Tổng thuật Tọa đàm ‘Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn’

(LSVN) – Sáng nay, ngày 05/7, Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức chương trình Tọa đàm với chủ đề: “Kinh doanh Bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” với sự tham gia của các chuyên gia, đại diện cơ quan lập pháp, Luật sư và đại diện doanh nghiệp bất động sản.

Tham dự Toạ đàm có: Ông Đỗ Đức Hiển, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp; bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; PGS. TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường; Trung tá Nguyễn Thanh Tuấn, Cục Phòng cháy, chữa cháy, Bộ Công an; ông Nguyễn Duy Lãm, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp, Bộ Tư pháp; Trung tá Lê Đức Anh, Trường Đại học Phòng Cháy chữa cháy.

Toàn cảnh buổi Tọa đàm.

Về phía Liên đoàn Luật sư Việt Nam có: Ông Nguyễn Xuân Bình, Chánh Văn phòng Đảng Đoàn, Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Phó Tổng thư ký, Chánh Văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam; Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

Về phía Tạp chí Luật sư Việt Nam có: Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; Tiến sĩ, Luật sư Liêu Chí Trung, Phó Tổng biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; Nhà báo Trần Mạnh Quyết, Phó Tổng biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam.

Tham dự Toạ đàm còn có đại diện Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp, ngân hàng, Luật sư, các cơ quan báo chí, truyền thông tham dự đưa tin.

Tọa đàm do Nhà báo Trần Mạnh Quyết, Phó Tổng biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam; ông Nguyễn Duy Lãm, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp, Bộ Tư pháp; ông Phùng Thế Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển BMC Việt Nam; ông Trần Quốc Cường, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Rocland đồng chủ trì.

Các đại biểu chủ trì Tọa đàm.

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam cho biết, trong hệ thống pháp luật của nước ta có nhiều đạo luật liên quan đến bất động sản trong đó có bất động sản cho thuê. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê được quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 năm 2014 và mới đây nhất là Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025.

Theo đó, bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; nhu cầu thuê bất động sản lớn; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Thạc sĩ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam phát biểu tại Tọa đàm.

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì còn áp dụng như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Luật Bảo hiểm...

"Thông qua buổi Tọa này, Tạp chí Luật sư Việt Nam mong muốn có một cái nhìn tổng thể, có tính hệ thống về các vấn đề pháp lý liên quan đến lính vực kinh doanh này và thực tiễn những khó khăn vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt để các quý vị ngồi đây cùng thảo luận và đưa ra những kiến nghị góp ý, góp phần vào việc xây dựng chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo sự an toàn pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch về thuê mua bất động sản ở Việt Nam", Tổng Biên tập Đặng Ngọc Luyến cho biết.

Các đại biểu tham dự Tọa đàm.

Tọa đàm sẽ tập trung vào 2 nhóm vấn đề chính: (1) Cơ sở pháp lý và những quy định pháp luật liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê; (2) Tháo gỡ vướng mắc và các chính sách phát triển ngành nghề kinh doanh bất động sản cho thuê. 

Quy định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê

Mở đầu buổi Toạ đàm, Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp đã trình bày tham luận liên quan đến quy định pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê.

Theo đó, kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Nghị định 136/2020/NĐ-CP về phòng cháy chữa cháy... Năm 2023, 2024, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua với nhiều chính sách mới và có hiệu lực từ 01/8/2024.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Căn cứ khoản 2, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 5, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng sau không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Như vậy, từ ngày 01/8/2024, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp.

Doanh nghiệp môi giới trong kinh doanh bất động sản cho thuê: Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề. Căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

Theo ông Sơn, trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này. Từ năm 2024, môi giới bất động sản không được hành nghề tự do.

Căn cứ khoản 2, Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Chính vì lẽ đó, từ ngày 01/08/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản… Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Đối với việc thanh toán tiền thù lao, hoa hồng cho môi giới cho thuê bất động sản, căn cứ Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản. Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật này: "1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản". Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

Đối với quy định về điều kiện phòng cháy chữa cháy (PCCC) với chung cư mini: Tại khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 có quy định các căn hộ của chung cư mini được sử dụng để bán, cho thuê như đã có nêu tại mục (5) thì phải đáp ứng điều kiện về PCCC với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Theo đó, chung cư mini phải đảm bảo được những yêu cầu như sau:  Có lối thoát nạn; Bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn; Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30. Tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0; Không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm...

Có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, PCCC... đối với loại hình căn hộ này.

Thông qua những phân tích nêu trên cho thấy, hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê đang ngày một chuyển biến và hoàn thiện theo hướng tích cực, tuy nhiên còn chưa đủ để thị trường bất động sản cho thuê phát triển (nhất là yêu tố thực thi quy định pháp luật). Quan trọng nhất vẫn là tổ chức thực hiện đường lối, chính sách pháp luật như thế nào để có thể áp dụng vào đời sống xã hội, hạn chế những tiêu cực trong hoạt động cho thuê bất động sản. Hiện nay, có thể thấy rõ một số vướng mắc khó khăn trong hoạt động cho thuê bất động sản. Nguồn cung của những bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương người lao động đang giảm xuống, bất động sản cho thuê tăng cao; Hiện tượng thổi giá khi có quá nhiều môi giới bất động sản cho thuê; Chính sách giá điện, nước của chính phủ áp dụng với bất động sản cho thuê không được các chủ cho thuê bất động sản áp dụng; Pháp luật chưa bao quát và có quy định cụ thể về từng loại hình bất động sản cho thuê tồn tại hiện nay; Tồn tại nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ.

Một số nội dung cần lưu ý khi kinh doanh bất động sản cho thuê

Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra một số lưu ý khi kinh doanh bất động sản cho thuê.

Cụ thể, thanh toán trong kinh doanh bất động sản, theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, đó là: Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Về xu hướng thương mại điện tử phát triển dẫn tới giảm mạnh mẽ nhu cầu thuê cửa hàng mặt tiền, tăng số nhu cầu thuê kho gần trung tâm đô thị. Bắt đầu từ khoảng giữa năm 2023, xu hướng giảm giá thuê từ 25% đến 30, 40% đối với các mặt bằng cho thuê ở khu phố trung tâm. Xu hướng giảm nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm bắt đầu hình thành từ sau thời kỳ bị Covid-19 cho tới nay, vẫn tiếp tục diễn tiến với tác nhân chính là thương mại điện tử. Đồng thời với xu hướng trên thì nhu cầu thuê kho gần trung tâm đô thị phục vụ giao hàng cho thương mại điện tử tăng cao.

Siết chặt quy định về cho thuê phòng trọ, nhà ở. Số lượng KCN, cụm CN trên cả nước, gắn chặt chẽ với việc cho thuê phòng trọ, dịch vụ cho thuê cửa hàng, cho thuê nhà hàng, văn phòng … phục vụ cho cán bộ, công nhân KCN, cụm CN. Sau 30 năm hình thành và phát triển hệ thống các khu công nghiệp ở Việt Nam đã bao phủ 61/63 tỉnh thành .

Ông Tuấn cho biết, theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2023, Việt Nam có 414 khu công nghiệp, trong đó có 4 khu chế xuất. Tổng diện tích đất là 89.126 ha chiến 69% diện tích đất công nghiệp. Trong đó, có 293 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 121 khu công nghiệp đang trong giai đoạn bền bù Theo Cục Công Thương địa phương (Bộ Công Thương), tính đến hết năm 2022, cả nước đã có 1.014 cụm công nghiệp (CCN). Định hướng đến năm 2025 cả nước có 1.704 cụm công nghiệp.

Việc xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân triển khai còn chậm, nhiều vướng mắc về đất đai và nguồn vốn thì việc người dân đáp ứng nhu cầu thuê ở cho công nhân đã giải quyết được cơ bản những nhu cầu đặt ra. Tuy nhiên, chất lượng còn chưa cao, đồng thời, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về an toàn cháy nổ.

Do đó, dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dẫn chi tiết về nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ quy định chặt chẽ về thủ tục đầu tư, xây dựng, điều kiện về PCCC đối với loại hình này. Tuy nhiên, cũng cần tính tới yếu tố khả thi trên thực tế, nếu quy định quá chặt chẽ về mặt thủ tục đầu tư, xây dựng, trong khi đó, cần siết chặt về PCCC, thì sẽ đẩy người dân vào tình trạng vi phạm đồng loạt thì quy định pháp luật sẽ thiếu tính khả thi trên thực tiễn.

Việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Về quy định rõ và tăng điều kiện kinh doanh BĐS, theo Luật sư, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 thì Chủ đầu tư khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp DN kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Đồng thời, Luật cũng quy định các điều kiện như phải lập DN hoặc hợp tác xã (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh), hạn mức dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Về mở rộng quyền kinh doanh BĐS của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Tại Điều 10 Luật đã bổ sung việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh BĐS theo các hình thức tương đồng với công dân Việt Nam ở trong nước. Trường hợp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì tiếp tục thực hiện hình thức kinh doanh chủ yếu là "đầu tư, cho thuê, thuê mua" nhà ở, hạ tầng kỹ thuật như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, không được mua nhà ở.

Ông Ngô Khắc Thống, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ, Thuong mại Luxury tham dự Tọa đàm.

Căn hộ mini/căn hộ dịch vụ tồn tại một cách khánh quan, tất yếu trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam

Theo ông Hồ Ngọc Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát Triển BMC Việt Nam, hiện nay, cùng với quá trình phát triển của xã hội các căn hộ mini/căn hộ dịch vụ tồn tại một cách khánh quan, tất yếu trong quá trình đô thị hoá ở Việt Nam, có đóng góp lớn cho tiến trình phát triển xã hội, giải quyết nhu cầu tất yếu cho người dân. Vì vậy, chúng ta không thể để phân khúc bất động sản này ngoài “sổ sách” của pháp luật, mà rất cần những quy định đồng bộ, rõ ràng, có cơ sở pháp lý vững chắc liên quan đến quyền sở hữu, quyền cho thuê/được thuê, tiêu chuẩn an toàn PCCC… để loại hình nhà ở này tồn tại hợp pháp, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người cho thuê/người thuê, cho chủ đầu tư/khách hàng mua căn hộ. Từ đó thúc đẩy phát triển lành mạnh phân khúc BDS này, tạo niềm tin cho các chủ đầu tư kinh doanh thuận lợi để phát triển các sản phẩm ngày càng tốt hơn, cung cấp cho thị trường nhiều căn hộ tiện nghi hơn, an toàn hơn và phù hợp với thu nhập nhiều đối tượng khách hàng hơn.

Ông Hồ Ngọc Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát Triển BMC Việt Nam.

Tuy nhiên, theo ông Hải, các quy định, tiêu chuẩn cho căn hộ mini/căn hộ dịch vụ từ trước tới nay chưa bao giờ được đề cập trong các văn bản pháp quy nhà nước (Luật), mặc dù tại Nghị định 71/2014 hay Quyết định số 24/QD-UBND TP. Hà Nội có đề cập, nhưng sau đấy không thể áp dụng vào thực tiễn do nhiều vấn đề không được tháo gỡ, liên quan đến các không gian chung, các tiện ích xã hội và hạ tầng của căn hộ, các tiêu chuẩn về PCCC vẫn yêu cầu áp dụng chung theo các tiêu chuẩn khắt khe của BXD về nhà ở và căn hộ chung cư thương mại.

Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 có đề cập đến căn hộ để ở với tên gọi CHCC mini, tại Điều 57 quy định điều kiện để làm chủ đầu tư xây dựng toà nhà nhiều tầng/nhiều căn hộ để ở cần phải lập dự án đầu tư nhà ở theo quy định, cũng tại Điều 57 liên quan đến PCCC cũng quy định rất nghiêm ngặt, áp dụng tương tự các dự án toà nhà chung cư của dự án lớn đáp ứng đầy đủ điều kiện hạ tầng, như yêu cầu đáp ứng về đường giao thông về phương tiện xe chữa cháy theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng đối với nhà nhiều tầng.

Tình hình thực tế về hoạt động bất động sản cho thuê trong giai đoạn hiện nay

Ông Cù Xuân Trình, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Rocland nhận định, bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây.

Về mô hình cho thuê văn phòng, lượng các doanh nghiệp thành lập mới tăng đột biến dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng tăng cao. Theo số liệu từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh, số doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2023 cao gấp 1,2 lần mức bình quân giai đoạn 2017 - 2022. Điều đó cho thấy bất động sản dòng tiền mô hình cho thuê văn phòng có triển vọng tăng trưởng.

Ông Cù Xuân Trình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Rocland.

Về mô hình cho thuê khách sạn, nhà nghỉ, homestay, theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. 
Điều đó cho thấy các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay có nhiều triển vọng để phát triển. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ, tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng.

Về mô hình cho thuê căn hộ, nhà trọ, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng cao dẫn tới tiềm năng phát triển của bất động sản dòng tiền cho thuê phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư… ngày càng tăng cao. Điều này được phán ánh thực tế qua số liệu dân số Việt Nam, năm 2023 theo số liệu của Tổng cục Thống kê dân số Việt Nam là 100,3 triệu người.

Ưu, nhược điểm của một số mô hình bất động sản cho thuê

Ông Nguyễn Quốc Huy, Công ty Cổ phần bất động sản Dòng Tiền nêu thực trạng của mô hình bất động sản cho thuê hiện nay.

Theo ông Huy, những ưu điểm của mô hình bất động sản dòng tiền cho thuê phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư hiện nay đó là dễ tìm khách thuê, doanh thu ổn định hàng tháng, kênh trú ẩn an toàn, cơ hội gia tăng giá trị bất động sản, có những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể làm được vì khi làm thuê cho thuê phòng trọ căn hộ cần lượng vốn ít.

Về các nhược điểm, ông Huy cho biết, không phải tất cả mọi khách hàng đều có khả năng thanh toán tiền nhà đúng hạn hay giữ không gian trọ được yên tĩnh, khách hàng phức tạp nhiều thành phần. Vì thế, khi cho thuê, chủ trọ nên đưa ra các tiêu chí cụ thể đảm bảo an ninh và không gian dãy trọ, phòng trọ.

Ông Nguyễn Quốc Huy, Công ty Cổ phần BĐS Dòng Tiền.

Để có thể kinh doanh cho thuê phòng trọ trở nên suôn sẻ và giảm thiểu được nhiều rủi ro bắt buộc chủ trọ phải biết cách quản lý và xử lý tình huống khẩn cấp một cách nhanh chóng và hiệu quả. Nếu không quản lý tốt hoặc không đưa ra các nội quy phòng trọ, có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề phức tạp và giảm chất lượng dịch vụ.

Bên cạnh đó, rủi ro về PCCC: Không phải nhà trọ nào cũng được trang bị đẩy đủ về PCCC (nhất là những nhà đã sử dụng lâu năm), rất dễ xảy ra cháy nổ khi bất cẩn. Do đó, vấn đề an toàn phòng cháy sẽ phải ưu tiên lên hàng đầu. Những phòng trọ, căn hộ không đủ yêu cầu cơ bản về PCCC sẽ dần bị thay thế bằng những tòa nhà mới có trang bị hệ thống PCCC đầy đủ, đảm bản an toàn cho khách hàng.

Bên cạnh đó, việc chủ nhà đòi lại nhà khi chưa hết hạn hợp đồng cũng là một trong những rủi ro nhà đầu tư gặp phải. Trường hợp này thì hợp đồng thuê với chủ nhà phải rất chặt chẽ về điều khoản bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng...

Luật Đất đai được xây dựng trên cơ sở đồng bộ với các luật khác

Phát biểu tại Toạ đàm, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, cho thuê bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là một trong những quyền của người sử dụng.

Tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai quy định hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; điểm c khoản 1 Điều 33 cũng quy định cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, Điều 218 Luật Đất đai có quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích và phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận; Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Vướng mắc trong kinh doanh cho thuê căn hộ chung cư mini, căn hộ dịch vụ/nhà trọ của nhà nhiều tầng liên quan đến PCCC

Theo ông Nguyễn Văn Hưng, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam cho biết, thời gian qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã xảy ra hàng loạt vụ cháy nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề về người, tài sản và tác động xấu đến anh ninh, an toàn và đời sống xã hội. Các vụ cháy đến từ nhiều căn nhà, toà nhà riêng lẻ của người dân, các toà nhà cho thuê nhiều căn hộ nhỏ (được gọi là căn hộ chung cư mini) đã cướp đi nhiều sinh mạng con người.

Theo số liệu thống kê điều tra dân số nhà ở năm 2019, tỉ lệ dân cư đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn tại thành phố Hà Nội là 15.8%, với quy mô dân số của Thủ đô là 8,5 triệu người thì số người đang thuê nhà ở trên địa bàn thành phố lên đến hàng triệu người. Trong khi đó, đa số các căn hộ/phòng trọ cho thuê đang phát triển một cách tự phát, thiếu quản lý đồng bộ, thiếu hành lang pháp lý đồng bộ, gây nên sự lúng túng, bị động cho các chủ nhà cho thuê/chủ kinh doanh cho thuê căn hộ/phòng trọ cũng như các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt trong lĩnh vực PCCC.

Ông Nguyễn Văn Hưng, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BMC Việt Nam.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý, từ luật cho đến các nghị định, thông tư hướng dẫn, đến các quy chuẩn xây dựng, các quy định ban hành liên quan đến khai thác, cho thuê các căn hộ nhỏ/phòng trọ đặc biệt liên quan đến PCCC còn chưa rõ ràng, nhiều bất cập hoặc không thể áp dụng, dẫn đến khó khăn trong quá trình tuân thủ pháp luật của chủ cho thuê cũng như các cơ quan quản lý nhà nước.

Đa số các căn hộ cho thuê/phòng trọ cho thuê đang tồn tại trên địa bàn thành phố hiện nay xây dựng dưới tên nhà ở riêng lẻ, chưa đáp ứng được điều kiện PCCC theo Quy chuẩn 06/2022 của Bộ Xây dựng. Thông tư 09/2023-BXD đã ban hành để sửa đổi một số nội dung của Quy chuẩn 06/2022, tuy nhiên một số điểm chưa rõ ràng, diễn giải chung chung, dẫn đến cơ quan quản lý có nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau gây khó khăn cho chủ nhà, người kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê căn hộ/phòng trọ.

Rủi ro trong công tác phòng cháy, chữa cháy

Về vấn đề này, theo ông Bùi Như Mạnh, CEO Công ty Cổ phần Tập đoàn TingTong, các nhà cho thuê được cải tạo từ nhà ở của các hộ gia đình, sau đó chuyển đổi công năng mục đích thành phòng trọ. Trong thói quen sinh hoạt, khi sử dụng hệ thống thiết bị điện và nguồn lửa, nguồn nhiệt, đa số người thuê trọ còn bất cẩn, ít quan tâm đến các yếu tố an toàn. Về phía chủ phòng trọ cũng chưa thực hiện đầy đủ vai trò trách nhiệm đối với công tác phòng chống cháy nổ theo quy định.

Ông Bùi Như Mạnh, CEO Công ty Cổ phần Tập đoàn TingTong.

Bên cạnh đó, các khu nhà cho thuê trọ đa phần đều không có lối thoát nạn thứ hai, các lối đi lại luôn bị chiếm dụng. Trong khi đó, những khu nhà trọ thường trong các ngõ nhỏ hẹp nên xe chữa cháy rất khó tiếp cận, trang bị về thiết bị PCCC còn hạn chế, thô sơ.

Về giải pháp tháo gỡ các vấn đề trên, ông Bùi Như Mạnh cho rằng, cần thường xuyên đôn đốc, nhắc nhở các chủ nhà trọ, thành viên trong hộ gia đình, người thuê phòng thực hiện các quy định của pháp luật về PCCC, nắm vững kiến thức cơ bản về PCCC, thoát nạn, cứu người trong đám cháy, sơ cứu ban đầu. Thường xuyên tự kiểm tra, phát hiện và khắc phục kịp thời nguyên nhân gây cháy nổ, nguồn lửa, nguồn nhiệt. Phối hợp với cơ quan, tổ chức và hộ gia đình khác trong việc đảm bảo an toàn về PCCC; quản lý chặt chẽ và sử dụng an toàn chất dễ gây cháy nổ…

Theo Trung tá Lê Đức Anh, Trường Đại học Phòng Cháy chữa cháy, để đảm bảo công tác PCCC trước tiên chủ thể kinh doanh bất động sản cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật về PCCC. Điều này đã được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 50/2024/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 136/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi và Nghị định 83/2017/NĐ-CP quy định về công tác cứu nạn, cứu hộ của lực lượng phòng cháy và chữa cháy.

Trung tá Lê Đức Anh, Trường Đại học Phòng Cháy chữa cháy.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 59/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tập trung khắc phục hậu quả và triển khai các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn có hiệu quả tình trạng cháy, nổ. Trong đó quy định rõ việc xử lý nghiêm trách nhiệm người đứng đầu cấp ủy, chính quyền địa phương nếu để các cơ sở có nguy cơ cháy, nổ cao hoạt động khi chưa đảm bảo điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy và để xảy ra các vụ cháy, nổ gây hậu quả nghiêm trọng do thiếu sự lãnh đạo, chỉ đạo, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm trong phạm vi quản lý của mình đối với công tác phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.

Trung tá Lê Đức Anh cho biết, thực tế hiện nay nhiều hộ gia đình riêng lẻ cho thuê lại không thực hiện đăng ký kinh doanh, cũng như không đáp ứng được các yêu cầu PCCC theo quy định pháp luật. Điều này dẫn tới khó khăn trong công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Phát biểu tại Tọa đàm, bà Hoàng Thu Hằng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, kinh doanh bất động sản cho thuê đang gặp phải nhiều bất cập, trong đó cách hiểu của các doanh nghiệp là chưa đầy đủ.

Bà Hằng cho biết, hiện nay, Bộ Xây dựng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các dự thảo nghị định, cũng như thông tư.

"Chúng tôi rất cần lắng nghe những ý kiến đóng góp của các đại diện doanh nghiệp có liên quan trực tiếp đến những quy định pháp luật này để có thể hoàn thiện các nghị định, thông tư để trình Chính phủ", bà Hằng nói.

Phát biểu tổng kết Tọa đàm, ông Nguyễn Duy Lãm, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp, Bộ Tư pháp cho biết, Tọa đàm đã thu hút nhiều tham luận, ý kiến phát biểu sâu sắc của các chuyên gia, đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, Luật sư, doanh nghiệp nhằm làm sáng tỏ tính pháp lý của vấn đề.

Với chức năng đóng góp ý kiến xây dựng văn bản pháp luật, phản ánh thông tin về hoạt động thực thi pháp luật, kinh tế – xã hội, góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển và hội nhập của đất nước, thông qua các ý kiến trình bày tại Tọa đàm, Ban Tổ chức hy vọng đây sẽ là một kênh thông tin quan trọng giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra được các chính sách phù hợp, sát với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Nhóm PV