Ngày 31/12/2025, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/03/2026. Một trong những quy định nổi bật của Nghị định này là từ ngày 01/3/2026 thì bất động sản sẽ được gắn mã định danh.
Tại khoản 5 Điều 3 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định: “Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản”. Theo đó, mỗi sản phẩm là bất động sản như nhà ở riêng lẻ, chung cư, công trình xây dựng,… đều sẽ được cấp mã định danh điện tử. Các cơ quan quản lý xây dựng địa phương sẽ gắn mã định danh điện tử cho từng dự án nhà ở chung cư, dự án phát triển khu đô thị, dự án phát triển khu dân cư khi dự án có thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
Như vậy, chỉ những dự án đủ điều kiện pháp lý mới được cấp mã định danh điện tử để đưa vào mua bán, giao dịch. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, còn UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập, cập nhật, cũng như khai thác cơ sở dữ liệu.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Việc cấp mã số định danh bất động sản này là hướng đi đúng đắn, phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học và công nghệ, đáp ứng được các yêu cầu của công cuộc xây dựng nền hành chính hiện đại, hiệu lực và hiệu quả, cũng như tạo ra những cơ sở cần thiết cho việc thực thi các chủ chương, chính sách quản lý của Đảng và Nhà nước ta hiện nay. Đây được coi là tiền đề, cơ sở quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế, hạn chế đầu cơ, minh bạch thị trường trong tương lai.
Trước tiên, việc cấp mã số định danh bất động sản sẽ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước thuận tiện trong việc quản lý các giao dịch, có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Đây sẽ là căn cứ để áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế mua bán trên phần lợi nhuận theo thời gian sở hữu (thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao) để giảm tình trạng đầu cơ, lướt sóng.
Bên cạnh việc tạo cơ sở để thu thuế, việc định danh, số hóa dữ liệu bất động sản còn có thể giúp cơ quan quản lý có được cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác, có thể nhanh chóng nắm bắt được xu hướng, số lượng giao dịch, qua đó kịp thời đưa ra chính sách khuyến khích hoặc hạn chế phát triển ở từng khu vực. Đồng thời, cũng giúp các cơ quan này dễ dàng cập nhật bảng giá nhà đất theo dữ liệu thực, đưa ra chính sách điều tiết thị trường sẽ kịp thời, nhanh gọn hơn, khắc phục độ trễ trong ban hành chính sách lâu nay, ngăn chặn tình trạng “thổi giá”.
Đối với người dân thì khi cấp mã số định danh cho bất động sản thì người dân có thể dễ dàng tra cứu các thông tin cần thiết như: Các thông tin về pháp lý, giá bán, vị trí, diện tích, quy hoạch hoặc lịch sử giao dịch. Việc minh bạch này sẽ phần nào loại bỏ các dự án “ma”, giúp người mua bất động sản có được các thông tin chính xác và đầy đủ về sản phẩm, bảo vệ người mua trước những rủi ro về mặt pháp lý hoặc các hành vi gian lận, lừa đảo. Đồng thời, các chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu sở hữu các bất động sản cũng có thể nhanh chóng tiếp cận, dễ dàng có được các thông tin, tài liệu về tài sản của mình, tạo điều kiện cho họ (và các quan quản lý) trong việc thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các vụ việc tranh chấp, khiếu kiện, hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến bất động sản.
Còn đối với các công ty môi giới bất động sản, cá nhân môi giới và các tổ chức quản lý, vận hành dự án nhà ở thì việc cấp mã số định danh điện tử sẽ giúp cơ quan quản lý có đầy đủ thông tin để quản lý thị trường. Các hành vi mua bán chui, bán lúa non tại các dự án nhà ở, tình trạng đầu cơ, thâu tóm, gây nhiễu loạn thị trường sẽ giảm dần.
Bên cạnh những lợi ích của việc cấp định danh bất động sản đem lại, thì quá trình triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ có nhiều thách thức cần giải quyết, nhất là ở khâu nhập liệu đầu vào do số lượng bất động sản rất lớn và đa dạng hình thái. Nếu sai lệch dữ liệu sẽ dễn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, thậm chí là thiệt hại cho các bên liên quan. Vấn đề đặt ra là cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm đối với các thiệt hại này? Cơ quan quản lý dữ liệu, đơn vị vận hành hệ thống hay người sử dụng. Do đó, các cơ quan chức năng cần có các quy định cụ thể và rõ ràng trong các trường hợp nêu trên để có thể đảm bảo được quyền lợi cho người dân.
Ngoài ra, hiện nay, tại một số địa phương, nhất là khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa thì hệ thống, máy móc, công nghệ, mạng internet còn chưa được phổ biến, phát triển, cũng như trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ tại đây vẫn còn hạn chế, sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện chuyển đổi này; hoặc trong quá trình triển khai, vận hành có thể gặp sự cố kỹ thuật hay lỗi hệ thống có thể làm đình trệ cả chuỗi giao dịch, thế chấp và công chứng... Đồng thời, quá trình số hóa dữ liệu và xây dựng hệ thống cần thời gian dài và đầu tư lớn nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước, cũng như cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu để đảm bảo hệ thống thông tin chính xác, không gây khó khăn cho người dân và cơ quan quản lý trong tương lai.
Như vậy, việc cấp mã định danh bất động sản là xu hướng tất yếu, giúp minh bạch hóa thị trường, nâng cao hiệu quả quản lý, tạo ra các điều kiện thuận lợi và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, công tác thực hiện trên thực tiễn cũng cần có lộ trình triển khai cẩn thận, đảm bảo tính chính xác của dữ liệu và quy định rõ các trách nhiệm pháp lý để tránh rủi ro cho người dân và cơ quan quản lý.
Thạc sĩ. Luật sư NGUYỄN ĐỨC HÙNG
Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiện Duyên
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
