Mới đây, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nhằm giảm gánh nặng tài chính do bảng giá đất mới tăng cao.
Cụ thể, sẽ áp dụng mức thu tiền sử dụng đất chỉ bằng 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.
Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, người sử dụng đất phải nộp 50% chênh lệch.
Trường hợp diện tích vượt trên một lần hạn mức, mức thu sẽ là 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp.
Để giải quyết vấn đề thực tiễn khi chưa sửa Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính trình Chính phủ 02 phương án:
- Phương án 1: Giữ nguyên quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, tức người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới.
- Phương án 2: Áp dụng lại cơ chế tính theo tỉ lệ phần trăm như trước đây. Với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (quy định chi tiết trong nghị định) thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp nếu nằm trong hạn mức giao đất ở. Nếu vượt hạn mức, tiền chênh lệch mà người dân phải đóng được tính bằng 50%.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Theo Bộ Tài chính, về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác. Do đó, nếu áp dụng tỉ lệ giảm 30-50% như trên sẽ giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. Đồng thời, trong bối cảnh chưa thể sửa đổi ngay luật, việc khôi phục cách tính cũ theo tỉ lệ phần trăm sẽ hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.
Tuy nhiên, cơ chế đề xuất chỉ áp dụng cho các trường hợp có đất vườn, ao liền kề hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở. Còn lại, những trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, canh tác sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch theo bảng giá đất mới sẽ không thuộc diện ưu đãi.
Bộ Tài chính cho biết đã có công văn gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị báo cáo nhanh về tình hình thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Qua tổng hợp, nhiều địa phương bày tỏ đồng thuận với phương án áp dụng lại cơ chế tính theo tỉ lệ phần trăm, cho rằng phương án này vừa giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân, vừa không ảnh hưởng đến việc quản lý đất đai.
Một phương án “nâng đỡ” hợp lý cho người dân
Có thể nói, đề xuất của Bộ Tài chính có bản chất là khôi phục/mở lại chính sách cũ để kịp thời hỗ trợ nhu cầu chính đáng và cơ bản của người sử dụng đất:
Các trường hợp đất vườn, ao liền kề hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở chuyển sang đất ở chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch (trong hạn mức), 50% (vượt hạn mức nhưng thấp hơn hoặc bằng 02 lần) và 100% cho diện tích vượt hơn nữa.
Với hàng loạt tỉnh/thành tăng mạnh bảng giá đất từ 01/08/2024, việc nộp toàn bộ 100% chênh lệch là gánh nặng tài chính lớn đối với đa số người dân có nhu cầu hợp thức hóa đất ở.
Lý do Bộ Tài chính đưa ra là các loại đất này về bản chất là “đất dự trữ” phục vụ nhu cầu tách hộ/tăng dân số, không phải chuyển đổi mục đích kinh doanh hay thương mại thuần túy, nên giảm nghĩa vụ tài chính là hợp lý.
Về thực tiễn áp dụng quy định hiện nay, theo phương án giữ nguyên quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích rất cao, vượt quá khả năng chi trả, tạo rào cản hợp pháp hóa đất ở, ảnh hưởng đời sống người dân và trực tiếp tác động tiêu cực đến tâm lý xã hội.
Nhiều địa phương đã có ý kiến đồng tình với phương án Bộ Tài chính đề xuất, cho thấy nhu cầu giảm tiền sử dụng đất là chính đáng và phù hợp thực tiễn.
Tuy nhiên, so sánh với thực tiễn và pháp luật trước đây, trước khi có Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các Nghị định cũ (như Nghị định 45/2014/NĐ-CP) đều cho phép tính theo tỉ lệ % (30%, 40%, 50%), giúp giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân có đất nông nghiệp chuyển mục đích làm nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế.
Việc áp tỉ lệ phần trăm chỉ dành cho loại đất bám nhà ở, nằm cùng hoặc liền kề thửa đất ở là thỏa đáng, vì bản chất đây là quỹ đất dự phòng cho nhà ở dân cư.
Hiện nay, quy định bỏ cơ chế phần trăm dẫn tới sự đột biến về nghĩa vụ tài chính, gây phản ứng và tạo “bước nhảy” không dễ tháo gỡ về mặt xã hội.
Do đó, xét về tính khả thi phương án do Bộ Tài chính đề xuất thì sẽ bao gồm những ưu, nhược điểm và thách thức cần xử lý như sau:
Về ưu điểm:
Chính sách nhân văn: Góp phần giảm gánh nặng tài chính bất ngờ, tạo điều kiện cho người dân hợp pháp hóa nơi ở; tránh “xé rào” hoặc phát sinh khiếu kiện.
Phù hợp thực tiễn: Nhiều địa phương lên tiếng đồng thuận, dễ áp dụng, tạo sự công bằng cho các tỉnh/thành vốn có bảng giá đất tăng mạnh.
Chống đầu cơ, lạm dụng: Cũng có cơ chế kiểm soát chặt — chỉ áp dụng cho đất ao vườn liền kề nhà ở hoặc trong cùng thửa, không ưu đãi cho đất nông nghiệp thuần túy mua đi bán lại vì mục đích thương mại như đất trồng trọt, canh tác.
Nhược điểm:
Yêu cầu sửa đổi cấp tốc: Phải điều chỉnh nhanh bằng nghị định/chính sách về mặt hành chính, vì phải chờ sửa Luật Đất đai 2024 trong thời gian khá dài.
Phạm vi thụ hưởng cần phải rõ ràng: Chỉ ưu đãi đúng đối tượng; nếu mở rộng sẽ dễ phát sinh lạm dụng, lợi dụng chính sách.
Tác động thu ngân sách địa phương: Nếu áp dụng tỉ lệ ưu đãi, nguồn thu ngân sách từ sử dụng đất có thể bị giảm, các địa phương phải điều chỉnh dự toán.
Từ những ưu, nhước điểm nêu trên, chúng ta cần nhìn nhận rõ một số vấn đề:
Thứ nhất, đề xuất này là kịp thời, cần sớm được thực hiện để kịp thời hỗ trợ người sử dụng đất có nhu cầu chính đáng và cơ bản, tránh gây sốc vì tăng giá đất mới.
Thứ hai, nên áp dụng trong thời gian chờ sửa Luật Đất đai 2024, đặc biệt với các diện tích nằm trong/ liền kề nhà ở dân cư đã tồn tại ổn định lâu dài.
Thứ ba, các địa phương nếu được trao quyền linh hoạt sẽ chủ động hơn trong thực thi – phù hợp với chủ trương phân quyền, phân cấp hiện nay.
Bên cạnh đó, cũng cần có quy trình minh bạch, công khai rõ ràng để tránh biến tướng, lợi dụng trục lợi chính sách.
Tóm lại, việc Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30-50% khi chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở là hợp lý, nhân văn và có tính khả thi cao trong bối cảnh giá đất tăng mạnh và người dân đang phải gánh nghĩa vụ tài chính lớn. Việc sớm áp dụng phương án này là cần thiết để đảm bảo an sinh, ổn định xã hội và nhu cầu cũng như quyền được ở hợp pháp của người dân, tránh gây ra những hệ quả tiêu cực về quản lý đất đai và đời sống dân sinh.
Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, phương án này mới chỉ đang ở dạng đề xuất, chưa được ban hành theo Nghị định hay văn bản quy phạm pháp luật nào. Việc thực hiện vẫn phải chờ quyết định chính thức của Chính phủ, Quốc hội. Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi sát tình hình cập nhật các văn bản hướng dẫn mới để thực hiện đúng quy định.
Luật sư HOÀNG TUẤN VŨ
Công ty TNHH Luật Tuệ Anh,
Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
