Ảnh minh họa.
Thứ nhất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại khoản 1 Điều 25 dự thảo quy định:
“Điều 25. Quyền tiếp cận thông tin đất đai
Công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:
1. Thông tin về bản đồ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”.
Bản đồ địa chính là cơ sở quan trọng để thực hiện các quyền, trách nhiệm của người sử dụng đất. Vì vậy, công dân, người sử dụng đất phải được quyền tiếp cận bản đồ địa chính để thực hiện quyền, trách nhiệm của mình.
Tại khoản 5 Điều 69 dự thảo quy định: "Các phiên họp của Hội đồng thẩm định được công bố công khai tại trụ sở và thông tin điện tử của cơ quan tổ chức lập quy hoach, kế hoạch tối thiểu trước 07 (bảy) ngày để người dân có quyền xem trực tiếp hoặc trực tuyến các phiên họp.
Các nội dung tiếp thu, giải trình của cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch được công bố tại trụ sở và trên trang thông tin điện tử của cơ quan đó”.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung căn bản để quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp tới từng người dân, tổ chức kinh tế. Khi thực hiện lấy ý kiến công khai, nhưng phiên họp thẩm định không công khai, việc tiếp thu, giải trình cũng không công khai, minh bạch thì mới làm được một nửa việc lấy ý kiến người dân. Người dân không được tham dự vào những nội dung quan trọng liên quan tới nhà cửa, đất sản xuất, kinh doanh của mình là điều không phù hợp.
Thứ hai, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Nhà nước xem xét tới các khía cạnh, yếu tố khác nhau về việc thu hồi đất, bồi thường đất, nhưng việc triển khai dự án không đúng, không phù hợp, sai lệch thiết kế, dẫn tới quyền lợi của người dân chưa được đảm bảo thì lại chưa xây dựng quy định pháp luật để giải quyết trường hợp này. Thực tế xảy ra nhiều trường hợp dự án chậm hàng chục năm hoặc không triển khai được nữa, cũng không thu hồi được dự án, do đó, làm thiệt hại tới Nhà nước, cộng đồng, người dân ở xung quanh và trực tiếp liên quan tới dự án.
Trách nhiệm mà chủ đầu tư đang bị gánh chịu chỉ là bị thu hồi mà không được đền bù, nhưng không phải gánh chịu bồi thường thiệt hại cho việc chậm trễ triển khai dự án này.
Vì vậy, cần phải có quy định trách nhiệm tương ứng về việc chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại, chịu phạt cho Nhà nước nói chung và bao gồm người dân khi triển khai dự án liên quan tới việc trả quyền lợi cho người dân trong dự án.
Việc này mới đảm bảo được bình đẳng trước pháp luật giữa chủ đầu tư và người dân trong trường hợp người dân bị cưỡng chế, thu hồi đất ra khỏi đất nơi mình ở, kinh doanh; còn chủ đầu tư thì không bị thiệt hại gì ngoài số tiền đã đầu tư vào dự án, không phải gánh trách nhiệm gì về tài chính, hành chính đối với tổ chức, cá nhân liên quan.
Thứ ba, về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai
Tác giả kiến nghị, cần tính tới việc thống nhất khái niệm giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai liên quan tới quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không. Theo đó, Bộ luật Dân sự đang sử dụng khái niệm quyền bề mặt như sau:
“Điều 267. Quyền bề mặt
Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”.
Trong khi đó, tại điểm d khoản 1 Điều 133 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
“1. Đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
d) Tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai quy định tại các điểm a, b và c khoản này”.
Điểm n Điều 134 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:
“Điều 134. Đăng ký biến động
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
n) Có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không;”.
Do đó, tác giả đề nghị dùng cụm từ “khoảng không gian trên mặt đất” và “lòng đất” để thống nhất giữa hai đạo luật.
Nếu sử dụng thống nhất thì không cần bổ sung khái niệm “không gian ngầm” và “khoảng không”, được sử dụng trong Điều 133 về đăng ký lần đầu và Điều 134 về đăng ký biến động, vì đây là những khái niệm nêu ranh giới thực hiện quyền, trách nhiệm của các chủ thể quản lý, sử dụng đất. Khác với phạm vi, thói quen sử dụng đất của chúng ta từ trước tới nay là quyền sử dụng đất bề mặt.
Góp ý về xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai, tác giả cho rằng cần phải bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng.
Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.
Theo số liệu thống kê của Tổng cục thống kê năm 2021, ước tính dân số Việt Nam là 98,51 triệu người trong đó, dân số thành thị là 36,57 triệu người (chiếm 37,1%), dân số nông thôn là 61,94 triệu người (chiếm 62,9%). Diện tích đất liền Việt Nam là: 331.212 km². Trong khi đó, Đảng và Nhà nước xác định quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, mà hàng hóa thì có tính chất số lượng và chất lượng của hàng hóa. Số lượng của hàng hóa đặc biệt này là hữu hạn, nhưng các luật đất đai từ các năm 1989, 1993, 2003, 2013, chưa bao giờ thể hiện tính hữu hạn của loại hàng hóa này.
Việc đầu cơ đất đai dẫn tới hệ lụy về kinh tế như: Giá đất bị đẩy lên cao phi mã, gây tăng chi phí sản xuất, dịch vụ; tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất; làm giảm năng lực cạnh trạnh doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia; nguồn thu Ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định vì mọi nhà, mọi cơ quan hướng tới bán đất để lấy tiền, cán bộ, công chức, người lao động không dùng được lương để mua nhà, buộc phải tham nhũng, tiêu cực thì mới đủ tiền mua nhà đất. Hệ lụy về xã hội làm xã hội phân hóa giàu nghèo; tăng nguy cơ xuất hiện lợi ích nhóm. Hệ lụy về trật tự, ổn định xã hội, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên. Hệ lụy về an ninh, quốc phòng, tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng của đất nước.
Tại khoản 6 Điều 57 dự thảo quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử, trong đó chỉ nêu tới đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Điều 60 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thì nêu tới các quy định về đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất cho dân tộc thiểu số. Khoản 1 Điều 157 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai là “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng”.
Pháp luật nhiều nước trên thế giới, trong đó, có những quy định về số lượng giới hạn diện tích đất được sở hữu và có những quy định về tăng thuế giống như Singapore, Đài Loan, Mỹ khi có tình trạng đầu cơ đất đai. Chống đầu cơ đất và sử dụng lãng phí sẽ khắc phục được những hệ lụy đã nêu trên đây.
Vì vậy, tác giả kiến nghị bổ sung vào một điều trong Chương III về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất những nội dung:
- Giới hạn mức diện tích đất ở, chỉ được sử dụng tối đa một số lượng diện tích đất ở nhất định trong phạm vi cả nước.
- Nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì không được vay vốn để mua hoặc mua xong rồi không được nhà, đất đó để thế chấp vay vốn. Khi mua nhà, đất vượt hạn mức thì đánh thuế tiêu thụ đặc biệt thuế suất 200%.
- Đánh thuế thu nhập khi chuyển nhượng nhà đất trong thời gian ngắn, từ 01 đến 05 năm, sau khi mua thuế suất 300% trên lợi nhuận.
- Sử dụng nhà, đất vượt hạn mức thì đánh thuế sử dụng nhiều nhà, đất trở lên có thể đánh thuế sử dụng 500.000đ/m2/ năm đối với đất, nhà ở đô thị; đánh thuế 300.000đ/m2/năm đối với đất, nhà ở nông thôn.
- Cho cưỡng chế thu hồi đất, bán đấu giá thu tiền thuế, phí sử dụng đất đối với những thửa đất vượt diện tích, nếu không đủ thì thu hồi bán đấu giá cả những thửa đất không vượt diện tích. Kiên quyết xử lý hình sự các trường hợp trốn thuế đất, khai báo nhà, đất gian dối.
- Có độ trễ khi áp dụng những quy định này.
Để không ảnh hưởng tới đầu tư, phát triển bất động sản, nên quy định: những nội dung trên không áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản. Tuy nhiên, dự án cho việc mua bán nhà đất trong thời gian ngắn, từ 01 đến 05 năm thì vẫn bị áp dụng quy định thuế suất cao về thuế thu nhập, thuế tiêu thụ đặc biệt, không được vay vốn, thế chấp để mua bán nhà, đất.
Luật sư TRƯƠNG ANH TUẤN
Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn
Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Một số ý kiến đóng góp về phân loại và định giá đất
