Đây là văn bản pháp lý quan trọng, điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, đã góp phần tạo nên hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cấu trúc pháp luật vẫn còn một số bất cập, chưa đầy đủ, chưa thực sự rõ ràng. Vì vậy, bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Qua đó chỉ ra một số tồn tại, bất cập và đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có đóng góp quan trọng cho nền kinh tế, tác động đến chuỗi sản xuất, thị trường vốn, tín dụng, lao động. Trong đó, đất đai – quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yếu tố đầu vào, là địa bàn để hiện thực hóa các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, nếu thị trường kinh doanh QSDĐ có phát triển sẽ là điều kiện tiền đề để phát triển các thị trường khác như: Thị trường nhà ở, của các công trình xây dựng, của thương mại, dịch vụ nông nghiêp, phi nông nghiệp… Tuy nhiên, sự phát triển nóng TTBĐS nếu thiếu kiểm soát sẽ dẫn đến những thách thức về quy hoạch, áp lực lên hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và môi trường đô thị, cũng như các vấn đề xã hội khác. Vì vậy, đòi hỏi pháp luật về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án bất động sản (DABĐS) phải có cấu trúc hợp lý, đảm bảo tính bao quát được các hình thức kinh doanh diễn ra trong thực tiễn, đồng thời đủ chi tiết đối với từng từng hình thức kinh doanh của từng chủ thể, từng đối tượng kinh doanh QSDĐ trong các loại hình DABĐS khác nhau.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Luật KDBĐS 2023 đã cơ bản đáp ứng được các yêu cầu này, trong đó có việc tách bạch, quy định riêng về loại hình “kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS” với ba hình thức kinh doanh quy định tại Điều 28 gồm: (i) Chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (ii) chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; (iii) cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để tổ chức, cá nhân sử dụng. Tuy nhiên, cần thiết phải phân tích đánh giá toàn diện về mặt lý luận pháp luật, xét đến các yếu tố lịch sử hình thành và điều kiện thực tiễn để nhìn nhận đúng mức về pháp luật hiện hành. Dựa trên quan điểm nhất quán của Đảng là “công tác xây dựng và thi hành pháp luật là “đột phá của đột phá” trong hoàn thiện thể chế phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới; là một nhiệm vụ trọng tâm của tiến trình xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Nhân dân, do Nhân dân và vì Nhân dân, dưới sự lãnh đạo của Đảng”. Vì vậy, bài viết sẽ tập trung phân tích đánh giá về lịch sử hình thành phát triển và các quy phạm pháp luật hiện hành về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS, chỉ ra các tồn tại bất cập và khuyến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật hiện hành.
1. Lý luận pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
1.1. Một số khái niệm cơ bản tác giả rút ra trong quá trình nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm KDBĐS dưới góc độ lý luận pháp luật: Là hoạt động đầu tư để tạo lập BĐS để giao dịch thường xuyên, liên tục của các chủ thể kinh doanh với ít nhất một bên phải là thương nhân, với đối tượng giao dịch là BĐS hoặc dịch vụ liên quan đến BĐS nhằm mục đích sinh lời, theo quy định pháp luật hiện hành.
1.1.2. Khái niệm QSDĐ: Quan điểm của Đảng thì: “QSDĐ là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tác giả cho rằng: QSDĐ được dùng để chỉ tập hợp những quyền năng mà Nhà nước trao cho người có đất và phải hiểu quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế phù hợp với quy định của pháp luật dân sự. Đồng thời, để trở thành đối tượng trong KDBĐS thì QSDĐ phải được nhìn nhận dưới góc độ là tài sản.
1.1.3. Khái niệm QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS: QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS có đầy đủ nội hàm của QSDĐ và đồng thời phải luôn đáp ứng điều kiện đã được xây dựng đầy đủ các công trình HTKT trong dự án BĐS theo đúng hồ sơ thiết kế đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.
1.1.4. Khái niệm kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS: Là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS để chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà để ở, tổ chức để đầu tư nhà và xây dựng nhà; cho thuê, cho thuê lại để cá nhân và tổ chức nhận QSDĐ sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và công năng dự án đã được phê duyệt.
1.1.5. Hình thức kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS: Trong thực tiễn thị trường tồn tại ba hình thức kinh doanh chính gồm: (i) Chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở và công trình xây dựng để ở, phục vụ sản xuất kinh doanh; (ii) Cho thuê QSDĐ cho tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở và công trình xây dựng để ở, phục vụ sản xuất kinh doanh; (iii) Cho thuê lại QSDĐ cho tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở và công trình xây dựng để ở, phục vụ sản xuất kinh doanh. Vì vậy, yêu cầu cấu trúc pháp luật về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS có các quy định tương ứng với các hình thức kinh doanh này.
1.2. Lý luận pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS: Là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động phát sinh trong kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS của các chủ thể chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và các chủ thể nhận chuyển nhượng, thuê và thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS; nhằm mục đích quản lý, định hướng phát triển bền vững thị trường KDBĐS, đảm bảo công khai, minh bạch, công băng và đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế đất nước cũng như thực hiện các mục tiêu an sinh xã hội.
1.2.2. Nguồn pháp luật kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS được quy định cụ thể trong Luật KDBĐS 2023. Ngoài ra, có các quy định chung sẽ được quy định tại các nguồn như Bộ LDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Kiến trúc, và các Luật chuyên ngành khác liên quan đến HTKT; Quy chuẩn kỹ thuật Việt Nam, Tiêu chuẩn kỹ thuật Việt Nam; các Nghị quyết của Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan; các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ/cơ quan ngang Bộ, Quy trình giải quyết thủ tục hành chính của chính quyền địa phương các cấp; các Quyết định phê duyệt quy hoạch vùng, liên vùng, quy hoạch địa phương về phát triển kinh tế xã hội, xây dựng và đất đai. Vì vậy, khi nghiên cứu pháp luật về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS cần phải nghiên cứu xem xét tổng thể các nguồn pháp luật này.
1.2.3. Yêu cầu về cấu trúc pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sau: (i) Quy định về các nguyên tắc, yêu cầu trong kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS; (ii) Quy định về các hình thức kinh doanh; (iii) Quy định về chủ thể kinh doanh; (iv) Quy định về điều kiện đối với QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS đưa vào kinh doanh; (v) Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh; (vi) Quy định về hợp đồng trong kinh doanh; (vii) Quy định về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh.
1.3. Lịch sử hình thành pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai bắt đầu bằng Luật Cải cách Ruộng đất 1953, theo đó chính sách giao dịch QSDĐ là chưa có, đất đai chỉ để phục vụ tái cấu trúc xã hội, không phải là tài sản có tính thanh khoản. Đến Luật Đất đai 1987, đã chấp nhận chuyển nhượng QSDĐ, với các hình thức bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng khác. Đây là sự thừa nhận QSDĐ đã bắt đầu có giá trị kinh tế, tuy nhiên bị kiểm soát chặt chẽ và không có đủ cơ sở pháp lý để hình thành thị trường kinh doanh QSDĐ.
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu bước ngoặt lịch sử trong lĩnh vực đất đai, quy định việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, …, xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, công nhận QSDĐ hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân; và trao thêm các quyền cơ bản cho người sử dụng đất: Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn bằng QSDĐ. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc cho việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; giúp người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư và sản xuất dài hạn. Từ đó, đã biến QSDĐ trở thành hàng hóa đặc biệt, tham gia vào giao dịch dân sự chính thức. Luật đã cho phép chuyển nhượng QSDĐ dễ hơn và đã tạo được cơ sở pháp lý làm tiền đề để hình thành thị trường về kinh doanh QSDĐ mà sau này là kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS.
Luật Đất đai 2003 là một bước tiến dài trong xây dựng thể chế về đất đai, cụ thể: Đất được tham gia vào TTBĐS và Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển TTBĐS; người sử dụng đất đã được trao thêm nhiều quyền năng như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đã hoàn thiện các cơ chế giao dịch; cụ thể hóa các điều kiện thực hiện quyền; yêu cầu phải có Giấy chứng nhận QSDĐ là cần thiết khi giao dịch; đã tăng cường được tính minh bạch.
Luật Đất đai 2013 vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 và đã chi tiết hóa được các điều kiện chuyển quyền; khẳng định QSDĐ là tài sản có thể thế chấp; Giấy chứng nhận QSDĐ quy định là điều kiện tiên quyết để thực hiện quyền; Tăng cường và củng cố tình pháp lý trong giao dịch QSDĐ. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được quy định chi tiết tại Điều 194 Luật Đất đai 2013; đồng thời Chính phủ hướng dẫn chi tiết tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.
Luật KDBĐS 2006 cùng với Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng đã tạo lập khung khổ pháp lý quan trọng cho TTBĐS phát triển có định hướng; đến năm 2009 luật có sửa đổi bổ sung cho phù hợp điều kiện thị trường. Theo quy định pháp luật thì QSDĐ được tham gia TTBĐS theo quy định của pháp luật về đất đai. QSDĐ đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện tại khoản 2 Điều 7 Luật KDBĐS 2006; đồng thời quy định trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án HTKT khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Luật cũng quy định ba hình thức kinh doanh: Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng; đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Luật KDBĐS 2014 tiếp tục quy định bốn loại BĐS được đưa vào kinh, trong đó có các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh QSDĐ. Đồng thời cũng đã quy định nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải đáp ứng quy định tại Điều 37 Luật KDBĐS 2014. Theo đó, phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS 2014 về các loại đất được phép kinh doanh QSDĐ gồm: Có giấy chứng nhận QSDĐ, không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên để thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất; đồng thời phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.
Như vậy, mặc dù chưa được tách bạch thành một loại hình kinh doanh với các hình thức kinh doanh cụ thể, riêng biệt như Luật KDBĐS 2023, những từ Luật Đất đai 1993 đã bắt đầu đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển của loai hình kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS như hiện nay.
2. Thực trạng pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
2.1. Thực trạng thực thi pháp luật
2.1.1. Về hình thức kinh doanh:
Điều 28 Luật KDBĐS 2023 quy định ba hình thức kinh doanh: (i) Chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (ii) chuyển nhượng QSDĐ cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; (iii) cho thuê, cho thuê lại QSDĐ để tổ chức, cá nhân sử dụng. Việc quy định rõ bằng cách liệt kê ba hình thức kinh doanh đảm bảo minh bạch và thuận tiện cho các chủ thể tham gia thực hiện pháp luật. Đây là điểm mới nổi bật của Luật KDBĐS 2023, tạo ra sự đồng bộ giữa các luật chuyên ngành và phản ánh sự thay đổi trong tư duy lập pháp. QSDĐ trong các DABĐS không chỉ còn là vấn đề quản lý và sử dụng đất đai theo nghĩa truyền thống, mà đã được pháp luật công nhận như một loại tài sản để kinh doanh trong TTBĐS.
2.1.2. Về yêu cầu đối với kinh doanh QSDĐ:
Khoản 1 Điều 29 Luật KDBĐS 2023 quy định yêu cầu đối với DABĐS khi có QSDĐ đã có HTKT được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng Điều 11 về yêu cầu đối với DABĐS và phải đã hoàn thành HTKT đã được duyệt, phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung dự án đầu tư. Khoản 2 Điều 29 Luật KDBĐS 2023 quy định chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải đáp ứng điều kiện tại Điều 31 và Điều 35 của Luật KDBĐS 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo pháp luật về đất đai. Điều 31 Luật KDBĐS 2023 quy định điều kiện đất đã có HTKT trong DABĐS được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Điều 35 Luật KDBĐS 2023 quy định điều kiện đất đã có HTKT trong DABĐS được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cho tổ chức. Yêu cầu tuân thủ Điều 31, Điều 35 Luật KDBĐS 2023 và tuân thủ Luật Đất đai là sự liên kết nhằm đảm bảo tính nhất quán trong áp dụng pháp luật. So sánh với Luật KDBĐS 2014 thì Điều 29 Luật KDBĐS 2023 có bước tiến vượt bậc, nó không chỉ nêu các yêu cầu về pháp lý và kỹ thuật thiết kế xây dựng cần thiết, còn thể hiện được tư duy lập pháp tiên tiến, hướng tới mục tiêu minh bạch và phát triển bền vững TTBĐS.
2.1.3. Về chủ thể chuyển nhượng:
Chủ thể chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải đáp ứng gồm (i) tại Điều 32 điều kiện bắt buộc đối với chủ thể của bên chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; (ii) tại Điều 36 yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cho tổ chức, theo đó, dẫn chiếu lại Điều 32. Tại Điều 32 quy định bốn điều kiện chủ thể bắt buộc phải đáp ứng gồm (i) phải là chủ đầu tư dự án bất động sản; (ii) bảo đảm điều kiện tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật KDBĐS; (iii) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; (iv) phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi giao dịch QSDĐ. Đây là bước hoàn thiện pháp luật quan trọng, tạo khung khổ pháp lý nhằm kiểm soát chặt chẽ các giao dịch liên quan đến QSDĐ, đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm của CĐTDA. Giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng và đặt ra các tiêu chí rõ ràng để đảm bảo QSDĐ đưa vào giao dịch đã đủ điều kiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính; giảm thiểu được rủi ro tiềm ẩn.
2.1.4. Bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ:
Điểm c khoản 2 Điều 28 Luật KDBĐS 2023 quy định các bên giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ chứng minh có đủ năng lực pháp luật để giao dịch, ký hợp đồng theo pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS theo pháp luật về KDBĐS. Chứng minh có đủ năng lực pháp luật dân sự thì các chủ thể phải tuân thủ Điều 117 Bộ LDS 2015. Năng lực pháp luật dân sự tại Điều 16 và Điều 17 Bộ LDS 2015 đối với cá nhân và Điều 86 Bộ LDS 2015 đối với pháp nhân. Năng lực hành vi dân sự đối với cá nhân tại các Điều 19, 20, 21, 22, 24 Bộ LDS 2015. Quy định phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân KDBĐS theo pháp luật KDBĐS thì thực tế bên nhận chuyển nhượng, nhận thuê, nhận thuê lại QSDĐ không có quy định riêng cụ thể. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh để cho thuê, cho thuê lại cần phải đáp ứng yêu cầu chủ thể cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.
2.1.5. Về điều kiện kinh doanh QSDĐ:
Điều kiện đối với QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở quy định chi tiết tại Điều 31 với tám điều kiện. Các điều kiện đã khá đầy đủ, chi tiết, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thuận tiện cho các chủ thể tham gia thị trường thực hiện; đồng thời cũng có đủ căn cứ pháp luật để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền hạn để quản lý.
Điều kiện đối với đất đã có HTKT trong DABĐS được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cho tổ chức quy định tại Điều 35, theo đó phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 31 của Luật KDBĐS 2023. Điều kiện đối với đất đã có HTKT trong DABĐS được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cho tổ chức thì Luật không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về không được phân lô bán nền đối với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III; và CĐT không phải xin chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh. Đây là nội dung khác biệt giữa việc chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đối với tổ chức.
2.1.6. Về hợp đồng kinh doanh QSDĐ:
Nguyên tắc phải tuân thủ quy định khoản 1 Điều 45 Luật KDBĐS 2023: “Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng KDBĐS phải tuân thủ quy định của pháp luật về KDBĐS và Bộ LDS”. Đây là quy định rất cần thiết, vì ngoài áp dụng pháp luật về KDBĐS các hợp đồng còn phải tham chiếu luật chung và luật chuyên ngành khác như pháp luật về dân sự, thương mại, xây dựng. Một bên chủ thể tham gia ký hợp đồng là tổ chức/thương nhân thì có thể áp dụng pháp luật về thương mại theo Luật Thương mại 2005. Tuy nhiên, Luật quy định rõ áp dụng Bộ LDS là phù hợp và tránh được tình trạng áp dụng không thống nhất dẫn đến các tranh chấp khó giải quyết. Quy định này cũng thống nhất với các quy định của Luật Xây dựng là áp dụng Bộ LDS.
Nguyên tắc sử dụng hợp đồng mẫu: Các CĐT dự án BĐS, doanh nghiệp KDBĐS sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật KDBĐS 2023, thực hiện công khai các hợp đồng KDBĐS theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật KDBĐS 2023 trước khi áp dụng. Các mẫu hợp đồng này được Chính phủ ban hành tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024. Nội dung này phù hợp với nguyên tắc KDBĐS tại khoản 1 Điều 4 Luật KDBĐS 2023 là công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận, trọng quyền và lợi ích hợp pháp các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của pháp luật.
2.2. Tồn tại, bất cấp pháp luật
Một là, Luật KDBĐS 2023 còn thiếu một số khái niệm cơ bản liên quan, không rõ nội hàm khái niệm, dẫn đến khó khăn cho việc thực hiện pháp luật, cụ thể khái niệm: Hạ tầng kỹ thuật; Hạ tầng xã hội; Công trình xây dựng; Chủ đầu tư cấp 1 và Chủ đầu tư cấp 2; Cho thuê lại Quyền sử dụng đất.
Hai là, có sự khác biệt lớn về đặc điểm kinh doanh của các loại hình kinh doanh QSDĐ đối với các loại công trình xây dựng như: Công trình du lịch, dịch vụ; khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao…. Vì vậy, trong cấu trúc pháp luật rất cần thiết phải quy định chi tiết, riêng biệt các quan hệ pháp luật liên quan đối với từng loại hình BDS này trong quá trình sửa đổi bổ sung Luật KDBĐS 2023, hiện này cấu trúc pháp luật chưa có sự phân định rõ ràng, rất cần được sửa đổi bổ sung.
Ba là, Khoản 1 Điều 28 Luật KDBĐS 2023 chỉ quy định Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS mới được thực hiện ba hình thức kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, thực tế khi tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để xây dựng nhà, công trình xây dựng để phục vụ mục đích kinh doanh cho thuê, cho thuê lại thì về nguyên tắc phải đáp ứng yêu cầu chủ thể, như một Chủ đầu tư cấp 2. Hiện nay chưa có quy định cụ thể về trường hợp này, vì vậy gặp khó khăn khi thực hiện pháp luật.
Bốn là, thực tế tồn tại tình trạng các CĐT dự án BĐS cố tình không xây dựng hoàn chỉnh các công trình hạ tầng xã hội, gây ảnh hưởng đến đời sống của cộng đồng dân cư trong dự án. Tuy nhiên, Luật không có quy định điều chỉnh nội dung này đối với các Chủ đầu tư DABĐS.
Năm là, quy định phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng theo loại đô thị; tuy nhiện việc sắp xếp địa giới hành chính sau ngày 01/07/2025 cả nước chỉ còn có 06 thành phố trực thuộc trung ương và phân loại đô thị không còn phù hợp, dẫn khó khăn khi thực hiện pháp luật.
Sáu là, quy định hiện tại nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân KDBĐS quy mô nhỏ. Tuy nhiên, với tiêu thức quy định KDBĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP là chưa phù hợp; quy định mức giao dịch và số lần giao dịch trong năm là khá lớn; khó kiểm soát. Vì vậy, dẫn đến nhiều cá nhân kinh doanh chuyên nghiệp nhưng cố tình “lách luật” để không thành lập doanh nghiệp.
Bẩy là, một số khái niệm trong Luật KDBĐS 2023 chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020 cần sửa đổi như: (i) Khái niệm “Kinh doanh bất động sản” chưa phù hợp với “Đầu tư kinh doanh” quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đầu tư 2020; (ii) Khái niệm “Chủ đầu tư dự án” chưa phù hợp với “Nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư 2020.
3. Khuyến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật
3.1. Quan điểm và phương hướng
3.1.1. Về quan điểm hoàn thiện pháp luật: Phù hợp với đường lối chính sách của Đảng về đất đai và KDBĐS; sự lãnh đạo toàn diện của Đảng trong xây dựng pháp luật; tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác thực hiện pháp luật; cơ cấu lại TTBĐS, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao; và về nội dung tiếp tục hoàn thiện thể chế, phát triển đầy đủ, đồng bộ các yếu tố thị trường, các loại thị trường, trong đó “phát triển và quản lý chặt chẽ TTBĐS; thị trường QSDĐ.
3.1.2. Về phương hướng hoàn thiện pháp luật: Bám sát quan điểm của Đảng về chính sách đất đai bởi vì đối tượng kinh doanh chính là QSDĐ; đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ pháp luật; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể, nâng cao trách nhiệm và năng lực chủ thể; phù hợp cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế; khắc phục được các tồn tại, bất cập của pháp luật về kinh doanh QSDĐ.
3.2. Hoàn thiện cấu trúc pháp luật
Để pháp luật kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS phát huy đúng vai trò của mình, đảm bảo việc điều chỉnh đầy đủ các hành vi, quan hệ pháp luật trong hoạt động kinh doanh, góp phần phát triển bên vững TTBĐS, tác giả để xuất một số nội dung sau:
Một là, sửa đổi, bổ sung vào Luật KDBĐS 2023 một số khái niệm cơ bản chưa có hoặc chưa rõ nội hàm để việc thực thi pháp luật đạt kết quả cao, cụ thể: Khái niệm Hạ tầng kỹ thuật; khái niệm Hạ tầng xã hội; khái niệm Công trình xây dựng; khái niệm Chủ đầu tư dự án bất động sản cấp 1 và Chủ đầu tư dự án bất động sản cấp 2; khái niệm Cho thuê lại Quyền sử dụng đất.
Hai là, sửa đổi, bổ sung cấu trúc của Luật KDBĐS 2023 theo hướng quy định chi tiết, riêng biệt các quan hệ pháp luật liên quan đối với các loại hình kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS đối với các loại công trình xây dựng như: Công trình du lịch, dịch vụ; khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao….
Ba là, bổ sung thêm một khoản và Điều 28 Luật KDBĐS 2023, theo hướng mở rộng quyền của chủ thể được tham gia kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trọng DABĐS đối với các nhà đầu tư là tổ chức được nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để xây dựng nhà ở và công trình xây dựng để kinh doanh, cho thuê và cho thuê lại với mục đích tìm kiếm lợi nhuận (như là Chủ đầu tư cấp 2). Đồng thời, quy định rõ ràng về điều kiện chủ thể nhận chuyển nhượng đối với các tổ chức tham gia hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS để xây nhà ở, công trình xây dựng (mục đích kinh doanh).
Bốn là, bổ sung vào Luật KDBĐS 2023 về yêu cầu xây dựng công trình hạ tầng xã hội: Quy định về yêu cầu tiến độ phải hoàn thành công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công trình văn hóa, thể thao và sinh hoạt cộng đồng, công viên cây xanh, dịch vụ thương mại…; bổ sung vào điều kiện kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS là phải hoàn thành xây dựng cả các công trình hạ tầng xã hội. Đặc biệt đối với các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I với mật độ dân cư khá cao bắt buộc phải hoàn thành trước khi đưa QSDĐ vào kinh doanh.
Năm là, sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật KDBĐS 2023 về phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng: Phải quy định lại cho phù hợp với phân loại đô thị thực tế sau ngày 01/07/2023.
Sáu là, sửa đổi bổ sung khoản 3 Điều 9 Luật KDBĐS 2023 và Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 của Chính phủ theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện cá nhân KDBĐS không phải thành lập doanh nghiệp, nhằm thực sự phù hợp với thực tế thị trường KDBĐS.
Bẩy là, sửa đổi, bổ sung một số khái niệm chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020, theo hướng sử dụng đúng các thuật ngữ đồng nhất với các luật liên quan đã quy định trước, có tính chuyên ngành như Luật Đầu tư 2020, bao gồm: (i) Khái niệm “Kinh doanh bất động sản” phù hợp với “Đầu tư kinh doanh” quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đầu tư 2020; (ii) Khái niệm “chủ đầu tư dự án” với “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư 2020.
Kết luận
Pháp luật về kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong DABĐS có vai trò quan trọng và ảnh hướng lớn đến TTBĐS. Vì vậy, rất cần sớm hoàn thiện các quy phạm pháp luật còn tồn tại bất cập nêu trên đây. Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 15 đã có Nghị quyết số 105/2025/UBTVQH15 ngày 26/09/2025 về Chương trình lập pháp năm 2026 đã có kế hoạch trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI (tháng 4/2026) dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật KDBĐS 2023. Tác giả mong muốn tại Kỳ họp này sẽ được giải quyết triệt để các tồn tại, bất cập pháp luật đã trình bày trên đây.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Nguyễn Thị Nga (2024), Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Nxb. Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội.
2. Nguyễn Văn Hợi (2024), Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội.
3. Nguyễn Thị Hồng (2022), Phân tích pháp luật đất đai trong kinh doanh bất động sản, Luật văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đỗ Xuân Trọng (2022), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội.
5. Phạm Thị Minh Trang (2024), Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn, (60), 64.
6. Lê Ngọc Thắng (2024), Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản cho cá nhân theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Tạp chí Ngân hàng, ngày 18/11/2024.
ĐẶNG QUỐC BẢO
Thạc sĩ Quản trị kinh doanh, Cử nhân Luật kinh tế
Cao học Luật Kinh tế khóa 31NC07 Trường Đại học Luật Hà Nôi
