đất đưa vào tập đoàn sản xuất hay hợp tác xã nên không thuộc đối tượng áp dụng Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao nêu trên.
- Đối với số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) ông B, bà C vay Ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng số 0750/2016/HĐTD-CN ngày 14/6/2016, thời hạn vay là 05 năm. Khi vay ông B, bà C có thế chấp 02 GCNQSDĐ, trong đó có thửa đất số 01, tờ bản đồ số 14, diện tích 11.100m2, được UBND huyện H cấp GCNQSDĐ số BO 353999. Xét thấy tại thời điểm vợ chồng ông B, bà C thế chấp để vay vốn Ngân hàng thì thửa đất này do gia đình ông A đang quản lý, canh tác, sử dụng. Lẽ ra trước khi ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, Ngân hàng phải đến kiểm tra xem xét thực địa tại thửa đất và xác minh tại chính quyền địa phương để làm rõ ai là người đang quản lý, sử dụng đất hợp pháp mà chỉ căn cứ vào GCNQSDĐ để làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H là chưa bảo đảm về trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn theo quy định. Mặt khác, khi vay vốn Ngân hàng 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) thì vợ chồng ông B, bà C có thế chấp 02 GCNQSDĐ, trong đó GCNQSDĐ số CD 315153 cấp cho bà H ngày 29/4/2016, đã chuyển nhượng cho ông B, bà C ngày 18/5/2016, theo kết quả thẩm định giá thì có giá trị tài sản bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 802.317.000 đồng (Tám trăm linh hai triệu ba trăm mười bảy nghìn đồng) nên vẫn có thể bảo đảm việc thu hồi vốn vay của Ngân hàng.
Như vậy, Bản án hành chính sơ thẩm số 28/2018/HC-ST ngày 10/8/2018 của TAND tỉnh K xét xử tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.
PV
Lãi suất chậm thanh toán trong tranh chấp hợp đồng xây dựng: Thực tiễn xét xử và hướng giải quyết
