Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

(LSVN) - Quy hoạch sử dụng đất có vai trò phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực nhằm thực hiện chiến lược, mục tiêu, kế hoạch, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để các ngành, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành và là một trong những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường sinh thái. Để nâng cao chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất ngày càng được đổi mới, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý đầy đủ hơn, phục vụ kịp thời yêu cầu quản lý nhà nước, tăng nguồn thu từ đất, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bài viết phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về quy hoạch sử dụng đất, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện các quy định này.

Ảnh minh họa.

Quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất luôn được coi trọng và là một trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 quy định quản lý nhà nước về đất đai có 7 nội dung, trong đó có nội dung “quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai”. Quy định này vẫn được giữ tại các Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 có sự thay đổi, quy định quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 13 nội dung, trong đó có nội dung quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 2013, quản lý nhà nước, bao gồm 15 nội dung, trong đó vẫn giữ nội dung quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, sự thay đổi từ ngữ, thêm cụm từ “quản lý” từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay đã thể hiện nội dung này một cách đầy đủ hơn.

Luật Quy hoạch có hiệu lực từ ngày 01/01/2019 có sự thay đổi đáng kể, trong đó có sự thay đổi về quản lý quy hoạch sử dụng đất. Luật số 35/2018/QH14 về sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch có sự thay đổi, điều chỉnh và bổ sung về quy hoạch sử dụng đất. Những thay đổi, bổ sung cơ bản là:

Thứ nhất, về thuật ngữ. Luật Quy hoạch không sử dụng thuật ngữ “quản lý quy hoạch” mà thay vào đó là “hoạt động quy hoạch”. Hoạt động quy hoạch bao gồm việc tổ chức lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch.

Thứ hai, về nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đưa ra 8 nguyên tắc, nhưng nay chỉnh sửa chỉ còn 6 nguyên tắc, ngắn gọn hơn và nhấn mạnh hơn đến bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và vài thay đổi cho phù hợp với hệ thống quy hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Quy hoạch (không còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh). Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã, nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

Thứ ba, về hệ thống quy hoạch sử dụng đất. Chỉ còn 4 loại quy hoạch sử dụng đất, bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và thay vào đó, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ được tích hợp vào quy hoạch tỉnh với nội dung “Phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện”.

Thứ tư, về thời gian của kỳ quy hoạch. Thời gian của kỳ quy hoạch vẫn là 10 năm, nhưng Luật Quy hoạch đưa thêm tầm nhìn quy hoạch quốc gia là 30-50 năm, còn quy hoạch tỉnh là 20-30 năm. Đây chính là điểm mới của Luật Quy hoạch. Điều này có ý nghĩa thiết thực và phù hợp hơn với hệ thống quy hoạch.

Thứ năm, về căn cứ lập quy hoạch. Luật Đất đai đưa ra các căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất một cách rất cụ thể cho từng cấp quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất quốc gia có 5 căn cứ; cấp tỉnh và cấp huyện có 7 căn cứ), trong đó có những căn cứ về định mức sử dụng đất, tiến bộ  khoa học, kỹ thuật trong sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật sửa đổi 37 luật có liên quan đến quy hoạch đã đưa ra các căn cứ lập quy hoạch đối với từng loại quy hoạch như sau:

Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, chỉ đưa ra 3 căn cứ cơ bản: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ trước; nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và của cấp tỉnh.

Đối với lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh, ngoài các căn cứ theo quy định của Luật Quy hoạch, cần dựa vào 4 căn cứ sau: tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện phương án sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ trước; nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh, cấp huyện; định mức sử dụng đất và tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, phải dựa vào 6 căn cứ, trong đó có căn cứ vào quy hoạch tỉnh.

Thứ sáu, về nội dung quy hoạch sử dụng đất. 

Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia, Luật Quy hoạch đưa ra 7 nội dung, trong khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ đưa ra 5 nội dung, trong đó nhiều nội dung tương đồng với Luật Quy hoạch.

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Quy hoạch không có nội dung “lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng kinh tế - xã hội”. Tuy nhiên, Nghị định số 37/2019/NĐ-CP ngày 17/5/2019 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch (Nghị định 37) đã quy định quy hoạch sử dụng đất quốc gia có 10 nội dung, trong đó bổ sung thêm nội dung “lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng” và quy định rõ các loại bản đồ và bản đồ in 1:100.000 - 1:1.000.000 đối với bản đồ hiện trạng sử dụng đất quốc gia, bản đồ định hướng sử dụng đất quốc gia, bản đồ quy hoạch sử dụng đất quốc gia và bản đồ số và bản đồ in tỷ lệ 1:50.000 - 1:250.000 đối với bản đồ quy hoạch sử dụng đất quốc gia theo vùng.

Đối với việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh, Nghị định 37 chỉ ra 8 nội dung cơ bản, trong khi theo Luật Đất đai năm 2013 quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chỉ bao gồm 6 nội dung. Nghị định 37 đã cụ thể hóa và nhấn mạnh việc xác định các diện tích đất phải thu hồi, cần chuyển đổi mục đích sử dụng và diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng. Điều đó giúp cấp huyện có cơ sở rõ ràng, cụ thể hơn để lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Đối với quy hoạch sử dụng đất huyện, vẫn bao gồm 6 nội dung như Luật Đất đai năm 2013 nhưng cụ thể hóa thêm nội dung lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất đối với khu vực đất trồng lúa, khu vực đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng phải thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Thứ bảy, về giải pháp thực hiện quy hoạch. Luật Quy hoạch có nói đến giải pháp và nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia, trong khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ nói đến giải pháp mà không đề cập đến nguồn lực thực hiện quy hoạch. Nghị định 37 cũng chỉ rõ các nội dung này, theo đó nguồn lực và giải pháp thực hiện quy hoạch bao gồm: giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; xác định các nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực hiện và giám sát thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Luật sửa đổi 37 luật có liên quan đến quy hoạch, nội dung về giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện không đề cập đến nguồn lực, chỉ đề cập đến giải pháp để thực hiện quy hoạch.

Như vậy, theo quy định mới nhất, hoạt động quy hoạch sử dụng đất có những sự thay đổi nhất định. Vấn đề khó nhất là sự tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh. Theo Luật Quy hoạch sẽ không còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Điều này cũng tạo ra những ý kiến trái chiều tại Quốc hội cũng như trong tranh luận khoa học. Một số người cho rằng Luật Quy hoạch đã quy định việc lập quy hoạch tỉnh có tính chất đa ngành nhằm sắp xếp, phân bố không gian gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường để khai thác nguồn lực một cách hiệu quả nhất.

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã được tích hợp trong quy hoạch tỉnh. Sự tích hợp được thể hiện ở nội dung“Phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện” để bảo đảm sự phát triển đồng bộ, cân đối nhu cầu sử dụng đất ở cấp tỉnh. Hơn nữa, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh cũng đã được cụ thể hóa bằng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành. Do đó, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là không cần thiết và cũng không cần bổ sung thêm phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trong quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, một số người lại chưa đồng tình với quan điểm đó và cho rằng do tính chất kỹ thuật, chuyên ngành và quan trọng của quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh, nên cần phải có phương án quy hoạch sử dụng đất nằm trong nội dung quy hoạch tỉnh. Mặc dù có các ý kiến trái chiều về vấn đề này, nhưng Quốc hội vẫn quyết định không lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, không lập phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch đã có điều chỉnh, đưa thêm thuật ngữ “phương án” và thành phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện. Nghị định 37 đã bổ sung thêm thuật ngữ “lập” và thành lập phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện. Theo đó, nội dung này được cụ thể hóa thành 7 nội dung cơ bản: định hướng sử dụng đất của tỉnh trong thời kỳ quy hoạch; xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất, bao gồm chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất quốc gia phân bổ và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh (chủ yếu là đối với đất phi nông nghiệp, đối với đất nông nghiệp chỉ xác định loại đất trồng cây lâu năm); xác định chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng; tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất, phân bổ và khoanh vùng các chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; xác định diện tích các loại đất cần thu hồi để thực hiện các công trình, dự án sử dụng đất vào các mục đích thực hiện trong thời kỳ quy hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất trong kỳ quy hoạch quy định đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp huyện và lập bản đồ phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. 

Những nội dung cụ thể nêu trên chủ yếu liên quan đến việc định hướng sử dụng đất, xác định các chỉ tiêu sử dụng đất, xác định diện tích các loại đất và lập bản đồ phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Trong Nghị định không nói đến việc xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất, nhưng nội dung cuối lại là “lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”. Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là kết quả của tất cả các nội dung trên được thể hiện trên bản đồ quy hoạch, do đó thực chất các nội dung trên chính là nội dung của quy hoạch sử dụng đất hoặc là nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất

Đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia là quy hoạch ở cấp vĩ mô, do vậy nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải mang tính định hướng, tổng quát và có tầm chiến lược quốc gia. Cần phải bảo đảm tính ổn định và đồng bộ, có tính kế thừa, cân bằng giữa quy hoạch “tĩnh” và quy hoạch “động”. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần khoanh định và phân bổ nguồn lực đất đai của cả nước theo các khu vực đặc thù để quản lý và khai thác sử dụng có hiệu quả, gồm: khu vực bảo vệ nghiêm ngặt; khu vực ổn định mục đích sử dụng (khu vực tĩnh); khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất và khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất (khu vực động). Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải bảo đảm tính liên vùng trong sử dụng đất để khai thác sử dụng có hiệu quả cao nhất công năng của các công trình hạ tầng (như sân bay, bến cảng, nhà ga, hệ thống giao thông, công trình  năng lượng…), các khu công nghiệp, khu đô thị, khu du lịch…

Khu vực bảo vệ nghiêm ngặt là các khu vực có các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt như: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên… Khu vực này cần xác định đường ranh giới trên bản đồ quy hoạch và có thể cắm mốc ngoài thực địa. Khu vực này không chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trườmg hợp Quốc hội cho phép để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh hoặc các công trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phải theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Khu vực ổn định mục đích sử dụng sẽ không có hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ có hoạt động tôn tạo, nâng cấp cải tạo theo đúng loại đất hiện trạng, bao gồm: khu đô thị cổ; khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng; khu công nghiệp, khu chế xuất đã xây dựng xong và được lấp đầy; khu vực đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh. 

Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất là các khu vực đất được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhưng phải được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định của pháp luật đất đai, gồm đất trồng lúa, đất rừng không thuộc khu vực bảo vệ nghiêm ngặt. 

Khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm các khu vực không có các loại đất cần bảo vệ nghiêm ngặt hoặc ổn định mục đích sử dụng. Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực này cần phải thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, ngoài các nội dung như phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất; kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất; phân tích, đánh giá tiềm năng đất đai cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp; xác định định hướng sử dụng đất dài hạn thì trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia cần phải thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất với các nội dung cụ thể sau:

a) Xác định không gian sử dụng đất cấp quốc gia cần bảo vệ nghiêm ngặt (chỉ tiêu tĩnh) nhằm đáp ứng yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực, bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học và bảo vệ môi trường sinh thái, gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên (các chỉ tiêu này được xác định bằng ranh giới “đường đỏ” trên ảnh vệ tinh, bản đồ quy hoạch, từng bước xác định trên bản đồ địa chính, cắm mốc ngoài thực địa).

b) Xác định không gian sử dụng đất cấp quốc gia ổn định mục đích sử dụng, đồng thời có tăng thêm diện tích nhằm bảo tồn, tôn tạo các công trình lịch sử, văn hóa dân tộc, như đô thị cổ, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng; đáp ứng yêu cầu phát triển hạ tầng, đô thị, công nghiệp, bảo đảm quốc phòng, an ninh…., gồm diện tích, ranh giới các loại đất: đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất  quốc phòng, đất an ninh; đất phát triển hạ tầng và đất bãi thải, xử lý chất thải.

c) Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất trồng lúa, đất rừng nằm ngoài ranh giới “đường đỏ” phải xin phép Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật đất đai (chỉ tiêu động) để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

d) Xác định không gian, khoanh định và phân vùng phát triển đô thị trên quy mô toàn quốc; xác định các đô thị trung tâm; khoanh định và phân bổ đất đai để bảo đảm các đô thị trung tâm vùng có vai trò lan tỏa, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh.

đ) Xác định diện tích, cơ cấu và khoanh định không gian sử dụng các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia theo khu chức năng, gồm: đất khu kinh tế, đất khu công nghệ cao, đất đô thị và đất khu du lịch.

e) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch.

g) Tổng hợp, cân đối và phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đến năm định hình quy hoạch cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên); nhóm đất phi nông nghiệp (đất quốc phòng, đất an ninh, đất khu công nghiệp, đất khu chế xuất, đất phát triển hạ tầng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất bãi thải, xử lý chất thải).

h) Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của phương án quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

i) Xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh

Theo quy định của Luật Quy hoạch thì trong hệ thống quy hoạch quốc gia không có quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đứng độc lập mà được tích hợp vào quy hoạch tỉnh với hợp phần có tên gọi là “Phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện”. Tuy nhiên, bản chất của nó chính là “Phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải bảo đảm phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh. Do vậy, trong quy hoạch tỉnh phải thể hiện được đầy đủ nội hàm của phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện để bảo đảm vừa chi tiết một bước quy hoạch sử dụng đất quốc gia, vừa bảo đảm vai trò trung gian để lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải đáp ứng các yêu cầu:

Thứ nhất, bảo đảm yêu cầu về chính trị - xã hội, thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trong bối cảnh tiềm năng đất đai có giới hạn trên địa bàn tỉnh, phục vụ cho các mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trước mắt và lâu dài.

Thứ hai, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường, cụ thể là bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng; bảo vệ và phát triển các khu bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học; bảo đảm phòng chống thiên tai và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất bảo đảm quốc phòng, an ninh trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.

Thứ tư, cân đối nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương gắn với bảo vệ môi trường.

Thứ năm, tối đa hóa lợi ích kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất, xác định lợi thế về sử dụng đất theo quy hoạch để làm tăng giá trị tối đa đất đai; tăng giá trị kinh tế không chỉ của khu vực quy hoạch mà cho cả vùng phụ cận của khu vực quy hoạch. 

Thứ sáu, xác định các chỉ tiêu sử dụng đất linh hoạt, phát huy hiệu quả sử dụng đất phù hợp tái cơ cấu nền kinh tế và cơ cấu các ngành, lĩnh vực có liên quan đến sử dụng đất phù hợp với kinh tế thị trường. Các chỉ tiêu sử dụng đất được xác định và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp huyện và được khoanh định cụ thể trên bản đồ và thực địa. 

Thứ bảy, quy hoạch sử dụng đất tỉnh cần phải xác định cụ thể không gian sử dụng đất ổn định trên địa bàn; xác định chỉ tiêu và không gian các khu vực phát triển mới, các khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; định hướng sử dụng đất không gian ngầm.

Đề xuất đổi mới, hoàn thiện nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh:

- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phân bổ cho cấp tỉnh đến từng đơn vị hành chính cấp huyện.

- Diện tích đất chưa sử dụng có thể khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp trong kỳ quy hoạch.

- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch theo thẩm quyền cấp tỉnh, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp gồm đất trồng lúa đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối, diện tích xác định bổ sung đối với các chỉ tiêu quốc gia phân bổ; nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất cụm công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở ngoại giao, đất cơ sở tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

- Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (đất trồng lúa, đất rừng) phải xin phép của hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện các công trình, dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Xác định chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất (trừ các loại đất phải xin phép Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc hội đồng nhân dân cấp tỉnh) để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực. 

- Xác định không gian sử dụng đối với các chỉ tiêu sử dụng đất theo không gian cấp tỉnh, gồm: diện tích, cơ cấu các chỉ tiêu sử dụng đất theo khu chức năng (khu sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu lâm nghiệp, khu bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh học, khu đất ngập nước, khu thương mại - dịch vụ, khu dân cư nông thôn; các vùng phát triển đô thị, không gian các đô thị mới, phân khu chức năng các đô  thị mới; chỉ tiêu sử dụng đất đối với không gian ngầm tại các đô thị, khu trung tâm thương mại dịch vụ tập trung, khu trung tâm hành chính, khu kết cấu hạ tầng tập trung trên địa bàn tỉnh; tổng hợp các chỉ tiêu sử dụng đất trên địa bàn tỉnh và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện; xác định các giải pháp thực hiện quy hoạch.

Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải cụ thể không gian sử dụng mà quy hoạch cấp trên đã phân bổ, xác định vị trí và diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất và phải thể hiện trên bản đồ địa chính; định hướng sử dụng không gian ngầm trên địa bàn huyện.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần tích hợp quy hoạch của các ngành và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung. Việc sử dụng tích hợp quy hoạch chính là giám sát đánh giá tác động môi trường. Một số quy hoạch cần tích hợp, như: quy hoạch phát triển rừng, quy hoạch đa dạng sinh học, quy hoạch biển, quy hoạch hệ thống thủy điện và hồ đập…

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần định hướng sử dụng đất phù hợp với chiến lược khai thác quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường hoặc thời tích hợp quy hoạch của các ngành và lĩnh vực có liên quan từ cơ sở dữ liệu tập trung.

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã; xác định diện tích các loại đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã.

Để hoàn thiện hơn nữa nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cần:

Thứ nhất, xác định chỉ tiêu sử dụng đất đã được quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh khoanh định và phân bổ cho cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Thứ hai, xác định vị trí, diện tích khu vực chuyển mục đích sử dụng đất đã được cấp tỉnh  phân bổ trên địa bàn cấp huyện đến từng đơn vị hành chính cấp xã, gồm: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. 

Thứ ba, xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch theo thẩm quyền cấp huyện, bao gồm: nhóm đất nông nghiệp gồm đất trồng cây công nghiệp lâu năm, đất trồng cây ăn quả lâu năm, đất nông nghiệp khác, diện tích xác định bổ sung đối với các chỉ tiêu cấp  tỉnh phân bổ; nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất phát triển hạ tầng xã hội, đất phát triển hạ tầng kỹ thuật, đất chợ, đất sinh hoạt cộng đồng, đất khu vui chơi, giải trí công cộng, đất cơ sở tín ngưỡng, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đất có mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác.

Thứ tư, xác định vị trí, diện tích khu vực các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất để  thực hiện các công trình, dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của cấp huyện và cấp xã.

Thứ năm, xác định vị trí, diện tích khu vực đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp. Đồng thời xác định vị trí, diện tích đất vùng phụ cận các công trình, dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn để thu hồi, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.

Thứ sáu, xác định vị trí, diện tích đất để thực hiện công trình, dự án sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Xác định diện tích, cơ cấu và khoanh định không gian sử dụng các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh theo khu chức năng, gồm: khu chuyên trồng lúa nước, khu chuyên trồng cây công nghiệp lâu năm, khu chuyên trồng cây ăn quả lâu năm, khu phát triển công nghiệp, khu đô thị - thương mại - dịch vụ, khu làng nghề - sản xuất phi nông nghiệp nông thôn.             

Thạc sĩ LÊ THỊ MINH TRÂM

Khoa Luật, Trường Đại học Văn hóa Hà Nội

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần linh hoạt các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai