Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản có đặc điểm là do các chủ đầu tư bất động sản thực hiện, với những điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ theo quy định; việc chuyển nhượng dự án bất động sản liên quan, có tác động lớn đến nhiều chủ thể khác nhau như khách hàng, đối tác, ngân hàng, các tổ chức, cá nhân góp vốn đầu tư; chuyển nhượng dự án có tính vùng và khu vực, địa điểm; việc định giá có vai trò đặc biệt quan trọng trong chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng dự án bất động sản là chuyển nhượng các quyền và lợi ích trong việc xây dựng, đầu tư, phát triển hàng hóa bất động sản, kinh doanh bất động sản chứ không chỉ đơn thuần là chuyển nhượng giá trị bất động sản.

Những quy định cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 

Thứ nhất, về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng dự án phải bảo đảm yêu cầu không làm thay đổi mục tiêu của dự án, không làm thay đổi nội dung của dự án, phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản (ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền).

Thứ hai, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau: chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định; chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau: kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao; tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thứ tư, nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản và mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản được hướng dẫn tại Phụ lục của Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ năm, việc xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về xử phạt hành chính trong đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản…

Một số hạn chế, vướng mắc và giải pháp

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trong thời gian qua đã tạo nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc huy động vốn và đầu tư thực hiện dự án; thúc đẩy cung - cầu, khắc phục tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng; thúc đẩy đầu tư phát triển dự án hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục dự án treo; tạo sự chuyên nghiệp trong kinh doanh dự án; thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam[1];

Tuy vậy, vẫn còn một số quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản còn nhiều vướng mắc như: điều kiện chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá chặt chẽ; điều kiện phải hoàn thành giải phóng mặt bằng (nhiều chủ đầu tư lách dưới dạng chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp); còn nhiều phức tạp khó khăn về thủ tục hành chính khi chuyển nhượng một phần dự án bất động sản và chuyển nhượng toàn bộ dự án; nhiều dự án được chuyển nhượng trá hình dưới hình thức liên doanh, hợp tác đầu tư, góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư cũ… Các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ khó kiểm soát được nhà đầu tư dẫn đến Nhà nước khó kiểm soát và thất thu ngân sách; một số dự án chuyển nhượng, các nhà đầu tư cũ và mới không bảo đảm tốt quyền lợi cho đối tác, cho khách hàng như thỏa thuận trong hợp đồng.

Các giải pháp đặt ra là cần chú trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; cần có quy định cụ thể về sự đồng thuận của khách hàng của dự án đối với dự án đã thực hiện chào bán; cần có hướng dẫn cụ thể khi chuyển nhượng dự án thì ngân hàng bảo lãnh có tiếp tục bảo lãnh không; quy định và cơ chế đơn giản, dễ dàng hơn về điều kiện chuyển nhượng dự án để giảm bớt tình trạng dự án treo, bỏ hoang lãng phí đất[2]. Nên bỏ quy định điều kiện chủ đầu tư cũ phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt thì mới được chuyển nhượng dự án (thay bằng quy định đã đầu tư theo một tỷ lệ nhất định thì được chuyển nhượng dự án)[3]; phải có chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nếu vi phạm cam kết bảo đảm tiến độ xây dựng dự án ảnh hưởng đến khách hàng, đối tác, ngân hàng... Xử lý nghiêm khắc các dự án vi phạm chậm triển khai, tồn đọng, đầu cơ dự án bất động sản; xây dựng tốt mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản. Xây dựng cơ chế huy động vốn dài hạn cho cung - cầu bất động sản.

Xây dựng, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản là đặc biệt cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để bảo đảm khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai, bất động sản cho sự phát triển kinh tế đất nước, hội nhập kinh tế quốc tế. Đồng thời thúc đẩy việc đầu tư phát triển dự án bất động sản thực sự hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao, phát triển bền vững, góp phần bảo vệ môi trường sống tốt đẹp cho con người trong hiện tại và mai sau.

Tiến sĩ NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

Trường Đại học Luật Hà Nội

Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định mới