Ảnh minh họa.
Việc giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay được điều chỉnh bởi một số văn bản pháp luật sau đây: Luật nhà ở năm 2014 của Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014; Nghị định 99/2015/ND-CP do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định 30/2019/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Thông tư số 10/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/12/2015, quy định về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Thông tư số 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư số 06/2019/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/10/2019, sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Các bên trong tranh chấp gồm: (i) Chủ đầu tư là bên bán trong hợp đồng mua bán căn hộ là những người bán hàng hóa đặc biệt đồng thời là bên cung cấp dịch vụ cho cư dân (người mua căn hộ), ii) Ban quản trị tòa nhà tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã, (iii) Ban quản lý vận hành nhà chung cư thực chất chính là Đơn vị quản lý và vận hành nhà chung cư, được ký hợp đồng với Ban quản trị nhà chung cư để thực hiện nhiệm vụ quản lý và vận hành cho nhà chung cư đó, (iv) Cư dân - Chủ sở hữu/các chủ sở hữu căn hộ là những những người chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ do trực tiếp mua bán căn hộ với chủ đầu tư hoặc thông qua quan hệ chuyển nhượng hợp pháp.
Những tranh chấp thường gặp gồm: Tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành; Tranh chấp phát sinh trong mối quan hệ giữa cư dân với Ban quản trị/Ban quản lý tòa nhà; giữa cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị/Ban quản lý; Tranh chấp giữa chủ đầu tư với người sở hữu nhà chung cư; Tranh chấp giữa các chủ sở hữu nhà ở chung cư.
Tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành:
- Chậm trễ trong bảo trì hệ thống thang máy, thang máy thường xuyên hư hỏng;
- Không đảm bảo, bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy định kỳ, không có đầy đủ thiết bị phòng cháy chữa cháy;
- Không đảm bảo hệ thống chiếu sáng, điều hòa không khí hành lang và khu vực hầm để xe;
- Dịch vụ an ninh kém, thường xuyên xảy ra trộm cắp, xuất hiện người lạ trong chung cư;
- Vệ sinh, thu gom rác thải hoạt động không hiệu quả gây mất vệ sinh chung cư;
- Không có hệ thống chăm sóc cây xanh tốt, gây mất mỹ quan; …
Tranh chấp phát sinh trong mối quan hệ giữa cư dân với Ban quản trị/Ban quản lý tòa nhà; giữa cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị/Ban quản lý:
- Ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân;
- Ban quản trị/Ban quản lý tòa nhà trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan;
- Ban quản lý thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, gây ra việc không bảo đảm chất lượng dịch vụ như cam kết, ...
Tranh chấp giữa chủ đầu tư với người sở hữu nhà chung cư:
- Chủ đầu tư không tuân thủ đúng thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng, chậm trễ trong việc bàn giao chung cư;
- Không làm, bàn giao sổ hồng cho người dân theo thỏa thuận ban đầu;
- Tranh chấp về việc chủ đầu tư không xây dựng đúng thiết kế các phần chung, riêng theo như cam kết, quảng cáo ban đầu.
Tranh chấp giữa các chủ sở hữu nhà ở chung cư
- Ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cư dân (vệ sinh môi trường, tiếng ồn, nuôi động vật, ...);
- Tranh chấp liên quan đến diện tích sử dụng chung - riêng giữa các chủ sở hữu nhà ở chung cư (hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, ...).
Phương thức giải quyết tranh chấp
Theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở 2014 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở được nêu rõ như sau:
Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở 1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. 2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. 3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. 4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. |
Ngoài ra, Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD nêu rõ hơn về việc giải quyết tranh chấp như sau:
- Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
- Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trước hết, pháp luật luôn khuyến khích việc giải quyết tranh chấp bằng phương thức thương lượng, hòa giải. Với các tranh chấp giữa các chủ sở hữu nhà ở chung cư, tranh chấp giữa Ban quản trị với chủ sở hữu nhà ở chung cư, tranh chấp giữa Ban quản lý vận hành với chủ sở hữu nhà ở chung cư thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm là bên quản lý, giám sát và đứng ra hòa giải các mâu thuẫn phát sinh.
Còn trường hợp tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư với chủ sở hữu nhà ở chung cư thường xảy ra ở khâu giao kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bàn giao căn hộ chung cư và việc làm sổ hồng thì căn cứ vào các quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán giữa hai bên mà có thể thương lượng hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Trách nhiệm giải quyết tranh chấp của chủ đầu tư
Trước hết chủ đầu tư là đơn vị ban đầu làm việc trực tiếp với cư dân, chịu trách nhiệm trong việc quản lý tòa nhà và các vấn đề hậu mãi sau khi bàn giao căn hộ. Khi giao dịch cùng cư dân, chủ đầu tư chắc chắn đã có những hứa hẹn liên quan đến chất lượng căn hộ, dịch vụ hậu mãi khi cư dân mua căn hộ. Vậy thì khi có những khiếu nại, kiến nghị liên quan đến chất lượng nhà ở, dịch vụ hậu mãi của cư dân thì chủ đầu tư nên chủ động đứng ra giải quyết tranh chấp. Hơn nữa, chủ đầu tư là các công ty lớn có đầy đủ bộ phận pháp chế chịu trách nhiệm giải quyết những vấn đề pháp lý, bao gồm những luật sư, nhân viên am hiểu và nắm rõ quy định của pháp luật. Trong khi đó, cư dân hầu hết là những người dân không thường xuyên tiếp xúc với các quy định của pháp luật, không hiểu rõ quy định của pháp luật bằng những người có chuyên môn. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư cần tổ chức những cuộc họp với Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà và cư dân lấy ý kiến liên quan đến tranh chấp. Từ đó, tổng hợp ý kiến dân cư và đưa ra những phương án giải quyết phù hợp nhất. Trước hết ưu tiên trong giải quyết là tôn trọng pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích của các bên.
Đề xuất phương hướng giải quyết
Hiện nay, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/ND-CP, Nghị định 43/2014/ND-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan đã quy định cụ thể những vấn đề về nhà quản lý nhà ở chung cư như: Quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán chung cư, chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, quy định về bảo trì chung cư, trách nhiệm và quyền hạn của Ban quản trị,...
Tuy nhiên, còn một số vấn đề chưa được pháp luật quy định cụ thể rõ ràng như tranh chấp liên quan đến ý thức tuân thủ của cư dân trong chung cư, tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ (cách thức đo diện tích lô gia, hộp kỹ thuật nhà chung cư),... Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp không thể giải quyết, đi vào ngõ cụt do lỗ hổng của luật. Đối với những trường hợp này, cần có sự chung tay giải quyết của các bên liên quan: chủ đầu tư- Ban quản trị/Ban quản lý tòa nhà - cư dân; và chủ đầu tư có vai trò quan trọng. Sau nhiều vụ việc tranh chấp diễn ra như vậy, các chủ đầu tư chưa thể hiện rõ ràng trách nhiệm trong việc giải quyết các tranh chấp của mình, tôi cho rằng cần phải quy định rõ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giải quyết tranh chấp này.
Luật sư, Tiến sĩ LÊ NGỌC KHÁNH
Hãng Luật TGS
