Ảnh minh họa.
Căng thẳng trong tranh chấp diện tích hầm giữ xe ôtô xảy ra ở nhiều dự án khác tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh suốt nhiều năm vừa qua. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến cuối năm 2022 cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện còn nhiều tồn tại, bất cập, khoảng 10% chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện tiềm ẩn phức tạp. TP. Hồ Chí Minh cũng có tới 105 trên tổng số 935 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Trong đó, số lượng các vụ tranh chấp về sở hữu chung – riêng đối với hầm giữ xe ôtô chiếm số lượng không nhỏ.
Quy định của Luật nhà ở: Hầm giữ xe ôtô thuộc sở hữu chủ đầu tư
Theo khoản 1, Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014, quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư như sau:
Đối với chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ôtô, xe gắn máy, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe gắn máy, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để ôtô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ôtô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ôtô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng (1).
Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), tại Điều 8 cũng nêu rõ: Người mua, người thuê căn hộ tự quyết định mua hoặc thuê chỗ giữ xe ôtô. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ôtô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế dành cho một căn hộ.
Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ôtô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.
Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe. Trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Người mua chỗ để xe ôtô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;
Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ: trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ôtô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ. Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ôtô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.
Có thể thấy, với quy định của pháp luật trên đây thì chỉ diện tích giữ xe gắn máy, xe ba bánh, xe cho người khuyết tật là thuộc sở hữu chung của cư dân dự án. Tức là, các tiện tích này đương nhiên phải có khi xây dựng dự án, nhằm đảm bảo nhu cầu cho việc sinh hoạt, gửi giữ xe của cư dân, như một số tiện ích bắt buộc khác và chủ đầu tư có thể tính kinh phí xây dựng diện tích giữ xe gắn máy này trong giá bán nhà.
Còn diện tích giữ xe ôtô thì không được tính vào giá bán nhà và chỉ những chủ hộ nào có nhu cầu giữ ôtô, muốn mua (hoặc thuê) chỗ giữa xe ôtô thì có thể thoả thuận với chủ đầu tư, và kinh phí xây dựng phần diện tích giữ ôtô này không được tính vào giá bán căn hộ.
Việc quy định trên đây xuất phát từ thực tế nhu cầu của người dân Việt Nam, không phải hộ dân nào cũng đủ khả năng (hoặc có nhu cầu) sử dụng ôtô. Nếu cư dân không sở hữu, không có nhu cầu sử dụng ôtô mà mua căn hộ thuộc dự án có thiết kế chỗ giữ xe ôtô thì giá nhà có thể bị đẩy lên cao, do phải cõng cả chi phí diện tích giữ ôtô này. Chính vì thế, Luật Nhà ở mới quy định các chủ đầu tư không được tính kinh phí xây dựng chỗ giữ ôtô vào giá bán nhà, mà có thể bán riêng hoặc cho thuê với các hộ có nhu cầu. Và tất cả phần diện tích chung, riêng đều phải được quy định trong hợp đồng.
Nếu Luật đã quy định rõ ràng như thế, vậy tại sao lại phát sinh tranh chấp?
Chính là do một số vấn đề bất cập trong quy định và vận hành, giám sát vận hành chung cư sau đây:
Thứ nhất, nguyên nhân xuất phát từ việc cố tình nhập nhằng trong chính sách bán nhà nhằm thu lợi của chủ đầu tư. Điều 121 Luật Nhà ở quy định rõ trong hợp đồng mua bán nhà chung cư, cần ghi rõ phần diện tích sở hữu riêng, diện tích sở hữu chung, mục đích sử dụng diện tích chung ấy ra sao… Tuy nhiên, thực tế khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư thường không ghi rõ phần diện tích riêng – chung một cách rạch ròi. Thậm chí nhiều chủ đầu tư cố tình ghi thiếu các tiện tích, diện tích sử dụng chung, nội dung hợp đồng khó hiểu theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, cho nên việc tranh chấp diện tích chung – riêng của dự án xảy ra tại rất nhiều dự án.
Khi tiếp nhận bàn giao dự án, căn cứ trên hợp đồng mua bán, Ban Quản trị nhà chung cư (do cư dân bầu ra) không có cơ sở để xác định diện tích chung – riêng của dự án nếu chủ đầu tư cố tình không cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án. Theo quy định thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải có nghĩa vụ đóng phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành dự án nhà chung cư. Ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư với dự án nói chung thì nếu chủ đầu tư còn diện tích sở hữu tại chung cư thì cũng phải đóng quỹ bảo trì cho phần diện tích đó và đóng phí quản lý, dịch vụ hàng tháng cho việc vận hành nhà chung cư – tương đương với phần diện tích sở hữu như các chủ sở hữu khác. Tuy nhiên, thực tế là nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, không đóng quỹ bảo trì và phí dịch vụ, kinh phí quản lý đối với phần diện tích mà mình đang sở hữu tại dự án – điển hình là diện tích hầm giữ xe ôtô.
Theo quy định thì sau khi hoàn thành nghĩa vụ và bàn giao dự án cho Ban quản trị chung cư, thì việc quản lý, vận hành chung cư sẽ do đơn vị quản lý (công ty có kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư mà Ban quản trị lựa chọn và ký hợp đồng) thực hiện. Tuy nhiên, hầu hết các dự án hiện nay thì công ty quản lý nhà chung cư thường lại chính là… công ty con thuộc tập đoàn của chủ đầu tư. Chính vì công ty quản lý vận hành nhà chung cư cũng chính là chủ đầu tư nên mới có tình trạng chủ đầu tư nhập nhằng, không đóng quỹ bảo trì, không đóng phí quản lý đối với phần diện tích thuộc sở hữu của mình nhưng vẫn kinh doanh, thu tiền từ các tiện ích này (như cho thuê chỗ giữ xe, sân bóng, hồ bơi…) trong khi kinh phí vận hành các tiện ích này lại lấy từ nguồn phí dịch vụ do cư dân đóng. Nơi nào ban quản trị có hiểu biết về luật, có trách nhiệm thì sẽ yêu cầu công ty quản lý làm rõ, báo cáo các nguồn thu chi trên nhưng nhiều chung cư khi ban quản lý và chủ đầu tư là một vẫn tồn tại tình trạng chủ đầu tư phớt lờ trách nhiệm đóng phí quản lý nhưng vẫn thu tiền từ các tiện tích được cho là chủ đầu tư “sở hữu riêng” tại dự án. Điều này gây bức xúc cho các cư dân và phát sinh tranh chấp dai dẳng, căng thẳng giữa cư dân với chủ đầu tư.
Thứ hai, thực tế nhiều dự án căn hộ chung cư, diện tích giữ xe được thiết kế dưới các tầng hầm. Có dự án phân biệt tầng hầm nào giữ xe máy (thuộc sở hữu chung của cư dân), hầm nào giữ ôtô (thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư) nhưng thường nhiều dự án sử dụng hầm giữ xe gắn máy, xe đạp chung với ôtô, nên không phân biệt được diện tích nào là diện tích giữ xe gắn máy thuộc sở hữu chung của cư dân, chỗ nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đây cũng lại là cơ hội để chủ đầu tư “né” đóng phí quản lý cho phần diện tích họ sở hữu, trong khi vẫn cho thuê chỗ giữ xe để thu tiền (không chỉ giữ xe cho cư dân mà cho cả người bên ngoài gửi ôtô để thu tiền).
Thứ ba, dù Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư không được tính diện tích giữ ôtô vào giá bán, nhưng thực tế, không có cơ chế kiểm soát việc tính chi phí, giá cả mua bán của các dự án. Hiện nay, tại các dự án chung cư cao cấp, diện tích giữ ôtô là phần không thể thiếu trong các tiện ích của dự án mà chủ đầu tư quảng bá khi giới thiệu với khách hàng. Cho nên, việc Luật quy định tách chi phí xây dựng chỗ giữ xe ôtô tại chung cư tồn tại sự bất cập so với thực tế.
Thêm vào đó, là quy định cho phép chủ đầu tư được sở hữu phần diện tích giữ xe ôtô tại dự án đã dẫn đến tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quyết định giá bán (hoặc cho thuê) chỗ giữ xe. Nhiều người vì có xe ôtô đã phải bấm bụng bỏ thêm một khoản tiền rất lớn (có khi vài trăm triệu đồng) để mua chỗ giữ xe vì chủ đầu tư không áp dụng chính sách cho thuê chỗ giữ xe/tháng mà chỉ bán diện tích giữ xe tại chung cư với giá rất cao. Nhiều nơi chủ đầu tư viện cớ hết chỗ không nhận giữ xe cho cư dân của chung cư mà dành chỗ này để giữ xe bên ngoài, thu lợi cao hơn, gây khó khăn cho sinh hoạt của cư dân.
Cần sửa quy định ở về diện tích giữ xe ôtô tại chung cư
Có thể thấy, quy định tách diện tích giữ xe ôtô ra khỏi phần diện tích diện tích giữ xe – như một tiện ích của dự án căn hộ chung cư như Điều 101 Luật Nhà ở thực tế đã phát sinh nhiều bất cập, là kẽ hở dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư như tình trạng hiện nay. Thực tế rất khó tách bạch giữa công năng của diện tích giữ xe gắn máy với diện tích giữ xe ôtô, còn phát sinh tình trạng lạm dụng sự nhập nhằng trong diện tích chung riêng này của chủ đầu tư để thu lợi, trong khi thiếu cơ chế giám sát, xử lý nghiêm đối với chủ đầu tư vi phạm chính nguồn cơn của những tranh chấp căng thẳng về diện tích sở hữu chung – riêng tại dự án chung cư vừa qua.
Chính vì thế, để góp phần giảm thiểu các tranh chấp tại dự án chung cư hiện nay, kiến nghị trong khi thảo luận, cho ý kiến về Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội Khoá 15 lần này, Quốc hội nên xem xét sửa đổi Luật Nhà ở về việc xác định sở hữu đối với chỗ giữ xe. Theo đó, Luật Nhà ở không nên tách diện tích giữ xe ôtô thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư mà xác định diện tích giữ xe (cả xe ôtô, gắn máy, ba bánh, xe đạp, xe của người khuyết tật) đều là diện tích sở hữu chung tại chung cư. Khi đã xác định diện tích giữ xe là thuộc sở hữu chung của cư dân chung cư, chi phí bảo trì và vận hành đối với tiện ích này được xác định rạch ròi như những diện tích thuộc sở hữu chung khác tại chung cư.
| (1) Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014 |
Thạc sĩ VŨ CHI MAI
Trường Đại học Văn hoá TP. HCM
