Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định ngày 14/8/2025 đề xuất bổ sung các khoản 33, 34 và 35 vào Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“33. Thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
34. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và đã thỏa thuận được trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
35. Tạo quỹ đất để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 124 của Luật này” [1].
Theo dự thảo này, khoản 33 và khoản 35 chỉ có tính chất mở rộng, bổ sung thêm các loại dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng mà luật hiện hành chưa liệt kê. Về thủ tục, việc bổ sung này đã được dự liệu tại khoản 32 Điều 79 Luật Đất đai 2024: “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.”
Tuy nhiên, đáng chú ý, khoản 34 đề xuất một cơ chế “lai ghép” giữa cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và cơ chế Nhà nước thu hồi đất (bắt buộc). Theo đó, dự án phát triển kinh tế – xã hội vốn không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vẫn có thể áp dụng cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại nếu đã đạt thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất (trong phạm vi bài viết gọi tắt là cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%”). Quy định này là một điểm đổi mới quan trọng nhằm khắc phục hạn chế then chốt của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, nhưng đồng thời tiềm ẩn nhiều hệ quả pháp lý – xã hội, cần được xem xét, đánh giá kỹ lưỡng.
Ảnh minh họa.
1. Khái quát quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai qua các thời kỳ
Theo Luật Đất đai 2024, cơ chế Nhà nước thu hồi đất áp dụng trong bốn nhóm trường hợp: (i) vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78); (ii) để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79); (iii) do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81); và (iv) do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng (Điều 82). Trong đó, hai nhóm đầu là căn cứ chủ yếu để thu hồi đất, còn hai nhóm sau có tính chất xử lý vi phạm hoặc tình huống đặc biệt.
Trong phạm vi bài viết này, trọng tâm phân tích liên quan đến nhóm trường hợp (ii). Đây là nhóm căn cứ thu hồi đất có nhiều thay đổi qua các thời kỳ:
- Luật Đất đai năm 1987 (khoản 8 Điều 14): Ghi nhận căn cứ thu hồi đất là “cần sử dụng đất do nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội”. Quy định này mang tính sơ khai và chưa cụ thể hóa khái niệm “lợi ích quốc gia, công cộng”.
- Luật Đất đai năm 1993 (Điều 27): Xác định một trong các cơ sở thu hồi đất là “để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”, tuy nhiên vẫn dừng ở mức khái quát, chưa liệt kê cụ thể các loại dự án, công trình.
- Luật Đất đai năm 2003 (khoản 1 Điều 40): Bắt đầu có bước phát triển quan trọng khi liệt kê một số loại dự án cụ thể: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.”
- Luật Đất đai năm 2013 (Điều 62): Đã định danh rõ ràng căn cứ thu hồi đất “để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Theo đó: phân loại theo ba nhóm chủ thể có thẩm quyền: (i) dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; (ii) dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; và (iii) dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư. Đáng chú ý, nhóm dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội không quy định cụ thể loại dự án, trong khi hai nhóm còn lại đã liệt kê chi tiết các loại dự án, công trình được phép thu hồi đất.
- Luật Đất đai năm 2024 hiện hành (Điều 79): Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời: (i) liệt kê 30 loại công trình, dự án cụ thể; (ii) cho phép một loại dự án khác ngoài danh mục nếu đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; (iii) quy định rằng mọi dự án khác ngoài 31 trường hợp trên chỉ có thể được bổ sung bằng việc Quốc hội sửa đổi Điều 79 theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Có thể thấy, so với các giai đoạn trước, Luật Đất đai 2024 đã thu hẹp và minh định hóa căn cứ thu hồi đất đối với dự án phát triển kinh tế – xã hội: chỉ thu hồi khi dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng và nằm trong danh mục luật định.
Đối với các dự án phát triển kinh tế – xã hội không thuộc danh mục theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư chỉ có thể có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rằng, đối với các dự án phát triển kinh tế – xã hội thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nếu dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước (điểm c khoản 1 Điều 127). Ngược lại, chiều đối lập không được thừa nhận.
Như vậy, đối với dự án phát triển kinh tế – xã hội, Luật Đất đai hiện hành đã thiết lập ranh giới rõ ràng giữa cơ chế Nhà nước thu hồi đất (bắt buộc) và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (thỏa thuận). Sự phân định này góp phần hạn chế việc áp dụng tùy nghi, khó dự đoán trước.
2. Cơ sở chính sách và thực tiễn của cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%”
2.1. Cơ sở chính sách:
- Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định một trong những nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm là: “Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.” [2]
- Nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025: “Nghiên cứu, xem xét mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phù hợp với tình hình thực tiễn”. [3]
Như vậy, nội dung sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu trên chính là cơ sở chính sách, định hướng quan trọng cho đề xuất bổ sung khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024. Đáng chú ý, nội dung này nhấn mạnh tính “phù hợp với tình hình thực tiễn” trong việc mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Vì vậy, theo tác giả, việc xem xét, đánh giá cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” cần được tiến hành trên cơ sở bảo đảm tính khả thi và phù hợp với tình hình thực tiễn.
2.2. Cơ sở thực tiễn:
Dự thảo Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai chỉ rõ: “Nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.” [4]
Điều đáng nói là vấn đề thực tiễn này không phải mới xuất hiện gần đây. Cách đây hơn một thập kỷ, Báo cáo 1 “Đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam” - một trong ba báo cáo trong ấn phẩm “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân” của Ngân hàng thế giới tại Việt Nam đã nhận diện rõ vấn đề này. Báo cáo chỉ ra thực trạng sau một thời gian triển khai cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện theo Luật Đất đai 2003 như sau:
“Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được áp dụng cho nhiều dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong thời gian đầu triển khai, cơ chế này đã được các nhà đầu tư năng động đón nhận và triển khai khá tốt, giúp cho các nhà đầu tư chủ động tiếp cận đất đai, không chịu áp lực do mối quan hệ hành chính nặng nề với chính quyền địa phương các cấp. Sau khoảng một hai năm thực hiện, tại một số dự án đã xảy ra tình trạng người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhà đầu tư không thể chấp nhận nổi. Nhiều nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được khoảng 80% đất cho dự án đầu tư nhưng không thể nhận chuyển nhượng tiếp tục 20% đất còn lại, dự án không thể có đầy đủ đất để triển khai. Pháp luật hiện hành về đất đai chưa có quy định để giải quyết tình trạng một số người đang sử dụng đất không chấp thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư, hoặc chấp thuận với giá quá cao. Tình trạng này nói lên một nhược điểm rất then chốt của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, đó là nguyên nhân chính làm cho các nhà đầu tư sau một thời gian áp dụng lại mong muốn chỉ áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.” [5]
Như vậy, vấn đề thực tiễn làm cơ sở cho việc hình thành cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” đã tồn tại từ lâu. Trong quá trình triển khai dự án phát triển kinh tế – xã hội, một số người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc thỏa thuận nhưng yêu cầu mức giá quá cao, gây trở ngại đáng kể cho nhà đầu tư, khiến quá trình thỏa thuận bế tắc và kéo dài, dẫn đến đình trệ toàn bộ dự án. Đây cũng chính là nhược điểm then chốt của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Thực trạng này có thể kéo theo các hệ quả sau:
- Chi phí cận biên tăng vọt: Chủ đầu tư phải trả mức giá cao hơn nhiều cho nhóm người sử dụng đất cuối cùng để hoàn thiện mặt bằng;
- Tình trạng “dự án treo” kéo dài: Dự án không thể triển khai, đất bị bỏ hoang, lãng phí nguồn lực;
- Sức ép xã hội gia tăng: Khi dự án chậm tiến độ, người dân mất cơ hội tiếp cận hạ tầng, dịch vụ và việc làm.
Tuy nhiên, cả Dự thảo Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và Báo cáo 1 nêu trên mới chỉ tiếp cận thực tiễn này từ góc độ nhà đầu tư và lợi ích chung, mà chưa làm rõ góc nhìn từ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Trên thực tế, việc không đạt được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng bắt nguồn từ việc người sử dụng đất yêu cầu mức giá quá cao.
3. Những hệ quả pháp lý – xã hội đặt ra từ cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” và nhu cầu hoàn thiện cơ chế
Với cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” theo dự thảo khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai, tác giả cho rằng cần đặt ra một số vấn đề trọng tâm sau đây để phân tích, đánh giá và định hướng giải pháp phù hợp:
Thứ nhất, xem xét tính hợp lý của việc bổ sung cơ chế này vào Điều 79 Luật Đất đai 2024
Như đã phân tích ở trên, Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời liệt kê cụ thể các loại dự án thuộc diện này.
Đối với các dự án phát triển kinh tế – xã hội cho dù thực sự cần thiết nhưng không đáp ứng tiêu chí “vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Theo tác giả, một dự án vốn không đáp ứng tiêu chí “vì lợi ích quốc gia, công cộng” ngay từ đầu thì không thể chỉ vì “vượt ngưỡng đồng thuận 75%” mà lại được xếp vào nhóm đáp ứng tiêu chí này.
Vì vậy, việc bổ sung cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” vào Điều 79 là không phù hợp với tinh thần và mục tiêu lập pháp của điều luật này; thay vào đó, cơ chế này nên được thiết kế trong một điều luật độc lập.
Thứ hai, khó khăn trong cách xác định số lượng người sử dụng đất
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất hiện nay bao gồm: cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư; ngoài ra còn có: hộ gia đình với tư cách nhóm người sử dụng đất theo quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai 2024. Do đó, việc xác định số lượng người sử dụng đất để tính tỷ lệ đồng thuận gặp nhiều thách thức thực tiễn, cụ thể:
- Đối với hộ gia đình: Số lượng người sử dụng đất được tính là một chủ thể (nhóm người sử dụng đất) hay được tính theo tổng số lượng thành viên hộ gia đình;
- Biến động người sử dụng đất trong quá trình triển khai thỏa thuận: Trong thực tiễn, việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất… có thể dẫn đến thay đổi số lượng người sử dụng đất. Đặc biệt, tình huống phức tạp có thể xảy ra khi cá nhân là người sử dụng đất qua đời nhưng chưa thực hiện việc phân chia thừa kế;
- Nếu thửa đất phát sinh tranh chấp, việc “chốt” số liệu về người sử dụng đất có thể phải chờ đến khi bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật.
Những tình huống trên cho thấy việc xác định tỷ lệ đồng thuận dựa trên số lượng người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn thực tiễn; đặc biệt, trong trường hợp người sử dụng đất qua đời nhưng chưa phân chia thừa kế, hoặc thửa đất đang tranh chấp, thì gần như bế tắc trong việc xác định thời điểm “chốt” số liệu. Do đó, cần cân nhắc loại bỏ tiêu chí “75% số lượng người sử dụng đất”, chỉ giữ tiêu chí về diện tích đất để bảo đảm tính khả thi và tính dự báo trước.
Thứ ba, việc áp dụng cơ chế này cho dự án đang trong quá trình thỏa thuận tại thời điểm cơ chế có hiệu lực có thể dẫn đến nguy cơ hồi tố bất lợi
Khoản 1 Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 quy định: Văn bản quy phạm pháp luật không được quy định hiệu lực trở về trước, trừ trường hợp thật cần thiết để bảo đảm lợi ích chung của xã hội, thực hiện các quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân. Quy định này đặt ra giới hạn pháp lý quan trọng khi cơ chế này được áp dụng đối với các dự án đang triển khai.
Dự thảo cơ chế này tiềm ẩn nguy cơ xung đột: nếu quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập từ thời điểm có văn bản chấp thuận thỏa thuận về quyền sử dụng đất, cơ chế mới có thể tạo lợi thế cho chủ đầu tư nhưng lại bất lợi cho người sử dụng đất, làm suy yếu quyền thương lượng vốn đã được thiết lập trước đó. Vì vậy, cần có quy định chuyển tiếp thận trọng để bảo đảm cân bằng lợi ích.
Thứ tư, nguy cơ lợi dụng cơ chế của một số chủ đầu tư
Đa số chủ đầu tư là chân chính, có nhu cầu triển khai dự án phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, nếu cơ chế không được thiết kế kỹ lưỡng, một số chủ đầu tư có thể lợi dụng theo một số cách điển hình sau:
- Trì hoãn hoặc “neo giữ” dự án (đặc biệt với các dự án có hạng mục thương mại – dịch vụ): Một số chủ đầu tư có thể biến cơ chế này thành công cụ kinh doanh chiến lược: cố ý “để lại” một phần diện tích nhỏ do “sân sau” nắm giữ để buộc Nhà nước thu hồi, qua đó “gia hạn hợp lý” thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và “neo giữ” tiến độ dự án theo ý mình. Khi thị trường thuận lợi, họ có thể quay lại cơ chế thỏa thuận để triển khai nhanh nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
- Thương lượng thiên lệch: Một số chủ đầu tư có thể ưu tiên thỏa thuận với chủ đất giá trị thấp (đất phía trong, đất nông nghiệp) để nhanh chóng vượt ngưỡng đồng thuận 75%, trong khi trì hoãn hoặc né tránh thương lượng với chủ đất giá trị cao (đất mặt tiền, đất ở, đất thương mại – dịch vụ). Cách làm này tạo cảm giác bị ép buộc đối với nhóm chủ đất có lợi ích kinh tế lớn.
- Tạo áp lực tâm lý: Chủ đầu tư có thể tận dụng tâm lý lo ngại bị Nhà nước thu hồi bắt buộc để “ép” người sử dụng đất chấp nhận mức giá bồi thường thấp hơn thực tế.
- Thu gom thêm đất: Trước khi lập dự án, một số chủ đầu tư có thể đã “nắm trong tay” diện tích đất đủ để triển khai (thông qua “sân sau”), nhưng vẫn lợi dụng cơ chế này để mở rộng phạm vi dự án và thu gom thêm các thửa đất khác, đặc biệt là những thửa có vị trí thuận lợi như đất mặt tiền đường. Cách làm này làm sai lệch mục tiêu ban đầu của cơ chế.
Việc lợi dụng cơ chế nêu trên không chỉ xâm hại quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây bất lợi cho các chủ đầu tư chân chính, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư và sự phát triển kinh tế. Do đó, cần quy định tiêu chí giá bồi thường sát với giá thị trường, đồng thời tăng cường cơ chế kiểm soát, giám sát để hạn chế rủi ro này.
Luật sư Đặng Kim Chinh.
4. Kiến nghị và kết luận
Từ cơ sở chính sách và thực tiễn, tác giả cho rằng việc áp dụng cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” là cần thiết. Tuy nhiên, từ những hệ quả pháp lý – xã hội đặt ra, cơ chế này cần được thiết kế chặt chẽ và triển khai thận trọng.
Tác giả kiến nghị luật nên lược bỏ điều kiện khó khả thi trong thực tiễn (yêu cầu đạt thỏa thuận trên 75% số lượng người sử dụng đất), đồng thời bổ sung nguyên tắc và các tiêu chí cơ bản, làm cơ sở để các văn bản dưới luật (nghị định, thông tư, … ) cụ thể hóa biện pháp và quy trình thực hiện.
Một số kiến nghị cụ thể như sau:
- Thiết kế cơ chế này tại một điều luật riêng (Điều 79a) thay vì khoản 34 Điều 79 như dự thảo hiện nay, nhằm tránh làm thay đổi tinh thần và mục tiêu lập pháp của Điều 79 – vốn được thiết kế dành riêng cho các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Nguyên tắc áp dụng: cơ chế này chỉ được áp dụng đối với các dự án thật sự cần thiết, có ý nghĩa chiến lược hoặc mang lại lợi ích kinh tế – xã hội cao cho địa phương. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, quyết định bộ tiêu chí cụ thể để xác định các dự án thuộc diện này;
- Điều kiện áp dụng cơ chế: dự án chỉ được áp dụng khi chủ đầu tư đã đạt thỏa thuận được trên 75% diện tích đất;
- Giá bồi thường: phải bảo đảm sát với giá thị trường, được xác định thông qua tổ chức định giá độc lập;
- Quy định chuyển tiếp: đối với dự án đã có văn bản chấp thuận của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trước khi cơ chế này có hiệu lực, giá bồi thường phải được xác định sát với giá thị trường, kèm theo hỗ trợ bổ sung hợp lý để bảo đảm nguyên tắc không hồi tố bất lợi cho người sử dụng đất;
- Quy định giám sát và trách nhiệm giải trình: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công khai bộ tiêu chí và danh sách dự án áp dụng cơ chế, bảo đảm minh bạch và trách nhiệm giải trình; người dân được bảo đảm quyền tiếp cận thông tin và tham gia giám sát.
Kết luận: Nếu được thiết kế với nguyên tắc, điều kiện và các tiêu chí cơ bản chặt chẽ, khả thi, cơ chế “thu hồi đất khi vượt ngưỡng đồng thuận 75%” có thể khắc phục hạn chế của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Ngược lại, nếu thiếu chặt chẽ, khả thi, cơ chế này có thể gia tăng tranh chấp, khiếu kiện.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 1987;
2. Luật Đất đai 1993;
3. Luật Đất đai 2003;
4. Luật Đất đai 2013;
5. Luật Đất đai 2024;
6. Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025;
7. Đảng Cộng sản Việt Nam, 2022, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao";
8. Đảng Cộng sản Việt Nam, 2025, Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025 Hội nghị lần thứ 12 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII;
9. Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định theo Công văn số 5556/BNNMT-QLĐĐ ngày 14/8/2025, đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp ngày 15/8/2025 tại: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/chi-dao-dieu-hanh.aspx?ItemID=5219, truy cập vào lúc 15 giờ 52 phút ngày 13/9/2025;
10. Dự thảo Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Bộ Tư pháp thẩm định theo Công văn số 5556/BNNMT-QLĐĐ ngày 14/8/2025, đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tư pháp ngày 15/8/2025 tại: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/chi-dao-dieu-hanh.aspx?ItemID=5219, truy cập vào lúc 13 giờ 30 phút ngày 14/9/2025;
11. Đặng Hùng Võ, 2009, Báo cáo 1: Đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, trong Ấn phẩm “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân”, Ngân hàng Thế giới, 2011. https://documents1.worldbank.org/curated/en/709511468125370159/pdf/648910ESW0whit0IC00baocao0WB0Vie010.pdf, truy cập vào lúc 08 giờ 00 phút ngày 14/9/2025.
[1] Khoản 4 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
[2] Tiểu mục 2.3 Phần IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII;
[3] Tiểu mục 3.1.3 Phần IV Dự thảo Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
[4] Điểm c Tiểu mục 2.2 Phần I Dự thảo Tờ trình Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
[5] Trang 20 Báo cáo 1: Đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam.
Thạc sĩ, Luật sư ĐẶNG KIM CHINH
Đoàn Luật sư TP. HCM.
