Thực tiễn tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp và người dân trong lĩnh vực đất đai cho thấy một nghịch lý quen thuộc: Luật đã có, quy định không thiếu, nhưng thị trường vẫn tắc. Sự ách tắc này không nằm ở tinh thần của Luật Đất đai, mà nằm ở cách các quy định được triển khai trong thực tế.
Có những dự án không sai về mặt pháp lý, không vi phạm quy hoạch, nhưng chỉ vì một phần rất nhỏ diện tích chưa giải phóng được mặt bằng mà bị treo nhiều năm. Chi phí tài chính đội lên, dòng vốn bị chôn, còn rủi ro pháp lý thì treo lơ lửng.
Từ góc độ đó, điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết lần này nằm ở cách tiếp cận thực tiễn đối với giải phóng mặt bằng, đặc biệt là cơ chế cho phép xử lý phần diện tích còn lại khi dự án đã đạt được một tỷ lệ đồng thuận hoặc diện tích nhất định theo quy định. Cách làm này, nếu được áp dụng chặt chẽ, có thể giúp dứt điểm nhiều dự án tồn đọng, thay vì để một số ít trường hợp kéo lùi cả dự án.
Tuy nhiên, cơ chế này không nên bị hiểu nhầm là “ưu ái nhà đầu tư”, vấn đề không phải là trao thêm quyền cho doanh nghiệp, mà là khôi phục sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Mọi cơ chế thu hồi vẫn phải đặt trong khuôn khổ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Bên cạnh giải phóng mặt bằng, định giá đất là một trụ cột khác cũng cần đặc biệt lưu ý. Đây là “điểm nghẽn nhạy cảm nhất” trong toàn bộ hệ thống quản lý đất đai. Khi giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường, rủi ro sẽ lan sang tất cả các chủ thể tham gia: cơ quan quản lý lo ngại trách nhiệm, doanh nghiệp không thể tính toán chi phí, còn người dân thì hoài nghi về tính công bằng.
Việc Nghị quyết nhấn mạnh nguyên tắc định giá theo thị trường cho thấy một sự dịch chuyển trong tư duy quản lý: Từ chỗ né tránh rủi ro sang chỗ minh bạch hóa để kiểm soát rủi ro. Theo đó, nếu khâu định giá được làm rõ ràng, tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai sẽ giảm đáng kể.
Một điểm khác cũng rất đáng cân nhắc là cách tiếp cận linh hoạt hơn về tài chính đất đai, đặc biệt trong giao đất, cho thuê đất và xử lý các dự án cần tái cấu trúc. Trong nhiều năm tham gia tư vấn và tiếp xúc với không ít trường hợp dự án “chết lâm sàng”, đáng chú ý những dự án này không phải vì sai phạm, mà vì không thể xoay vòng dòng tiền do cơ chế tài chính quá cứng.
Khi mở được cánh cửa cho M&A dự án, cho việc chuyển giao dự án theo hướng minh bạch, thị trường sẽ tự sàng lọc. Dự án yếu sẽ được chuyển sang tay nhà đầu tư có năng lực hơn, thay vì nằm bất động nhiều năm.
Dù vậy, cũng cần thẳng thắn nhìn nhận, Nghị quyết này không phải liều thuốc bổ dùng cho mọi trường hợp. Việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng hay áp dụng cơ chế tài chính linh hoạt đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn “đi trước”, còn cơ quan quản lý phải chịu trách nhiệm lớn hơn trong từng quyết định. Giai đoạn chuyển tiếp, chờ các văn bản hướng dẫn chi tiết, cũng là thời điểm dễ phát sinh cách hiểu khác nhau.
Do đó, các doanh nghiệp nên chủ động rà soát lại quỹ đất và các dự án đang gặp vướng mắc, đặc biệt là các dự án bị ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng hoặc định giá. Nghị quyết có hiệu lực từ 2026, nhưng công việc chuẩn bị phải làm từ bây giờ, cả về pháp lý lẫn nguồn vốn.
Với người dân, việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, cũng như tham vấn ý kiến pháp lý độc lập khi tham gia thỏa thuận bồi thường hay chuyển nhượng, là yếu tố then chốt để tránh rủi ro.
Nhìn tổng thể, Nghị quyết ngày 11/12 không nhằm tạo ra một “cú hích” ngắn hạn cho thị trường, mà hướng tới một mục tiêu dài hơi hơn: Giảm ma sát trong thực thi pháp luật đất đai, để thị trường vận hành minh bạch và dự báo được. Thể chế chỉ phát huy tác dụng khi nó đi trước thị trường một bước, chứ không phải chạy theo để xử lý hệ quả.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law Firm
