Ở bài viết trước, chúng tôi cho rằng điều thị trường cần nhất không phải là thêm quy định mà là khả năng tiên liệu pháp lý. Nhìn từ góc độ đất đai, khả năng tiên liệu đó bắt đầu từ một câu hỏi rất cụ thể: người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể dự đoán được chi phí đất đai của mình hay không.
Đây tưởng như là một câu hỏi kỹ thuật nhưng thực chất lại là một câu hỏi về niềm tin.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm.
Mỗi lần chính sách đất đai thay đổi, điều được quan tâm nhiều nhất thường là giá đất sẽ tăng hay giảm, tiền sử dụng đất sẽ biến động ra sao, doanh nghiệp có còn đủ điều kiện để phát triển dự án hay không và người dân có còn đủ khả năng hợp thức hóa tài sản của mình hay không. Những băn khoăn đó hoàn toàn dễ hiểu bởi giá đất không chỉ là một thông số quản lý mà còn là nền tảng của hàng loạt quyết định liên quan đến đầu tư, tín dụng, nhà ở, sản xuất và phát triển đô thị.
Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào bản chất của vấn đề, có lẽ điều làm thị trường lo ngại không chỉ là một mức giá cao. Điều đáng lo hơn là một mức giá được xác định theo cách mà người dân không hiểu, doanh nghiệp không dự đoán được và cơ quan thực thi gặp khó khăn khi giải thích một cách thuyết phục.
Một mức giá cao nhưng có dữ liệu rõ ràng, có phương pháp minh bạch và có khả năng kiểm chứng vẫn có thể được thị trường chấp nhận. Ngược lại, một mức giá dù không quá cao nhưng được hình thành theo cách khó giải thích lại rất dễ tạo ra tâm lý nghi ngờ.
Đó là lý do có thể nói rằng: Giá đất cao chưa chắc tạo ra bất an. Giá đất không thể giải thích mới là điều tạo ra bất an.
Một người dân khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính tăng mạnh thường không chỉ quan tâm đến số tiền phải nộp. Điều họ muốn biết hơn là vì sao con số đó xuất hiện. Một doanh nghiệp chuẩn bị triển khai dự án không chỉ quan tâm đến giá đất hiện tại mà còn cần biết chi phí đất đai sẽ được xác định theo nguyên tắc nào trong suốt vòng đời của dự án. Một địa phương khi xác định giá đất cho một dự án hạ tầng cũng không chỉ cần một con số mà cần một cơ sở đủ vững để giải thích và bảo vệ quyết định của mình.
Đằng sau một con số về giá đất không chỉ là bài toán tài chính. Đó có thể là kế hoạch xây nhà của một gia đình, là quyết định đầu tư của một doanh nghiệp hoặc là tiến độ của một dự án hạ tầng mà hàng nghìn người đang chờ đợi.
Chính vì vậy, một thị trường trưởng thành không được đo bằng việc mọi người đều đồng ý với giá đất mà bằng việc mọi người hiểu vì sao mức giá đó được hình thành.
Trong thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng đồng thời bởi vị trí, hạ tầng, quy hoạch, mục đích sử dụng, dữ liệu giao dịch và kỳ vọng phát triển trong tương lai. Điều đó cho thấy thị trường không cần một con số đúng tuyệt đối bởi trong nhiều trường hợp không tồn tại một con số như vậy. Điều thị trường cần là một cơ chế xác định giá đủ minh bạch để mọi chủ thể có thể hiểu vì sao con số đó được hình thành.
Vấn đề càng trở nên phức tạp khi khái niệm “giá thị trường” không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai. Trong một thị trường còn tồn tại hiện tượng đầu cơ, sốt đất cục bộ, tin đồn quy hoạch hoặc các giao dịch thiếu minh bạch, dữ liệu giá có thể bị méo mó trong ngắn hạn. Nếu mọi biến động ngắn hạn đều được phản ánh trực tiếp vào nghĩa vụ tài chính dài hạn, nền kinh tế sẽ phải gánh thêm chi phí của sự bất ổn.
Khi người dân không thể dự đoán nghĩa vụ tài chính của mình, họ sẽ trì hoãn quyết định. Khi doanh nghiệp không thể dự đoán chi phí đất đai, họ sẽ cộng thêm chi phí phòng thủ vào kế hoạch đầu tư. Khi cơ quan thực thi không có đủ dữ liệu để bảo vệ quyết định của mình, họ sẽ có xu hướng thận trọng hơn. Và khi tất cả cùng trở nên thận trọng, thị trường bắt đầu chậm lại.
Một dự án có thể bị kéo dài không chỉ vì thiếu vốn mà vì chi phí đất đai thay đổi ngoài khả năng dự đoán. Một gia đình có thể trì hoãn hoàn thiện thủ tục pháp lý không phải vì không muốn tuân thủ pháp luật mà vì không biết nghĩa vụ tài chính cuối cùng sẽ là bao nhiêu. Một địa phương có thể chậm đưa ra quyết định không phải vì thiếu quy định mà vì thiếu một cơ chế định giá đủ chắc chắn để bảo vệ quyết định đó trước những tranh luận phát sinh về sau.
Đây chính là chi phí vô hình rất lớn của nền kinh tế. Chính vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần nhìn giá đất như một vấn đề quản trị thị trường chứ không chỉ là một bài toán kỹ thuật. Một cơ chế giá tốt không chỉ nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn phải giúp người dân hiểu được nghĩa vụ của mình, giúp doanh nghiệp dự báo được chi phí đầu tư, giúp nhà đầu tư tính toán được dòng tiền và giúp người thực thi có đủ cơ sở để đưa ra quyết định.
Muốn làm được điều đó, dữ liệu định giá phải đủ tin cậy, phương pháp định giá phải đủ minh bạch và quy trình xác định giá phải có khả năng kiểm chứng. Đồng thời, cần có cơ chế phản biện phù hợp để các chủ thể liên quan có thể hiểu, góp ý và kiểm tra nền tảng hình thành giá.
Minh bạch không có nghĩa là mọi người đều đồng ý với cùng một mức giá. Minh bạch có nghĩa là dù còn tranh luận, các bên vẫn hiểu được logic tạo ra mức giá đó.
Nếu bài viết trước đặt ra vấn đề rằng thị trường không định giá điều luật mà định giá cách điều luật được áp dụng, thì câu chuyện giá đất chính là minh chứng rõ nhất cho nhận định đó. Người dân không chỉ nhìn vào con số, doanh nghiệp không chỉ nhìn vào con số và nhà đầu tư cũng không chỉ nhìn vào con số. Điều họ thực sự đánh giá là cơ chế tạo ra con số đó có đáng tin cậy hay không.
Sửa đổi Luật Đất đai vì vậy không chỉ là sửa cách tính giá đất. Sâu xa hơn, đó là sửa cách thị trường đặt niềm tin vào giá đất. Một mức giá có thể tiếp tục tạo ra tranh luận nhưng nếu có dữ liệu, có phương pháp và có khả năng giải thích rõ ràng, nó vẫn có thể trở thành nền tảng cho những quyết định dài hạn.
Bởi cuối cùng, điều thị trường cần không phải là một mức giá hoàn hảo mà là một cơ chế định giá đủ minh bạch để mọi chủ thể có thể hiểu, dự đoán và kiểm chứng. Đó cũng chính là cách để giá đất trở thành công cụ điều tiết nguồn lực hiệu quả thay vì trở thành nguồn tạo ra bất an cho thị trường.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm nhận định:
“Một thị trường trưởng thành không được đo bằng việc mọi người đều đồng ý với giá đất. Một thị trường trưởng thành được đo bằng việc mọi người hiểu vì sao mức giá đó được hình thành. Điều thị trường cần không phải một mức giá hoàn hảo mà là một cơ chế định giá đủ minh bạch để mọi chủ thể có thể dự đoán và kiểm chứng”.
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law Firm.
