Bất cập của thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng thương mại và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

(LSVN) - Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất về cơ bản đã được quy định tương đối đầy đủ trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, trong thực tiễn thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại còn gặp nhiều bất cập khi chưa được định nghĩa một cách cụ thể và thủ tục này còn mang nặng tính hình thức, chưa được thống nhất áp dụng chung, điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết cần sớm có giải pháp giải quyết vấn đề. Thông qua việc đánh giá thực trạng, phân tích những bất cập dựa trên minh chứng thực tiễn, bài nghiên cứu đã chỉ ra được một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật nhằm hạn chế thủ tục thế chấp bị rườm rà, phức tạp đồng thời tăng cường sự minh bạch và tin cậy trong hoạt động tài chính.

Ảnh minh họa.

Thế chấp quyền sử dụng đất (“TCQSDĐ”) là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến và được sử dụng thường xuyên trong các giao dịch vay tiền từ các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. 

Việc xây dựng, hoàn thiện và bảo đảm thực hiện pháp luật về TCQSDĐ là một yêu cầu khách quan mang tính cấp bách, bởi hiện nay, việc thực hiện thủ tục về TCQSDĐ trong các giao dịch dân sự trong thời gian gần đây đã phản ánh nhiều hạn chế và thiếu sót. Trong phạm vi của bài viết này, tác giả muốn phân tích một số vấn đề tồn tại trong thực tiễn thực hiện TCQSDĐ, đặc biệt là trong việc đảm bảo cho các khoản vay có sử dụng biện pháp TCQSDĐ của các tổ chức tín dụng nói chung và các Ngân hàng Thương mại nói riêng.

1. Khái lược về thế chấp quyền sử dụng đất

Khái niệm “thế chấp quyền sử dụng đất” tuy không mới nhưng hiện nay vẫn chưa được định nghĩa một cách cụ thể. Có thể thấy rằng thế chấp quyền sử dụng đất được ghép từ khái niệm thế chấp và quyền sử dụng đất. Trong đó:

Dựa vào khái niệm quyền sử dụng tại Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Và căn cứ Điều 167 về các quyền của người sử dụng đất, do đó, quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã giải thích: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp".

Từ các khái niệm nêu trên, có thể hiểu rằng thế chấp quyền sử dụng đất (“TCQSDĐ”) là việc một bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp. Ngoài ra, mở rộng phạm vi hơn nữa, thì theo quy định hiện hành, pháp luật không cấm người có quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ của người thứ ba cho Ngân hàng thương mại. 

Các trường hợp QSD được quyền thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 (Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024)  gồm:

(i) Đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức theo quy định Điều 129 Luật Đất đai 2013 (Điều 176 Luật Đất đai 2024);

(ii) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (đất ở);

(iii) Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một làn cho cả thời gian thuê;

(iv) Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

(v) Đất nhận chuyển đổi;

(vi) Đất được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Như vậy, QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và các quyền có liên quan khác nếu đáp ứng được các điều kiện thế chấp tài sản theo Điều 317, 318 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 (nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024) thì được phép thế chấp. Việc thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được các điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024)  gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; ngoài ra Luật Đất đai 2024 còn bổ sung thêm điều kiện là QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đồng thời, việc thế chấp cũng phải tuân thủ các quy định nội bộ về thẩm định tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại.

2. Thực trạng về thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đến tháng 10/2023, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí, tại nhiều ngân hàng, tỉ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ. Cũng theo VARS, dù thị trường có nhiều dấu hiệu phục hồi nhưng không khó để thấy nợ xấu trong lĩnh vực này gia tăng. Theo Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỉ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, đang có chiều hướng gia tăng (so với tháng 6/2022 là 1,53%) (1). 

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỉ trọng 21,4% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Đáng chú, tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đến cuối tháng 9 năm 2023 đã tăng lên 2,89%, cao hơn nhiều so với mức ghi nhận vào cuối năm 2022 là (1,72%) (2). Đồng thời, việc xử lý tài sản thế chấp cũng đang gặp nhiều khó khăn, bởi nguyên nhân khách quan từ tình hình kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản ảm đạm và hơn hết là do nguyên nhân chủ quan từ việc mỗi ngân hàng lại có phương pháp định giá khác nhau cho nên kết quả định giá cũng khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. 

Tùy từng ngân hàng sẽ có những phương pháp định giá tài sản khác nhau nên giá trị tài sản thế chấp của từng ngân hàng cũng khác nhau và tỉ lệ cho vay trên tài sản thế chấp cũng khác nhau: có ngân hàng áp dụng tối đa 85% giá trị tài sản, nhưng cũng có ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị thị trường hoặc không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất nhà nước do UBND tỉnh/thành phố quy định… Việc định giá như vậy đã tỏ ra bất cập, chồng chéo không thống nhất khi định giá cùng một tài sản nhà, đất ở mỗi ngân hàng cho ra một kết quả khác nhau.

Theo số liệu tại một số cơ quan thi hành án dân đến tháng 9/2021, hàng năm số tiền phải thi hành án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thường chiếm khoảng từ 70 - 80% trong tổng số tiền phải thi hành án, trong số này, hàng năm chỉ thu được số tiền rất nhỏ, chiếm khoảng từ 01 - 5% (3). 

Một số nguyên nhân dẫn đến thực trạng nêu trên có thể kể đến như: QSDĐ thế chấp khi thanh lý thấp có giá trị hơn nhiều lần so với thời điểm thẩm định; Quy trình thẩm định, định giá tài sản còn thiếu sự giám sát, bị buông lỏng quản lý; Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, không thống nhất; Nguồn gốc tài sản không rõ ràng; Thị trường bất động sản gặp nhiều biến động do khủng hoảng kinh tế chung trên toàn thế giới. Những vấn đề này đã phản ánh những bất cập, hạn chế của thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay.

3. Một số bất cập, hạn chế của thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay

Về vấn đề thẩm định QSDĐ thế chấp tại các ngân hàng thương mại

Việc thẩm định tài sản thế chấp đòi hỏi sự chặt chẽ, khách quan và tuân thủ quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số trường hợp  cá biệt các ngân hàng thương mại thực hiện việc thẩm định không rõ ràng, không đầy đủ, thẩm định sai tài sản gây ra thiệt hại cho chính ngân hàng, cá nhân, tổ chức khác khi có tranh chấp xảy ra, cũng như gây ra nguy cơ mất an toàn đối với hệ thống tín dụng.

Ví dụ như trường hợp trong Bản án số 596/2020/DS-PT ngày 10/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh (4) về tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó ông T, bà Th có nhu cầu vay vốn nhưng do sợ không quen biết ngân hàng nên không vay được nhiều, do đó đã liên hệ với ông G để vay hộ. Sau đó ông T, bà Th lập Tờ thỏa thuận để nhờ ông G và vợ là bà Q đứng tên dùm trên GCNQSDĐ trong thời hạn 05 năm để làm hồ sơ vay tiền ngân hàng hộ bà Th. Tuy nhiên sau khi lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ông G không đưa tiền cho bà Th mà đã thực hiện thủ tục sang tên sau đó đem thế chấp tại ngân hàng S. Các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án nhận định: (i) Hợp đồng chuyển QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa ông T, bà Th với ông G, bà Q là vô hiệu do giả tạo (không cung cấp được chứng từ giao nhận tiền chuyển nhượng, cấu trúc nhà thực tế và trên hợp đồng khác nhau); (ii) Xác định ngân hàng không ngay tình và tuyên Hợp đồng thế chấp vô hiệu với lập luận: “Ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản cho vay tiền, không tiến hành thẩm định tài sản thế chấp theo đúng quy định. Chính vì vậy, ngân hàng không xác định được nhà đất thế chấp là của ai; ai là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất thế chấp hiện hữu có phù hợp trên giấy tờ nhà đất hay không. Do không thực hiện đúng quy định của pháp luật nên về phía ngân hàng khi cho vay, không được xem là ngay tình, hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 và khoản 1 Phần II Văn bản số 64/TATC-PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao thì: mặc dù nhà đất ông G, bà Q đã thế chấp cho ngân hàng và đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng do giao dịch này không ngay tình, không đúng quy định pháp luật nên bị vô hiệu”.

Mặt khác, do quy trình thẩm định chưa mang tính ràng buộc, chưa có tính giám sát và tính chịu trách nhiệm nên nhiều cán bộ tín dụng chỉ thẩm định tài sản thế chấp qua loa bằng việc thẩm định hồ sơ trên giấy sau đó liền xét duyệt hồ sơ cho vay mà không chủ động tiến hành thẩm định tài sản trên thực địa. Có nhiều trường hợp hồ sơ thế chấp khác xa so với thực tế, vì vậy ngân hàng sẽ không nắm được đầy đủ các thông tin về tài sản thế chấp, không biết những ai là người sống trên đất, chủ sử dụng đất gồm những ai dẫn đến việc ngân hàng không thể thông báo cho những người liên quan đến QSDĐ biết tài sản đang được mang đi thế chấp. Việc phát sinh nhiều tranh chấp giữa người thế chấp QSDĐ và người quản lý, sử dụng thực tế rất phổ biến hiện nay. Từ đó gây ra nhiều rủi ro cho tài sản được bảo đảm, không ít trường hợp đang mắc phải tình trạng bên thế chấp không trả được nợ nhưng ngân hàng cũng không thể tiến hành xử lý tài sản bảo đảm do vướng mắc tranh chấp về QSDĐ với những người khác đang sinh sống trên đất hoặc các chủ sử dụng đất còn lại.

Ví dụ như trường hợp xảy ra theo Bản án số 03/2017/DS-ST ngày 17/02/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Nguyên đơn là Bùi Hoàng A và Bị đơn là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (5). Theo đó Tòa án nhận định: Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam chi nhánh tỉnh Đắk Nông, phòng giao dịch Đ với ông Bùi Xuân N và bà Ngô Thị Lệ N (là bố mẹ đẻ anh A) có ký hợp đồng thế chấp tài sản số 240261032/TC để vay số tiền 300.000.000 đồng dựa trên tài sản thế chấp là QSDĐ được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất số D0497188 do Ủy ban nhân dân huyện Đắk Mil cấp ngày 19/10/1994 cho Hộ gia đình ông Bùi Xuân N. Khi ký hợp đồng thế chấp tài sản và phục lục hợp đồng thì các con của ông Bùi Xuân N và bà Ngô Thị Lệ N không biết, không ký và không có văn bản ủy quyền cho ông bà dùng tài sản của hộ gia đình thế chấp để đảm bảo số tiền vay 300.000.000 đồng vì QSDĐ là tài sản chung thuộc quyền đồng sở hữu của các thành viên trong hộ gia đình. Đồng thời các thành viên trong hộ gia đình không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia khối tài sản chung trong hộ gia đình để xác định phần tài sản sản của các thành viên. Vì vậy, nội dung hợp đồng thế chấp trên chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật nên vô hiệu.

Về vấn đề làm giả hồ sơ, tài liệu

Tùy vào giá trị từng tài sản và mục đích vay vốn thì ngân hàng mới xác định được mức tiền cho vay. Tài sản đảm bảo càng có giá trị thì càng được vay nhiều. Do đó, để có thể được vay vốn với số tiền lớn nhiều trường hợp bên thế chấp đã làm giả các GCNQSDĐ, hồ sơ, tài liệu nhằm hợp thức hóa hồ sơ thế chấp hay làm giả chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình hoặc móc nối ăn chia với cán bộ thẩm định làm giả hồ sơ biến từ tài sản có giá trị thấp thành giá trị cao rồi thực hiện hợp đồng vay vốn có giá trị lớn vượt gấp nhiều lần giá trị thực tế của tài sản. Từ đó, gây ra tình trạng khi thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn thì thường chỉ thu về được giá trị nhỏ so với khoản tiền đã cho vay hoặc không thể xử lý tài sản thế chấp do hồ sơ bị làm giả. Mặc dù việc làm giả hồ sơ hay làm khống hồ sơ đều sẽ bị xử lý khi phát hiện tuy nhiên phần thiệt hại vẫn thuộc về ngân hàng khi mục đích chính là thu hồi vốn thì không đạt được.

Ví dụ như trường hợp trong Bản án số 02/2021/DS-ST ngày 02/7/2021 của Tòa án nhân dân huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu giữa Nguyên đơn là bà Trần Thị V và Bị đơn là Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K, tỉnh Thái Bình (6). Theo đó, trong thời gian bà V đi xuất khẩu lao động thì chồng bà V là ông Phạm Quang V có vay vốn của Quỹ tín dụng nhân dân xã B, huyện K số tiền 150.000.000 đồng thông qua Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số AK324056 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 31/3/2009 mang tên bà V và ông V và tài sản trên đất là 01 nhà. Tuy nhiên qua các tài liệu, chứng cứ vụ án xác định chữ ký của bà V trong Hợp đồng thế chấp là giả, do ông V ký thay mà không được sự đồng ý của bà V. Vì vậy Hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Về xác định giá trị đất

Phương pháp định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan chưa được áp dụng linh hoạt, chỉ tập trung ở một vài phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí... còn nhiều phương pháp khác chưa được quan tâm. Trong khi mỗi loại đất, nhà trên đất, căn hộ chung cư... đều có đặc điểm riêng đòi hỏi lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp cho từng loại là rất quan trọng nhằm đảm bảo giá trị phù hợp với thực thế.  Luật Đất đai 2013 chưa có hệ thống tham chiếu trong việc định giá do vậy mỗi ngân hàng sẽ có các hệ số, chỉ số, tiêu chuẩn để định giá khác nhau nên sẽ cho ra các kết quả định giá khác nhau. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thay bằng định giá theo nguyên tắc thị trường, từ đó giúp QSDĐ được định giá phù hợp với giá trị thực tế. Bên cạnh đó, trong quá trình định giá tài sản thế chấp hiện nay thường chỉ được thực hiện giữa ngân hàng và người thế chấp mà không có sự tham vấn ý kiến, đánh giá về giá trị QSDĐ từ cơ quan nhà nước hoặc thuê tổ chức thẩm định giá độc lập đánh giá nhưng không khách quan nên đã trở thành kẽ hở cho các đối tượng xấu lợi dụng để nâng khống giá trị tài sản bảo đảm.

Về việc xác định TSBĐ không có tranh chấp

Tại phần 1 Mục III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án Nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử nhằm bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật khi giải quyết các vụ án hình sự, dân sự lại không xác định ngân hàng là người thứ ba ngay tình trong trường hợp người vay sử dụng tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nhưng có tranh chấp với chủ cũ. Nếu có lời khai bất lợi cho các tổ chức tín dụng và có đơn yêu cầu, thì có nhiều khả năng tòa án sẽ tuyên giao dịch thế chấp vô hiệu.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tuy nhiên, quy định nêu trên vẫn chưa thể hiện cụ thể về dấu hiệu, cách thức xác định như thế nào là đất không có tranh chấp cũng chưa giải thích về khái niệm quan hệ đất đai. Nhiều trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất sau khi được đăng ký thế chấp thì ngân hàng mới biết về việc tài sản được thế chấp đã phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất từ trước. Khi đó tài sản bảo đảm chưa chắc đã là “bảo đảm” bởi có thể tài sản bảo đảm sẽ được đem ra để giải quyết tranh chấp hoặc gây khó khăn trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm.

Trên thực tế, UBND cấp xã nơi có quyền sử dụng đất được thế chấp sẽ là cơ quan Nhà nước ở địa phương quản lý hồ sơ địa chính nên sẽ nắm được rõ tình trạng pháp lý của QSDĐ. Do đó, để xác định đất không có tranh chấp thì phải căn cứ vào giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có quyền sử dụng đất được thế chấp về hiện trạng và tình trạng QSDĐ đang không có tranh chấp. Như vậy, việc xác định đất không có tranh chấp hiện đang gây mất thời gian trong trường hợp QSDĐ được thế chấp ở nhiều địa phương khác nhau, mặt khác, tại một số địa phương còn có tình trạng lạm quyền của các cán bộ, địa chính cấp xã làm khó người dân khi muốn hỏi thông tin về đất đai.

4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Với một số vướng mắc trong thực tiễn về thủ tục thế chấp QSDĐ được tác giả phân tích tại bài viết này, tác giả gợi ý một số giải pháp, thể hiện quan điểm riêng của tác giả, nhằm hoàn thiện pháp luật có liên quan như sau:

Thứ nhất, hiện nay, hành lang pháp lý điều chỉnh về trình tự thẩm định tài sản trong giao dịch TCQSDĐ nói riêng và đăng ký bảo đảm nói chung cơ bản đã được xây dựng nhưng một số quy định vẫn chưa có sự thống nhất, các quy định pháp luật liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam còn tản mát tại nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Công chứng... và các văn bản hướng dẫn thi hành khiến cho việc nắm bắt, theo dõi, tuân thủ pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản hướng dẫn thi hành lại thường xuyên bị sửa đổi, bổ sung hoàn thiện mặt khác, do số lượng văn bản lớn nên không tránh được hiện tượng chồng chéo, thiếu nhất quán, gây khó khăn trong cập nhật và kiểm soát. Mặt khác, mỗi ngân hàng thương mại cũng đã tự xây dựng cho mình những quy tình thẩm định tài sản khác nhau.

Tuy nhiên, nhìn chung quy định về thẩm định tài sản vẫn cần phải chú trọng công tác quản lý, cần siết chặt các quy trình, thủ tục thẩm định giá tài sản thế chấp, cụ thể về:

(i) Thủ tục xác minh tài sản: Việc xác minh tài sản cần phải được thực hiện, sàng lọc một cách kỹ càng thông qua việc xác minh thông tin về nguồn gốc quá trình sử dụng đất tại UBND các cấp và cơ quan chuyên môn có thẩm quyền, đồng thời phải tiến hành xác minh nhân khẩu, người đang quản lý, sử dụng đất tại cơ quan Công an.

(ii) Thẩm định quyền sử dụng đất: Khi tiến hành thẩm định đất lập thành văn bản có sự tham gia, chứng kiến của người làm chứng như: những người sử dụng đất tiếp giáp hoặc có sự làm chứng của người quản lý khu vực như trưởng thôn, trưởng xóm và phải thông báo đến cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.

(iii) Định giá quyền sử dụng đất: Công tác định giá quyền sử dụng đất cần phải được tham mưu về giá trị quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang quản lý QSDĐ hoặc đưa các đơn vị tư vấn định giá độc lập hợp pháp tham gia trong quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất.

(iv) Trách nhiệm của người/cán bộ thẩm định tài sản: Cần nâng cao tính trách nhiệm và ràng buộc chế tài khi thẩm định trong đó quy định về các yêu cầu, điều kiện đối với người thẩm định như: phải có năng lực chuyên môn nhất định, phải thường xuyên kiểm tra, rà soát định kỳ tài sản thế chấp để tránh các sự thay đổi về hiện trạng tài sản thế chấp.

Thứ hai, tăng cường vai trò của công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ qua đó hạn chế vấn đề làm giả tài liệu, hồ sơ:

Có thể tăng cường việc kiểm tra, kiểm soát việc ban hành và thực hiện các quy định, quy chế nội bộ các ngân hàng thương mại liên quan đến quy trình thẩm định, xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan.. Mặt khác, các ngân hàng cần phối hợp chặt chẽ với văn phòng công chứng và các cơ quan chuyên môn có thẩm quyền để kiểm tra, xác minh nguồn gốc tài sản, tính xác thực của hồ sơ tài liệu và giám sát quá trình thẩm định, lập hồ sơ thế chấp của các ngân hàng thương mại để có thể phát hiện, ngăn chặn sớm các hành vi tăng khống giá đất.

Thứ ba, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực:

Quá trình thực hiện giao kết các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp yêu cầu các bên cần phải tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về thế chấp, tín dụng, ngân hàng.

Để nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác thẩm định, cảnh báo rủi ro từ các giao dịch TCQSDĐ thì việc tăng cường quản lý và đào tạo lại nguồn nhân lực là biện pháp quan trọng, lâu dài. Hàng năm, các ngân hàng thương mại cần xây dựng kế hoạch đào tạo và đào tạo lại cán bộ, tập trung trước hết vào các nội dung chủ yếu như nghiệp vụ thẩm định hồ sơ, thẩm định thực địa, cho vay, nghiệp vụ thế chấp, quản lý rủi ro tín dụng, khung pháp lý về giao dịch bảo đảm… Đồng thời, cần có các chính sách thu hút và giữ cán bộ có trình độ và kinh nghiệm về nghiệp vụ ngân hàng. Ngoài ra, cần có sự phối hợp liên thông giữa các Ngân hàng thương mại với Ngân hàng Nhà nước và các chuyên gia nhiều kinh nghiệm đến từ hệ thống các cơ quan tư pháp trong hoạt động tư vấn, phối hợp xử lý vụ việc và hỗ trợ đào tạo qua tổ chức khóa đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành.

Bên cạnh đó, các đơn vị thẩm định tư nhân độc lập cần nâng cao trách nhiệm và chuyên môn. Phải có ý thức tuân thủ quy định pháp luật, tôn trọng sự thật khách quan, tránh việc móc nối, câu kết để thực hiện việc đánh giá tài sản thế chấp không đúng giá trị thực tế trên thị trường.

Thứ tư, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên cập nhật thông tin về QSDĐ được thế chấp để phục vụ công tác định giá QSDĐ và các tài sản khác. Nhằm giúp cá nhân, tổ chức, ngân hàng và nhà nước tiếp cận và thu thập thông tin nhanh chóng đồng thời còn nâng cao công tác quản lý tài sản thế chấp.

Thứ năm, Luật Đất đai 2024 đã quy định khái niệm về đất đang có tranh chấp tại khoản 16 Điều 3: “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.”. Đây là một quy định mới rất phù hợp với tính cấp thiết hiện nay. Nhưng đến giờ vẫn chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết để xác định thế nào là đất “có tranh chấp” nên việc thẩm định nội dung này vẫn thuộc về quy định nội bộ của từng ngân hàng. Do vậy, cơ quan quản lý Nhà nước có thể cân nhắc việc ban hành hướng dẫn cách thức xác định các loại đất/tài sản trên đất thuộc diện “có tranh chấp” theo quy định này; đồng thời xây dựng hệ thống thông tin về đất đai liên thông giữa Ngân hàng và cơ quan quản lý về đất đai, công chứng.

5. Kết luận

Việc hoàn thiện pháp luật có ý nghĩa rất quan trọng, tạo khung pháp lý để minh bạch hóa và nâng cao an toàn pháp lý cho các giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tài chính. Đồng thời, việc này cũng giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, hạn chế thủ tục rườm rà, phức tạp, tăng cường tính minh bạch và tin cậy trong các hoạt động tài chính.

KHỔNG VŨ HÀ

Công ty Luật TNHH Vietthink

Những thuận lợi, khó khăn của Luật sư khi tham gia tố tụng hình sự