Hiện nay, giá đất tại Việt Nam được xác định qua hai hệ thống song song: bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường do các bên giao dịch tự thỏa thuận. Trên thực tế, bảng giá đất của Nhà nước thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Điều này dẫn đến hàng loạt bất cập: doanh nghiệp và người dân khi nộp thuế, đền bù, chuyển nhượng... thì giá tính thuế lại thấp, gây thất thu ngân sách; trong khi đó, nhà đầu tư và giới đầu cơ lợi dụng chênh lệch này để "thổi giá", khiến thị trường bất ổn.
Chính sự mập mờ giữa giá Nhà nước và giá thị trường đã tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ, thổi giá, chuyển nhượng "ảo", khiến giá đất bị đẩy lên gấp nhiều lần giá trị thực. Ở nhiều địa phương, thông tin quy hoạch bị lợi dụng để tạo cơn sốt ảo, người dân đổ xô mua đất với kỳ vọng sinh lời, làm mất cân đối cung cầu, đẩy giá bất động sản vượt ngoài tầm với của đại đa số người dân. Do đó, việc áp dụng một mức giá chung cố định trên toàn quốc hoặc theo vùng, theo loại đất - được Nhà nước xác định minh bạch, công khai, dựa trên giá trị sử dụng thực tế là cần thiết. Cơ chế này sẽ giúp loại bỏ tình trạng "hai giá" tồn tại lâu nay. Khi có giá đất thống nhất, các hoạt động như thu thuế, đền bù, đấu giá, chuyển nhượng, thế chấp... sẽ dựa trên cùng một nền tảng, đảm bảo công bằng, minh bạch và dễ quản lý.
Tuy nhiên, để cơ chế giá chung cố định phát huy hiệu quả, cần đi kèm với hệ thống định giá đất khoa học và linh hoạt. Giá cố định không có nghĩa là "đóng băng" giá đất, mà nên được điều chỉnh định kỳ - ví dụ 03 năm hoặc 05 năm một lần - dựa trên các yếu tố kinh tế, xã hội, lạm phát và nhu cầu sử dụng. Đồng thời, các cơ quan định giá phải hoạt động độc lập, minh bạch, sử dụng dữ liệu thị trường thực tế để đưa ra mức giá phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi của đất.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Việc áp dụng giá đất thống nhất còn góp phần giảm chi phí đầu vào cho sản xuất, bởi hiện nay, chi phí thuê hoặc mua đất chiếm tỉ trọng rất lớn trong cơ cấu chi phí của doanh nghiệp. Khi giá đất được kiểm soát ở mức hợp lý, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, qua đó kích thích đầu tư sản xuất, tạo thêm việc làm và ổn định kinh tế vĩ mô.
Một tác động tích cực khác là hạn chế đầu cơ bất động sản. Khi giá đất được xác định rõ ràng, không còn biến động mạnh, giới đầu cơ sẽ không còn cơ hội lợi dụng biến động giá để trục lợi. Thị trường khi đó sẽ hướng về giá trị thực, ưu tiên nhu cầu sử dụng thật thay vì mua bán lướt sóng.
Bên cạnh đó, việc sửa Luật Đất đai theo hướng này cũng giúp tăng thu ngân sách nhà nước. Khi giá đất thống nhất với giá giao dịch, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác sẽ phản ánh đúng giá trị thật, giảm thất thu và chống được tình trạng khai gian giá để trốn thuế. Tất nhiên, việc áp dụng giá đất cố định cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh tình trạng áp đặt hành chính cứng nhắc. Ở những khu vực có tốc độ phát triển nhanh, đô thị hóa mạnh, giá đất có thể cần điều chỉnh linh hoạt hơn để phù hợp với thực tế. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối với cơ quan thuế, tài nguyên môi trường, ngân hàng... để bảo đảm mọi giao dịch đều minh bạch, truy xuất được nguồn gốc giá.
Cuối cùng, để chính sách này đi vào cuộc sống, cần sự đồng thuận và giám sát của toàn xã hội. Nhà nước phải kiên quyết chống lợi ích nhóm, công khai các quy hoạch, dự án, và đảm bảo người dân được tiếp cận thông tin minh bạch. Khi mọi giao dịch đều được thực hiện dựa trên giá thống nhất và dữ liệu rõ ràng, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh, bền vững.
Tóm lại, muốn "hạ nhiệt" giá nhà đất hiện nay, không thể chỉ dựa vào các biện pháp hành chính tạm thời, mà cần cải cách căn bản Luật Đất đai theo hướng áp dụng giá đất chung cố định, minh bạch và có điều chỉnh định kỳ. Đây là bước đi quan trọng để kiểm soát giá ảo, ngăn chặn đầu cơ, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ hơn, đồng thời tạo môi trường đầu tư ổn định, công bằng và bền vững cho nền kinh tế.
Luật sư NGUYỄN THẮNG CẢNH
