Định giá đất - Mấu chốt ở quyền lực quản lý Nhà nước 

Không được tư nhân hóa đất đai của Nhà nước

Tại buổi tiếp xúc với cử tri Hà Nội trước Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV mới đây, liên quan đến vấn đề đất đai, quy hoạch, trật tự xây dựng, Tổng Bí thư Tô Lâm khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý thống nhất, không được tư nhân hóa đất đai của Nhà nước.

Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh: "Đất đai và quy hoạch là vấn đề rất lớn, chúng ta có tầm nhìn thì kế hoạch chúng ta sẽ có hiệu quả". Tuy nhiên đây cũng là lĩnh vực phức tạp, chiếm tới 90% số vụ khiếu kiện và cũng là nguyên nhân chính dẫn đến nhiều sai phạm cán bộ thời gian qua. Công tác quy hoạch từ trước đến nay còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển.

Tổng Bí thư nêu thực tế Nhà nước quản lý về giá xăng dầu, giá điện và giá rất nhiều mặt hàng khác, nhưng riêng giá đất đai thì lại giao cho hội đồng, công ty tư vấn định giá theo thị trường. Việc này Tổng Bí thư cho biết đã dẫn tới tình trạng thao túng thị trường, thổi giá, gây khó khăn cho đời sống người dân khi các mặt hàng khác mà Nhà nước không quản lý cũng bị thổi giá lên theo.

Hiện nay các cơ quan Trung ương đang nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai và Luật Quy hoạch. Quan điểm nhất quán là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là chủ sở hữu và thống nhất quản lý, không được tư nhân hóa đất đai của Nhà nước.

Nhà nước phải bảo đảm với quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân, phải đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, phân bố, phân bổ giá trị đất đai công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí; phải phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực của đất đai để phát triển đất nước.

Định giá đất - Mấu chốt quyền lực quản lý Nhà nước 

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 vẫn bộc lộ những vướng mắc lớn trong việc kiểm soát giá đất. Dù đã có những cải thiện, tình trạng "giá nhà nước" và giá giao dịch thực tế vẫn tồn tại một khoảng cách lớn, gây ra nhiều hệ lụy. Các doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí cao và khó dự đoán biến động thị trường, trong khi người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng do tài sản bị định giá thấp. Điều này cũng tạo áp lực lớn cho các cơ quan quản lý khi xây dựng bảng giá đất, giải phóng mặt bằng và xử lý khiếu nại.

Luật sư Hà cho rằng, nguyên nhân chính là do các nguyên tắc định giá đất vẫn mang tính hình thức, không phản ánh đúng cơ chế cung - cầu. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã tiến một bước quan trọng khi yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" lại vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng, và thiếu công cụ triển khai trên thực tế. Hậu quả là, dù bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng, khoảng cách với giá thực tế vẫn quá lớn, đặc biệt ở những khu vực có giá trị đất lên tới hàng tỉ đồng.

"Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước cần nắm quyền kiểm soát và quyết định giá đất để đảm bảo lợi ích chung", Luật sư Hà bày tỏ quan điểm.

Phân tích thêm, Luật sư Hà cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra một cách tiếp cận mới bằng việc phân chia thị trường đất đai thành sơ cấp và thứ cấp, tương tự như thị trường chứng khoán.

Ở thị trường sơ cấp, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào tư vấn định giá. Ngược lại, tại thị trường thứ cấp, giá đất được hình thành thông qua cơ chế thỏa thuận tự do giữa các bên, với sự can thiệp gián tiếp của Nhà nước qua các công cụ vĩ mô như quy hoạch, chính sách thuế, và đầu tư hạ tầng.

Cách tiếp cận này mang ý nghĩa quan trọng, giúp tạo ra một hệ thống minh bạch, ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá đất, và là nền tảng để các bên thương thảo công bằng. Khi giá đất minh bạch và có tính dự đoán cao, nhà đầu tư có thể hoạch định chiến lược dài hạn dựa trên giá trị thực, thay vì chạy theo những kỳ vọng ảo.

Tuy nhiên, Luật sư Hà cũng cảnh báo về những rủi ro nếu Nhà nước định giá quá cao nhằm tối đa hóa thu ngân sách, vì điều này có thể đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên nhân tạo, gây lạm phát tài sản và ảnh hưởng tiêu cực tới đời sống người dân. Do đó, việc điều tiết giá đất phải linh hoạt, có tính đến đặc thù từng vùng và đồng bộ với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Để thực hiện tốt vai trò quản lý giá đất, Luật sư Hà cho rằng Nhà nước không nên chỉ dựa vào các công cụ hành chính truyền thống, mà cần đa dạng hóa công cụ điều tiết theo cơ chế thị trường. Các chính sách về thuế đất, điều chỉnh lãi suất, và ưu đãi đầu tư cần được kết hợp để cân bằng lợi ích.

Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ như Blockchain, GIS, và Big Data để nâng cao độ chính xác và minh bạch hóa thông tin là vô cùng cần thiết.

"Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp, kết nối quy hoạch, định giá, giao dịch trên một nền tảng thống nhất sẽ tạo nền tảng vững chắc cho nhà nước trong hoạch định và quản lý thị trường", ông Hà nhấn mạnh.