Về vấn đề này, trước đây Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Thông tư 33) đã quy định tại khoản 11 Điều 7: “11. Bổ sung Điều 11a như sau:
"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.”
Ảnh minh hoạ.
Hiện nay, Nghị định 101 đã quy định rõ, chi tiết hơn và bổ sung thêm các trường hợp không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Quy định tại Thông tư 33 chỉ dừng lại ở việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 19 Nghị định 101 quy định 9 trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc tạm dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:
- Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
- Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
- Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
- Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
- Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c d Khoản 1 Điều 11a của Thông tư 33 đã được gộp lại tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 101.
Tiếp đến, điểm đ khoản 1 Điều 11a Thông tư 33 cũng đã được thay thế và bổ sung chi tiết và mở rộng hơn. Cụ thể là 8 trường hợp không tiếp nhận hồ sơ/ ngừng đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất nói chung.
Việc bổ sung này nhằm cụ thể hơn các trường hợp không tiếp nhận hồ sơ/dừng đăng ký phát sinh trong thực tế. Bên cạnh đó, Nghị định 101 đã nêu rõ ngoài các cơ quan như Tòa án, Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại thì còn có các chủ thể là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền như: Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường, Trọng tài thương mại Việt Nam.
Có thể thấy, quy định trên đã góp phần thống nhất, tránh trường hợp áp dụng một cách khác nhau giữa các địa phương.
Ngoài các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101, trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự, hành chính Tòa án nhân dân có thẩm quyền trên cơ sở yêu cầu của đương sự/người khởi kiện có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm ngừng các giao dịch cũng như các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo các quy định tại Điều 111, Điều 112, Khoản 7, 8 Điều 114, Điều 121, Điều 122, Điều 127 Bộ luật Tố tụng dân sự và các quy định tại Chương V Bộ luật Tố tụng hành chính. Đồng thời trong các vụ án hình sự Cơ quan cảnh sát điều tra, Viện kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân có thẩm quyền vẫn có thẩm quyền yêu cầu ngăn chặn các giao dịch, tạm ngừng các thủ tục liên quan đến đất đai để phục vụ cho quá trình điều tra, truy tố và xét xử.
Luật sư LÊ VĂN THIỆN
HÃNG LUẬT CTT VÀ CỘNG SỰ
