Cuối năm 2024, ở phường Thiên Hương (TP. Hải Phòng) một ngôi nhà hai tầng “mọc” trên phần đất vừa sang tên sổ đỏ của người khác. Chính quyền địa phương nhiều lần yêu cầu dừng thi công. Đến 11/8/2025, Tòa sơ thẩm buộc tháo dỡ và trả lại đất. Bên xây nhầm vẫn dọn vào ở, tiếp tục kháng cáo. Vụ việc làm nóng dư luận bởi một nghịch lý: Luật đã có nhưng việc thi hành trên thực địa lại chậm, khiến cái sai dễ hóa hợp pháp theo thời gian.
Pháp luật hiện hành đã trao đủ công cụ để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp đó là đòi lại tài sản, bồi thường thiệt hại, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, xử phạt hành chính về đất đai và trật tự xây dựng. Thậm chí trách nhiệm hình sự nếu cố tình không chấp hành án.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Khung pháp lý hiện hành: Toàn diện để bảo vệ chủ sở hữu
Căn cứ theo Điều 166 Bộ luật Dân sự (BDLS) 2015, pháp luật trao cho chủ thể quyền đòi lại tài sản khi bị người khác chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ, đồng thời yêu cầu chấm dứt cản trở và khôi phục tình trạng ban đầu. Mọi thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra phải được bồi thường đầy đủ, gồm chi phí hợp lý để ngăn chặn, khắc phục và các tổn thất thực tế khác theo Điều 584, 585, 589 BLDS 2015.
Về tố tụng dân sự, Tòa án có thể ngăn chặn hành vi lấn chiếm bằng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, buộc thực hiện hành vi nhất định như dừng thi công, không đưa công trình vào sử dụng theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) 2015 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP. Đây là khóa khẩn cấp để bảo toàn chứng cứ và quyền lợi cho đến khi có phán quyết cuối cùng.
Luật Đất đai 2024 và các luật về đất đai trước đây đều xác định nghiêm cấm các hành vi lấn, chiếm đất. Cơ chế xử phạt nằm ở Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định phạt tiền theo loại đất, diện tích, địa bàn, kèm biện pháp khắc phục buộc trả lại đất, khôi phục tình trạng ban đầu, nộp lại số lợi bất hợp pháp. Đáng chú ý, khu vực phường/thị trấn nhân đôi mức phạt so với xã, số tiền xử phạt cao nhất là 500 triệu đồng với cá nhân, 1 tỉ đồng với tổ chức.
Về trật tự xây dựng, trường hợp xây không phép (khi thuộc diện phải xin phép) hoặc xây lấn chiếm diện tích, không gian đang được người khác sử dụng hợp pháp đều bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt phổ biến từ 60 đến 140 triệu đồng đối với không phép và 80 đến 200 triệu đồng đối với hành vi lấn chiếm tùy loại công trình kèm biện pháp khắc phục bắt buộc là tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Nếu tiếp tục thi công sau khi đã lập biên bản, mức phạt tăng nặng theo cùng điều khoản.
Cuối cùng về hình sự, khi bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực mà người có điều kiện thi hành cố tình không chấp hành có thể bị xem xét tội "Không chấp hành án" theo Điều 380 Bộ luật Hình sự 2015. Trường hợp lấn, chiếm đất trái phép có tái phạm sau xử phạt hoặc đã bị kết án về hành vi này mà còn vi phạm thì có thể cân nhắc khởi tố về tội "Vi phạm quy định về sử dụng đất đai" theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.
Thực tiễn xét xử: Trả đất và tháo dỡ nhưng có ngoại lệ
Trong các tranh chấp ranh giới, đòi lại đất, Tòa án nhất quán lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hợp pháp làm điểm tựa. Có hành vi lấn, chiếm thì phải trả lại phần đất. Nếu đã xây dựng trên phần lấn chiếm, giải pháp thông dụng là tháo dỡ phần công trình vi phạm. Chi phí khắc phục và tổn thất phát sinh do người vi phạm gánh theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được quy định tại các Điều 584, 585, 589 BLDS 2015. Thực tiễn xét xử ở nhiều địa phương có vụ buộc tháo dỡ, trả đất cũng có vụ công nhận cho bên xây dựng được sử dụng phần đất nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Chính sự khác biệt này đòi hỏi cần một cách áp dụng thống nhất hơn.
Từ các bản án cụ thể, có thể rút ra giải pháp xử lý:
Một là trả đất, tháo dỡ khi còn khả năng.
Vụ việc vợ chồng ông Đ.K.V. (ngụ quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ trước đây) năm 2004 TAND TP. Cần Thơ đã sửa án một phần bản án sơ thẩm của TAND quận Bình Thủy. Cụ thể, cấp phúc thẩm nhận định việc bị đơn xây dựng công trình trên đất thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn, không được sự đồng ý của nguyên đơn là trái luật. Bản án sơ thẩm tuyên giao tài sản trên đất cho nguyên đơn và buộc nguyên đơn hoàn lại giá trị tài sản là trái với quyền tự do định đoạt tài sản của nguyên đơn. Tòa viện dẫn Điều 166 Luật Đất đai và Điều 166 BLDS 2015 để bảo vệ quyền đòi lại tài sản, hệ quả là buộc tháo dỡ, di dời toàn bộ vật kiến trúc, trả lại đất cho nguyên đơn.
Tại phường Chánh Hiệp, TP.HCM, hộ liền kề thừa nhận xây nhầm sang đất người khác. Các phương án hoán đổi, bán lại theo giá thị trường đều bất thành. Chính quyền địa phương xác nhận chỉ hòa giải, hướng dẫn thủ tục còn tranh chấp dân sự phải khởi kiện. Việc xử lý trật tự xây dựng sẽ căn cứ vào cố ý hay nhầm lẫn nhưng đều phải đúng quy định. Như vậy, việc nhầm lẫn không hợp thức hóa hành vi chiếm hữu, đường đi thực tế vẫn là khởi kiện, trả đất và tháo dỡ. Đồng thời xử lý hành chính theo thẩm quyền.
Còn vụ việc tại phường Thiên Hương, TP. Hải Phòng xôn xao gần đây cho thấy rủi ro nếu không ngăn chặn hiện trạng kịp thời. Sau hòa giải không thành, chính quyền lập biên bản yêu cầu dừng nhưng đương sự vẫn thi công, hoàn thiện, dọn vào ở. Đến 11/8/2025, Tòa sơ thẩm buộc tự tháo dỡ toàn bộ công trình trả lại đất.
Hai là, bồi thường bằng giá trị khi thật sự không thể tháo dỡ.
Khi không thể tháo dỡ an toàn, phù hợp thực tế, đường lối được nhấn mạnh là trả bằng giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm, không áp dụng khung giá hành chính vì gây thiệt cho bên bị lấn chiếm.
Quan điểm này đã được nêu rất cụ thể ở vụ việc tại Bạc Liêu. Bản án dân sự sơ thẩm số 54/2009/DSST ngày 22/9/2009 của Toà án nhân dân thị xã Bạc Liêu tuyên không chấp nhận yêu cầu đòi trả lại 43 m² đất, buộc bà B. bồi hoàn cho cụ A. 2.025.000 đồng do chiếm dụng 5,4 m² đất giáp ranh. Sau đó bản án bị kháng cáo. Bản án dân sự phúc thẩm số 104/2011/DSPT ngày 23/9/2011, Toà án nhân dân tỉnh Bạc Liêu tuyên buộc bà B. hoàn trả giá trị quyền sử dụng 52 m² đất cho cụ A., số tiền 19.500.000 đồng (bà C. đại diện nhận). Sau đó Quyết định giám đốc thẩm số 363/2014/DS-GĐT ngày 16/09/2014, Hội đồng giám đốc thẩm Toà Dân sự Toà án nhân dân Tối cao tuyên hủy cả hai bản án để xét xử lại với định hướng xác định giá trị theo giá thị trường nếu phần lấn chiếm không thể tháo dỡ.
Tại xã Hàm Thắng, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (trước khi sáp nhập) vụ việc của bà N.T.T. tranh chấp với ông L.V.M. do ông M. tự ý xây dựng nhà ở trên thửa đất của mình nên vợ chồng bà T. yêu cầu ông M. phải dỡ nhà, giao trả đất nhưng ông M. không đồng ý. Qua bản án phúc thẩm cho thấy vì áp giá Nhà nước và giao đất cho người xây nhầm, bản án sơ thẩm đã bị hủy toàn bộ. Tòa phúc thẩm ghi nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn là hợp pháp, nguyên đơn không có lỗi và việc giao đất kèm mức bồi hoàn theo khung là xâm hại nghiêm trọng quyền lợi nên hồ sơ được trả về để định giá, thu thập chứng cứ và xét xử lại theo hướng phù hợp.
Từ những trường hợp trên, có thể thấy đường lối chủ đạo vẫn là trả đất tháo dỡ để bảo vệ pháp luật đất đai và trật tự xây dựng. Bồi thường giá trị chỉ mở khi thật sự không thể tháo dỡ và khi đã buộc bồi thường thì giá phải là giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm, tránh hợp thức hóa vi phạm bằng mức giá hành chính.
Những điểm nghẽn ở cấp áp dụng và thi hành
Một là, chưa kịp thời ngăn chặn vi phạm.
Pháp luật cho phép Tòa án dùng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để khóa hiện trạng ngay từ đầu. Nhưng trên thực tế không ít hồ sơ nộp rồi mà công trình vẫn “chạy trước pháp luật”. Thường vì chứng cứ ban đầu còn mỏng, bên yêu cầu chưa chuẩn bị tiền bảo đảm (nếu phải đặt) hoặc Tòa lúng túng khi đánh giá tính khẩn cấp. Hệ quả là công trình kịp hoàn thiện, rủi ro kỹ thuật khi tháo dỡ tăng cao và chi phí xã hội phình ra.
Hai là, phối hợp giữa hành chính và tư pháp chưa nhịp nhàng.
Lấn, chiếm đất là vi phạm hành chính về đất đai, xây dựng trên đất người khác là vi phạm trật tự xây dựng. Hai trục xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về đất đai và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xây dựng phải được kích hoạt song song với vụ kiện dân sự. Nếu địa phương chỉ dừng ở mức mời làm việc mà không lập biên bản, không ra quyết định xử phạt kèm buộc khôi phục, tháo dỡ thì rất dễ rơi vào tình trạng “đánh trống bỏ dùi”.
Ba là, khâu thi hành án dân sự còn vướng.
Khi bản án có hiệu lực, người phải thi hành có 10 ngày để tự nguyện theo Luật Thi hành án dân sự 2008. Hết hạn, Cơ quan Thi hành án dân sự tổ chức cưỡng chế. Nếu thiếu sự phối hợp liên ngành (điện, nước, môi trường, trật tự đô thị) và thiếu phương án kỹ thuật an toàn tháo dỡ, việc cưỡng chế dễ kéo dài, phát sinh khiếu nại thậm chí rủi ro an toàn cho cư dân lân cận.
Bốn là, sự nhầm lẫn bị lợi dụng.
Nhiều người viện cớ xây nhầm qua vài thửa. Nếu chính quyền và Tòa án chậm phát hiện và ngăn chặn thì bên vi phạm tranh thủ hoàn thiện, dọn vào ở rồi đề nghị hoán đổi hoặc mua lại. Cách làm này tạo tiền lệ xấu rằng cứ xây trước rồi thương lượng sau, đẩy gánh nặng xử lý sang cơ quan công quyền và chủ đất hợp pháp.
Kết luận
Xây nhầm nhà trên đất người khác không phải một vùng xám pháp lý. Hệ thống quy định đã có đủ chế tài từ đất đai (xử phạt hành vi lấn, chiếm), xây dựng (buộc tháo dỡ vi phạm), dân sự (đòi lại đất, bồi thường), tố tụng (ngăn chặn tạm thời) và hình sự (xử lý không chấp hành án). Vấn đề còn lại là tốc độ và kỷ luật trong tổ chức thực hiện. Khi biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng sớm, xử phạt hành chính kèm biện pháp khắc phục được triển khai nghiêm túc và cưỡng chế diễn ra đúng quy trình, bảo đảm an toàn, thì vi phạm không còn cơ hội để kéo dài, quyền tài sản hợp pháp của người dân vì thế được bảo vệ một cách thực chất.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Bộ luật Dân sự 2015.
2. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
3. Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP.
4. Luật Đất đai 2024.
5. Nghị định số 123/2024/NĐ-CP.
6. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.
7. Bộ luật Hình sự 2015.
8. Luật Thi hành án dân sự 2008.
9. Bản án dân sự sơ thẩm số 54/2009/DSST, ngày 22/09/2009, TAND thị xã Bạc Liêu – tranh chấp quyền sử dụng đất giáp ranh; xác định ranh, bồi hoàn giá trị phần lấn.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 104/2011/DSPT, ngày 23/09/2011, TAND tỉnh Bạc Liêu – sửa án sơ thẩm; buộc hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất phần lấn; kiến nghị điều chỉnh GCN.
11. Quyết định giám đốc thẩm số 363/2014/DS-GĐT ngày 16-9-2014, Hội đồng giám đốc thẩm Toà Dân sự Toà án nhân dân Tối cao.
Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
