Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (được sửa đổi theo Luật số 43/2024/QH15 về hiệu lực thi hành). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ thống nhất với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch…
Đến nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được thực hiện hơn 01 năm. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đã xuất hiện những yêu cầu mới, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh lại địa giới hành chính, tổ chức lại bộ máy hành chính nhà nước và thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp nên rất cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định tại Luật này. Vì vậy, ngày 16/3/2026, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 257/QLN-BĐS kèm theo nội dung truyền thông để lấy ý kiến góp ý đối với hồ sơ chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự luật dự kiến sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Theo hồ sơ chính sách của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã tập trung tiến hành sửa đổi, bổ sung đối với 08 nội dung chính, trong đó có việc bổ sung quy định: “Dự án bất động sản được chấp thuận phải có mục tiêu, nội dung kinh doanh bất động sản phù hợp theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”. Quy định này đã bổ sung thêm một yêu cầu đối với dự án bất động sản (tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023) là phải có mục tiêu và nội dung kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Về vấn đề này, tại Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra khái niệm pháp lý về “kinh doanh bất động sản” và “Dự án bất động sản”, theo đó:
Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (hiện hành) về các yêu cầu đối với dự án bất động sản, bao gồm: Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan; Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các quy định này không có bất kỳ yêu cầu nào về mục tiêu và nội dung kinh doanh của dự án, tạo ra một “kẽ hở” rất lớn, dẫn đến xuất hiện nhiều hình thức kinh doanh bất động sản trá hình. Một số dự án “núp bóng” dưới các hình thức khác như: du lịch, nghỉ dưỡng, hay nông nghiệp nhưng thực chất lại triển khai hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết về mặt pháp lý, cũng như tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư và người mua. Mặt khác, thực tiễn vừa qua cũng cho thấy, có nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc do chưa xác định rõ mục tiêu đầu tư và nội dung kinh doanh. Do đó, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về yêu cầu đối với dự án bất động sản để làm rõ dự án có mục tiêu, nội dung kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, giúp phân loại, xác định đúng bản chất dự án và áp dụng đúng các điều kiện pháp lý tương ứng, khắc phục được “lỗ hổng” của Luật hiện hành.
Việc làm rõ mục tiêu và nội dung kinh doanh của dự án bất động sản mang lại nhiều lợi ích cho người dân, chủ đầu tư cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đó là: Khi xác định rõ được dự án nào thuộc loại hình kinh doanh bất động sản sẽ giúp người dân dễ nhận biết, kiểm tra tính pháp lý của các dự án, tránh tình trạng “tiền mất, tật mang”, vướng vào tranh chấp, kiện tụng khi mua phải những dự án không chuẩn pháp lý, hoặc không được phép bán; quy định này còn góp phần làm tăng tính chuyên nghiệp của các chủ đầu tư dự án, buộc chủ đầu tư phải xác định rõ mục tiêu, nội dung kinh doanh ngay từ đầu, loại bỏ các các doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực. Đồng thời, giúp các cơ quan nhà nước dễ quản lý, phân loại, kiểm soát các dự án để áp dụng quy định cho phù hợp, giảm các dự án “núp bóng” đầu tư khác, góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Bên cạnh những lợi ích mang lại, thì chính sách sửa đổi, bổ sung này cũng có thể tạo ra một số thách thức như: Làm tăng thêm thủ tục hành chính cho các cơ quan nhà nước khi doanh nghiệp phải chứng minh rõ mục tiêu và nội dung kinh doanh bất động sản, thời gian phê duyệt dự án có thể bị kéo dài hơn; gây áp lực cho các doanh nghiệp khi phải đáp ứng đầy đủ về các điều kiện pháp lý; hoặc có thể gây chồng chéo với các quy định pháp luật khác như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng từ đó sẽ gây khó khăn trong quá trình áp dụng,…
Do đó, để chính sách này phát huy hiệu quả mang lại thì các cơ quan nhà nước cần phải ban hành hướng dẫn chi tiết, rõ ràng về tiêu chí xác định dự án có mục tiêu, nội dung kinh doanh bất động sản; đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát chặt chẽ; tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý và công khai thông tin dự án; nâng cao năng lực của các cơ quan quản lý trong việc thẩm định và giám sát.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động và yêu cầu minh bạch ngày càng cao, việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến điều kiện của dự án bất động sản là một bước đi cần thiết. Chính sách này không chỉ nhằm hoàn thiện khung pháp lý mà còn góp phần định hình lại cách thức triển khai, quản lý và giám sát các dự án có yếu tố kinh doanh bất động sản.
Thạc sĩ Luật sư NGUYỄN ĐỨC HÙNG
Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiện Duyên,
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
