Có một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam: Càng sửa luật nhiều, thị trường lại càng cần sự yên tâm hơn. Điều đó không phải vì các lần sửa đổi pháp luật không cần thiết. Ngược lại, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở và kinh doanh bất động sản luôn là điều kiện cần để nền kinh tế phát triển. Nhưng điều thị trường quan tâm không chỉ là luật viết gì mà còn là pháp luật sẽ được áp dụng như thế nào.
Nhiều năm qua, phần lớn các cuộc thảo luận đều xoay quanh việc sửa điều nào, bỏ thủ tục nào hay phân cấp thêm cho cấp nào. Những vấn đề đó đều quan trọng, nhưng chưa phải câu hỏi lớn nhất. Câu hỏi lớn hơn là sau mỗi lần sửa đổi, liệu người dân có cảm thấy yên tâm hơn khi giao dịch, doanh nghiệp có tự tin hơn khi đầu tư và người thực thi có mạnh dạn hơn khi đưa ra quyết định hay không.
Bởi thực tế cho thấy điều làm nhiều dự án kéo dài, nhiều quyết định bị trì hoãn và nhiều dòng vốn đứng ngoài quan sát không phải lúc nào cũng xuất phát từ việc thiếu quy định. Trong nhiều trường hợp, nguyên nhân nằm ở việc các chủ thể tham gia thị trường không thể dự đoán một cách đủ chắc chắn rằng pháp luật sẽ được áp dụng như thế nào trong tương lai.
Cùng một quy định có thể được hiểu khác nhau giữa các địa phương. Cùng một hồ sơ có thể được xử lý khác nhau giữa các cơ quan. Cùng một quyết định có thể được đánh giá bằng những tiêu chuẩn khác nhau ở những thời điểm khác nhau. Khi khả năng tiên liệu suy giảm, niềm tin của thị trường cũng suy giảm theo.
Đây là lý do có thể nói rằng: Thị trường không định giá điều luật. Thị trường định giá cách điều luật được áp dụng.
Đối với nhà đầu tư, nội dung điều luật chỉ là điểm khởi đầu. Điều họ thực sự quan tâm là quy định đó sẽ được hiểu như thế nào, được thực hiện ra sao và có được duy trì ổn định hay không. Một doanh nghiệp có thể tính được chi phí đất đai, chi phí vốn, chi phí xây dựng và chi phí vận hành. Nhưng có một loại chi phí rất khó lượng hóa, đó là chi phí phát sinh từ sự bất định pháp lý.
Khi không thể biết một dự án sẽ được xử lý theo nguyên tắc nào, một quyền tài sản sẽ được bảo vệ đến đâu hoặc một quyết định hành chính sẽ được nhìn nhận ra sao trong tương lai, nhà đầu tư buộc phải cộng thêm một khoản dự phòng rủi ro vào mọi quyết định của mình. Khoản dự phòng đó làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian ra quyết định và làm giảm động lực triển khai các dự án dài hạn.
Nhìn từ góc độ dòng vốn, đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Dòng vốn không sợ pháp luật nghiêm. Một thị trường lành mạnh luôn cần kỷ luật pháp lý đủ mạnh để bảo vệ cạnh tranh công bằng và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp. Điều mà dòng vốn lo ngại hơn là những rủi ro không thể định giá.
Điều thị trường cần không phải là một tương lai không có rủi ro. Điều thị trường cần là một tương lai có thể dự đoán.
Khi không thể xác định rõ giới hạn trách nhiệm, không thể dự đoán chi phí pháp lý hoặc không thể hình dung một quyết định hôm nay sẽ được nhìn nhận như thế nào trong nhiều năm tới, phản ứng tự nhiên của thị trường sẽ là phòng thủ.
Sự phòng thủ đó không xuất hiện bằng những tuyên bố lớn mà thể hiện qua những hồ sơ bị kéo dài, những quyết định bị trì hoãn, những dự án nằm im và những dòng vốn tiếp tục chờ đợi. Một dự án chậm ba năm không chỉ làm doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh mà còn khiến hàng nghìn người mua nhà tiếp tục phải đi thuê. Một tuyến đường chậm triển khai không chỉ làm vốn đầu tư bị đóng băng mà còn khiến nhiều khu dân cư tiếp tục sống trong tình trạng hạ tầng dang dở. Một khu đất chậm được khai thác không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng tài nguyên mà còn làm mất đi những cơ hội việc làm và nguồn thu ngân sách.
Đó là một loại chi phí rất lớn nhưng thường không xuất hiện trên báo cáo tài chính. Bởi vậy, có lẽ đã đến lúc cần nhìn khả năng tiên liệu pháp lý như một loại hạ tầng của nền kinh tế. Nếu đường cao tốc giúp hàng hóa lưu thông, sân bay giúp kết nối con người và hạ tầng số giúp kết nối dữ liệu thì khả năng tiên liệu pháp lý giúp kết nối niềm tin. Nó là nền tảng để các quyết định đầu tư được hình thành, để dòng vốn được triển khai và để các giao dịch được thực hiện.
Dòng vốn không chạy đến nơi có ít quy định nhất. Dòng vốn chạy đến nơi có khả năng tiên liệu cao nhất.
Theo nghĩa đó, thành công của Luật Đất đai sửa đổi không nên chỉ được đo bằng số lượng thủ tục được cắt giảm hay số lượng dự án được tháo gỡ. Thước đo quan trọng hơn là liệu đạo luật này có giúp nâng cao khả năng tiên liệu của thị trường hay không. Người dân có biết quyền của mình được bảo vệ như thế nào không. Doanh nghiệp có dự đoán được chi phí pháp lý của mình hay không. Người thực thi có đủ cơ sở để đưa ra quyết định đúng lúc hay không.
Để đạt được điều đó, việc sửa đổi luật cần đi cùng với cơ chế áp dụng thống nhất, vùng an toàn trách nhiệm rõ ràng cho người thực thi và nguyên tắc chuyển tiếp ổn định đối với các quyền tài sản, giao dịch và dự án đã hình thành hợp pháp. Càng rõ cách áp dụng, càng dễ xác định trách nhiệm. Càng ổn định tiêu chuẩn, càng giảm chi phí phòng thủ. Càng có khả năng tiên liệu, thị trường càng dám vận hành dài hạn.
Trong nhiều năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể tiếp tục thay đổi về chính sách, quy hoạch, cơ chế định giá hay mô hình phát triển. Nhưng có một nhu cầu sẽ không thay đổi: người dân cần biết quyền của mình được bảo vệ ra sao, doanh nghiệp cần biết chi phí của mình được xác định như thế nào và người thực thi cần biết đâu là giới hạn trách nhiệm của mình.
Khi những điều đó có thể được dự đoán một cách đủ rõ ràng, pháp luật mới thực sự trở thành nền tảng của phát triển. Bởi cuối cùng, điều thị trường cần không chỉ là nhiều quy định hơn.
Điều thị trường cần nhất là khả năng tiên liệu.
“Thị trường không định giá điều luật. Thị trường định giá cách điều luật được áp dụng. Giá trị lớn nhất mà Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra không chỉ là tháo gỡ thủ tục, mà là nâng cao khả năng tiên liệu của thị trường”.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law Firm.
