Những bất hợp lý trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai

(LSVN) - Những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã gây ra nhiều khó khăn cho các bên tranh chấp trong quá trình giải quyết, một mặt tạo ra những kẽ hở pháp lý và là mầm mống cho các hoạt động tiêu cực của những người có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Về thủ tục giải quyết

Theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, khái niệm tranh chấp đất đai là khái niệm rộng bao hàm tất cả các tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới… Mọi tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp tài sản gắn liền với đất và tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế... đều phải qua thủ tục hòa giải và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại Tòa án hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Một vấn đề đặt ra trên thực tế là Ủy ban nhân dân cấp xã có đủ năng lực và trình độ để đứng ra hòa giải, giải quyết mọi tranh chấp đất đai hay không?

Nếu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không tổ chức hòa giải hoặc không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, thì các bên tranh chấp sẽ mất quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình cho dù về bản chất, các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất này hoàn toàn là tranh chấp dân sự thuần túy.

Mặt khác, trên thực tế hiện nay, việc Ủy ban nhân dân cấp xã đứng ra giải quyết các tranh chấp đất đai như quy định của pháp luật là hầu như không có hiệu quả và không thể giải quyết được. Trong tổ chức bộ máy nhà nước, việc các cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải quyết các tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ không đúng thẩm quyền và không phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội.

Chính vì vậy, những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã gây ra nhiều khó khăn cho các bên tranh chấp trong quá trình giải quyết, một mặt tạo ra những kẽ hở pháp lý và là mầm mống cho các hoạt động tiêu cực của những người có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì có hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất đai là hệ thống cơ quan xét xử (Tòa án nhân dân các cấp) và hệ thống cơ quan quản lý nhà nước (Ủy ban nhân dân các cấp). Các văn bản hướng dẫn thi hành phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là giấy tờ pháp lý của đất tranh chấp mà đương sự có và tài sản gắn liền với đất.

Về giấy tờ pháp lý của đất tranh chấp

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây… Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định rõ “đương sự” là những ai nên trong trường hợp này có thể hiểu là người đang sử dụng đất hoặc các bên trong tranh chấp đất đai. Trong khi đó, trước đây, Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003, quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì lại không sử dụng khái niệm “đương sự” như Luật Đất đai năm 2013 mà quy định cụ thể các bên tranh chấp đất đai.

Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì có thể hiểu đương sự là người sử dụng đất và cũng có thể là các bên tham gia tranh chấp đất đai. Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 thì đương sự bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tức là bao gồm tất cả những người tham gia tranh chấp đất đai. Cùng với việc không quy định rõ đương sự là những ai trong quan hệ tranh chấp đất đai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định không chính xác về cơ sở để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Việc quy định không rõ ràng như trên đã gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước cũng như các bên tranh chấp trong việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Thứ nhất, pháp luật không quy định thống nhất về cách hiểu “đương sự” trong tranh chấp đất đai nên trong thực tế có thể hiểu đương sự là người đang sử dụng đất hoặc những người trong tranh chấp đất đai. Nếu hiểu đương sự theo Điều 203 của Luật Đất đai là người sử dụng đất cũng sẽ không đúng vì bản chất của việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là xác định chủ sử dụng thực sự của đất tranh chấp tức, là xác định chính xác ai có quyền sử dụng đất. Đối với đất đang tranh chấp thì chưa có cơ sở để xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc về ai, người đang có giấy tờ hay những người tham gia tranh chấp.

Đồng thời, trên thực tế hiện nay người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang quản lý, sử dụng đất chưa chắc đã phải là chủ sử dụng đất, chẳng hạn như chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các đồng chủ sử dụng đất có thỏa thuận cho một người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Vì vậy, quy định này đã tạo ra kẽ hở cho cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thụ lý vụ án lợi dụng, gây khó khăn cho người khởi kiện và có thể phát sinh tiêu cực.

Thứ hai, bản chất của việc giải quyết tranh chấp đất đai là xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, ai là chủ sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp, nhưng pháp luật lại quy định thẩm quyền giải quyết căn cứ theo người có giấy tờ về đất. Mặt khác, các giấy tờ về đất chỉ có một bản gốc duy nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và thường do một bên tranh chấp giữ.

Vì thế, khi phát sinh tranh chấp, các bên còn lại sẽ không thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp và yêu cầu Tòa án thụ lý vụ án được. Trong trường hợp này, Tòa án có thể từ chối thụ lý vụ án do viện vào quy định của pháp luật là đương sự không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, theo quy định của pháp luật, những bên còn lại trong tranh chấp đất đai chỉ có thể xin được bản sao của giấy tờ đất hoặc xin thông tin liên quan đến đất tranh chấp từ văn phòng đăng ký nhà và đất mà thôi.

Tiêu chí về tài sản

Bên cạnh tiêu chí về giấy tờ pháp lý mà đương sự có, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định về tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải  quyết. Theo tiêu chí về tài sản có thể được hiểu, nếu các bên tranh chấp về tài sản sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bất luận tình trạng pháp lý của đất mà tài sản gắn liền như thế nào.

Tuy nhiên, do tài sản gắn liền với đất nên việc giải quyết tranh chấp về tài sản vẫn phải liên quan đến giải quyết quyền sử dụng đất, chẳng hạn như giải quyết tranh chấp nhà ở trên đất hay cây ăn quả thì khi giải quyết không thể tách biệt với quyền sử dụng đất được. Vì thế, trên thực tế hiện nay, nhiều cơ quan Tòa án cho rằng, việc giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì vẫn cần phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Về mặt khoa học và chức năng nhiệm vụ trong tổ chức bộ máy nhà nước, thì việc các cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải quyết các tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ không đúng thẩm quyền và không phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội.

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Tòa án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và ngược lại. Đồng thời, có trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và Ủy ban nhân dân giải quyết theo các hướng cho kết quả trái ngược nhau. Thậm chí, trong nhiều trường hợp các bên trong tranh chấp không thể đưa vụ việc ra cơ quan Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân để giải quyết do các cơ quan này đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.

ĐẶNG ĐÌNH THÁI

Tòa án Quân sự quân khu 4

Kỹ năng của Luật sư khi tham gia giải quyết các tranh chấp thương mại