Quy định hiện hành tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Theo Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế và đáp ứng các điều kiện về năng lực hành vi dân sự, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, không bị cấm hành nghề… Tuy nhiên, tiêu chí xác định “quy mô nhỏ” chưa được quy định cụ thể trong luật mà giao Chính phủ quy định chi tiết về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Dự thảo mới đang lấy ý kiến đã nhấn mạnh việc sửa đổi, bổ sung Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để làm rõ hơn các tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Điều này nhằm khắc phục hạn chế của luật hiện hành khi chưa có tiêu chí cụ thể, dẫn đến khó khăn trong áp dụng thực tiễn và quản lý nhà nước.
Điểm mới nổi bật tại quy định này có thể kể đến như sau:
- Làm rõ hơn các tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, có thể sẽ quy định trực tiếp trong luật thay vì giao Chính phủ quy định như hiện nay.
- Bổ sung các tiêu chí về loại hình bất động sản, giá trị, số lượng giao dịch, phạm vi hoạt động, đối tượng áp dụng,… để xác định như thế nào là “quy mô nhỏ” nhằm tránh tình trạng lách luật, trốn thuế hoặc kinh doanh bất động sản trá hình.
- Việc làm rõ tiêu chí này sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình tham gia kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp, đồng thời tăng cường quản lý thuế và phòng chống rửa tiền.
- Tiêu chí về giá trị, số lần giao dịch, loại hình bất động sản sẽ giúp phân biệt rõ ràng giữa kinh doanh nhỏ lẻ (phục vụ nhu cầu cá nhân, hộ gia đình) và kinh doanh chuyên nghiệp (phải thành lập doanh nghiệp).
- Dự thảo có thể bổ sung thêm các tiêu chí về địa bàn hoạt động, đối tượng được phép kinh doanh quy mô nhỏ, hoặc các trường hợp đặc biệt (ví dụ: chuyển nhượng tài sản thừa kế, tài sản chung vợ chồng…).
Đánh giá tác động của sửa đổi đối với người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Về lợi ích:
- Tăng tính minh bạch, công bằng: Cá nhân, hộ gia đình dễ dàng xác định mình có thuộc diện phải thành lập doanh nghiệp hay không, tránh rủi ro pháp lý, giảm chi phí tuân thủ.
- Khuyến khích kinh doanh hợp pháp: Việc quy định rõ ràng sẽ khuyến khích các giao dịch nhỏ lẻ thực hiện đúng quy định, kê khai nộp thuế đầy đủ, góp phần tăng nguồn thu ngân sách.
- Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: Khi các giao dịch nhỏ lẻ được kiểm soát tốt hơn, người mua sẽ yên tâm hơn về tính pháp lý của bất động sản, hạn chế rủi ro tranh chấp.
Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc đối với một số khó khăn như:
- Nguy cơ lách luật: Nếu tiêu chí quá rộng, có thể xuất hiện tình trạng chia nhỏ giao dịch để né tránh nghĩa vụ thành lập doanh nghiệp, trốn thuế.
- Khó kiểm soát thực tế: Việc xác định số lần giao dịch, giá trị hợp đồng trên thực tế có thể gặp khó khăn nếu không có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ từ cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng…
- Tác động đến thị trường: Nếu quy định quá chặt, có thể làm giảm số lượng giao dịch nhỏ lẻ, ảnh hưởng đến tính linh hoạt của thị trường bất động sản.
Một số nội dung sửa đổi, bổ sung đáng chú ý khác tại dự thảo
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn có nhiều điểm mới nổi bật so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:
Dự thảo mới đã đề xuất bổ sung, làm rõ khái niệm về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn: Giúp xác định rõ đối tượng điều chỉnh, tránh tranh chấp, vướng mắc khi áp dụng.
Đồng thời, công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản: Quy định trách nhiệm công khai thông tin thuộc về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua.
Theo đó, chủ đầu tư buộc phải công khai đầy đủ các thông tin pháp lý, tiến độ thi công, cam kết chất lượng và tình hình sử dụng vốn. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu trung tâm cho phép người mua tra cứu thông tin dễ dàng, hạn chế rủi ro mua phải dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Minh bạch thông tin giúp người mua chủ động trong quyết định đầu tư, giảm thiểu rủi ro pháp lý và củng cố niềm tin vào thị trường.
Bên cạnh đó là quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án. Trong đó, làm rõ hơn về điều kiện, tiêu chí, quy trình, đảm bảo dự án có mục tiêu, nội dung kinh doanh bất động sản rõ ràng, tránh tình trạng dự án “ma”, dự án không đủ điều kiện vẫn được đưa vào kinh doanh.
Dự thảo Luật cũng nổ sung quy trình giao dịch bất động sản kết nối với hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản: Tăng cường quản lý, minh bạch hóa giao dịch, phòng chống rửa tiền, gian lận, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu, xác minh thông tin bất động sản.
Sửa đổi quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Làm rõ điều kiện về hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, móng công trình, phù hợp với tiến độ dự án, bảo vệ quyền lợi người mua, hạn chế rủi ro dự án “treo”, dự án không đủ điều kiện vẫn bán cho khách hàng.
Sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật: Làm rõ tiến độ hoàn thành hạ tầng, phù hợp với quy hoạch, phân loại đô thị, đảm bảo quyền lợi người nhận chuyển nhượng.
Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản: Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, xử lý các trường hợp không chuyển nhượng hợp đồng, tăng tính linh hoạt, bảo vệ quyền lợi các bên.
Hoàn thiện quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề: Đơn giản hóa điều kiện hoạt động, bổ sung quy định về công nhận cơ sở đào tạo, tăng chất lượng nguồn nhân lực, giảm rào cản gia nhập thị trường.
Xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản: Bổ sung quy định về mã định danh bất động sản, chứng chỉ hành nghề, đơn vị quản lý vận hành, đối tượng thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, tăng cường quản lý, minh bạch hóa thị trường.
So sánh với quy định hiện nay và phân tích điểm khác biệt
Theo quy định hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có bước tiến lớn khi cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhien chưa có tiêu chí cụ thể, gây khó khăn trong thực thi.
Tại dự thảo sửa đổi lần này đã làm rõ các tiêu chí xác định quy mô nhỏ, bổ sung nhiều quy định về minh bạch thông tin, điều kiện dự án, quy trình giao dịch, quản lý dữ liệu… giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bảo vệ tốt hơn quyền lợi các bên.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đặc biệt là làm rõ tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, là cần thiết, phù hợp với thực tiễn, góp phần minh bạch hóa thị trường, bảo vệ quyền lợi các bên, tăng nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên, cần xây dựng tiêu chí hợp lý, cân bằng giữa tạo thuận lợi cho người dân và đảm bảo quản lý hiệu quả, tránh lạm dụng, trốn tránh nghĩa vụ thuế.
Việc bổ sung các quy định về công khai thông tin, kết nối dữ liệu, điều kiện dự án, hợp đồng, đào tạo… sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và hội nhập quốc tế.
Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
