Vướng mắc pháp lý lớn nhất của condotel hiện nay

LSVNO - Thị trường mua bán căn hộ Condotel trở nên nhộn nhịp ở các khu du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý lớn nhất của condotel hiện nay là quyền sở hữu. Để thích ứng với thời cuộc,...

LSVNO - Thị trường mua bán căn hộ Condotel trở nên nhộn nhịp ở các khu du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý lớn nhất của condotel hiện nay là quyền sở hữu. Để thích ứng với thời cuộc, một số tỉnh Nam Trung bộ đã cấp “sổ hồng” cho người mua. Vậy, những rủi ro tiềm ẩn trong loại hình này ra sao, PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng Ban Thương mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú.

Căn hộ Condotel được hiểu là từ sự kết hợp giữa Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay căn hộ - khách sạn. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân. Khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Theo Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, bản chất, đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu "mua đứt, bán đoạn", giống với hoạt động kinh doanh Bất động sản.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng Ban Thương mại – Doanh nghiệp VPLS Trương Anh Tú.

Về khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng số 01/2008 ban hành kèm quyết định số 682/BXD-CSXD của Bộ Xây dựng quy định: “Là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... và vườn hoa sân chơi... Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường...”. Nôm na có thể hiểu rằng một đơn vị ở sẽ bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở tương đương như một khu dân cư, phường, xã.

Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra “hành lang pháp lý” cho một loại hình dịch vụ mới hình thành ở Việt Nam. Tuy nhiên, “hành lang” này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này và bởi sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm. Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như: Đất nông nghiệp, Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, Đất chưa sử dụng.

Cũng theo Luật sư Thảo, trong các nhóm đất đó sẽ được phân chia thành các loại đất khác nhau như: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan… Trong đất sản xuất kinh doanh hết sức đa dạng về mục đích cụ thể, như: Làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản… do đó cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau như nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Do đó, Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở.

"Trong trường hợp này là Hồn Trương Ba Hàng thịt. Sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở là ở chỗ khái niệm đã xác định mục đích sử dụng ở đây là đất ở nhưng lại không được hình thành đơn vị ở tức là không thể ở được, nếu không ở được thì tức là đất cho mục đích sản xuất kinh doanh. Vậy quy định pháp luật điều chỉnh loại đất này là các quy định về đất ở hay đất cho sản xuất kinh doanh. Sự chông chênh này sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và Người đầu tư, tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý dài lâu", Luật sư Thảo thông tin.

Theo đó, các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong trường hợp này. Việc UBND một số địa phương ghi nhận loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” và cấp sổ cho loại đất này là chưa phù hợp với quy định hiện hành.

Do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực.

Chính vì sự không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi chưa có sự điều chỉnh của pháp luật nên nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua. Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực.

"Tôi không thể khẳng định việc quy định của pháp luật đối với loại hình này trong tương lai sẽ như thế nào. Tuy nhiên, nếu Nhà nước ban hành quy định pháp luật cụ thể về việc không thừa nhận loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở hoặc khái niệm tương tự thì những sổ hồng cấp trước đó sẽ không có giá trị pháp lý, hoặc chỉ được thừa nhận khi phải đáp ứng bổ sung nghĩa vụ về tài chính đất với nhà nước, chuyển đổi mục đích sử dụng... Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua. Bởi hiện nay, việc được cấp sổ hồng sẽ nâng giá trị căn hộ lên rất nhiều lần, đồng thời là căn cứ để người sở hữu thực hiện các quyền của mình như quyền mua bán, thế chấp, đặt cọc và các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khác", Luật sư Thảo cho biết

Việc quy phạm pháp luật nào điều chỉnh đối với loại hình này sẽ phụ thuộc vào quy định mới của pháp luật, trong trường hợp pháp luật không quy định mới thì Luật đất đai, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn sẽ điều chỉnh quyền, nghĩa vụ của “người mua” đối với loại hình này.

Đối với việc các nhà đầu tư Khách sạn nghỉ dưỡng vì lợi nhuận trong kinh doanh đã tung ra hàng loạt các dự án có tên gọi Condotel, các loại hình kinh doanh chưa được pháp luật quy định trong khi đó cơ quan nhà nước lại thiếu giám sát, thiếu quyết liệt trong việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dẫn đến những “sự đã rồi” và hậu quả không thể khắc phục được. Từ đó, đặt ra việc “có hay không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân”. Nếu không cấp thì ảnh hưởng đến hàng vạn người đã mua nhưng nếu cấp thì lại không “tròn” về quy định pháp luật và nảy sinh hàng loạt các vấn đề pháp lý cần phải giải quyết, theo đó luật sư Thảo cho rằng: "Biện pháp triệt để nhất đó là phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi các loại hình này manh nha. Tuy nhiên, hiện nay loại hình này đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nước ta, do đó, việc ngăn chặn hạn chế sẽ không có tác dụng tích cực. Thay vì hạn chế, các cơ quan lập pháp nên tạo ra hành lang pháp lý hoặc yêu cầu các Chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án để quản lý loại hình này".

Trong tình hình hiện tại, theo quan điểm của Luật sư Thảo thì nên dừng việc cấp giấy chứng nhận đối với loại hình này và yêu cầu những đơn vị thực hiện đúng giấy phép đầu tư, trước khi có quy định pháp luật cụ thể.

PV