Xác định giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Ảnh minh họa.

Giá đất khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 (Điều 118) quy định cụ thể 08 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các tổ chức đấu giá được tiến hành hoạt động đấu giá khi có đủ các điều kiện là: đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng; có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Giá đất được quy định tại các Điều 112, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ về khung giá đất. Theo đó, giá đất Nhà nước xác định có 2 loại: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Việc định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.

Việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định số 135/2016/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP); Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.

Về chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017, cụ thể: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do sở tài nguyên và môi trường xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập hoặc thặng dư; sau đó, chuyển cho hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do sở tài chính làm thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Về hồ sơ xác định giá khởi điểm bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau: văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm của cơ quan tài nguyên và môi trường; quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hồ sơ địa chính (thông tin diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất..). Căn cứ quyết định phê duyệt giá khởi điểm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn vị được giao nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức thực hiện đấu giá theo quy định của pháp luật.

Với những quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất cho thấy còn những hạn chế, bất cập sau đây:

Thứ nhất, sự chính xác của các phương pháp định giá đất ảnh hưởng lớn đến giá đất khởi điểm được phê duyệt. Việc chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất, việc áp dụng các phương pháp khác nhau dẫn đến sự chênh lệch giá (cả chục lần) sẽ ảnh hưởng đến xác định giá đất khởi điểm.

Thứ hai, chủ thể xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất chưa quy định rõ ràng, thống nhất. Theo Nghị định số 135/2016/ NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/ NĐ-CP thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tùy thuộc vào giá trị thửa đất sẽ do sở tài nguyên và môi trường hoặc sở tài chính xác định và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trong Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 lại quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất chỉ có sở tài nguyên và môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Thông tư số 02/2015/ TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể, do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy vậy, chưa có sự thống nhất về thẩm quyền trong xác định giá khởi điểm và ủy quyền, phân cấp phê duyệt giá khởi điểm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng có sự thiếu độc lập, khách quan và chuyên nghiệp của chủ thể xác định giá khởi điểm cũng ảnh hưởng không tốt đến xác định giá đất khởi điểm(1).

Thứ ba, phương pháp định giá đất được áp dụng xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất chưa được luật quy định cụ thể. Sở tài nguyên và môi trường có được quyền áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá không trong trường hợp xác định giá khởi điểm do sở tài nguyên và môi trường thực hiện không quy định rõ phương pháp áp dụng. Gần đây, Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư số 04/2022/TT-BTC ngày 28/01/2022 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan tài chính địa phương thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện. Theo đó, các sở tài chính có nhiệm vụ chủ trì báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có lợi thế, khả năng sinh lợi.

Thứ tư, giá đất Nhà nước xác định thấp hơn rất nhiều so với thị trường, mà nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nhưng trên thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường đã chênh lệch rất lớn so với giá đất Nhà nước xác định.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nhiều ý kiến rất quyết liệt cho rằng, chênh lệch giữa giá đất Nhà nước xác định với giá thị trường làm cho ngân sách nhà nước thiệt hại, nhiều nhà quản lý rơi vào vòng lao lý, nhiều người dân bất bình… Nhưng tìm ra nguyên nhân nào để sửa thì lại khó. Từ đấy mà 10 năm qua, những sai phạm về giá đất sinh ra ngày một nhiều(2).

Giá đất Nhà nước xác định thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, luôn tồn tại cơ chế “hai giá” dẫn đến ảnh hưởng lớn đến việc xác định giá đất khởi điểm trong đấu giá.

Thứ năm, Luật không quy định rõ ràng và có cơ chế bảo đảm việc thực hiện thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập, nên thực tế chưa thực sự chú trọng vai trò của tổ chức tư vấn giá đất, dẫn đến xác định giá đất nói chung và giá đất khởi điểm để đấu giá nói riêng thiếu tính chuyên nghiệp và khách quan. Bên cạnh đó, những hạn chế về phương pháp định giá đất, chủ thể xác định giá khởi điểm và sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật và những yếu tố chủ quan khác đã dẫn đến việc xác định giá khởi điểm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thiếu tính khách quan, chuyên nghiệp, độc lập.

Thứ sáu, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 bỏ khung giá đất. Quy định bảng giá đất chỉ áp dụng trong một số trường hợp, còn lại xác định theo giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định trên cơ sở nguyên tắc chung là sát với giá thị trường. Quy định này được coi là một bước tiến bộ. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát giá thị trường còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc, cơ chế thực thi trên thực tiễn còn nhiều vấn đề cần được xem xét cho phù hợp.

Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất

Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết đã đặt ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất và trao trực tiếp cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh trách nhiệm xây dựng bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Yêu cầu này cần sớm được thể chế hóa.

Cần xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất gắn với hệ thống thông tin đất đai. Nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin về đất đai, hiện đại, minh bạch, chính quy, số hóa quản lý trên máy tính thay thế cho các thông tin tài liệu dạng giấy sẽ là căn cứ, điều kiện quan trọng để thực hiện định giá đất nói chung và giá đất khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất chính xác.

Luật Đất đai hiện hành quy định chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất là chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có quyền quyết định giá đất cụ thể nên đã có những trường hợp không bảo đảm sự minh bạch, khách quan, công bằng trong việc xác định giá đất để giao đất hoặc giá khởi điểm để đấu giá đất. Để khắc phục thực trạng này, có thể nghiên cứu giao cho cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất nên gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Việc này sẽ hạn chế được tình trạng lạm quyền do được giao nhiều nội dung quản lý trong cùng một cơ quan.

Cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của hội đồng thẩm định giá đất và việc bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập thực hiện thẩm định giá đất làm căn cứ xây dựng giá cụ thể. Đề cao vai trò của tổ chức tư vấn giá đất để tham gia xây dựng giá đất nhà nước. Phát triển các tổ chức dịch vụ công và dịch vụ tư về xác định giá đất, từng bước tiến đến xã hội hóa việc định giá đất.

Hoàn thiện cơ sở dữ liệu định giá, chuẩn xác của các phương pháp định giá đất; quy định cụ thể về phương pháp định giá đất được áp dụng trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; cần quy định cụ thể, đầy đủ về áp dụng giá đất cụ thể làm giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất; đối với thửa đất có điều kiện áp dụng nhiều phương pháp định giá đất thì phải áp dụng 2 hoặc nhiều phương pháp để so sánh và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, từ Điều 132 đến Điều 136 cũng chưa làm rõ được trách nhiệm của các cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất như yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Dự thảo cũng chưa làm rõ nội hàm của khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Các quy định về các vấn đề nêu trên cần cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ, minh bạch hơn để bảo đảm tính khả thi cao trong thực tiễn.

Như vậy, việc hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần minh bạch trong hoạt động đấu giá đất, phân chia điều chỉnh đất đai một cách khách quan, công bằng, hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế, xã hội, tăng nguồn thu cho nhân sách nhà nước; giảm thiểu tình trạng tiêu cực trong quản lý đất đai, hạn chế dự án treo, đầu cơ đất; góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội.

TS. NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

Trường Đại học Luật Hà Nội

Định giá tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp: Từ luật thực định đến thực tiễn áp dụng