Có một nghịch lý thường xuất hiện trong các cuộc cải cách pháp luật. Người ta dành rất nhiều thời gian để xây dựng những tiêu chuẩn mới cho tương lai nhưng lại ít chú ý đến cách xử lý những quan hệ pháp lý đã tồn tại từ trước. Trong lĩnh vực đất đai, khoảng trống đó đôi khi tạo ra những rủi ro xã hội lớn hơn nhiều so với bản thân các quy định mới.
Trong nhiều năm, không ít giao dịch đất đai được thực hiện bằng giấy tay hoặc hình thành trong bối cảnh hệ thống quản lý chưa hoàn thiện. Nhiều gia đình sử dụng đất ổn định hàng chục năm nhưng hồ sơ pháp lý vẫn chưa được hoàn thiện theo các tiêu chuẩn hiện nay. Đây là một phần của lịch sử phát triển thị trường đất đai Việt Nam.
Chính vì vậy, khi bàn về Luật Đất đai (sửa đổi), câu hỏi quan trọng không chỉ là làm sao để quản lý tốt hơn trong tương lai mà còn là làm sao để xử lý hợp lý những giao dịch đã tồn tại trong quá khứ. Một hệ thống pháp luật ổn định rất khó vận hành nếu người dân luôn sống trong cảm giác rằng những giao dịch từng được xã hội chấp nhận có thể bất ngờ trở thành rủi ro chỉ vì tiêu chuẩn pháp lý thay đổi theo thời gian.
Điều thị trường cần không phải là phủ nhận lịch sử để xây lại từ đầu. Điều thị trường cần là một cơ chế chuyển tiếp đủ hợp lý để quá trình chuẩn hóa không làm đứt gãy niềm tin giao dịch.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm.
Điều nguy hiểm không phải là giao dịch cũ. Điều nguy hiểm là giao dịch cũ không có lối đi pháp lý để bước sang tương lai.
Đây cũng là nơi xuất hiện một dạng rủi ro rất đáng lưu ý trong quá trình cải cách pháp luật: Rủi ro chuyển tiếp. Khi tiêu chuẩn quản lý mới được áp dụng nhưng các quan hệ pháp lý cũ chưa có cơ chế xử lý phù hợp, những người giao dịch thiện chí trong quá khứ có thể trở thành nhóm chịu tác động lớn nhất. Đó có thể là người mua đất bằng giấy tay từ nhiều năm trước, người sử dụng đất ổn định nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những hộ gia đình đang vướng mắc tại các dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn quản lý khác nhau. Nếu không có lộ trình chuẩn hóa rõ ràng, những giao dịch vốn được xã hội chấp nhận trong thực tế sẽ rơi vào trạng thái bất định pháp lý kéo dài.
Đằng sau một hồ sơ đất đai tồn đọng không chỉ là một thủ tục hành chính. Đó có thể là căn nhà của một gia đình, là tài sản tích lũy của nhiều thế hệ hoặc là nguồn vốn mà một người dân đang kỳ vọng sử dụng để đầu tư cho tương lai của con mình. Khi một hồ sơ bị treo nhiều năm, điều bị ảnh hưởng không chỉ là thủ tục pháp lý mà còn là cảm giác an toàn của người sở hữu tài sản.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng bởi phần lớn người dân trong các giao dịch cũ không phải là những người cố tình vi phạm pháp luật. Họ chỉ giao dịch trong bối cảnh mà hệ thống quản lý khi đó chưa hoàn thiện, thủ tục còn khó tiếp cận hoặc điều kiện thực tế chưa cho phép thực hiện đầy đủ các yêu cầu pháp lý như hiện nay. Nếu mọi giao dịch cũ đều bị nhìn lại bằng tiêu chuẩn của hiện tại mà thiếu cơ chế chuyển tiếp phù hợp, rủi ro sẽ không chỉ nằm ở từng hồ sơ riêng lẻ. Điều nguy hiểm hơn là niềm tin thị trường có thể bị ảnh hưởng trong dài hạn.
Một gia đình mua đất bằng giấy tay cách đây hai mươi năm, đã xây dựng nhà ở, sinh sống ổn định và sử dụng tài sản một cách công khai, liên tục. Điều họ cần hôm nay không phải là được miễn mọi trách nhiệm pháp lý. Điều họ cần là một con đường rõ ràng để hoàn thiện tình trạng pháp lý của tài sản mà họ đã sử dụng ổn định suốt nhiều năm.
Đó là nhu cầu rất bình thường của một xã hội muốn phát triển ổn định.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các cuộc cải cách đất đai thành công đều rất chú trọng quy định chuyển tiếp. Mục tiêu không phải hợp thức hóa mọi sai sót trong quá khứ mà là giúp xã hội dịch chuyển sang trạng thái pháp lý mới theo cách ổn định nhất, ít xáo trộn nhất và bảo vệ niềm tin giao dịch đã được hình thành.
Trong câu chuyện đất đai, sự ổn định đôi khi quan trọng không kém sự hoàn hảo.
Nếu một hệ thống chỉ tập trung vào việc đạt được sự đúng đắn tuyệt đối mà không tính đến bối cảnh lịch sử, chi phí xã hội có thể rất lớn. Hồ sơ tồn đọng kéo dài sẽ tạo áp lực cho bộ máy quản lý. Tranh chấp phát sinh sẽ làm giảm niềm tin giao dịch. Nguồn lực đất đai bị đóng băng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư, sản xuất và đời sống của người dân.
Nhìn từ góc độ kinh tế, đây còn là vấn đề liên quan trực tiếp đến môi trường đầu tư. Nhà đầu tư dài hạn không chỉ nhìn vào quy định mới mà còn nhìn vào cách một quốc gia xử lý những quan hệ pháp lý đã tồn tại trước đó. Một cơ chế chuyển tiếp ổn định luôn tạo cảm giác an toàn cao hơn một cơ chế khiến các giao dịch lịch sử rơi vào trạng thái bất định.
Quy định chuyển tiếp không chỉ là kỹ thuật lập pháp mà còn là cơ chế duy trì niềm tin xã hội. Khi người dân tin rằng lịch sử giao dịch của mình sẽ được xử lý ổn định và có lộ trình rõ ràng, niềm tin vào pháp luật cũng được củng cố.
Đó là lý do Luật Đất đai (sửa đổi) cần được thiết kế theo hướng chuẩn hóa từng bước thay vì phủ nhận toàn bộ quá khứ. Những giao dịch đã tồn tại ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện sử dụng thực tế cần được tạo cơ chế hoàn thiện pháp lý theo lộ trình rõ ràng.
Một quốc gia không thể thay đổi quá khứ. Nhưng một quốc gia có thể lựa chọn cách ứng xử với quá khứ.
Trong lĩnh vực đất đai, lựa chọn đó không chỉ quyết định số phận của hàng triệu hồ sơ tồn đọng mà còn quyết định mức độ niềm tin mà xã hội dành cho những cải cách trong tương lai. Một nền kinh tế trưởng thành không phải là nền kinh tế không có những giao dịch phức tạp trong lịch sử. Một nền kinh tế trưởng thành là nền kinh tế biết cách đưa những giao dịch đó bước sang tương lai bằng một lộ trình ổn định, minh bạch và có thể dự đoán.
Bởi cuối cùng, niềm tin thị trường không chỉ được tạo ra từ những quy định mới được ban hành hôm nay mà còn từ cách pháp luật đối xử với những gì đã được hình thành một cách thiện chí trong quá khứ.
“Cải cách pháp luật đất đai không nên biến người dân thành người có rủi ro chỉ vì họ từng giao dịch trong một giai đoạn mà hệ thống quản lý còn chưa hoàn thiện. Một thị trường trưởng thành phải có khả năng chuyển tiếp mềm giữa các thời kỳ pháp luật khác nhau. Điều người dân cần không chỉ là thêm thủ tục mới mà là cảm giác rằng những giao dịch đất đai đã hình thành một cách thiện chí sẽ được pháp luật ứng xử ổn định và có lộ trình chuẩn hóa rõ ràng".
Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ
Chủ tịch TAT Law Firm.
