Nội dung
Với bối cảnh hội nhập và cạnh tranh ngày càng sâu và rộng, nhu cầu dịch chuyển vốn đầu tư, tái cơ cấu dự án, mua bán và sáp nhập (M&A) trở nên phổ biến trong hoạt động kinh doanh nói chung trong đó có hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Theo đó, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) đã và đang được sử dụng như một công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn lực, gia tăng khả năng tiếp cận thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng dự án bị “ngủ đông” hoặc chậm triển khai kéo dài. Đây cũng là cơ chế “thanh lọc” thị trường BĐS, lựa chọn những nhà đầu tư (NĐT) mạnh, có tiềm lực kinh tế và kinh nghiệm thực tiễn để triển khai dự án một cách nhanh chóng góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế, xã hội và cải thiện diện mạo hạ tầng quốc gia.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, dưới sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật như: Luật KDBĐS 2023; Luật đầu tư năm 2020; Luật đất đai năm 2024…, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Bên cạnh những thành tựu tích cực của các quy phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS, trên thực tế vẫn tồn tại một số hạn chế đáng lưu ý và cần hoàn thiện trong thời gian tới để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS, hướng tới phát huy tối đa vai trò của hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS
Mặc dù, hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS chịu sự điều tiết của nhiều ngành luật khác nhau nhưng các quy định cụ thể và chi tiết nhất được ghi nhận tại Luật KDBĐS, Luật KDBĐS năm 2023 đã hệ thống hóa các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền và thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch cũng như công tác xử lý vi phạm đối với hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS. Các nội dung này được quy định từ Điều 39 đến Điều 43, Luật KDBĐS năm 2023 và được cụ thể hóa tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật KDBĐS năm 2023.
Thực trạng các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án BĐS
Các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án BĐS hiện nay được quy định tại khoản 1 Điều 39, Luật KDBĐS năm 2023. Nhìn chung, các quy định này đã tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ về nguyên tắc chuyển nhượng dự án BĐS, góp phần kiểm soát sự thay đổi chủ thể đầu tư, bảo đảm tính minh bạch, ổn định trong quản lý quy hoạch và đất đai đồng thời bảo vệ quyền lợi các bên liên quan. Các nguyên tắc khi chuyển nhượng dự án BĐS được quy định tại Điều 39 Luật KDBĐS năm 2023, cụ thể như sau:
Thứ nhất: Theo quy định tại khoản 1, Điều 39, LKDBĐS năm 2023: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.”
Quy định này thể hiện một nguyên tắc pháp lý quan trọng trong quản lý hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS là chỉ cho phép chuyển nhượng khi dự án vẫn còn hiệu lực thực hiện, tức là vẫn đang trong giai đoạn được phép triển khai các hoạt động đầu tư, xây dựng, hoàn thiện theo tiến độ đã được phê duyệt. Một dự án chỉ được phép chuyển nhượng nếu vẫn còn hiệu lực thực hiện, bởi chỉ khi đó, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư mới có cơ sở pháp lý để chuyển giao cho chủ thể khác kế thừa. Quy định này đóng vai trò bảo vệ trật tự pháp lý trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, tránh tình trạng chuyển nhượng “dự án đã hết hạn” hoặc “dự án treo” không còn hiệu lực, gây rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng cũng như gây ra những xung đột về cơ chế thủ tục quản lý hành chính về đầu tư dự án. Tuy nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế trong thực tiễn áp dụng như việc xác định “dự án đang trong thời hạn thực hiện” đôi khi mang tính hình thức, đặc biệt đối với những dự án đã gần hết hạn mà thời hạn còn lại thậm chí chỉ còn một khoảng thời gian ngắn không đủ để triển khai toàn bộ các hạng mục còn lại của dự án như tiến độ đã được phê duyệt, hoặc trường hợp chuyển nhượng một phần dự án mà phần chuyển nhượng đã hết hoặc gần hiếu thời hạn thực hiện nhưng thời hạn chung của cả dự án tổng thể thì vẫn còn thời hạn thực hiện, cùng cần có quy định rõ về định lượng cụ thể về các hạng mục đã hoàn thành, chưa hoàn thành để xác định rõ thời hạn thực hiện của dự án khi chuyển nhượng.
Thứ hai, khi tiến hành hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thì phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Về bản chất, đây là một nguyên tắc quản lý quan trọng hướng tới duy trì ổn định quy hoạch, bảo vệ người mua và ngăn chặn chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ, điểm mạnh của quy định nằm ở chỗ nó đặt ra ranh giới pháp lý rõ ràng về phạm vi được phép chuyển nhượng (không phải là công cụ để biến đối quy hoạch hay thay đổi mục tiêu đầu tư một cách tùy tiện). Tuy nhiên, cũng cần linh hoạt hơn khi dự án chuyển nhượng bị lỗi thời về quy hoạch cũng như không còn phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của thị trường thì việc điều chỉnh quy hoạch và mục tiêu của dự án là thiết yếu đảm bảo hiệu quả cao nhất của dự án nhưng phải đảm bảo yếu tố quản lý nhà nước đối với những điều chỉnh này.
Về nguyên tắc yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải tiếp nhận trách nhiệm đối với các nghĩa vụ dân sự, hợp đồng và tài chính có sẵn, qua đó có thể giảm thiểu rủi ro cho người tiêu dùng, nhà thầu và chủ nợ. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng quy định này bộc lộ nhiều vấn đề đáng lưu ý như các thuật ngữ then chốt như “bảo đảm quyền lợi hợp pháp” chưa được định nghĩa ngưỡng rõ ràng nên dẫn tới cách hiểu và thực thi không thống nhất giữa các cơ quan quản lý địa phương, gây vướng mắc cho cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, nguyên tắc quy định về các vấn đề sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng dự án BĐS, xác định rõ hệ quả pháp lý của việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới. Về nội dung, nguyên tắc này gồm hai nhóm quy định quan trọng: (1) Bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và trở thành chủ đầu tư hợp pháp đối với dự án đã nhận chuyển nhượng; (2) Bên nhận chuyển nhượng không phải thực hiện lại các thủ tục hồ sơ, quy hoạch và giấy phép xây dựng nếu nội dung dự án không thay đổi, nếu có nhu cầu thay đổi thì phải thực hiện điều chỉnh nội dung đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật.
Quy định này tạo ra một cơ chế chuyển tiếp pháp lý mạch lạc, đảm bảo rằng việc thay đổi chủ đầu tư không làm gián đoạn tiến trình thực hiện dự án. Cơ chế kế thừa quyền và nghĩa vụ giúp dự án được tiếp tục triển khai mà không cần khởi động lại toàn bộ quy trình thủ tục đầu tư, tránh lãng phí thời gian và nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, song song với các ưu điểm nêu trên, quy định này cũng bộc lộ nhiều hạn chế trong thực tiễn áp dụng: (1)Về phạm vi và nội hàm của “kế thừa quyền, nghĩa vụ” chưa được xác định rõ ràng trong tình huống chuyển nhượng một phần dự án, dẫn đến cách hiểu không thống nhất. Luật không quy định cụ thể khi chuyển nhượng một phần dự án có những quyền lợi hoặc nghĩa vụ liên quan, liên đới giữa các hợp phần của dự án tổng thể sẽ được phân chia, phân định như thế nào khi chuyển giao nhằm đảm bảo các quyền lợi hoặc nghĩa vụ được thực hiện đúng chủ thể; (2) Về điều kiện “không phải làm lại hồ sơ nếu không có thay đổi nội dung dự án” được đánh giá là thiếu tiêu chí cụ thể. “Thay đổi nội dung” có thể được hiểu ở nhiều cấp độ từ thay đổi thiết kế chi tiết, tổng mặt bằng, công năng sử dụng, đến thay đổi quy mô dân số hoặc mật độ xây dựng và trong nhiều trường hợp, chỉ cần một thay đổi kỹ thuật nhỏ cũng bị coi là “thay đổi nội dung”, buộc NĐT mới phải thực hiện lại các thủ tục điều chỉnh quy hoạch, thiết kế.
Như vậy, nhìn chung có thể đánh giá rằng nguyên tắc này là một quy định có giá trị định hướng tích cực, thể hiện nỗ lực của nhà làm luật trong việc dung hòa giữa bảo đảm tính liên tục của hoạt động đầu tư và yêu cầu quản lý nhà nước, song trong thực tế, hiệu quả áp dụng của nó vẫn bị hạn chế bởi tính khái quát, thiếu tiêu chí kỹ thuật, khiến cho mục tiêu “kế thừa thuận lợi và quản lý chặt chẽ” mới đạt được về mặt nguyên tắc nhưng chưa thực sự được hiện thực hóa một cách đồng bộ trong thực tiễn.
Thứ tư, nguyên tắc về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 40 của LKDBĐS và tuân thủ quy định của pháp Luật Đất đai về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai.
Đây là quy định nguyên tắc mang tính “liên kết pháp lý” nhằm bảo đảm rằng hoạt động chuyển nhượng dự án không chỉ tuân thủ các quy định chuyên ngành BĐS mà còn phải thống nhất với hệ thống pháp luật về đất đai, lĩnh vực chi phối trực tiếp quyền tài sản gắn liền với dự án. Quy định này thể hiện tư duy lập pháp mang tính hệ thống, bảo đảm tính hợp hiến và hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng, vì quyền kinh doanh BĐS thực chất gắn liền với QSDĐ, một loại tài sản đặc biệt do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy định này vẫn gặp nhiều trở ngại do sự thiếu đồng bộ giữa các luật có liên quan, quy trình hành chính phức tạp, và cách hiểu khác nhau của cơ quan quản lý về phạm vi và trình tự áp dụng.
Thực trạng các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS
Các điều kiện về chuyển nhượng dự án được quy định trong Điều 40, Luật KDBĐS năm 2023, là cơ sở pháp lý trực tiếp và quan trọng nhất điều chỉnh hoạt động này. Theo đó, Luật đã quy định cụ thể các điều kiện mà một dự án BĐS phải đáp ứng trước khi được phép chuyển nhượng, bao gồm: (1) quy định về các điều kiện đối với đối tượng chuyển nhượng là dự án BĐS. Dự án BĐS muốn được chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng các điều kiện chung của pháp Luật Đầu tư và các điều kiện chuyên ngành theo pháp Luật KDBĐS, Luật Đất đai. Trước hết, theo các điều kiện chung của pháp Luật Đầu tư, dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư đề nghị chuyển nhượng không được thuộc các trường hợp chấm dứt hoạt động theo khoản 1, khoản 2, Điều 48, Luật Đầu tư năm 2020. Các trường hợp này bao gồm: (i) Dự án bị chấm dứt hoạt động theo ý chí của chủ đầu tư hoặc dự án đầu tư bị hết hạn hoạt động; (ii) Dự án bị chấm dứt hoạt động bởi cơ quan đăng ký đầu tư. Ngoài ra, dự án cũng không được rơi vào trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư ngừng hoạt động. Bên cạnh đó, NĐT cũng phải đáp ứng các điều kiện khác được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ pháp lý liên quan (nếu có). (2) Đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1, Điều 40, Luật KDBĐS năm 2023, dự án chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu sau: (i) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư; (ii) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt; (iii) Dự án đã hoàn thành việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định; (iv) QSDĐ của dự án không bị hạn chế giao dịch do đang là đối tượng của vụ án tranh chấp, kê biên đảm bảo thi hành án hoặc thuộc trường hợp bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch; (v) Dự án không bị đình chỉ hay chấm dứt hoạt động hoặc không bị thu hồi đất. (vi) Dự án đang không trong tình trạng chưa chấp hành xong quyết định xử lý vi phạm hành chính; (vii) Dự án chuyển nhượng không đang trong tình trạng thế chấp; (viii) Dự án phải còn trong thời hạn thực hiện. (ix) Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì cần đảm bảo các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với các phần dự án khác nằm trong dự tổng thể.
Nhìn chung, nhóm điều kiện đối với dự án khi được phép chuyển nhượng thể hiện một bước tiến quan trọng trong chính sách quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giúp nâng cao tính minh bạch, bảo đảm quyền lợi của các bên và kiểm soát chặt chẽ sự phát triển của thị trường. Các điều kiện này được thiết kế trên cơ sở liên kết chặt chẽ giữa pháp luật về kinh doanh BĐS, đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, tạo thành một hệ thống kiểm soát đa tầng đối với quá trình chuyển nhượng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy một số quy định vẫn còn thiếu tính thống nhất, chưa có hướng dẫn cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc xác định dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, nhất là về các yếu tố quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng pháp lý đất đai. Những hạn chế này cho thấy, mặc dù khung pháp lý hiện nay đã tương đối hoàn chỉnh, song việc tổ chức thực thi vẫn cần được đồng bộ hóa giữa các cơ quan quản lý để bảo đảm tính khả thi và hiệu lực thực tế của nhóm điều kiện này.
Thứ hai, nhóm điều kiện áp dụng cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS. Nhóm điều kiện này hướng đến việc kiểm soát năng lực và trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS. Theo quy định tại khoản 2, Điều 40. Luật KDBĐS năm 2023. Nhóm điều kiện này tập trung điều chỉnh về chủ thể nhận chuyển nhượng, với các yêu cầu cơ bản được quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 9, Luật KDBĐS năm 2023: (1) Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về tư cách chủ thể và ngành nghề kinh doanh phù hợp để tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản; (2) Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện về tình trạng hoạt động của doanh nghiệp đang không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS hoặc bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Doanh nghiệp phải đảm bảo dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Đáp ứng về khả năng tài chính (vốn chủ sở hữu) theo đúng tỉ lệ quy định cho từng quy mô dự án đầu tư độc lập. Bên cạnh các quy định nêu tại (1) và (2) đã nêu, Bên chuyển nhượng dự án phải cam kết triển khai dự án đúng nội dung dự án đã được chấp thuận và nếu có điều chỉnh nội dung dự án thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định.
Tổng thể, có thể nhận định rằng nhóm quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đã tạo lập khung pháp lý cân bằng giữa tính ràng buộc và tính linh hoạt, bảo đảm chủ đầu tư mới phải có tư cách chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS vừa phải chứng minh được năng lực tài chính đảm bảo triển khai dự án, đồng thời cam kết tiếp quản và thực hiện đúng nội dung dự án đã được phê duyệt nhưng cũng có cơ chế cho đề xuất điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định khi có nhu cầu điều chỉnh. Cách tiếp cận này không chỉ tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà còn góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển năng động, minh bạch.
Thứ ba, nhóm điều kiện áp dụng đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án quy định tại khoản 3, khoản 4, Điều 40, Luật KDBĐS năm 2023. Nhóm quy định về điều kiện mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS cần phải đáp ứng khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án, cụ thể: (1) Đảm bảo phần diện tích đất thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước của dự án mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định. Bên cạnh đó, trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp nhà nước, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án còn phải đáp ứng các quy định về quản lý, sử dụng vốn nhà nước.
Về tổng thể, nhóm điều kiện này giữ vai trò quan trọng trong việc kiểm soát tính pháp lý của dự án trước khi tham gia thị trường chuyển nhượng, bảo đảm rằng chỉ những dự án được Nhà nước giao đất hợp pháp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không còn vướng mắc pháp lý mới được phép chuyển giao. Tuy nhiên nhóm quy định định này cũng có hạn chế khi triển khai, khi việc quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là “khó khả thi” đối với chủ đầu tư không có khả năng về tài chính để tiếp tục triển khai dự án nên phải chuyển nhượng dự án nhưng nay phải có một nguồn tiền thanh toán đẩy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng.
Thứ tư, nhóm điều kiện bổ sung theo quy định của pháp luật có liên quan quy định tại khoản 5, Điều 40, Luật KDBĐS năm 2023. Nhóm điều kiện bổ sung theo pháp luật có liên quan, xác lập nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS không chỉ dừng lại ở việc tuân thủ các điều kiện cụ thể quy định tại LKDBĐS năm 2023, mà còn phải phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư và các pháp luật chuyên ngành khác có liên quan.
Quy định này có ý nghĩa khẳng định tính liên thông trong hệ thống pháp luật về chuyển nhượng dự án, vì hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS thực chất là một hình thức chuyển giao dự án đầu tư, do đó chịu sự điều chỉnh đồng thời của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và các quy định chuyên ngành khác. Tuy nhiên, do cùng điều chỉnh một hoạt động là chuyển nhượng dự án BĐS cho nên thực tiễn đã xảy ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các quy định của các ngành luật về chuyển nhượng dự án BĐS.
Thực trạng các quy định về thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS
Luật KDBĐS năm 2023 đã dành Điều 41 để quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và Điều 42 để quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. So với các giai đoạn pháp luật trước, các quy định mới đã thể hiện sự tiến bộ rõ nét cả về phân cấp quản lý, trình tự thủ tục và tính liên thông giữa các đạo luật có liên quan.
Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS, Điều 41, Luật KDBĐS năm 2023 quy định theo hướng phân định thẩm quyền trên cơ sở thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020. Cụ thể: (1) đối với các dự án BĐS được Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 31, Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng Chính phủ. Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, tổ chức thẩm định, lấy ý kiến của Bộ chuyên ngành, sau đó trình Thủ tướng xem xét, quyết định; (2) Đối với các dự án BĐS được UBND cấp tỉnh quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32, Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng thuộc về UBND cấp tỉnh. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng dự án, thì UBND cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều, 42 Luật KDBĐS năm 2023 về thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS, bảo đảm tính linh hoạt trong quản lý và phù hợp với thực tiễn triển khai ở địa phương. Cách thức phân định thẩm quyền như trên thể hiện chủ trương phân cấp, phân quyền quản lý đầu tư được quy định tại Điều 5, Luật Tổ chức Chính phủ năm 2025, góp phần giảm tải cho cơ quan trung ương, tăng tính chủ động cho địa phương trong việc phê duyệt các giao dịch liên quan đến dự án BĐS.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục triển khai dự án theo nội dung đã được phê duyệt, trừ trường hợp có điều chỉnh được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo khoản 3, Điều 39, Luật KDBĐS năm 2023. Điều này vừa bảo đảm tính kế thừa và ổn định của dự án, vừa tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư mới nếu cần điều chỉnh quy hoạch, thiết kế hoặc cơ cấu sản phẩm để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu thị trường.
Thực trạng các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án BĐS
Theo quy định tại Điều 43, Luật KDBĐS năm 2023, khi chuyển nhượng dự án BĐS, các bên tham gia bao gồm chủ đầu tư chuyển nhượng, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đều có những quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng được thực hiện minh bạch, hợp pháp và không làm gián đoạn quá trình đầu tư, khai thác dự án. Cụ thể: (1) Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng, pháp luật quy định rõ quyền được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS khi đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 40, Luật KDBĐS năm 2023, như: (i) Đã được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. (ii) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. (iii) Dự án không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không đang có tranh chấp. (iv) Chủ đầu tư có quyền đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ kế thừa, đồng thời có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý, tài liệu kỹ thuật và phối hợp với cơ quan quản lý để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng. (v) Ngoài ra, chủ đầu tư chuyển nhượng còn có trách nhiệm thông báo cho khách hàng, người mua, người thuê mua, người thuê trong dự án về việc chuyển nhượng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên thứ ba đã giao kết giao dịch với mình trước đó; (2) Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, quy định tại Khoản 2, Điều 43, Luật KDBĐS năm 2023 xác định chủ thể này kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư cũ. Theo Điều 46, Luật Đầu tư năm 2020, NĐT nhận chuyển nhượng cũng phải chứng minh năng lực tài chính, cam kết tiếp tục thực hiện dự án theo đúng mục tiêu, quy mô, tiến độ đã được phê duyệt, và chỉ được phép thay đổi nội dung dự án khi có chấp thuận của cơ quan đăng ký đầu tư và thực hiện nghĩa vụ về tài chính vối với Nhà nước theo quy định.
Thực trạng các quy định về xử lý vi phạm đối với hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS
Hoạt động xử lý vi phạm trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm kỷ cương pháp luật, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng trái phép và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia thị trường. Đây là công cụ quản lý nhà nước trực tiếp nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời góp phần bảo đảm tính minh bạch, lành mạnh trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS.
Về cơ sở pháp lý, Luật KDBĐS năm 2023 đã bổ sung nhiều quy định quan trọng, thể hiện sự hoàn thiện và phân cấp rõ ràng trong quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này. Theo Điều 80, Luật KDBĐS năm 2023, nội dung quản lý nhà nước trong kinh doanh BĐS bao gồm cả công tác xử lý vi phạm. Bên cạnh đó, Điều 81, Luật KDBĐS năm 2023 quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, theo đó giao UBND cấp tỉnh trách nhiệm tổ chức xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền.
Ngoài ra, công tác xử lý vi phạm trong lĩnh vực BĐS còn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật liên quan như Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), và đặc biệt là Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở. Mặc dù nghị định này được ban hành trước khi Luật KDBĐS năm 2023 có hiệu lực, song trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay, đây vẫn là cơ sở pháp lý chính để xử lý vi phạm trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS.
Thực trạng các quy định về thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản
Theo Thông tư số 219/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 31/12/2013 hướng dẫn thi hành Luật Thuế Giá trị Gia tăng và nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 quy định hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế Giá trị Gia tăng quy định giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS không thuộc diện kê khai chịu thuế (khoản 4, Điều 5, Thông tư 219/2013/TT-BTC). Hướng dẫn thực hiện về thuế GTGT nêu trên tổng cục thuế có công văn 5210/TCT-CS (văn bản 5210) ngày 8/12/2015 hướng dẫn các giao dịch chuyển nhượng dự án (bao gồm cả dự án BĐS) không phải kê khai, tính và nộp thuế GTGT. Tuy nhiên, cũng về vấn đề này, ngày 23/1/2025 Tổng Cục thế lại có văn bản số 416/TCT- CS (văn bản 416) về việc thuế giá trị gia tăng lại khẳng định chuyển nhượng dự án BĐS là hoạt động kinh doanh BĐS phải kê khai và nộp thuế GTGT. Như vậy có sự không đồng nhất đối với các quy định và hướng dẫn về thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng dự án.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS
Không thể phủ nhận vai trò của pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS trong việc điều chỉnh cũng như định hướng các giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS theo hướng minh bạch và tăng hiệu quả hoạt động của dự án cũng như đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật thời gian qua cho thấy còn nhiều vấn đề bất cập, điều này thể hiện ở sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình thủ tục phức tạp, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh và thiếu cơ chế minh bạch thông tin. Vì vậy, việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS là yêu cầu cấp thiết, nhằm bảo đảm tính thống nhất, minh bạch và khả thi của hệ thống pháp luật hiện hành. Cụ thể:
Thứ nhất, cần rà soát và thống nhất các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS đặc biệt là sự đồng bộ giữa Luật KDBĐS năm 2023 và Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể: (1) Quy định thống nhất về quyền được chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thống nhất tại khoản 3, Điều 40, Luật KDBĐS và Điều 45 Luật Đất đai năm 2024; (2) Cần quy định đồng bộ về tên gọi “dự thảo” hay “hợp đồng nguyên tắc” đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm tránh xung đột giữa điểm c, khoản 1, Điều 42, Luật KDBĐS năm 2023 và quy định tại khoản 3 Điều 49, Nghị định 31/2021/NĐ - CP hướng dẫn Luật Đầu tư năm 2020.
Thứ hai, pháp luật cần bổ sung và cụ thể hóa điều kiện của dự án BĐS được chuyển nhượng. Quy định hiện nay còn khái quát, thiếu hướng dẫn chi tiết về tiêu chí kỹ thuật và tình trạng pháp lý của dự án. Cần bổ sung các tiêu chí cụ thể như là tỉ lệ hoàn thành hạ tầng tối thiểu, mức độ giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính còn lại ...
Thứ ba, cần điều chỉnh đối với trường hợp dự án được thế chấp thì nên quy định hướng mở thay vì phải hoàn thành xong việc giải chấp mới được chuyển nhượng dự án BĐS thì cho phép chuyển nhượng dự án nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Bên cạnh đó, về điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS phải hoàn thành nghĩa vụ về tài chính về đất đai của dự án thì nên quy định theo hướng cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ về tài chính về đất đai của dự án và cam kết thực hiện, đồng thời có biện pháp bảo đảm thanh toán bằng việc ký quỹ hoặc bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.
Thứ tư, cần quy định cụ thể hơn nữa về nghĩa vụ của NĐT nhận chuyển nhượng dự án BĐS. Cụ thể để nâng cao tính cam kết đầu tư dự án đúng nội dung cũng như tiến độ đã được phê duyệt thì cần bổ sung thêm quy định về ký quỹ đối với NĐT nhận chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS nhằm đảm bảo thực hiện cam kết này.
Thứ năm, cần bổ sung thêm quy định xác định rõ thời kiểm chính thức ký kết và có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS. Quy định cần nêu rõ thời điểm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên nhưng phải sau khi có văn bản chấp thuận chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ sáu, về định tại khoản 1, Điều 25, Luật KDBĐS năm 2023 về tỉ lệ thu tiền trước khi bàn giao sản phẩm BĐS cho bên mua, theo đó tỉ lệ này có sự chênh lệch giữa dự án có chủ đầu tư trong nước được thu đến 70% tổng giá trị giao dịch, nhưng dự án mà chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ được thu đến 50% tổng giá trị giao dịch. Vậy cần có quy định đối với trường hợp chuyển nhượng dự án mà một trong hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì cần kế thừa nguyên hiện trạng về tỉ lệ thu trước khi bàn giao sản phẩm BĐS cho bên mua.
Thứ bảy, sửa đổi, bổ sung chế tài xử lý vi phạm theo hướng tăng cường tính răn đe. Theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, mức phạt hành chính đối với hành vi chuyển nhượng trái phép còn thấp, cần nâng mức xử phạt lũy kế theo mức nguồn lợi mà bên sai phạm thu được từ hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án BĐS, điều này cần quy định ngay tại Nghị định thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP đang được trình Chính phủ xem xét.
Thứ tám, cần có những quy định hướng dẫn cụ thể về thuế đối với giao dịch chuyển nhượng dự án một cách nhất quán và chính xác. Bên cạnh đó, cần có những mức thuế trên cơ sở xác định giá trị giao dịch một cách phù hợp với giá trị thị trường của QSDĐ thuộc dự án BĐS được chuyển nhượng
Tóm lại, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS cần được thực hiện đồng bộ, có trọng tâm và dựa trên ba tiêu chí là thống nhất pháp lý, minh bạch thông tin và tăng cường năng lực thực thi. Khi các tiêu chí này được đáp ứng thì pháp luật không chỉ đóng vai trò điều chỉnh hành vi mà còn trở thành công cụ thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn mới./.
Tài liệu tham khảo
PGS.TS Nguyễn Thị Nga., PGS.TS Nguyễn Thị Nhung., TS. Đỗ Xuân Trọng., Ths.NCS Phùng Thị Phương Thảo., Luật sư Lê Thị Thu. (2024). Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Sự thật.
Đỗ Xuân Trọng. (2022).“Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS”.(Luận án tiến sĩ Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội).
Quách Minh Trí & Trần Minh Pháp. (2023).“Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS”. Tạp chí Pháp lý, Kỳ phát hành tháng 8.
Báo Điện tử Chính phủ. (2025). Đề xuất quy định mới xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Truy cập 31/10/2025. https://baochinhphu.vn/de-xuat-quy-dinh-moi-xu-phat-vi-pham-hanh-chinh-ve-xay-dung-102251031173040874.htm?gidzl=xZAXVlpLqGBkBQTyyiZM0EWgfNlioDHMz2RrUUZ2WmMa8FHuxS7I1g4cfNRfmOHUed7n9J4graT9zjFI1W
NGUYỄN THỊ MINH THU
