Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân” và hướng đến “phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị”. Hiện nay dân số ngày càng gia tăng nhanh chóng, kéo theo sự tăng trưởng của nền kinh tế, các hộ gia đình, dân cư đối diện với tình trạng không có nhà ở, hay không đủ khả năng để sở hữu một căn nhà. Thậm chí, mức giá thuê nhà thông thường ở các khu vực phát triển nghề nghiệp và xã hội đang ở mức chấn động, giá rẻ thì chất lượng, dịch vụ, hệ thống phòng cháy chữa cháy không đạt yêu cầu; những căn nhà “đạt yêu cầu” thì giá lại quá cao so với thu nhập trung bình của một người lao động. Điều này đã góp phần chứng minh rằng nhà ở xã hội cho thuê đang là một hình thức nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống hiện tại, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với người dân và góp phần cải tạo xã hội, cải thiện chất lượng cuộc sống.
1. Khái quát về nhà ở xã hội cho thuê
1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội cho thuê và những đặc trưng cơ bản
An cư lạc nghiệp có tác động tích cực đến sự phát triển của cá nhân, gia đình, xã hội và là mục tiêu của kinh tế đất nước. Tuyên ngôn nhân quyền quốc tế đã ghi nhận “mọi người đều có quyền được sống một cuộc sống đầy đủ về sức khỏe và hạnh phúc của chính mình và của gia đình mình, bao gồm thực phẩm, quần áo và nơi trú ngụ”. Từ năm 2005, lần đầu tiên pháp luật Việt Nam nhắc đến khái niệm nhà ở xã hội (NƠXH) và Luật Nhà ở lúc này đã dành riêng một mục quy định về phát triển nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng có thu nhập thấp, trong đó, các chủ đầu tư được phép xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và cho thuê. Xuất phát từ cơ chế này, khoản 3 Điều 2 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã đưa ra định nghĩa về NƠXH cho thuê như sau: “Nhà ở xã hội chỉ để cho thuê là nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng để cho thuê”.
Từ quy định trên có thể hiểu đơn giản cho thuê NƠXH là mô hình nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân hoặc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng chỉ để cho thuê trên cơ sở nhu cầu thuê thực tế trên thị trường của các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội. Điểm khác biệt của thuê NƠXH khác với nhà ở thông thường là phải tuân thủ những điều kiện về đối tượng NƠXH được thuê, giá thuê và người thuê chịu giới hạn về tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Cụ thể:
Thứ nhất, bên cho thuê và người thuê sẽ phải ký hợp đồng thuê NƠXH. Bản chất của hợp đồng thuê NƠXH giống với hình thức thuê nhà thông thường và bản chất vẫn là dạng hợp đồng song vụ, theo đó bên thuê sau khi trả tiền thuê sẽ có quyền sử dụng tài sản là nhà thuê trong một thời gian nhất định; quyền sở hữu đối với nhà ở vẫn thuộc về bên cho thuê. Tuy nhiên người thuê NƠXH sẽ được hưởng các ưu đãi về giá thuê thấp hơn so với giá thuê của thị trường nhờ vào các chính sách hỗ trợ Nhà nước. Nhà nước bằng nguồn ngân sách nhà nước sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp hỗ trợ người đi thuê nhà được tiếp cận nhà ở với đầy đủ điều kiện sinh hoạt nhưng chỉ phải trả mức thuê rẻ hơn nhiều lần so với giá thuê thực tế để họ đảm bảo quyền nơi ở của mình, an tâm sinh sống và làm việc.
Thứ hai, không phải ai cũng được thuê nhà ở xã hội và không phải loại nhà ở nào cũng được coi là nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở 2023, chỉ có 12 đối tượng thuộc Điều 76 và đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại khoản 2 Điều 78 mới được tham gia đăng ký thuê nhà ở xã hội. Đồng thời, nếu nhà ở thương mại thông thường chỉ cần đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, xây dựng về nhà ở nói chung thì với loại nhà xã hội pháp luật quy định cần phải tuân thủ cả về thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật pháp luật nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
Thứ ba, khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê là một hình thức trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư. Để đảm bảo trách nhiệm xã hội này phát triển ổn định, pháp luật quy định “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được bán nhà ở này theo cơ chế thị trường sau 10 năm kể từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng cho đối tượng có nhu cầu nếu dự án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy định của pháp luật về đất đai” (Khoản 9 Điều 88 Luật Nhà ở 2023). Việc áp dụng quy định này cho mô hình cho thuê nhà ở xã hội không phải giới hạn quyền mua bán tài sản của người cho thuê, ngược lại, quy định như vậy giúp cho nguồn cung của nhà ở xã hội cho thuê phát triển ổn định trong một khoảng thời gian nhất định. Đồng thời tạo ra cơ chế thúc đẩy đầu tư của các chủ đầu tư vào NƠXH cho thuê khi sau thời hạn 10 năm họ vẫn được phép loại hình này mà không cần cho thuê vĩnh viễn.
Ảnh minh họa.
1.2. Các quy định pháp luật về nhà ở xã hội cho thuê
1.2.1 Chủ thể tham gia vào thị trường nhà ở xã hội cho thuê
a. Chủ đầu tư
Hiện nay, để khích lệ thị trường nhà ở xã hội cho thuê phát triển, nhà nước đã mở rộng thêm đối tượng chủ đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Đồng thời để kêu gọi chủ đầu tư quan tâm đến vấn đề này, Nhà nước đã mở ra nhiều cơ chế, chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển loại hình NƠXH. Ví như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng NƠXH; được miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật… Tuy nhiên, khách quan mà nói thì các chính sách này vẫn chưa đủ sức hấp dẫn, chưa tạo được đòn bẩy thu hút các nhà đầu tư bỏ vốn vào thị trường NƠXH.
Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn luôn tạo ra một môi trường với nhiều ưu đãi hấp dẫn để gia tăng sự tư nhân hóa trong xây dựng nhà ở xã hội khi đưa ra nhiều chính sách đối với các chủ đầu tư là doanh nghiệp. Đặc biệt, Nhà nước đã có các quy định nhằm thúc đẩy sự tham gia đầu tư của đối tượng cá nhân (khoản 6 Điều 80 Luật Nhà ở 2023). Đây là nhóm chủ đầu tư có cách thức tiếp cận gần nhất với người muốn thuê nhà ở xã hội, hiểu được người dân cần gì và muốn gì, đồng thời xét về con đường kinh tế, lợi nhuận, cá nhân là các đối tượng tham gia kinh doanh với mức thu lời nhỏ lẻ, không lớn. Ngược lại, đối với doanh nghiệp, họ tìm kiếm những nguồn thu lớn, đầu tư vào nhà ở xã hội sẽ không khác nào “phi đao vào ngõ cụt”.
Ngoài ra, để tăng cường vai trò tham gia trực tiếp của Nhà nước trong thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và xuất phát từ thực tế trên, đại diện cho Nhà nước, lần đầu tiên xuất hiện, Luật Nhà ở 2023 đã chính thức bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (Tổng Liên đoàn Lao động) vào nguồn lực đầu tư phát triển NƠXH tại khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2023, với kỳ vọng sẽ cải thiện được thực trạng thị trường NƠXH hiện nay. Vì là một tổ chức chính trị - xã hội lần đầu tiên đảm nhận nhiệm vụ mới, Tổng Liên đoàn Lao động được Nhà nước tạo nhiều điều kiện thuận lợi để có thể thực thi hiệu quả nhiệm vụ này. Đây là một trong những điểm mới nổi bật trong đối tượng chủ đầu tư của nhà ở xã hội cho thuê. Sự xuất hiện của Tổng Liên đoàn Lao động trong sứ mệnh mới này, kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường NƠXH đang ảm đạm như hiện nay. Đồng thời, với tư cách là chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH, Tổng Liên đoàn Lao động sẽ góp phần cải thiện tình trạng thiếu hụt nhà đầu tư, và giải quyết được bài toán cấp thiết về nhu cầu chỗ ở cho người lao động, khi mà tỷ lệ lao động tham gia thị trường đang ngày một tăng.
b. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội
So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đã sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014 đã quy định tổng cộng là 10 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, tuy nhiên Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023 đã quy định 12 đối tượng, mở rộng và bổ sung thêm 2 đối tượng so với Luật Nhà ở 2014. Bao gồm:
“1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
11. Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp”.
Việc mở rộng và cụ thể hóa đối tượng tiếp cận hưởng chính sách nhà ở xã hội cho thuê thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với tầng lớp nhân dân. Các đối tượng đều mang một đặc trưng khác nhau cần lưu tâm và phân biệt rõ để sắp xếp phù hợp nhất. Việc mở rộng đối tượng đã nói lên sự cố gắng của những người cầm quyền để phát triển kinh tế đồng đều, tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người dân theo Quyền con người được ghi nhận tại Luật Hiến pháp Việt Nam.
1.2.2 Nhà ở xã hội cho thuê và nguyên tắc thuê nhà ở xã hội
Để phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tượng được hưởng chính sách nhưng có các điều kiện khác nhau đều được tiếp cận và sử dụng nhà ở, pháp luật quy định các hình thức giao dịch nhà ở xã hội đó là thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội. Đặc biệt, cách thức gần gũi và được quan tâm nhất hiện nay là Nhà ở xã hội cho thuê. Thuê nhà ở xã hội có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê trong thời gian đó. Sự thỏa thuận đó phải tuân theo một số nguyên tắc và ưu đãi nhất định về việc thuê và cho thuê nhà ở xã hội.
Thứ nhất, việc cho thuê, thuê nhà ở xã hội phải tuân thủ đúng quy định của Luật Nhà ở. Cùng một thời gian, các đối tượng theo quy định chỉ được thuê một nhà ở xã hội. Việc quy định như vậy chính để ngăn chặn tình trạng mang nhà ở xã hội ra làm đối tượng để kiếm lời, trong khi rất nhiều người khó khăn và thật sự có nhu cầu lại không có nhà để ở. Việc Nhà nước cho phép mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ nhà ở xã hội một lần là phù hợp và thực tế.
Thứ hai, Luật năm 2014 quy định thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà không được bán, cho thuê lại cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, nếu bên thuê không còn nhu cầu thuê thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. Trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư. Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn. Đến khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 đã chính thức bỏ phần thời hạn tối thiểu 05 năm này.
Thứ ba, để giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung NƠXH, Luật Nhà ở 2014 đã khống chế các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất trong tổng diện tích đất thuộc phạm vi dự án để xây dựng NƠXH. Khách quan mà nói thì quy định này rất “khiên cưỡng” với doanh nghiệp. Doanh nghiệp sẵn sàng chi trả một khoản tiền tương đương giá trị 20% quỹ đất này, để đổi lại không phải thực hiện nghĩa vụ đầu tư xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại. Vì vốn dĩ, khi xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, quy trình, thủ tục không những không được tinh gọn mà còn tăng thêm gấp bội. Bên cạnh đó, để quản lý, vận hành một dự án NƠXH trong tổ hợp dự án nhà ở thương mại là vô cùng phức tạp. Cùng là dự án nhà ở, nhưng quy chuẩn kỹ thuật, tiện ích, diện tích, chất lượng xây dựng của hai công trình này hoàn toàn khác nhau; phân khúc khách hàng khác nhau kéo theo nhu cầu, tiêu chuẩn về nhà ở của từng đối tượng cũng khác nhau. Ví như: đối với dự án NƠXH là chung cư, tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu của căn hộ là 25m2 và tối đa là 70m2, tỷ lệ số căn hộ có diện tích sàn trên 70m2 không vượt quá 10% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án, và đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Để cải thiện thực trạng này, vừa qua Luật Nhà ở 2023 đã mở ra một quy định mang tính đột phá cho thị trường NƠXH, khi chính thức bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động vào nguồn lực đầu tư phát triển NƠXH. Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động sẽ tham gia vào thị trường với vai trò là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách thuê NƠXH.
Thứ tư, về giá thuê nhà ở xã hội đã được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở 2023. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn. Đối với trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn thì giá thuê, giá thuê mua được xác định như sau: Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội thì giá thuê được tính đủ kinh phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê. Trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; không tính kinh phí bảo trì do người thuê mua phải nộp (khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2023).
Bên cạnh đó, đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023). Nếu nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn thì giá thuê, giá thuê mua được xác định như sau: Giá bán nhà ở xã hội được xác định như sau: Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có).
Những nguyên tắc trên đây cho thấy rõ ràng sự khác biệt giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội về đối tượng mua, về cách thức thực hiện và giới hạn cho việc thực hiện quyền. Có thể thấy sự khác biệt rõ ràng rằng nhà ở thương mại là đối tượng được chủ đầu tư cho thuê rộng rãi với các tệp khách hàng đủ tiềm lực tài chính để thuê, miễn hai bên ký hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Còn đối với nhà ở xã hội cho thuê, đây là nhà ở theo sự hỗ trợ của Nhà nước với nhiều chính sách ưu đãi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Để làm cụ thể và thực hiện đúng các nguyên tắc trong cuộc sống, Luật Nhà ở từ trước đến nay luôn chú trọng, quan tâm vấn đề này.
1.2.3 Các quy định pháp luật Việt Nam về nhà ở xã hội cho thuê
Các nguyên tắc trong thuê nhà ở xã hội là nền tảng tạo ra một khung khổ pháp lý cho việc thực hiện tương đối hiệu quả chính sách nhà ở xã hội.
Trong Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Quốc hội, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn, trong đó, nhiều chính sách ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, ngày 25/1/2017 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NƠXH. Bên cạnh đó, các Bộ, ngành, địa phương cũng đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được ảnh hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Hiện nay, Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024. So với Luật nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở. Về nhà ở xã hội, luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nâng cao trách nhiệm của địa phương, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, đảm bảo tính khả thi của các quy định khi áp dụng trên thực tế như: hình thức phát triển nhà ở xã hội; đất dành để phát triển nhà ở xã hội; đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội; điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội; ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, vấn đề nhà ở xã hội được định hướng giải quyết một cách cụ thể. Tuy nhiên, số lượng căn hộ để cho thuê còn hạn chế, chủ yếu là hình thức bán đứt hoặc cho thuê mua. Sự hạn chế trong chính sách phát triển tự phát do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư vận hành tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Bất cập trong chính sách, quy định pháp luật hiện nay ở Việt Nam về hỗ trợ phát triển đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê
Trong khi thị trường nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn, khu vực xung quanh các khu công nghiệp của Việt Nam phát triển rất mạnh và chủ yếu do khối tư nhân, hộ gia đình đầu tư khai thác thì quỹ nhà ở xã hội cho thuê phát triển rất hạn chế về số lượng cũng như hiệu quả thực tế. Nguyên nhân của vấn đề một phần xuất phát từ các bất cập trong chính sách và các quy định pháp luật hiện nay về NƠXH cho thuê.
Mặc dù, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 của Việt Nam đã tạo nên một hành lang pháp lý mới, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn mang tính căn bản đối với việc phát triển NƠXH. Tuy nhiên, các quy định nhìn chung lại chỉ chủ yếu hoạch định hành lang pháp lý cho NƠXH để bán, mà ít đề cập đến loại hình NƠXH cho thuê. TS.KTS. Nguyễn Trung Dũng, giảng viên Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã nhận định các cơ chế chính sách do chính quyền ban hành hiện nay phần lớn để thúc đẩy phát triển NƠXH nói chung, còn nhà ở cho công nhân và sinh viên, chính sách phát triển NƠXH cho thuê cho nhóm đối tượng thu nhập thấp còn khá mờ nhạt. Các quy định về phát triển nhà ở xã hội cho thuê hiện nay chưa rõ ràng, khó thực hiện khi không có các tiêu chí cụ thể về NƠXH cho thuê, cách thức quản lý vận hành đặc thù cũng như phân định rõ mức ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán và nhà ở xã hội cho thuê, cũng như nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê. Do đó, các chủ đầu tư chưa thấy được nguồn lợi nhuận khi đầu tư mô hình này và thậm chí là cả người dân cũng chưa nhìn ra được nhiều lợi ích khi đi thuê nhà ở xã hội thay vì thuê nhà ở thông thường.
Hệ quả là hiện nay các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê đều là tự phát, không được quản lý, không có quy định về tiêu chuẩn, điều kiện riêng phù hợp. Dẫn đến người thuê nhà vừa phải chịu những rủi ro về bảo đảm an toàn vệ sinh môi trường, vừa phải chịu những chi phí đắt đỏ hơn bình thường như các chi phí về điện, nước.
Về vấn đề quản lý vận hành nhà ở xã hội cho thuê, Luật Nhà ở 2023 quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 90 về quản lý nhà ở xã hội cho thuê như sau: “Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của Luật này thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó”. Như vậy, Nhà nước đang trao quyền cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê quyền tự quyết định việc quản lý, vận hành. Quy định như vậy là hợp lý nhưng chưa đầy đủ do kể cả trong quá trình thuê nhà dù là ngắn hạn, người thuê cũng vẫn cần được đảm bảo nhu cầu thuê tối thiểu như chính sách bảo trì hệ thống điện nước, hệ thống an toàn của cửa,...Nên nếu không có một khuôn khổ hành lang pháp lý đưa ra các quy định cơ bản về nghĩa vụ trong việc quản lý, vận hành nhà ở xã hội cho thuê của các chủ đầu tư thi nguy cơ người thuê nhà bị tổn hại các nhu cầu này của rất dễ xảy ra. Từ đó sẽ không thể kích thích được nhu cầu thuê nhà ở xã hội của người dân, tạo kẽ hở cho các vi phạm trong quản lý của các chủ đầu tư.
Về các chính sách thu hút chủ đầu tư xây dựng mô hình cho thuê nhà ở xã hội, như đã trình bày ở trên các chính sách và các quy định pháp luật hiện nay của Việt Nam chưa có đủ cơ chế để tạo sự hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 trên tinh thần thúc đẩy phát triển mô hình NƠXH cho thuê đã có nhiều quy định tiến bộ, cho thấy được bước đầu việc tách bạch lợi ích khi chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội để bán, thuê mua và nhà ở xã hội thuê. Trong đó, một trong những chính sách ưu đãi mà người đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê được hưởng là được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua (điểm đ, khoản 2, Điều 85, Luật Nhà ở 2023), cá nhân được vay vốn ưu đãi theo để tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê (khoản 4, Điều 85, Luật Nhà ở 2023). Tuy nhiên, mức lãi suất vay là bao nhiêu, thấp hơn bao nhiêu % so với lãi suất vay để đầu tư bán và cho thuê mua NƠXH cùng thời gian vay tối đa là bao lâu thì hiện nay chưa có quy định cụ thể nên chưa thể ngay lập tức thu hút chủ đầu tư vào phân khúc này.
Hiện nay, nhìn chung các chủ đầu tư khi xây dựng NƠXH cho thuê vẫn phải chịu mức lãi vay cao (thường là 13%), trong khi yêu cầu về giá thuê cho hình thức nhà ở này phải thấp hơn giá thị trường hoặc tối thiểu là tương đương thị trường thì mới có khách. Đặt tình huống giá vốn trung bình mỗi căn hộ là 500 triệu đồng, với dự án 1.000 căn hộ thì tổng chi phí doanh nghiệp bỏ ra là 500 tỉ đồng, giá thuê tốt nhất doanh nghiệp có thể đưa ra là 3,5 triệu mỗi tháng và lấp đầy 100%, doanh thu mỗi năm của dự án sẽ là 35-40 tỉ đồng, trong khi lãi suất phải trả 50 tỉ, tức doanh nghiệp âm 10 tỉ đồng.
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định một trong những ưu đãi mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng là “lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội”. Quy định như vậy không những không tạo được sức hút tới các nhà đầu tư, ngược lại còn siết phần trăm lợi nhuận được hưởng của họ. Trong khi, điều tất yếu khi các chủ đầu tư tham gia xây dựng một dự án nhà ở, kể cả đó có là dự án NƠXH thì họ đều hướng lợi ích cao nhất là lợi nhuận. Rút kinh nghiệm từ Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội trong dự án để cho thuê. Nhưng việc pháp luật lại không quy định cụ thể tỷ trọng bán và cho thuê trong mỗi dự án nhà xã hội càng khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc tham gia đầu tư cho thuê nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, quy định về xác định giá thuê NƠXH còn chưa toàn diện khi buộc học sinh, sinh viên phải chịu chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm (khoản 1 Điều 86 Luật Nhà ở 2023). Điều này là không hợp lý, vì đối tượng là học sinh, sinh viên là nhóm đối tượng chưa có thu nhập hoặc thu nhập thấp, chỉ thuê NƠXH để ở trong một thời gian ngắn, không thể nào vượt quá 20 năm. Áp dụng cách xác định giá thuê NƠXH cho học sinh, sinh viên như mọi đối tượng ưu đãi khác là điều không phù hợp, không đảm bảo sự bình đẳng.
Một điểm đặc biệt của Luật Nhà ở 2023 là sự xuất hiện của Tổng Liên đoàn Lao động để tháo gỡ những khó khăn về nguồn lực đầu tư phát triển NƠXH. Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ tham gia vào thị trường với vai trò là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách thuê NƠXH (khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2023). Quy định này được đánh giá là quyết định đột phá đánh dấu sự phát triển của mô hình nhà nước đầu tư và quản lý. Tuy nhiên, để Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam phát huy được tối đa nguồn lực của mình và thực hiện tốt trách nhiệm này thì vẫn còn rất nhiều khó khăn cả về nguồn vốn và nguồn cung.
Theo quy định của Luật Nhà ở sửa đổi Tổng Liên đoàn Lao động chỉ sử dụng nguồn vốn là tài chính công đoàn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê trong khi nguồn vốn cần để thực hiện lại rất lớn, chưa kể việc thu hồi vốn sẽ kéo dài do là mô hình cho thuê. Mặc khác vì NƠXH cho thuê được xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn nghĩa là sử dụng tài sản công, cho nên ngoài thực hiện dự án theo trình tự, thủ tục được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì Tổng Liên đoàn Lao động còn phải tuân thủ các quy trình về quản lý, phê duyệt ngân sách dự án theo quy định pháp luật hiện hành về đầu tư công và quản lý, sử dụng tài sản công. Theo đó, quá trình thẩm định, phê duyệt dự toán các gói thầu thuộc dự án NƠXH sẽ có nguy cơ bị kéo dài do quy trình, thủ tục thực hiện do chịu sự điều chỉnh của nhiều Luật chuyên ngành khác nhau, tiềm ẩn nguy cơ các dự án cũng sẽ bị chậm tiến độ và bị đội vốn.
3. Một số bài học quốc tế về chính sách ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội cho thuê
Hiện nay, các tổ chức quốc tế như Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc (UN-Habitat) và Ngân hàng Thế giới (WB) đã nêu lên những lo ngại về dân số ngày càng tăng và tình trạng không có nhà ở đạt chất lượng ở các nước đang phát triển. Theo ước tính của UN-Habitat, dân số đô thị ở các nước đang phát triển sẽ đạt khoảng sáu tỷ người vào cuối năm 2050. Sự gia tăng dân số này sẽ dẫn đến nhu cầu nhà ở tại các khu vực đô thị tăng cao và gây áp lực lên nguồn cung nhà ở hiện có. Dân số gia tăng ngày càng nhanh chóng, để đảm bảo kinh tế và mức độ sống ở mỗi quốc gia, nhà ở xã hội đang ngày càng thể hiện tầm quan trọng của mình dưới nhiều hình thức khác nhau. Dưới đây là một số dẫn chứng của các quốc gia trên thế giới.
3.1. Nhà ở xã hội ở Singapore
Singapore là một quốc gia phát triển với những chính sách ưu việc về nhà ở. Chương trình nhà ở giá rẻ của Singapore hoạt động hiệu quả đến mức một số căn hộ được chính phủ trợ giá chỉ có mức giá hơn 700.000 đô la vào năm 2020. Câu hỏi đặt ra ở đây, làm thế nào để một quốc gia có mật độ triệu phú cao nhất thế giới và là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất châu Á có thể giúp hơn 80% dân số cả nước đều có nhà để ở và trong khả năng chi trả (đỉnh cao là 87% giai đoạn 1988-1990)?
Ở Singapore nổi tiếng tồn tại một mô hình doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội có tên Ủy ban Phát triển Nhà ở (Housing Development Board - HDB) được thành lập vào năm 1960 với mục đích giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại Singapore sau khi Chính phủ PAP lên nắm quyền. Bất động sản HDB xây dựng từ những năm 1990 cung cấp các tiêu chuẩn sống cao nhất cho nhà ở công cộng. Tất cả các khu ở HDB đều có khu cao tầng để xe, hạn chế tình trạng xe hơi đậu trên phố. Điều này cho phép mật độ cao hơn, khối nhà cao hơn và nhiều không gian hơn giữa các khối. Hiện nay HDB ngày càng tập trung vào việc xác định nhu cầu của người dân, chú trọng xây dựng những căn hộ nhỏ hướng tới tiêu chí quan trọng là “giá cả phải chăng” cho những người thu nhập trung bình. Chỉ trong vòng 3 năm sau khi thành lập, Cơ quan phát triển nhà ở xã hội Singapore đã xây dựng 21.000 căn hộ nhà ở xã hội. Và đến nay, có khoảng 85% người dân đảo quốc sư tử sống trong các căn hộ do cơ quan này xây dựng. Giống như mô hình của Đức, người dân có nhu cầu mua nhà phải gửi một khoản tiết kiệm nhất định và sẽ được vay vốn với lãi suất ưu đãi, thấp hơn thị trường. Thời gian đầu, Chính phủ Singapore chủ trương cho thuê nhà ở xã hội nhưng sau đó từ năm 1964 bắt đầu áp dụng chính sách bán- sở hữu. Điều đáng chú ý, để không xảy ra tình trạng cung vượt quá cầu, Singapore chỉ xây dựng nhà khi có tới 70% số người được đặt trước.
Hơn nữa, tại Singapore còn áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” (Central Provident Fund - CPF) để giúp cho người mua nhà ở xã hội tránh được những khoản nợ lớn khi được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Sử dụng tiền từ Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) để mua nhà là một thực tế rất phổ biến ở Singapore. Quỹ CPF thực ra đã ra đời từ năm 1955, có trước cả HDB, như một quỹ lương hưu để cung cấp an sinh xã hội cho người lao động. Quỹ này được đóng góp bởi cả người lao động và người sử dụng lao động. Tiền từ quỹ CPF chỉ được rút ra với các mục đích lớn (trong đó phần lớn là cho nhà ở) và dành cho lương hưu sau tuổi 55. Lãi suất tiết kiệm CPF được tính theo bình quân giữa lãi suất huy động cố định theo năm và lãi suất tháng của ngân hàng địa phương, không thấp hơn 2,5%. Khởi đầu năm 1955, khoản đóng góp là 10% tiền lương (bao gồm 5% từ người lao động và 5% từ người sử dụng lao động), tăng dần lên 25% năm 1968 và hiện nay là 33% (bao gồm 20% đóng góp của nhân viên và 13% của nhà tuyển dụng)
Với hai hệ thống trên, Singapore đã trở thành một trong những quốc gia đi đầu trong việc quản lý hệ thống nhà ở xã hội.
3.2. Nhà ở xã hội ở Thái Lan
Thái Lan bắt đầu làm nhà ở xã hội từ năm 1973. Cơ quan Nhà ở Quốc gia (National Housing Authority - NHA) được thành lập để phối hợp với Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (Government Housing Bank - GHB) triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người già, người ốm yếu, cho các đôi vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp đến trung bình.
Song song với Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thái Lan cũng tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền chủ yếu thông qua doanh nghiệp tư nhân nhưng có sự tham gia của Chính phủ. Ví dụ, năm 2022, Bộ An sinh và Phát triển Xã hội Thái Lan (MSDHS) đã khởi động một kế hoạch phát triển 100 nghìn căn nhà cho thuê giá rẻ kèm theo dịch vụ việc làm nhằm giúp người thu nhập thấp trên địa bàn cả nước có nhà ở. Để triển khai dự án, MSDHS đã thành lập Công ty Keha Sukpracha có vốn điều lệ 500 triệu baht, trong đó NHA góp 245 triệu baht; 6 cổ đông tư nhân khác nắm giữ số vốn còn lại. Dự án này cần 6 tỷ baht và hoàn thành vào năm 2025.
Đối tượng được thuê nhà theo chương trình của dự án là công dân Thái Lan bị ảnh hưởng bởi Covid-19, người thất nghiệp, người tàn tật, người già, viên chức về hưu và người bị Chính phủ trưng thu đất. Người đủ điều kiện thuê là người có thu nhập không quá 30.000 baht mỗi tháng tính trên mỗi hộ gia đình.
Với đề án xây dựng trên, Thái Lan đã mạnh mẽ hỗ trợ công dân gặp hoàn cảnh khó khăn trong cuộc sống, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho những người gặp nghịch cảnh
4. Một số gợi mở cho Việt Nam trong thúc đẩy phát triển mô hình NƠXH cho thuê
Xuất phát từ bản chất của chính sách NƠXH là hỗ trợ mục tiêu “an cư lạc nghiệp” cho các đối tượng có thu nhập thấp, nghĩa là đảm bảo cho người dân chưa có nhiều điều kiện kinh tế có nơi ở ổn định để an tâm lao động, làm việc. Trong khi việc thuê nhà ở lâu dài cũng là có nơi ở ổn định để làm việc, tạo thu nhập mưu sinh. Do đó, các chính sách pháp luật không nhất thiết và không nên chỉ tập trung khuyến khích việc đầu tư xây dựng NƠXH để bán. Hiện nay, kinh nghiệm từ các nước có nhiều thành tựu trong việc phát triển chính sách NƠXH đều cho thấy phần lớn họ tập trung xây dựng hình thức NƠXH cho thuê, cho thuê mua. Minh chứng là theo nghiên cứu của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) đã có 33 quốc gia báo cáo về sự tồn tại của hình thức NƠXH cho thuê. Từ thực tế này, chiến lược phát triển NƠXH tại Việt Nam trong tương lai nên hướng tới cho thuê thay vì bán sẽ là một giải pháp tốt để tháo gỡ khó khăn cho sự phát triển NƠXH hiện tại.
Qua nghiên cứu sự phát triển của NƠXH cho thuê ở các quốc gia trên thế giới, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị để tăng cường sự phát triển đầu tư xây dựng NƠXH cho thuê ở Việt Nam như sau:
Thứ nhất, Nhà nước cần có những chính sách tích cực hỗ trợ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tháo gỡ những khó khăn trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, qua đó phát huy hiệu quả mô hình nhà nước đầu tư và quản lý. Học tập Singapore và Hàn Quốc, việc Việt Nam bổ sung sự tham gia của một cơ quan chuyên trách trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam phụ trách mô hình nhà ở xã hội cho thuê cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng thụ hưởng chính sách thuê NƠXH là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, để Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam phát huy tích cực giá trị thúc đẩy phát triển thị trường NƠXH cần khẩn trương tháo gỡ những thách thức mà cơ quan này có thể gặp phải trong quá trình thực hiện xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Với các khó khăn về nguồn vốn, Thạc Sĩ Trần Thị Thanh Bích trong nghiên cứu “Nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản - Kỳ vọng và thách thức từ các quy định của Luật Nhà ở 2023” đã đưa ra giải pháp là xem xét việc cho phép Tổng Liên đoàn Lao động tiếp nhận cải tạo và quản lý vận hành các dự án nhà ở tái định cư đang bị bỏ hoang hiện nay bằng nguồn vốn công. Theo nhóm tác giả, đề xuất này là hoàn toàn phù hợp, vừa tiết kiệm được chi phí đầu tư, vừa có tạo ra một nguồn lực lớn nhà ở.
Ngoài ra, nhóm tác giả đề xuất Nhà nước cần tăng cường sự hỗ trợ của các doanh nghiệp để giảm bớt gánh nặng cho Tổng Liên đoàn Lao động thông qua việc cho phép Tổng Liên đoàn Lao động sử dụng nguồn tài chính công đoàn như một nguồn tín dụng nhất định để các chủ đầu tư có thể vay lãi suất thấp để làm nhà ở xã hội cho thuê. Sau đó, doanh nghiệp sẽ có trách nhiệm hỗ trợ cho công nhân thuê giá rẻ. Công đoàn cũng sẽ tham gia xét duyệt hồ sơ được thuê nhà xã hội để hỗ trợ cho doanh nghiệp. Như vậy, các doanh nghiệp đồng thời cũng có cơ hội tiếp cận nhiều nguồn lãi suất vay ưu đãi, không phải đợi chờ sự giải ngân gói ưu đãi tín dụng của Nhà nước của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên Nhà nước cũng cần lưu ý phải xây dựng một cơ chế đặc thù riêng về các trình tự, thủ tục để Tổng Liên đoàn Lao động rút ngắn thời gian khi thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội cho thuê.
Thứ hai, một trong những yếu tố quyết định sự thành công của mô hình NƠXH cho thuê là đảm bảo giá thuê nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của người dân nhưng vẫn giúp các chủ đầu tư có lợi nhuận. Để làm được điều đó cần có quy định giá thuê phải được điều chỉnh hàng năm để đảm bảo chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa.
Ngoài ra Việt Nam cũng cần học tập các nước như Singapore, Đức để sớm xây dựng một quỹ tiết kiệm nhà ở. Bản chất của loại quỹ này là buộc người tham gia quỹ trong quá trình đi làm phải có trách nhiệm để dành một khoản tiền để được quỹ đảm bảo chi trả dịch vụ về nhà ở trong tương lai. Khoản tiết kiệm bắt buộc này là một trong những giải pháp góp phần giải quyết tình trạng giá thuê nhà ở xã hội đang tương đương giá thuê nhà ở thông thường hiện nay. Nghiên cứu về việc tạo lập quỹ tiết kiệm nhà ở, ThS. Đặng Hoa Trang, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra kiến nghị sử dụng cơ chế sẵn có là cơ quan Bảo hiểm xã hội. Theo đó, số tiền người lao động và người sử dụng lao động tích lũy vào bảo hiểm xã hội bắt buộc của Việt Nam, bên cạnh phân bổ cho các chế độ ốm đau, thai sản, tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, hưu trí, tử tuất; thì nên phân bổ thêm cho sở hữu nhà ở.
Thứ ba, nhóm tác giả kiến nghị Nhà nước thúc đẩy chủ đầu tư tư nhân tham gia xây dựng mô hình nhà ở xã hội cho thuê bằng cách xây dựng thêm nhiều cơ chế Công - Tư (Public-Private Partnership, PPP). Một vài cơ chế PPP Nhà nước có thể đưa ra để thúc đẩy phát triển NƠXH cho thuê bao gồm:
- Nhà nước đảm bảo tiền thuê nhà ở xã hội ở mức ưu đãi bằng cách cho phép các chủ đầu tư cho thuê nhà ở xã hội theo giá thị trường và Nhà nước sẽ bù phần chênh lệch giá thuê cho người thuê theo các chính sách xã hội của mình.
- Phát triển các mô hình hợp tác xây dựng giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư tư nhân như mô hình BT. Với mô hình BT, Việt Nam đã từng triển khai nhưng còn gặp nhiều bất cập, tuy nhiên theo nhóm tác giả đây lại là một trong những chính sách ưu đãi hiệu quả để thu hút sự đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời giúp tháo gỡ việc thiếu nguồn cung NƠXH cho thuê hiện nay. Vì vậy, Việt Nam nên nghiên cứu và tiếp tục triển khai mô hình này.
- Nhà nước tự mình xây dựng các nhà ở xã hội và ký hợp đồng quản lý, vận hành với các Công ty tư nhân để họ kinh doanh hộ mình.
Thứ tư, trong thời gian sắp tới các văn bản dưới luật khi ban hành để hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 cần quy định rõ các điều kiện, tiêu chuẩn, chất lượng việc quản lý đối với nhà ở xã hội cho thuê cũng như các chính sách ưu đãi về nguồn tài chính, quỹ đất khi đầu tư xây dựng mô hình NƠXH cho thuê. Từ đó, tạo ra một khung khổ pháp lý hoàn chỉnh, đầy đủ giúp cho chủ đầu tư và người dân có bức tranh toàn diện về mô hình này để an tâm đầu tư xây dựng và đến thuê để ở. Đặc biệt, Nhà nước cần bổ sung cụ thể các chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân khi đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê do đây là nguồn khu vực tư nhân có nhiều tiềm năng nhất để tham gia xây dựng mô hình này.
Kết luận
Có thể nói các quy định của pháp luật nhà ở năm 2023 và các chính sách hiện nay về nhà ở xã hội cho thuê đã tạo ra nhiều cơ hội và cơ chế mới tích cực để thúc đẩy sự phát triển của mô hình này, hướng đến một mục tiêu của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền có nơi ở của người dân. Tuy nhiên, những quy định của pháp luật sửa đổi và các chính sách này vẫn còn những bất cập, thiếu tính hiệu quả trong việc phát triển cho thuê nhà ở xã hội. Vì thế, bằng những phân tích, đánh giá, các vấn đề được đặt ra trong bài viết cùng các kiến nghị, nhóm tác giả hy vọng đóng góp một phần vào việc hoàn thiện các chính sách để tạo động lực phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê, đáp ứng mục tiêu lâu dài của các đô thị cũng như các khu công nghiệp. Từ đó góp phần đảm bảo an sinh xã hội và thực hiện có hiệu quả mô hình nhà ở xã hội trên thực tế.
Tài liệu tham khảo
1. Báo điện tử Chính phủ, Không bắt buộc phải dành 20% diện tích sàn trong dự án xây nhà ở xã hội để cho thuê, 2023.
2. Ths. Trần Thị Thanh Bích, “Nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản - Kỳ vọng và thách thức từ các quy định của Luật Nhà ở 2023”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, đăng ngày 06/6/2024.
3. TS.KTS. Nguyễn Trung Dũng, “Phát triển nhà ở cho thuê - giải pháp bền vững cho phát triển nhà ở xã hội”, Tạp chí Quy hoạch xây dựng số (123).
4. Ths Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Kim Anh, “Quy định về giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Một số góp ý hoàn thiện”, Tài liệu Hội thảo “Những vấn đề pháp lý về Nhà ở xã hội” Đại học Luật, TP.Hồ Chí Minh, tr194.
5. Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành phát biểu tại tọa đàm Nhà ở xã hội: “Thêm giải pháp cho thuê” do báo Tuổi Trẻ tổ chức, chiều 18/5.
6. TS. KTS. Lê Thị Bích Thuận, Mô hình nhà ở xã hội một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam, 2022
7. ThS. Đặng Hoa Trang, “Chính sách phát triển nhà ở xã hội của Singapore và Một số gợi mở cho Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo “Những vấn đề pháp lý về Nhà ở xã hội” Đại học Luật, TP. Hồ Chí Minh, tr21-22.
LÊ THỊ MINH HẰNG, Phòng Pháp chế
ĐỊNH HUỆ CHI, Phòng Phát triển dự án
Luật gia TRẦN VŨ NHIẾP ĐAM, Chủ tịch Hội đồng thành viên
Công ty TNHH Quản lý đầu tư và Khai thác tài sản VICIN
