Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, dự thảo có nêu 03 nội dung điều tiết thị trường gồm: Chính sách cho vay với người mua nhà; Trung tâm giao dịch bất động sản; Phát triển nhà thương mại giá phù hợp.
Đáng chú ý, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3.
Liên quan đến đề xuất này, nhiều ý kiến lo ngại, quy định này có thể xâm phạm quyền tài sản và tự do kinh doanh của người dân. Hoặc các nhà đầu tư có thể sẽ “lách luật” bằng cách nhờ người thân đứng tên, làm giao dịch giả tạo.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, chuyên gia chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định tại Điều 124 về giao dịch giả tạo. Nếu chứng minh được mục đích thật bị che giấu - như đứng tên hộ - thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó chứng minh vì giao dịch thường đầy đủ giấy tờ, được công chứng, đăng ký đúng quy định. Vì vậy, thay vì chỉ trông chờ vào xử lý hậu quả, cần giải pháp từ gốc: Minh bạch hóa dữ liệu.
Khi dữ liệu về nhà ở được kết nối với hệ thống ngân hàng, dân cư, thuế, cơ quan quản lý có thể phát hiện dấu hiệu bất thường, như dòng tiền không khớp với thu nhập, hay một cá nhân bị nghi ngờ “đứng tên hộ”. Chính minh bạch hóa mới là chìa khóa để ngăn chặn tình trạng "lách luật", không phải hình phạt.
Để kiểm soát đầu cơ và không gây “sốc” cho thị trường, Luật sư kiến nghị lộ trình gồm 03 bước:
Thứ nhất, chuẩn bị dữ liệu và hạ tầng xác thực: Khẩn trương triển khai cơ sở dữ liệu nhà ở, kết nối với dân cư, tín dụng và thuế. Đây là điều kiện tiên quyết.
Thứ hai, thực hiện thí điểm tại một số địa bàn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng trong 06-12 tháng đầu để đánh giá tác động, điều chỉnh chính sách kịp thời.
Thứ ba, truyền thông chính sách minh bạch: Giải thích rõ đây là biện pháp kiểm soát đầu cơ, không phải hạn chế quyền sở hữu hay mua nhà.
Luật sư Trương Anh Tú nhận định, nếu làm đúng, chính sách sẽ góp phần ổn định thị trường, hướng dòng vốn đến người cần ở thật, giảm đầu cơ và rủi ro tín dụng. Nhưng nếu làm sai, vội vàng, không rõ ràng, thì một chính sách tốt lại có thể trở thành rào cản cơ hội, nhất là với những người đang cố gắng mua nhà bằng cách chính đáng.
Cũng theo Luật sư, nếu không thiết kế chính sách tín dụng hợp lý, minh bạch và có lộ trình, một biện pháp nghĩa tốt có thể trở thành rào cản cơ hội của người dân.
Lý giải đề xuất việc áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.
Thực tế, giá nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP. HCM liên tục leo thang thời gian qua. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra tại Thủ đô, phân khúc chung cư đạt trung bình mỗi m2 70-80 triệu đồng, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi liền kề, biệt thự lên ngưỡng 100-200 triệu. Tương tự ở TP. HCM, giá chung cư tăng từ khoảng 35 triệu một m2 lên hơn 91 triệu đồng trong giai đoạn 2018-2024. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% một năm khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Bộ nhìn nhận trong nhiều trường hợp, "giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông".
Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, khoảng 04 triệu tỉ đồng tín dụng "chảy" vào bất động sản, tính tới cuối tháng 8. Mức này tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.
Theo cơ quan soạn thảo, nhiều nước trên thế giới triển khai thành công các biện pháp điều tiết giá như hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản. Hiện tại Việt Nam, các công cụ điều tiết thị trường gồm thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... thiếu đồng bộ, chưa theo kịp thực tế. Hệ quả là người dân, đặc biệt thế hệ trẻ, công nhân, viên chức, lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Do đó, việc ban hành một số biện pháp kiềm chế giá bất động sản là cần thiết, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai các giao dịch. Đây là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức trong thực hiện giao dịch nhà đất gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Trung tâm có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch.
