Theo Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, pháp luật luôn bảo vệ quyền đối với tài sản của công dân, để các tài sản đó được bảo vệ và chủ sở hữu được thực hiện các quyền của mình thì Nhà nước đã ban hành các chế tài để bảo vệ quyền đó.
Trước hết, Hiến pháp 2013 đã quy định quyền công dân về dân sự, kinh tế… được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo Hiến pháp và pháp luật (Điều 14).
Điều 32 quy định: “1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. 2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.
Về pháp luật dân sự, Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã quy định căn cứ xác lập quyền dân sự. Trong đó, tại Điều 8 nêu hợp đồng là một trong các căn cứ xác lập quyền dân sự. Đồng thời, Điều 105 cũng quy định về tài sản: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Vừa qua, Tạp chí Luật sư Việt Nam đã nhận được đơn kiến nghị tập thể của 512 khách hàng (nhà đầu tư) tại Dự án Khu trung tâm Đô thị - Thương mại – Dịch vụ - Tài chính – Du lịch Nha Trang (hoặc Dự án Sân bay Nha Trang cũ – Dự án) do Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn làm Chủ đầu tư (Công ty Phúc Sơn) theo Quyết định số 2966/QĐ-UBND ngày 21/10/2015 của UBND tỉnh Khánh Hòa. Mục đích của các nhà đầu tư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đã ký hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng thuộc Dự án. Đồng thời, khẩn thiết kiến nghị các cơ quan quản lý chỉ đạo tiếp tục triển khai Dự án; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân theo quy định pháp luật.
Đơn kiến nghị tập thể của 512 khách hàng (nhà đầu tư) tại Dự án Khu trung tâm Đô thị - Thương mại – Dịch vụ - Tài chính – Du lịch Nha Trang (hoặc Dự án Sân bay Nha Trang cũ).
Cơ sở pháp lý của Dự án
Theo các nhà đầu tư, trước khi mua dự án họ đã nghiên cứu và được chủ đầu tư tư vấn về trình tự, thủ tục đầu tư Dự án. Đồng thời, chủ đầu tư là Công ty Phúc Sơn có đầy đủ tư cách pháp nhân, hồ sơ pháp lý để thực hiện Dự án. Việc ký kết hợp đồng và triển khai được thực hiện công khai, có sự chứng kiến của các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương, bảo đảm tính minh bạch và tin cậy về pháp lý.
Về quá trình xem xét, thẩm định, quyết định dự án đầu tư, ngày 02/12/2009, Thủ tướng Chính phủ đã có Văn bản số 2398/TTg-KTN về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sân bay Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa gửi các Bộ: Quốc phòng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường và UBND tỉnh Khánh Hòa. Theo đó, Chính phủ đồng ý với đề nghị của Bộ Quốc phòng và UBND tỉnh Khánh Hòa về việc xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất sân bay Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Đồng thời, Chính phủ giao Bộ Quốc phòng và UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo thực hiện việc rà soát quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Tháng 4/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp 02 Giấy chứng nhận đầu tư số 37121000592 và số 37121000611 cho Công ty Phúc Sơn để thực hiện đầu tư 02 Dự án thuộc Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang.
Ngày 21/10/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định số 2966/QĐ-UBND và Công văn số 7032/UBND-XDNĐ về việc giao cho Công ty Phúc Sơn là Chủ đầu tư thực hiện 02 Dự án thuộc Khu Trung tâm Đô thị - Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang.
Ngày 02/12/2015 và ngày 08/01/2016, Trường Sĩ quan không quân (do Bộ Quốc phòng ủy quyền), UBND tỉnh Khánh Hòa và Công ty Phúc Sơn ký biên bản bàn giao, tiếp nhận khu đất sân bay Nha Trang ngoài thực địa bàn giao cho Công ty Phúc Sơn quản lý để thực hiện các thủ tục đầu tư Dự án.
Ngày 14/6/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa có Tờ trình số 4148/TTr-UBND gửi Chính phủ với nội dung quỹ đất trên địa bàn TP. Nha Trang đã hết, nguồn vốn ngân sách tỉnh trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 không thể cân đối để đầu tư cho các công trình giao thông trọng điểm tại Khánh Hòa… Do vậy, UBND tỉnh Khánh Hòa đã đề xuất triển khai các dự án theo dạng hợp đồng BT và sử dụng quỹ đất thuộc Dự án sân bay Nha Trang (đã được giao cho Công ty Phúc Sơn làm Chủ đầu tư) để thanh toán. Đồng thời, kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng hình thức lựa chọn đầu tư trong trường hợp đặc biệt.
Ngày 06/7/2016, Chính phủ có Công văn số 1175/TTg-KTN: “Đồng ý về nguyên tắc cho phép áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu theo phương thức đàm phán trực tiếp với nhà đầu tư để thực hiện Dự án nút giao thông Ngọc Hội – đường 23/10 và Dự án kết nối giao thông với Khu sân bay Nha Trang cũ theo hình thức hợp đồng BT như đề nghị của UBN tỉnh Khánh Hòa và ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư”.
Ngày 24/10/2016, Bộ Quốc phòng có Văn bản số 10506/BQP-TM về việc bàn giao đất quốc phòng tại sân bay Nha Trang cho UBND tỉnh Khánh Hòa để phát triển kinh tế-xã hội. Theo đó, Bộ Quốc phòng đồng ý bàn giao khoảng 62,89ha đất quốc phòng tại sân bay Nha Trang cho địa phương để UBND tỉnh Khánh Hòa thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về việc thu hồi đất quốc phòng giao cho nhà đầu tư quản lý, sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế-xã hội và hoàn thành việc bồi thường, di chuyển tài sản trên đất.
Trên các cơ sở đó, ngày 28/10/2016 UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành các Công văn số 8619/UBND-XDNĐ và 8120/UBND-XDNĐ về việc chấp thuận cho Công ty Phúc Sơn thực hiện Dự án; Quyết định số 3262/QĐ-UBND, ngày 28/10/2016 thu hồi đất khu vực sân bay Nha Trang giao cho Công ty Phúc Sơn thực hiện Dự án.
Như vậy, Dự án đã được các cấp có thẩm quyền nghiên cứu, thẩm định, phê duyệt. Công ty Phúc Sơn cũng đã cam kết giảm 5% giá trị phần xây lắp, được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đánh giá với mức giảm 5% giá trị phần xây lắp là cao hơn mức tiết kiệm trung bình của cả nước đối với gói thầu áp dụng hình thức chỉ định thầu là 3,9%. Đồng thời, Dự án hoàn toàn phù hợp với quy hoạch của địa phương đã được xác lập trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Khánh Hòa, được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/4/2013; và được Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Khánh Hòa tại Nghị quyết số 48/NQ-CP ngày 09/5/2018; và phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2040 tại Quyết định số 1456/QĐ-TTg ngày 25/9/2020.
Dự án thỏa mãn điều kiện triển khai?
Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho rằng, việc triển khai Dự án phải tuân thủ hệ thống quy định pháp luật liên quan đến đầu tư và hàng không.
Cụ thể, Luật Đầu tư 2014 quy định điều kiện đối với dự án đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư.
“Dự án này thuộc loại hợp đồng BT/PPP, được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch chung (Quyết định 236/QĐ-TTg ngày 26/2/2017) và phù hợp quy định của Luật Hàng không dân dụng 2006 (về quy hoạch, phê duyệt cảng hàng không) cũng như Nghị định 89/2013/NĐ-CP (Điều 7 và 8 về quy hoạch đầu tư sân bay)”, Luật sư cho biết.
Về đất đai, Dự án cũng đã đáp ứng các quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”.
Các căn cứ pháp lý bao gồm Luật Đầu tư (điều kiện dự án đầu tư), Luật Đất đai 2013 (Điều 194 về chuyển nhượng dự án), Luật Hàng không, Nghị định 89/2013 và các quyết định của Thủ tướng Chính phủ đều tạo khung pháp lý cho Dự án sân bay Nha Trang.
Hồ sơ pháp lý của Dự án cho thấy tất cả các giai đoạn triển khai thực hiện, như: Phê duyệt quy hoạch, cấp giấy chứng nhận đầu tư, giao đất, thẩm định báo cáo khả thi, cấp phép xây dựng… đều có căn cứ rõ ràng tại thời điểm năm 2016 đến 2018. Việc tuân thủ đúng trình tự, thẩm quyền và nội dung hồ sơ theo các văn bản trên đảm bảo tính minh bạch, khả thi và hiệu quả của Dự án.
Đối với chủ đầu tư, Luật sư Nguyễn Xuân Anh cho rằng tại thời điểm đó, Công ty Phúc Sơn đã phải đáp ứng đủ các điều kiện và thủ tục đầu tư cần thiết theo quy định của pháp luật thì mới được UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận, cho phép triển khai Dự án.
Cụ thể, theo Luật Đầu tư và Luật Đất đai, dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và được UBND tỉnh giao đất năm 2016 để thực hiện theo đúng quyết định phê duyệt. Hợp đồng BT giữa Nhà nước và chủ đầu tư cũng đã được ký kết, cam kết chi trả bằng đất sau khi hoàn thành hạ tầng. Công ty Phúc Sơn đã thực hiện nghĩa vụ ứng vốn đầu tư và tạo lập hạ tầng theo tiến độ, đáp ứng yêu cầu của Luật Đầu tư (dự án có năng lực tài chính, hồ sơ hợp lệ).
Về huy động vốn, pháp luật về đầu tư cho phép chủ đầu tư kêu gọi góp vốn thực hiện dự án, và Luật Kinh doanh bất động sản trước đây cũng cho phép huy động vốn qua hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh. Như vậy, các thủ tục về phê duyệt đầu tư, giao đất và lập dự án được thực hiện đầy đủ và thỏa mãn điều kiện triển khai theo quy định.
“Và khi Công ty Phúc Sơn đáp ứng được các điều kiện, yêu cầu và quy định của pháp luật thì sau đó Dự án đã được triển khai khởi công”, Luật sư Nguyễn Xuân Anh nhận định.
