Toàn cảnh Tọa đàm 'Gỡ nút thắt pháp lý cho condotel'.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, những loại hình bất động sản mới, như: condotel, office-tel, home-tel,… bắt đầu xuất hiện ở nước ta từ năm 2009 và phát triển mạnh trong giai đoạn 2016 – 2018. Theo thống kê, hiện nay có khoảng 83.000 condotel đã và đang hoạt động hoặc hoàn thành xây dựng. Đặc biệt, với đặc điểm của một khách sạn có không gian nghỉ dưỡng như một căn hộ tiện nghi – condotel được xem là sản phẩm bất động sản có sức hút lớn với nhà đầu tư.
Tuy nhiên, vì còn hạn chế về hành lang pháp lý, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này, cũng như các quy định liên quan đến trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương,… nên nhiều vướng mắc, tranh chấp pháp lý đã phát sinh trong thực tiễn chưa được giải quyết, gây nhiều hậu quả, thậm chí là thiệt hại cho cả chủ đầu tư, các nhà đầu tư, khó khăn trong công tác quản lý.
Để làm rõ hơn thực trạng, nguyên nhân, đồng thời đưa ra các giải pháp tháo gỡ, đặc biệt là các khuyến nghị nhằm đóng góp thêm ý kiến để các cơ quan hữu quan xem xét, kịp thời sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh condotel, tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư, các nhà đầu tư; nâng cao hiệu quả công tác quản lý, phát triển và khai thác giá trị từ loại hình bất động sản này, hôm nay (ngày 22/3) Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức cuộc Tọa đàm với chủ đề: “Gỡ nút thắt pháp lý cho condotel” với sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện ngân hàng, Luật sư và các doanh nghiệp bất động sản.
Về phía khách mời, Tọa đàm có sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện ngân hàng, Luật sư và các doanh nghiệp bất động sản: ông Bùi Văn Xuyền, nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú; ông Huỳnh Văn Kiều, Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản An Land Group; PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Trưởng Bộ môn Quản trị Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính; Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Condotel và những bất cập, vướng mắc từ thực tiễn
Loại hình bất động sản, như: condotel, office-tel, home-tel,… bắt đầu phát triển nhanh ở nước ta trong vòng 5 năm gần đây với khoảng 83.000 condotel đang hoạt động tại các địa phương có thế mạnh du lịch, có thể thấy, xu hướng phát triển và nhu cầu thực tế đối với loại hình bất động sản này là có thực và sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Đưa ra những nhận định về xu hướng phát triển loại hình bất động sản này ở Việt Nam, ông Bùi Văn Xuyền đánh giá, đây là loại hình bất động sản mới, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào định nghĩa cụ thể về vấn đề này. Ông tin tưởng rằng, loại hình này sẽ phát triển mạnh trong tương lai, vì vậy cần thiết phải xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, đầy đủ để đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư và thị trường bất động sản.
Ông Bùi Văn Xuyền, nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật đánh giá đây là loại hình bất động sản mới, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào định nghĩa cụ thể về vấn đề này.
Đồng ý với quan điểm của ông Xuyền, từ thực tiễn nhiều năm nghiên cứu lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra những vướng mắc lớn cũng như nguyên nhân của những vướng mắc này. Cụ thể, tại Quyết định 147/QĐ-TTg năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, đã định hướng Việt Nam trở thành một cường quốc du lịch. Do đó, việc phát triển hạ tầng về lưu trú, trong đó condotel là rất quan trọng để đáp ứng được nhu cầu của thị trường và thu hút đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay dự án condotel lại không được cấp sổ đỏ, sổ hồng mà chỉ được thực hiện bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư nên đã gây khó khăn trong việc chuyển nhượng. Việc các nhà đầu tư không có quyền quyết định chính tài sản của mình dẫn đến sự phát triển của condotel đang bị chững lại.
Là một trong những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, trong đó có loại hình condotel ở Việt Nam, ông Huỳnh Văn Kiều, một lần nữa khẳng định lại xu hướng phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel ở Việt Nam là tất yếu. Theo ông Kiều, khi thị trường có nhu cầu, các nhà đầu sẽ thực hiện các dự án, bỏ nhiều vốn vào đó với mong muốn sớm có khung pháp lý. Tuy nhiên, do pháp luật Việt Nam chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường nên chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc. Chủ đầu tư mong muốn khi bỏ ra một số tiền lớn thì có thể sử hữu tài sản và dễ dàng chuyển nhượng.
Bày tỏ sự đồng tình, ông Trương Anh Tuấn cho biết sau khi tổng hợp những ý kiến của hội viên trong Hiệp hội Bất động sản cả nước liên quan đến condotel, nhận thấy có 2 vấn đề chính: Thứ nhất là việc cấp sổ hồng, sổ đỏ; Thứ hai là khâu xác định tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Chia sẻ thêm, ông Huỳnh Văn Kiều cho biết các chủ đầu tư, các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có đơn vị của ông sẽ gặp phải những khó khăn trong việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho khách hàng, gây khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Vì vậy, cần sớm có khung pháp lý tạo niềm tin, sự an toàn, an tâm cho khách hàng giúp cho thị trường phát triển mạnh mẽ hơn.
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ thì tổng vốn đầu tư cho khoảng 83.000 căn hộ condotel đến thời điểm này vào khoảng 100.000 tỉ đồng, đây là con số không nhỏ. Hơn nữa, rất nhiều chủ đầu tư condotel sử dụng nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng đề đầu tư vào các dự án của mình. Và lúc này, với những khó khăn liên quan đến vấn đề pháp lý của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư thì vô hình trung, các tổ chức tín dụng cũng bị cuốn vào vòng xoáy khó khăn này. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích thêm, ở những quốc gia phát triển, hình thức này tương đối phát triển. Những người mua những căn hộ này thường là những người giàu hoặc rất giàu, họ mua với hai mục đích là nghỉ dưỡng và mua rồi cho thuê lại.
Trên thế giới, condotel đã xuất hiện từ những năm 1980, còn tại Việt Nam, nếu lấy mốc năm 2009 là thời điểm bắt đầu xuất hiện loại hình condotel, thì đến thời điểm này, chúng ta đã trải qua hơn 12 năm. Song, đến nay, hầu hết các ý kiến của những người trong cuộc đều cho rằng hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư, kinh doanh này tại Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện. Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, đây là vấn đề pháp lý rất mới, rất phức tạp mà nhà nước cũng đang cố gắng giải quyết bài toàn khó này cho người dân.
Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú.
Theo Luật sư Tú, khái niệm condotel nên được hiểu là khách sạn được xây theo kết cấu của một căn hộ, phục vụ kinh doanh du lịch. Công văn 730/BTNMT-TCQLĐD gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc TW về hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở chưa giải quyết được vấn đề cấp sổ đỏ, sổ hồng. Do đó, các địa phương vẫn đang chờ những chính sách chung của nhà nước để giải quyết vấn đề này.
Những khuyến nghị cho tương lai condotel phát triển
Với một loạt vướng mắc như: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel; phân chia quyền sở hữu condotel; xác định thời hạn sở hữu condotel; quản lý, khai thác các condotel… và ngay cả khái niệm condotel là nhà ở có thể kinh doanh hay là căn hộ chung cư cũng chưa có sự thống nhất. Là đại diện của đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có loại hình condotel, theo ông Huỳnh Văn Kiều cho rằng, nếu không giải quyết tận gốc những vướng mắc này thì trong thời gian tới, liệu các chủ đầu tư condotel có còn “mặn mà” với loại hình bất động sản này hay không? Ông Kiều mong muốn sớm có một cơ sở pháp lý chắc chắn để các chủ đầu tư định hướng đầu tư phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài.
Ông Huỳnh Văn Kiều - Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển Bất động sản An Land Group mong muốn sớm có một cơ sở pháp lý chắc chắn để các chủ đầu tư định hướng đầu tư phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài.
Với những bất cập trong hệ thống pháp luật hiện hành và những hệ lụy nếu không có các biện pháp tháo gỡ, ông Bùi Văn Xuyền đánh giá nếu chúng ta không kịp thời hoàn thiện hành lang pháp luật sẽ tạo ra rào cản lớn đối với sự phát triển của loại hình này. Theo đó, ông cho rằng về mặt pháp luật cần sớm có khung pháp lý cho loại hình này; cần có quy chuẩn, tiêu chuẩn cho khách hàng, chủ đầu tư nhỏ lẻ hay chủ đầu tư lớn; cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển và áp dụng vào thực tế tại Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, cần đảm bảo lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích công cộng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nên đưa ra khuôn mẫu của loại hợp đồng này hoặc có loại văn bản, giấy tờ có tính chất pháp lý, từ đó có thể tạo thuận lợi trong việc chuyển nhượng. Các địa phương cần siết chặt khâu thẩm định sự cần thiết và sự khả thi của các dự án đầu tư.
Ông Trương Anh Tuấn cũng bày tỏ sự đồng tình với những ý kiến mà các chuyên gia đưa ra, và kiến nghị cho phép chủ đầu tư được phát hành giấy chứng nhận cho các nhà đầu tư, có xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước. Giấy chứng nhận này như một cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư về tài sản của họ, việc này sẽ tạo sự an tâm, an toàn, hợp pháp đối với khách hàng.
Theo báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng niêm yết cho thấy, trong thời gian qua, tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của nhiều ngân hàng, gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng cá nhân. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, ở thời điểm này, với những khó khăn, vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, những rủi ro đối với các tổ chức tín dụng cũng tăng lên.
Ông Thịnh cũng đưa ra một số khuyến nghị như: Việc ngân hàng tham gia vào quản lý tài sản hình thành condotel, lãi suất ngân hàng cũng có những điều chỉnh nhất định phù hợp với chủ đầu tư condotel,... giúp giảm thiểu những rủi ro.
Có thể thấy, việc tháo “nút thắt” pháp lý cho loại hình bất động sản condotel hoàn toàn không đơn giản bởi nó liên quan đến nhiều bộ luật, luật hiện hành, như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp,… Ở thời điểm này, với những vướng mắc hiện hữu trong thực tiễn, theo Luật sư Trương Anh Tú, ngành du lịch cần cấp giấy chứng nhận dưới dạng quyền tài sản, quyền sử dụng bởi đây là một loại tài sản đặc thù. Luật sư Tú đánh giá, đây là một giải pháp khá toàn diện, không phá vỡ cấu trúc pháp luật hiện hành; thứ hai, cần sửa đổi một số quy định trong Luật Đất đai để phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, theo Luật sư giải pháp này khá khó khăn.
Ông Huỳnh Văn Kiều bày tỏ sự đồng ý với các chuyên gia là cần sớm hoàn thiện pháp luật. Đồng thời, cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, từ đó xây dựng hành lang pháp lý, hướng đi cho condotel.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel ở Việt Nam, dù hình thành muộn hơn so với thế giới nhưng phát triển nhanh, mạnh mẽ và rất hấp dẫn các nhà đầu tư là do nhiều điều kiện khách quan và chủ quan thúc đẩy. Việc phát triển loại hình bất động sản này không chỉ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao. Tuy nhiên, sau hơn 12 năm phát triển, thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý cần phải được pháp luật điều chỉnh theo hướng có các quy định cụ thể đối với hình thức kinh doanh này. Hơn nữa, vì condotel có tính chất đặc biệt nên cần có hành lang pháp lý riêng, cần quy định condotel theo hướng không phải đáp ứng toàn bộ các quy định như đối với tất cả các loại hình bất động sản liên quan.
MỸ LINH - THANH THANH - HOÀNG LÂM
