Bàn về giao dịch quyền sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng

Ảnh minh họa.

Đất đai là tặng vật quý giá mà thiên nhiên ban cho con người, là cái nôi để con người sinh sống, tồn tại và phát triển. Đặc biệt, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, nhất là trong nông nghiệp(1). Cùng sự phát triển lịch sử của đất nước, pháp luật đất đai cũng ngày càng được bổ sung, hoàn thiện. Nhà nước từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hệ thống pháp luật trong lĩnh vực đất đai đã nhiều lần được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn. Các quy định về thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất cũng phát triển và ngày càng được quy định cụ thể, chi tiết hơn. Theo quy định hiện hành, trong thời gian quyền sử dụng đất còn thời hạn, các bên có thể tiến hành các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho… là bình thường trong cuộc sống. Tuy nhiên, có không ít trường hợp trong thực tế các chủ thể xác lập giao dịch ở thời điểm bất động sản không còn thời hạn sử dụng đất. Từ đó, câu hỏi đặt ra là loại giao dịch về quyền sử dụng đất ở thời điểm quyền sử dụng đất hết thời hạn được xử lý như thế nào?

Thực trạng về giao dịch đối với quyền sử dụng đất hết thời hạn

Quyền sử dụng đất hết thời hạn và có thể gia hạn

Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất có thời hạn sử dụng và ghi nhận quyền sử dụng đất hết thời hạn có thể được gia hạn như sau: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

Về thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất”. Quy định tương tự, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013). Nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai ghi nhận khả năng gia hạn khi quyền sử dụng đất hết hạn. Nói cách khác, có những trường hợp quyền sử dụng đất có thời hạn và khi hết thời hạn, người sử dụng đất có khả năng gia hạn. Về vấn đề này, có quan điểm cho rằng “Luật Đất đai năm 2013 đã cho phép gia hạn tự động và cơ quan nhà nước chỉ xác nhận việc gia hạn khi có yêu cầu”(2).

Quyền sử dụng đất hết thời hạn và không thể gia hạn

Tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất không có khả năng gia hạn thời gian sử dụng như sau: “Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phưòng, thị trấn là không quá 05 năm”. Luật Đất đai không quy định về khả năng gia hạn quyền sử dụng đất nên có thể được hiểu là quy định này không ghi nhận khả năng gia hạn quyền sử dụng đất khi thuộc trường hợp nêu trên.

Luật Đất đai ghi nhận khả năng gia hạn quyền sử dụng đất có thời hạn và khi đưa ra các trường hợp gia hạn. Có trường hợp Luật ghi nhận khả năng gia hạn nhiều lần như tại khoản 4 Điều 126 như sau: “Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này”. Tuy nhiên, cũng có trường hợp Luật không đề cập tới số lần gia hạn, nên có thể dẫn tới cách hiểu là được gia hạn một lần và nếu hiểu theo hướng này, khi hết hạn của lần gia hạn, người sử dụng đất không có khả năng gia hạn quyền sử dụng đất.

Tại điểm d khoản 1 Điều 65 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “...Hàng năm, cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức rà soát và có thông B.áo về những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn”. Điều đó có nghĩa là, có những trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn không được gia hạn khi có quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền(3). Luật Đất đai năm 2013 cũng yêu cầu trong thời hạn sử dụng đất (điểm d khoản 1 Điều 188) để người sử dụng đất có thể xác lập các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật cũng đòi hỏi quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng mới có thể xác lập các giao dịch nêu trên. Luật Đất đai không nói rõ về hệ quả của việc các bên vẫn tiến hành các giao dịch này ở thời điểm quyền sử dụng đất hết thời hạn; cũng như không có sự phân biệt giữa trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn vẫn có khả năng gia hạn với trường hợp quyền sử dụng đất hết thời hạn mà không có khả năng gia hạn khi các bên xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất(4).

Bên cạnh đó, đối với đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng cho người khác. Giao dịch mua bán khi đó chỉ có thể diễn ra sau khi bên bán làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất nhằm mục đích trồng trọt, chăn nuôi hay phát triển kinh tế... Điều 127 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, thời hạn Nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình - cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hết thời hạn này, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét để tiếp tục giao, cho thuê đất. Nếu muốn chuyển nhượng đất nông nghiệp hết hạn thì người dân cần đến cơ quan có thẩm quyền để gia hạn.

Còn thời hạn sử dụng đất là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Thực trạng giải quyết các giao dịch quyền sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng

Tranh chấp về giao dịch dân sự trước khi đất hết thời hạn sử dụng

Trong thực tiễn đã xuất hiện không ít trường hợp giao dịch về bất động sản xảy ra ở thời điểm trước khi bất động sản đó hết thời hạn, chẳng hạn vụ việc như sau: Gia đình ông B. có diện tích đất sản xuất 2.710m2, đã được UBND huyện H. cấp giấy chứng nhận   quyền sử dụng đất ngày 18/9/1998. Vào năm 2002, ông B. lập hợp đồng sang nhượng bằng giấy viết tay cho vợ chồng ông T. với giá 05 triệu đồng, thời hạn sang nhượng từ năm 2003 đến năm 2015. Nay thời hạn của hợp đồng đã hết nên ông B. yêu cầu tòa án buộc vợ chồng ông T. trả toàn bộ diện tích đất nói trên... Ngày 23/11/2020, TAND huyện H. xét xử sơ thẩm: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc vợ chồng ông T.. phải trả lại cho ông B. 1.834,5m2…

Bản án có kháng cáo, kháng nghị nên TAND tỉnh P xét xử phúc thẩm. Hội đồng xét xử nhận định: Giấy sang nhượng đất lập ngày 25/12/2002 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Hộ ông B. được Nhà nước giao quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m2, với thời hạn sử dụng đến năm 2015, đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông T. với thời hạn từ năm 2003 đến năm 2015 là đã chuyển nhượng hết thời hạn mà Nhà nước giao quyền sử dụng. Do đó, đến hết năm 2015, hộ ông B. không còn quyền sử dụng đối với diện tích đất này. Bản án sơ thẩm đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/12/2002 giữa vợ chồng ông B. với vợ chồng ông T., nhưng lại chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại diện tích đất 1.834,5m2 là không đúng với quy định của Luật Đất đai hiện hành. Từ đó, TAND tỉnh P đã chấp nhận kháng cáo của bị đơn và một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh P, tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; công nhận giấy chuyển nhượng đất lập ngày 25/12/2002 giữa vợ chồng ông B. với vợ chồng ông T. là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật. Vợ chồng ông T. được quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m2; có trách nhiệm liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký kê khai đất theo quy định của Luật Đất đai(5).

Như vậy, tại thời điểm các bên xác lập giao dịch quyền sử dụng đất vào năm 2002, quyền sử dụng đất chưa hết thời hạn sử dụng. Mặc dù, hộ ông B. được Nhà nước giao quyền sử dụng thửa đất, với thời hạn sử dụng đến năm 2015, nhưng hộ ông B. đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông T. với thời hạn từ năm 2003 đến năm 2015 là đã chuyển nhượng hết thời hạn mà Nhà nước giao quyền sử dụng. Điều đó có nghĩa là đến hết năm 2015, hộ ông B. đương nhiên không còn quyền sử dụng đối với diện tích đất này. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp đã được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này… ” thì vợ chồng ông T. là đối tượng được gia hạn quyền sử dụng thửa đất, chứ không phải là hộ ông B.

Trong vụ việc trên, chúng ta thấy hướng giải quyết tòa án sơ thẩm dẫn tới hệ quả là Tòa án coi bên nhận chuyển nhượng (vợ chồng ông T.) có lỗi trong việc quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng và trong thời hạn sử dụng vẫn thuộc quyền sử dụng của ông B. Căn cứ quy định tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình (Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểma.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này) thì giấy sang nhượng đất lập ngày 25/12/2002 giữa vợ chồng ông B. với vợ chồng ông T. là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Hộ ông B. được Nhà nước giao quyền sử dụng thửa đất diện tích 2.710m2, với thời hạn sử dụng đến năm 2015, đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông T. với thời hạn từ năm 2003 đến năm 2015 là đã chuyển nhượng hết thời hạn mà Nhà nước giao quyền sử dụng. Do đó, đến hết năm 2015, hộ ông B. không còn quyền sử dụng đối với diện tích đất này.

Tranh chấp về giao dịch dân sự sau khi đất hết thời hạn sử dụng

Tại Quyết định số 243/2018/ DS-GĐT ngày 23/8/2018, TAND cấp giám đốc thẩm nhận định: “Lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu trong trường hợp này thuộc về cả bà T. và ông H., vì cả hai bên đều biết tình trạng pháp lý của hai thửa đất này là đã hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại điểm d mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thì nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. TAND cấp giám đốc thẩm đã nhận định theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L504844 (diện tích đất là 1,482m2) và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L504816 (diện tích đất là 1.124m2) thì mục đích sử dụng đất của hai thửa đất này là đất ao, có thời hạn sử dụng đến năm 2015. Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất ngày 28/3/2017, bà T. và ông H. đều biết rõ cả hai thửa đất trên đều đã hết thời hạn sử dụng từ năm 2015. Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là quyền sử dụng hai thửa đất theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Từ đó, TAND cấp giám đốc thẩm đã giải quyết theo hướng giao dịch về quyền sử dụng đất được xác lập ở thời điểm hết thời hạn là vô hiệu với lý do không đủ điều kiện chuyển nhượng cho dù quyền sử dụng đất thuộc trường hợp có thể được gia hạn.

Thực tiễn cho thấy, có không ít trường hợp quyền sử dụng đất có thể gia hạn khi quyền sử dụng đất hết thời hạn. Khi các bên xác lập giao dịch đều biết tài sản hết thời hạn và có khả năng gia hạn, sẽ là thuyết phục hơn khi chúng ta không T.uyên bố giao dịch vô hiệu như TAND cấp giám đốc thẩm nêu trên, mà xác định đây là giao dịch dân sự có điều kiện. Trong trường hợp này, khi có việc gia hạn quyền sử dụng đất, điều kiện xảy ra và giao dịch mới phát sinh, còn nếu việc gia hạn không xảy ra thì giao dịch không phát sinh. Ở đây, chừng nào tài sản chưa được gia hạn (tức chừng nào điều kiện chưa xảy ra), chúng ta mới ở giai đoạn dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng chưa tồn tại (do chưa phát sinh), nên chưa thể tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu với lý do không đủ điều kiện chuyển nhượng. Với hướng này, chúng ta không T.ạo cái cớ để bên chuyển nhượng vin vào việc quyền sử dụng đất hết thời hạn để bội ước khi yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu. Cụ thể, kế thừa Bộ luật Dân sự trước đây, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Về nội dung này, theo điểm a mục 1 phần I Nghị quyết số 01/ NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc. Do đó, khi điều kiện không xảy ra (Giao dịch chuyển nhượng không phát sinh), chúng ta cần xem xét bên nào có lỗi làm cho điều kiện không xảy ra và nếu một bên có úng xử làm cho điều kiện không xảy ra, bên đó phải chịu phạt cọc(6).

Điều kiện làm phát sinh giao dịch là khi quyền sử dụng đất được gia hạn nhưng cho đến ngày các bên thỏa thuận ra công chứng hợp đồng, quyền sử dụng đất chưa được gia hạn, nên giao dịch chuyển nhượng chưa phát sinh. Do đó, cần xem xét bên nào có lỗi dẫn đến việc quyền sử dụng đất chưa được gia hạn và phải chịu phạt cọc theo các quy định nêu trên. Khi xem xét yếu tố lỗi, cần được xem xét trên tinh thần của Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP hay việc từ chối giao kết theo Bộ luật Dân sự năm 2015 không được đánh giá ở việc các bên xác lập giao dịch khi quyền sử dụng đất hết thời hạn mà ở chỗ ai làm cho việc quyền sử dụng đất chưa được gia hạn. Nếu việc quyền sử dụng đất không gia hạn được do bên chuyển nhượng, họ bị phạt cọc, tức phải hoàn trả lại tài sản cọc và chịu một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, TAND Tối cao, trong thẩm quyền của mình cần ban hành hướng dẫn quy định về giải quyết các giao dịch liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng, để thống nhất đường lối giải quyết đối với tranh chấp này.

Thứ hai, trên cơ sở thỏa thuận của các bên và các quy định của pháp luật hiện hành, đối với giải quyết các giao dịch liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng, cơ quan xét xử nên phân biệt tranh chấp về giao dịch dân sự trước hay sau khi đất hết thời hạn sử dụng, cụ thể như sau:

(1)Đối với tranh chấp về giao dịch dân sự trước khi đất hết thời hạn sử dụng, cần áp dụng tinh thần của Bộ luật Dân sự giải quyết theo hướng giao dịch dân sự vi phạm các điều kiện về hình thức và công nhận hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật, nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự.

(2)Đối với tranh chấp về giao dịch dân sự sau khi đất hết thời hạn sử dụng, không nên coi đây là giao dịch chuyển nhượng thiếu điều kiện chuyển nhượng (tức thiếu điều kiện “còn trong thời hạn sử dụng đất”) vì sẽ dẫn tới tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do lỗi của hai bên, với hệ quả không công bằng như không phạt cọc bên vi phạm. Cơ quan xét xử nên theo hướng đó chỉ là giao dịch chuyển nhượng có điều kiện phát sinh (một dạng dự thảo của hợp đồng và điều kiện là khi quyền sử dụng đất được gia hạn). Vì vậy, bên nào làm cho điều kiện này không xảy ra thì bên đó có lỗi và phải chịu hệ quả như phải chịu phạt cọc nếu có đặt cọc.

ThS. BÙI AI GIÔN

TAND huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp nhiều người cùng vô ý gây thiệt hại