Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu theo hợp đồng chính

Ảnh minh họa.

Ngày 04/3/2015, bà H. ký hợp đồng đặt cọc với bà H1 thỏa thuận rằng bà H1 đồng ý bán cho bà H. nhà, đất tại địa chỉ số 22/23/45, Mạc Đĩnh Chi, phường An Cư, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ (lúc này nhà và đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà), với giá chuyển nhượng là 1.700.000.000 đồng, bà H. đặt cọc cho bà H1 số tiền 500.000.000 đồng. Trách nhiệm làm giấy tờ, thủ tục sang tên do bà H1 chịu trách nhiệm. Khi xong giấy tờ bà H. trả đủ tiền, nếu tự ý hủy thỏa thuận, bên bán bồi thường gấp 03 lần tiền cọc. Sau khi bà H1 đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì bà H1 lấy lý do nhà đang tranh chấp với các anh chị em nên không đồng ý sang tên cho bà H. Bà H. đã khởi kiện yêu cầu phạt cọc.

Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng đặt cọc các bên đã ký kết về hình thức bằng văn bản và hoàn toàn tự nguyện, không trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên về nội dung, theo quy định tại Điều 195, Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2005 và hiện nay là Điều 192, Điều 194 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ chủ sở tài sản mới có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình như bán, tặng cho, chuyển nhượng… Do đó, căn cứ vào thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà tại địa chỉ số 22/23/45 Mạc Đĩnh Chi, phường An Cư, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ nêu trên thì bà H1 chưa đứng tên quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà, đất này và nhà, đất này đang có tranh chấp.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 (hiện nay là Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, “đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Căn cứ việc hợp đồng đặt cọc mà các bên ký kết không có thỏa thuận thời hạn nào nhất định để bảo đảm cho giao kết hợp đồng mà lại thỏa thuận bên bán có trách nhiệm làm giấy tờ cho bên mua là không thể thực hiện được. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, bị đơn là bà H1 chưa có quyền định đoạt đối với nhà, đất nêu trên. Do đó trong trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc này giữa các bên vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm ký kết, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà H mà chỉ có căn cứ buộc bà H1 phải có trách nhiệm trả lại số tiền 500.000.000 đồng đã nhận cho bà H. (1).

Như vậy, quan điểm này dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự về việc bên nhận đặt cọc chưa có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà ký kết hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là vô hiệu.

Quan điểm thứ hai cho rằng, theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2015 thì bà H1 có trách nhiệm làm giấy tờ cho bên mua. Điều này có nghĩa rằng, thỏa thuận đặt cọc sẽ được duy trì cho đến khi bà H1 thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp pháp nhà đất cho bà H. Thực tế, đến ngày 07/11/2019, bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số CR 875403 (số vào sổ CH03044) do Ủy ban nhân dân quận Ninh Kiều cấp đối với nhà và đất tại 22/23/45 Mạc Đĩnh Chi, phường An Cư, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Tuy nhiên, bà H1 đã không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết theo hợp đồng đặt cọc đã ký nên lỗi thuộc về bị đơn. Hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu khi hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu. Từ đó, Tòa án buộc bà H1 phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận(2).

Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai là hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không bị vô hiệu vì các lý do sau:

Thứ nhất, vấn đề đặt ra là hai bên đặt cọc để hướng tới ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Tại thời điểm đặt cọc, bên nhận cọc chưa phải là chủ hữu nhà nên nếu ký hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu. Theo quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính; quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà các bên đang hướng tới. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định chủ thể làm giao dịch vô hiệu trong giao dịch dân sự để khiên cưỡng cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không đúng.

Thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết, người nhận cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có tranh chấp. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc cần được xác định là một hợp đồng độc lập với giao dịch mà nó bảo đảm (hợp đồng chuyển nhượng). Do đó, việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất bị tranh chấp sau đó không thể là nguyên nhân làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Hy vọng Tòa án nhân dân tối cao sẽ sớm giải đáp, hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong trường hợp này.

Thạc sĩ NGUYỄN THỊ VÂN ANH

Đại học Luật Huế

Tội ‘Dâm ô đối với người dưới 16 tuổi’: Lý luận và thực tiễn