Do các quy định pháp lý còn nhiều bất cập, tư tưởng sợ trách nhiệm dẫn đến việc cấp phép cho các dự án mới còn chậm, nhiều dự án đã được cấp phép cũng gặp những vướng mắc về mặt pháp lý (đấu giá quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất..), hoặc do chủ đầu tư có năng lực yếu kém dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ, dự án “treo” kéo dài, nhiều khu đất và công trình bị bỏ hoang, không chỉ gây lãng phí mà còn làm hạn chế nguồn cung, tăng chí phí và đội giá sản phẩm.
Mặt khác, các chi phí thực hiện dự án có xu hướng tăng (tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng, vật liệu xây dựng...) cũng góp phần đẩy giá nhà ở tăng cao.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp và hạng trung, các dự án chung cư giá rẻ, phù hợp với thu nhập của phần đông người lao động còn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn. Trong khi đó, các chính sách phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập và vướng mắc, các chủ đầu tư vẫn có tư tưởng “ngại” đầu tư vào nhà ở xã hội hơn nhiều so với nhà ở thương mại, đặc biệt là quỹ nhà cho thuê, thuê mua còn thiếu, không “hấp dẫn” với các chủ đầu tư, gây thiếu hụt nguồn cung đa dạng.
Vấn nạn đầu cơ nhà ở xã hội hay việc người dân gặp khó khăn trong việc mua nhà ở xã hội, tiếp cận các khoản hỗ trợ khi mua nhà ở xã hội vẫn còn tồn tại. Vì vậy, dẫn đến việc mất cân đối cung – cầu, khiến cho đa số người dân lao động, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp rất khó có thể mua nhà.
Trong khi đó, công tác quản lý Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có được các chính sách và quy định phù hợp và đủ mạnh, để giám sát và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Do đó, dẫn đến việc không thể kiểm soát được một cách có hiệu quả giá nhà đất, hay hiện tượng đầu cơ, tạo “sốt ảo”, thao túng thị trường. Không chỉ đối với các dự án mới mà ngay cả các chung cư cũ, thậm chí nhà ở xã hội cũng bị đầu cơ, “thổi giá” lên rất cao. Hiện tượng “đầu cơ” và “tích trữ” bất động sản còn dẫn đến nhiều nhà đất bỏ hoang, không sử dụng gây lãng phí rất lớn.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Để khắc phục tình trạng này cần nhiều giải pháp đồng bộ và quyết liệt như: Kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án để tăng nguồn cung; có các chính sách quy hoạch, phân bổ cơ cấu nhà ở hợp lý, có những quy định mang tính “đột phá” hơn nữa, để khuyến khích được các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà thuê mua. Các địa phương cần phải đưa các chính sách, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào chương trình, kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, phải sẵn sàng ưu tiên quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông thuận lợi, cùng với các chính sách hỗ trợ kịp thời và hợp lý, để các dự án được triển khai thuận lợi, tăng sức “hấp dẫn” với các chủ đầu tư và tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp và trung bình có khả năng tiếp cận nhà ở, với giá cả hợp lý.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, hữu hạn và vô cùng quý giá của Quốc gia. Do đó, Nhà nước phải có những chính sách và quy định phù hợp, để chấn chỉnh, lập lại trật tự, tăng cường vai trò quản lý và kiểm soát thị trường của Nhà nước, ngăn chặn nạn đầu cơ, “thổi giá”, thao túng thị trường như: Tăng thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thứ hai, đánh thuế cao đối với việc sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, cũng như đối với các dự án chậm tiến độ, đất đai bỏ hoang hay nhà ở không sử dụng; có những cơ chế giám sát, kiểm tra và xử lý nghiêm minh các vi phạm, đặc biệt là với các hành vi làm giá, thao túng thị trường... Những quy định này sẽ góp phần hạn chế các dự án chậm tiến độ, vấn nạn đầu cơ, “tích trữ” bất động sản, tăng nguồn cung cho thị trường, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, tránh lãng phí, tạo sự công bằng trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả các chính sách này thì phải xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai và nhà ở đầy đủ và thống nhất, có các quy định rõ ràng và chặt chẽ về việc xác định thế nào là hành vi đầu cơ, “thổi giá”, thao túng thị trường, các tiêu chí xác định đất bỏ hoang, nhà ở không sử dụng, để việc xử lý vi phạm, đánh thuế được chính xác và thống nhất, cũng như hạn chế việc “lách luật” để trốn tránh vi phạm, hoặc nghĩa vụ thuế. Đồng thời, phải xây dựng các mức thuế phù hợp với từng trường hợp và loại đất, nhà ở cụ thể, kết hợp với các cơ chế, biện pháp giám sát, kiểm tra và xử lý vi phạm phù hợp và hiệu quả, nhằm đảm bảo được sự công bằng, minh bạch, hiệu lực và hiệu quả trong việc thực hiện chính sách và pháp luật.
Tình trạng giá nhà quá cao là điều “bất ổn”, phản ánh nhiều điều bất cập, từ kinh tế - tài chính, pháp lý, quản lý nhà nước, sự mất cân đối cung – cầu, tính minh bạch của thị trường... Và dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực, khiến cho những người lao động bình thường gần như không có cơ hội sở hữu nhà ở. Chỉ một bộ phận nhỏ những người có điều kiện, có thu nhập cao, hoặc các nhà đầu tư, đầu cơ mới có thể mua nhà với mức giá cao như hiện nay, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường, tác động xấu đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội. Do vậy, việc thiếp lập lại trật tự, đưa thị trường bất động sản vào khuôn khổ, có sự quản lý, giám sát và “chế ngự” của Nhà nước đã trở thành yêu cầu bức thiết. Và vì vậy, đỏi hỏi các cơ quan chức năng phải có những chính sách và quy định mang tính “cách mạng”, quyết liệt và triệt để, giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, cân bằng được lợi ích của Quốc gia, các chủ đầu tư và người dân, vừa đảm bảo công bằng, vừa góp phần hiệu quả vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
Thạc sĩ, Luật sư NGUYỄN ĐỨC HÙNG
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
