Định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại - Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn

Đặt vấn đề

Hoạt động cấp tín dụng cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM) luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nguy cơ của nó có thể làm sụp đổ cả hệ thống ngân hàng. Do đó, ngoài việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh, các NHTM cũng cần phải chủ động thực hiện các biện pháp để phòng ngừa và hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng. Các NHTM cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) và phải thực hiện đầy đủ biện pháp bảo đảm tài sản trong hoạt động cho vay. Bằng việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), các NHTM sẽ xác định được nguồn thu nợ và ra quyết định hạn mức tín dụng cho khách hàng góp phần quan trọng để làm giảm rủi ro cho hoạt động của NHTM.

Tại Việt Nam, các văn bản pháp luật điều chỉnh về định giá TSBĐ của NHTM đã được Nhà nước ban hành nhằm bảo đảm an toàn, hạn chế rủi ro cho các TCTD. Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2010, Luật các TCTD năm 2024 hiện nay đã xây dựng một hành lang pháp lý bảo đảm tỉ lệ an toàn vốn, cấp tín dụng có bảo đảm, hạn chế cấp tín dụng. Theo quy định hiện nay, TCTD phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, phương án sử dụng vốn khả thi, mục đích sử dụng vốn hợp pháp trước khi quyết định cấp tín dụng. Đồng thời, tại khoản 1 Điều 135 Luật các TCTD năm 2024 cũng quy định rõ TCTD không được cấp tín dụng không có bảo đảm, cấp tín dụng với điều kiện ưu đãi cho tổ chức, cá nhân nhất định. Giới hạn cấp tín dụng cũng được pháp luật quy định rõ dựa trên: (i) tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng, một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó của NHTM, ngân hàng hợp tác xã, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô; và (ii) tỉ lệ vốn tự có đối với một khách hàng; vốn tự có đối với một khách hàng và người có liên quan của khách hàng đó theo từng giai đoạn.

Dựa trên các quy định pháp luật về an toàn vốn, mỗi NHTM sẽ ban hành các quy định riêng về định giá TSBĐ và áp dụng linh hoạt đối với mỗi loại TSBĐ khác nhau. Dưới áp lực để phát triển hoạt động kinh doanh, nhiều NHTM đã nâng khống giá trị khi định giá TSBĐ và gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng với sự xuất hiện hàng loạt đại án ngân hàng. Các khoản vay sử dụng TSBĐ được định giá sai thì khả năng rất lớn sẽ trở thành nợ xấu, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các cổ đông, nhà đầu tư, sự phát triển các ngân hàng nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Trên thực tế, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản là hình thức được áp dụng rất phổ biến tại các NHTM nhằm bảo đảm an toàn trong việc thu hồi vốn vay. Một nguyên tắc phổ biến ở các ngân hàng, đó là với mỗi khoản vay có tài sản đảm bảo, để tránh rủi ro, ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 75% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, do số tiền được vay không đồng nghĩa với giá trị tài sản thế chấp trên thực tế và việc định giá là NHTM tự thực hiện, vì vậy nguyên tắc này cũng có thể thay đổi nếu NHTM và người vay đạt được thỏa thuận và không xảy ra tranh chấp.

Mặc dù định giá TSBĐ là hoạt động được thực hiện hằng ngày đối với các NHTM nhưng hành lang pháp lý điều chỉnh hiện nay vẫn phát sinh bất cập, không đảm bảo tính thống nhất khi áp dụng trên thực tế gây ảnh hưởng đến các chủ thể liên quan, nhất là hoạt động kinh doanh của các NHTM. Do đó, mục tiêu chính của bài viết là tiến hành nghiên cứu thực trạng quy định và thực tiễn thực thi pháp luật về định giá TSBĐ của NHTM nhằm đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo đảm hoạt động định giá TSBĐ của NHTM được thực hiện hiệu quả, chính xác, tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và bảo đảm quyền lợi các bên liên quan.

Thực trạng pháp luật Việt Nam về định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động tín dụng của NHTM đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ phát triển kinh tế. Một trong những yếu tố quyết định đến sự thành công của hoạt động cho vay là TSBĐ. Việc định giá TSBĐ không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi của mình mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Pháp luật Việt Nam đã có nhiều quy định cho phép mở rộng cơ chế hoạt động kinh doanh cũng như hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp và các NHTM trong việc cung cấp nguồn vốn cho nền kinh tế. Cùng với việc xây dựng hệ thống quy định nhằm bảo đảm sự an toàn, hạn chế rủi ro cho TCTD, các văn bản điều chỉnh về hoạt động định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay cũng được ban hành gồm: Bộ Luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2024; Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010; Luật các TCTD năm 2024; Luật Giá năm 2023; Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Các văn bản dưới luật liên quan đến định giá TSBĐ như: Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP); Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (Thông tư số 39/2016/TT-NHNN); Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định số 71/2024/NĐ-CP); Nghị định số 78/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá (Nghị định số 78/2024/NĐ-CP); Thông tư số 45/2024/TT-BTC ban hành phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; Thông tư số 37/2024/TT-BTC về ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình. Nhìn chung, các văn bản này đã tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ cho hoạt động định giá TSBĐ của NHTM hiện nay.

Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, bài viết trình bày các quy định pháp luật Việt Nam về định giá TSBĐ của NHTM ở các khía cạnh sau: Chủ thể định giá; đối tượng định giá; phương pháp định giá; trình tự, thủ tục định giá và xử lý vi phạm trong định giá TSBĐ của NHTM.

Quy định pháp luật về chủ thể định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Chủ thể thực hiện định giá TSBĐ có vai trò quyết định trong việc xác định giá trị tài sản, từ đó ảnh hưởng đến quyết định cho vay và quản lý rủi ro. Theo quy định hiện nay, các chủ thể được phép định giá TSBĐ của NHTM bao gồm: các NHTM và các tổ chức định giá được thành lập và hoạt động hợp pháp theo quy định pháp luật.

Thứ nhất, các NHTM là chủ thể chính trong hoạt động cho vay và có quyền định giá TSBĐ. Pháp luật hiện nay quy định rõ NHTM được quyền tự do cho khách hàng vay và tự quyết định vấn đề có áp dụng biện pháp bảo đảm hay không. Ngân hàng thương mại và khách hàng được quyền tự do thoả thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm và pháp luật có liên quan. NHTM có quyền tự chủ trong việc thực hiện hoạt động cho vay và tự chịu trách nhiệm về quyết định cho vay của mình. Trước khi cho vay, NHTM phải xem xét, đánh giá toàn bộ điều kiện vay của khách hàng, bao gồm cả việc định giá TSBĐ. Các NHTM phải tiến hành thẩm định điều kiện về năng lực dân sự, mục đích vay, phương án sử dụng vốn, khả năng trả nợ của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN và Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước để xem xét quyết định cho vay. Trên cơ sở đó, các NHTM đã ban hành quy định nội bộ hướng dẫn thi hành cụ thể hoạt động định giá TSBĐ để áp dụng riêng. Theo NCS, việc ghi nhận quyền tiến hành định giá TSBĐ của NHTM là một nội dung cần thiết, đảm bảo tính chủ động, tự quyết trong hoạt động kinh doanh của NHTM.

Thứ hai, tổ chức định giá được cấp giấy phép hoạt động định giá tài sản là một trong những chủ thể thực hiện định giá TSBĐ của NHTM nếu được NHTM cho phép. Xuất phát từ quyền tự quyết của NHTM trong hoạt động cho vay, áp dụng biện pháp bảo đảm cũng như định giá TSBĐ, NHTM có quyền thuê một đơn vị thứ ba có chức năng định giá để thực hiện hoạt động định giá TSBĐ phục vụ cho mục đích cho vay. Theo đó, các doanh nghiệp có chức năng định giá được phép hoạt động theo quy định pháp luật cũng là chủ thể được phép tiến hành hoạt động định giá TSBĐ của NHTM nếu được sự ủy quyền của các NHTM thông qua hợp đồng dịch vụ. Hiện nay, dịch vụ định giá là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định tại Phụ lục IV của Luật Đầu tư năm 2020, vì vậy, các tổ chức định giá này cũng phải tuân thủ theo những điều kiện khắt khe của pháp luật.

Quy định pháp luật về đối tượng định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Tài sản bảo đảm là tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay, tài sản này có thể bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình, được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành, nhằm đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Như vậy, đối tượng định giá TSBĐ rất đa dạng, bao gồm các tài sản thuộc danh mục được NHTM chấp thuận làm TSBĐ và phải là tài sản hợp pháp và được các cá nhân, tổ chức sử dụng làm TSBĐ.

Tài sản hữu hình là các tài sản vật chất có thể nhìn thấy và cảm nhận được, bao gồm: (i) Bất động sản: là loại tài sản có giá trị lớn, thường được sử dụng làm TSBĐ trong các khoản vay như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng; (ii) Động sản: bao gồm tài sản như máy móc, thiết bị, ô tô, hàng hóa. Loại tài sản này thường có tính thanh khoản cao hơn bất động sản, dễ dàng chuyển nhượng hoặc bán khi cần thiết.

Tài sản vô hình là các tài sản không có hình dạng vật lý nhưng vẫn có giá trị, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ như quyền tác giả, quyền sở hữu sáng chế, nhãn hiệu...có thể được định giá và sử dụng làm TSBĐ trong các hợp đồng tín dụng. Ngoài ra, một số loại tài sản khác cũng có thể được sử dụng làm TSBĐ như tài sản hình thành trong tương lai, các khoản tiền gửi…

Quy định pháp luật về phương pháp định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Theo quy định tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập, có 03 cách tiếp cận được áp dụng trong định giá TSBĐ bao gồm: phương pháp tiếp cận từ thị trường, phương pháp tiếp cận từ chi phí và phương pháp tiếp cận từ thu nhập.

Thứ nhất, phương pháp định giá TSBĐ dựa trên cách tiếp cận từ thị trường. Đối với cách tiếp cận này, việc xác định giá trị của tài sản định giá thông qua việc so sánh tài sản định giá với các tài sản so sánh đã có các thông tin về giá trên thị trường; trường hợp định giá doanh nghiệp được sử dụng thêm các thông tin về giá của chính tài sản định giá.

Thứ hai, phương pháp định giá TSBĐ dựa trên cách tiếp cận từ chi phí. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản định giá và hao mòn của tài sản định giá.

Thứ ba, phương pháp định giá TSBĐ dựa trên cách tiếp cận từ thu nhập. Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.

Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Hiện nay, trình tự, thủ tục định giá TSBĐ của NHTM tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 của Bộ tài chính đã hết hiệu lực áp dụng. Thay vào đó, Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ tài Chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá hiện nay chỉ quy định về phạm vi công việc phải thực hiện khi thẩm định giá. Do đó, trình tự, thủ tục định giá TSBĐ của NHTM sẽ được áp dụng theo quy định riêng của từng nội bộ NHTM. Qua nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành và các quy định nội bộ của NHTM, nhóm tác giả có thể tóm tắt quy trình thực hiện định giá TSBĐ của NHTM hiện nay như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về TSBĐ được định giá. Thẩm định viên cần phải xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của TSBĐ; đối tượng sử dụng kết quả định giá; mục đích định giá và thời điểm định giá; cơ sở giá trị định giá; giả thiết đối với TSBĐ theo quy định. Thẩm định viên được trao đổi với bên yêu cầu định giá về các công việc liên quan đến cuộc định giá nhưng phải bảo đảm không vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực giá, thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá TSBĐ. Theo quy định hiện nay, thẩm định viên có quyền lập hoặc không lập kế hoạch định giá và phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Nội dung kế hoạch định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: Tên những người tham gia thực hiện cuộc định giá; Dự kiến các công việc thực hiện và thời gian thực hiện; Nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin về TSBĐ. Thu thập thông tin về tài sản định giá, thông tin phục vụ cho quá trình định giá; thực hiện phân tích thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Bước 4: Phân tích thông tin về TSBĐ và áp dụng phương pháp định giá: Căn cứ đặc điểm tài sản thẩm định giá và thông tin thu thập được, tiến hành lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá phù hợp theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Xác định giá trị TSBĐ được định giá.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả định giá TSBĐ, chứng thư định giá TSBĐ và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Quy định pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật về định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Vi phạm pháp luật về định giá TSBĐ xảy ra khi các chủ thể thực hiện định giá không tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, dẫn đến việc định giá không chính xác, không khách quan hoặc không minh bạch. Các vi phạm này có thể xuất phát từ cả NHTM, tổ chức định giá, hoặc cá nhân có liên quan. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định về xử lý vi phạm trong định giá TSBĐ của NHTM bao gồm: trách nhiệm kỷ luật; trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hành chính và trách nhiệm hình sự.

Thứ nhất, trách nhiệm kỷ luật áp dụng đối với cán bộ NHTM vi phạm trong hoạt động định giá TSBĐ cấp tín dụng của NTHTM. Các NHTM trong quá trình hoạt động đều phải ban hành nội quy lao động, các quy định, quy chế để quản lý nhân viên. Trên cơ sở hợp đồng lao động, các NHTM có trách nhiệm giám sát cán bộ ngân hàng để đảm bảo hiệu quả công việc và trường hợp các cán bộ ngân hàng không tuân thủ các quy định gây thiệt hại cho tổ chức thì NHTM có quyền áp dụng các hình thức xử lý kỷ luật lao động tại Nội quy lao động và pháp luật cho phép. Việc xem xét, quyết định áp dụng do người đứng đầu hoặc người được ủy quyền các NHTM thực hiện.

Thứ hai, trách nhiệm dân sự hiện nay trong hoạt động định giá TSBĐ của NHTM gắn liền với 2 chủ thể sau đây khi xảy ra các trường hợp sau: (i) Cán bộ ngân hàng thực hiện không đúng, không đầy đủ nhiệm vụ, quyền hạn của mình trong hoạt động định giá TSBĐ gây thiệt hại cho NHTM. Trường hợp này NHTM sẽ căn cứ vào hợp đồng lao động, các quy định pháp luật và quy định nội bộ để yêu cầu đền bù các thiệt hại để bù đắp lại những thiệt hại mà NHTM phải gánh chịu do hành vi vi phạm của họ trong hoạt động định giá TSBĐ gây ra; (ii) Các doanh nghiệp thực hiện hoạt động định giá được các NHTM thuê có hành vi vi phạm hợp đồng định giá, vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho NHTM.

Thứ ba, việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi định giá TSBĐ của NHTM được thực hiện theo Nghị định số 109/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn (Nghị định số 109/2013/NĐ-CP) và Thông tư số 31/2014/TT-BTC hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá (Thông tư số 31/2014/TT-BTC).

Những bất cập trong quy định pháp luật Việt Nam về định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Có thể thấy, quy định pháp luật về định giá TSBĐ của NHTM tại Việt Nam đã được Nhà nước ban hành chi tiết để điều chỉnh hoạt động định giá TSBĐ của NHTM và liên tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tế. Qua quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về định giá TSBĐ của các NHTM, nhóm tác giả phát hiện ra một số vấn đề bất cập như sau:

Thứ nhất, hiện nay định giá TSBĐ dựa trên rất nhiều văn bản cả luật chung và luật chuyên ngành, do đó gây ra sự không thống nhất trong việc áp dụng pháp luật khi định giá TSBĐ của NHTM. Qua nghiên cứu, vấn đề định giá TSBĐ của NHTM được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ Luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2024; Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010; Luật các TCTD năm 2024; Luật Giá năm 2023; Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và nhiều văn bản dưới luật khác liên quan đến định giá TSBĐ. Dựa trên khung pháp lý về định giá TSBĐ, mỗi NHTM tự xây dựng quy chế định giá áp dụng riêng trong hệ thống. Tuy nhiên, xuất phát từ đặc tính riêng của mỗi loại TSBĐ và phương pháp định giá đã gây ra sự không thống nhất giữa các NHTM khi áp dụng pháp luật định giá TSBĐ, nhất là trong xu hướng các NHTM luôn mở rộng cấp tín dụng, cho phép một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều khoản tín dụng hiện nay.

Thứ hai, chủ thể tiến hành định giá TSBĐ ước tính có giá trị cao hiện nay vẫn chưa quy định thống nhất mà do từng NHTM quyết định. Trong trường hợp cùng một TSBĐ cho nhiều khoản vay ở nhiều NHTM khác nhau nhưng với kết quả định giá khác nhau, khi xử lý tài sản sẽ không bảo đảm quyền lợi cho các NHTM trong việc xác định tỉ lệ cho vay để thu hồi nợ từ giá trị TSBĐ. Ngoài ra, việc chưa đảm bảo về chất lượng của các chủ thể tiến hành định giá TSBĐ tại các NHTM gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá TSBĐ và hoạt động cho vay của NHTM. Đa phần định giá TSBĐ của NHTM hiện nay do chuyên viên tín dụng thực hiện, chưa được chuyên môn hóa cho phòng thẩm định độc lập, vì vậy, không đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá, nhất là đối với bất động sản và tài sản vô hình.

Thứ ba, quy định về phạm vi hành nghề thẩm định viên về giá hiện nay còn chưa thống nhất. Theo nguyên tắc tại Luật giá thì Thẩm định viên về giá được phép hành nghề định giá với tất cả các loại tài sản, bao gồm cả đất đai, công nghệ mà không có bất kỳ một điều kiện nào khác. Tuy nhiên, một số văn bản pháp luật chuyên ngành đã có quy định thêm điều kiện đối với thẩm định viên, doanh nghiệp định giá khi thực hiện việc định giá một số loại tài sản. Cụ thể, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất lại quy định cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện. Trường hợp cá nhân đã được cấp Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật về giá thì không cần đáp ứng các điều kiện quy định trên. Ngoài ra Điều 32 Nghị định số 76/2018/NĐ-CP cũng quy định thêm về điều kiện tổ chức định giá công nghệ như: Có giấy chứng nhận đăng ký hoạt động khoa học và công nghệ, có ít nhất 02 thẩm định viên về giá hành nghề đã hoàn thành chương trình cập nhật kiến thức về định giá công nghệ, định giá tài sản trí tuệ do Bộ Khoa học và Công nghệ tổ chức hoặc công nhận.

Thứ tư, việc áp dụng phương pháp định giá TSBĐ tại các NHTM hiện nay chưa linh hoạt, chính xác. Mỗi loại TSBĐ mang những đặc điểm khác biệt, vì vậy, cần lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng loại TSBĐ. Pháp luật cần có các quy định ràng buộc các phương pháp định giá cụ thể đối với từng loại tài sản để đảm bảo tính thống nhất, khoa học. Hiện nay, phương pháp so sánh được các NHTM quá lạm dụng khi định giá TSBĐ. Tuy nhiên, đối với một số tài sản như bất động sản, doanh nghiệp hoặc tài sản vô hình nếu chỉ áp dụng mỗi phương pháp so sánh để định giá thì sẽ không đánh giá đầy đủ hết tiềm năng, rủi ro, giá trị của TSBĐ, vì vậy, cần kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau khi định giá TSBĐ.

Thứ năm, cơ sở dữ liệu của các loại tài sản chưa được cơ quan Nhà nước hoàn thiện để các chủ thể định giá tham chiếu khi áp dụng định giá TSBĐ. Việc hoàn thiện sẽ tạo cơ sở đối chiếu, xác thực giá trị và áp dụng phương pháp định giá TSBĐ thống nhất giữa các NHTM với nhau. Hiện nay, hệ thống dữ liệu về TSBĐ là quyền sử dụng đất và nhà ở đã được thiết lập, tuy nhiên, một số tài sản khác có giấy chứng nhận quyền sở hữu như xe tô tô, xe máy, tàu thuyền, máy bay hoặc một số tài sản không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu như hàng hóa…chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu để tham chiếu và định giá, gây khó khăn cho các chủ thể trong việc áp dụng pháp luật. Hiện nay, đối với các loại tài sản vô hình cũng chưa có bất kỳ cơ sở dữ liệu nào để làm cơ sở đối chiếu khi định giá. Một số trường hợp doanh nghiệp định giá cố tình sử dụng các phương pháp đơn giản để định giá tài sản vô hình dẫn đến kết quả không chính xác.

Thứ sáu, việc cho phép tự do quy định và tự do thực hiện trình tự, thủ tục định giá TSBĐ của các NHTM khiến vấn đề thực thi pháp luật không thống nhất. Một số NHTM không ban hành trình tự, thủ tục định giá TSBĐ hoặc chỉ quy định chung chung, không đảm bảo được các yêu cầu cần thiết. Pháp luật hiện nay cũng chưa quy định cơ chế cụ thể giám sát việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá TSBĐ của cán bộ NHTM thực hiện định giá. Hoạt động giám sát thường được các NHTM không coi trọng, thậm chí một số NHTM còn bỏ qua hoạt động này.

Thứ bảy, quy định về mức xử phạt hành chính trong định giá TSBĐ của NHTM hiện nay còn khá thấp. Có thể thấy dù những sai phạm trong định giá gây ra hậu quả nghiêm trọng, gây thiệt hại hàng nghìn tỉ đồng nhưng chế tài xử phạt hành chính cao nhất chỉ là 260 triệu đồng. Theo nhóm tác giả, mức xử phạt hành chính hiện nay là quá nhẹ, chưa tương xứng với hậu quả của các hành vi vi phạm, chưa đảm bảo tính răn đe cho các chủ thể trong xã hội.

Thứ tám, quy định tại Điều 206 BLHS năm 2015 chưa xác định rõ tiêu chí hay mức giá chuẩn để làm cơ sở xác định hành vi nâng khống giá trị TSBĐ khi định giá. Theo nguyên tắc, định giá TSBĐ là thoả thuận giữa NHTM với khách hàng, vì vậy, việc không quy định tiêu chí hay mức sàn xác định hành vi nâng khống giá trị TSBĐ thì sẽ rất khó để chứng minh các yếu tố cấu thành tội phạm. Hơn thế, với tài sản vô hình như thương hiệu, nhãn hiệu, kiểu dáng công nghiệp hiện chưa có quy định về tiêu chí, mức giá chuẩn cụ thể để xác định hành vi nâng khống này.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về định giá tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Hoạt động định giá TSBĐ của NHTM hiện nay đã và đang mang lại nhiều ý nghĩa to lớn trong việc phản ánh giá trị thực của TSBĐ, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của các NHTM và phát triển kinh tế. Trên cơ sở trình bày, phân tích thực trạng pháp luật, nhận diện một số điểm bất cập hiện tại trong các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị dưới đây để hoàn thiện pháp luật Việt Nam về định giá TSBĐ của NHTM:

Thứ nhất, xây dựng hệ thống quy định pháp luật về định giá TSBĐ trong Luật Các TCTD. Theo đó, các quy định cần được thiết kế bao gồm các nội dung về định nghĩa, hình thức, điều kiện, xây dựng quy trình chuẩn định giá TSBĐ trong hoạt động kinh doanh của NHTM nhằm đảm bảo sự thống nhất trong các NHTM khi định giá TSBĐ khoản vay. Quy định này sẽ tạo cơ sở quan trọng để các NHTM thống nhất trong việc xây dựng quy chế bảo đảm tiền vay của mình.

Thứ hai, bổ sung quy định xác định chủ thể có thẩm quyền tiến hành định giá TSBĐ ước tính có giá trị cao. Hiện nay, việc xác định chủ thể tiến hành định giá TSBĐ hiện nay đều do NHTM quyết định, do đó, một số tài sản có giá trị lớn, mức độ khó yêu cầu chuyên môn cao một số NHTM vẫn tự định giá mặc dù không đảm bảo điều kiện để định giá chính xác. Trong quy chế nội bộ, một số NHTM đã quy định về định mức TSBĐ có thể thuê ngoài với giá trị ước tính, tuy nhiên, việc cho phép tự do quy định hiện nay dẫn đến một TSBĐ khi định giá tại các NHTM khác nhau lại cho kết quả chênh lệch khá lớn. Việc quy định bổ sung xác định chủ thể có thẩm quyền tiến hành định giá TSBĐ ước tính có giá trị cao sẽ có ý nghĩa quan trọng trong vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống nhất, hạn chế rủi ro cho hoạt động của NHTM. Theo nhóm tác giả, đối với các TSBĐ có giá trị cao, pháp luật nên quy định sử dụng các doanh nghiệp định giá vì đây là các tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có đủ điều kiện về nhân sự, kinh nghiệm, kỹ năng để tiến hành hoạt động định giá chính xác và các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm đối với kết quả định giá của mình, do đó, trách nhiệm của các doanh nghiệp này sẽ rất lớn, vì thế mà việc định giá có mang lại tính chính xác cao, góp phần hạn chế sự thông đồng trong công tác định giá hoặc định giá không chính xác do các NHTM tự thực hiện.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định hiện nay về phạm vi hành nghề thẩm định viên về giá. Các điều kiện đối với thẩm định viên, doanh nghiệp định giá khi thực hiện việc định giá một số loại tài sản tại một số văn bản pháp luật chuyên ngành cần được bãi bỏ, bao gồm các quy định về điều kiện cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và quy định về điều kiện tổ chức định giá công nghệ tại Điều 32 Nghị định 76/2018/NĐ-CP. Việc bãi bỏ một số quy định về phạm vi hành nghề thẩm định viên về giá nêu trên sẽ đảm bảo quyền tự do kinh doanh của các thẩm định viên, doanh nghiệp định giá trên cơ sở quy định của Luật giá, giúp gỡ bỏ các chi phí, thủ tục không cần thiết cho thẩm định viên và doanh nghiệp định giá. Đồng thời, việc gỡ bỏ các điều kiện sẽ có tác dụng quan trọng thúc đẩy sự phát triển các dịch vụ định giá, đảm bảo việc không ngừng nâng cao tay nghề, cung cấp dịch vụ định giá tốt nhất cho các NHTM để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của thị trường trên cơ sở tuân thủ các quy định pháp luật.

Thứ tư, bổ sung quy định hướng dẫn cách thức áp dụng phương pháp định giá TSBĐ của NHTM hiện nay. Hiện nay các NHTM áp dụng phương pháp định giá TSBĐ trên cơ sở các quy định chung của Nhà nước về phương pháp định giá tài sản, tuy nhiên, với một hoạt động đặc thù liên quan đến hệ thống ngân hàng, đòi hỏi phải có một khung pháp lý riêng để hoạch định hoạt động này vào một khuôn khổ nhất định. Một số NHTM hiện nay có ban hành quy chế riêng và có quy định về phương pháp, tuy nhiên việc áp dụng phương pháp nào cho loại tài sản nào vẫn chưa được quy định cụ thể mà toàn bộ đều do nhân viên định giá, nhân viên tín dụng quyết định. Điều đó gây ra tình trạng một TSBĐ nhưng hai NHTM định giá khác nhau vì áp dụng phương pháp khác nhau. Đồng thời việc áp dụng phương pháp định giá một cách theo cảm tính của các nhân viên tín dụng cũng dễ gây ra những sai sót, đánh giá không đúng giá trị TSBĐ gây thiệt hại cho NHTM. Do đó, pháp luật cần bổ sung quy định theo hướng các phương pháp NHTM có thể áp dụng đối với mỗi loại TSBĐ, trong đó, quy định các nội dung thẩm định viên phải đảm bảo thực hiện trong các phương pháp để cho ra kết quả chính xác nhất. Việc bổ sung có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi khách hàng, giảm rủi ro cho các NHTM, đồng thời cũng là căn cứ để xử lý các hành vi thẩm định viên, doanh nghiệp định giá cố tình sử dụng các phương pháp không phù hợp nhằm nâng khống giá trị TSBĐ, định giá không đúng giá trị TSBĐ gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Thứ năm, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về các loại tài sản để tham chiếu phục vụ cho việc định giá TSBĐ. Có thể thấy, thông tin là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá TSBĐ, nhất là đối với bất động sản, động sản và tài sản vô hình. Việc bổ sung các nội dung thông tin còn thiếu và nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ khắc phục bất cập trong việc thu thập thông tin của các thẩm định viên hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên, doanh nghiệp định giá lựa cho phương pháp định giá phù hợp, đảm bảo việc định giá TSBĐ của NHTM được thực hiện chính xác, hiệu quả.

Thứ sáu, pháp luật cần bổ sung quy định về trách nhiệm ban hành quy trình định giá TSBĐ của từng NHTM và nghĩa vụ giám sát tuân thủ quy trình định giá TSBĐ của mình. Để đảm bảo việc thực thi pháp luật đồng nhất khi tiến hành công tác định giá TSBĐ, pháp luật cần có quy định ràng buộc các TCTD phải quy định một quy trình riêng khi định giá để làm căn cứ xác định trách nhiệm của NHTM. Nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng sự tự do pháp luật không ban hành quy trình mà thực hiện một cách tùy tiện, gây thiệt hại cho các NHTM. Ngoài ra, trách nhiệm tiến hành đúng quy trình, thủ tục khi định giá TSBĐ là yêu cầu cơ bản khi tiến hành hoạt động này nhằm đảm bảo kết quả chính xác. NHTM cần phải quy định nghĩa vụ giám sát này tại quy chế riêng như: nghĩa vụ theo dõi quy trình các bước định giá TSBĐ bằng hệ thống điện tử nội bộ ngân hàng, thành lập bộ phậm giám sát, nghĩa vụ báo cáo của thẩm định viên…để đảm bảo chủ động thực hiện công tác giám sát, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm, hạn chế các thiệt hại xảy ra cho các NHTM.

Thứ bảy, tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trong định giá TSBĐ của NHTM. Đối với mức phạt hành chính cao nhất là 260.000.000 đồng hiện nay tại Nghị định số 109/2013/NĐ-CP vẫn còn quá nhẹ, thực tế có nhiều cá nhân, doanh nghiệp đánh đổi khoản phạt để thu về các lợi nhuận bất chính cao hơn gấp nhiều lần số tiền đóng phạt. Có thể thấy, hậu quả của các hành vi vi phạm trong định giá TSBĐ của NHTM vô cùng nghiêm trọng, tác động rất lớn đến các NHTM và nền kinh tế, do đó, cần phải gia tăng mức xử phạt vi phạm hành chính và hình thức xử phạt bổ sung để phù hợp với tính chất nghiêm trọng của hành vi vi phạm. Đặc biệt, trường hợp doanh nghiệp định giá vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 18 Nghị định số 109/2013/NĐ-CP, ngoài việc tăng hình phạt chính và hình phạt bổ sung nêu trên, pháp luật tùy từng trường hợp cần bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả như: hủy kết quả định giá do hành vi vi phạm hành chính hoặc buộc nộp vào ngân sách nhà nước số tiền thu lợi do vi phạm hành chính để đảm bảo tính răn đe, tác động trực tiếp đến ý thức tuân thủ pháp luật của các thẩm định viên và doanh nghiệp định giá.

Thứ tám, bổ sung cụ thể về mức giá chuẩn và các tiêu chí cụ thể để làm cơ sở để xác định hành vi cố ý nâng khống giá trị TSBĐ khi định giá theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 206 BLHS. Cơ quan quản lý Nhà nước cần ban hành văn bản hướng dẫn quy định tại Điều 206 BLHS 2015 nhằm đảm bảo việc áp dụng thống nhất về hành vi nâng khống giá trị TSBĐ.

Thứ chín, thực hiện các giải pháp toàn diện nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá TSBĐ của NHTM. Cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và quản lý hoạt động định giá TSBĐ tại các NHTM bằng cách thành lập bộ phận, phòng ban để chuyên môn hóa hoạt động định giá TSBĐ. Các NHTM cần xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống ngân hàng, nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ ngân hàng trong công tác định giá TSBĐ. Ngoài ra, các hoạt động thanh tra, giám sát, phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật cần được đẩy mạnh để đảm bảo định giá TSBĐ của NHTM thực hiện hiệu quả.

Kết luận

Hoạt động định giá TSBĐ có ý nghĩa quan trọng, không những làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, mà còn góp phần quản lý rủi ro trong các hoạt động của NHTM, hạn chế việc phát sinh nợ xấu. Mặc dù đã có khung pháp lý tương đối đầy đủ, nhưng thực tế hoạt động định giá TSBĐ của NHTM cho thấy vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần tiếp tục hoàn thiện trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay. Trên cơ sở trình bày, phân tích các quy định pháp luật hiện hành về định giá TSBĐ của NHTM và nhận diện một số điểm hạn chế bất cập, nhóm tác giả đã đưa ra các kiến nghị cụ thể để hoàn thiện pháp luật Việt Nam về định giá TSBĐ của NHTM hiện nay. Các khuyến nghị được xây dựng không chỉ hướng đến đảm bảo cho việc đảm bảo hành lang pháp lý về định giá TSBĐ của NHTM phát triển theo hướng hiện đại, hạn chế rủi ro mà còn thúc đẩy cho hoạt động định giá TSBĐ của NHTM hiệu quả, tiệm cận hơn với sự phát triển của khu vực và thế giới.

Danh mục tài liệu tham khảo

Văn bản quy phạm pháp luật

1. Bộ Luật Dân sự năm 2015.
2. Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017;
3. Luật Ngân hàng Nhà nước năm 2010;
4. Luật Đầu tư năm 2020;
5. Luật Giá năm 2023;
6. Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024;
7. Nghị định số 109/2013/NĐ-CP của Chính Phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn;
8. Nghị định số 76/2018/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chuyển giao công nghệ;
9. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành  HYPERLINK "https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-296215.aspx" \t "_blank" Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
10. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất;
11. Nghị định số 78/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
12. Thông tư số 31/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá;
13. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng
14. Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng;
15. Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ tài Chính ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá;
16. Thông tư số 32/2024/TT-BTC ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập;
17. Thông tư số 45/2024/TT-BTC ban hành phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá;
18. Thông tư số 37/2024/TT-BTC về ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình;

Sách, tạp chí, tài liệu internet:

1. Nguyễn Đăng Dờn (2003), Tín dụng - Ngân hàng (Tiền tệ ngân hàng II), Nxb. Thống kê, Hà Nội;
2. Lê Thị Thảo (2020), Định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Luật học, số 3;
3. Lê Thị Thảo (2020), Trách nhiệm pháp lý đối với hành vi định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại, Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn, số 6C;
4. Báo Đầu tư Online (2019), Định giá TSVH: Còn nhiều khó khăn, HYPERLINK "https://baodautu.vn/dinh-gia-tai-san-vo-hinh-con-nhieu-kho-khan-d102936.html" https://baodautu.vn/dinh-gia-tai-san-vo-hinh-con-nhieu-kho-khan-d102936.html, truy cập ngày 28/12/2024;
5. Hà Linh (2016), Lỗ hổng định giá tài sản đảm bảo, HYPERLINK "https://m.tinnhanhchungkhoan.vn/lo-hong-dinh-gia-tai-san-dam-bao-post149000.amp" https://m.tinnhanhchungkhoan.vn/lo-hong-dinh-gia-tai-san-dam-bao-post149000.amp, truy cập ngày 28/12/2024;

NGUYỄN THANH TRUYỀN

Trường Đại học Kinh Tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

NCS. ThS VŨ THỊ CHUNG THỦY

Trường Đại học Tài chính – Marketing

ThS NGUYỄN ĐÌNH ANH

Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển TP. Hồ Chí Minh