Đặt vấn đề
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Thương mại (LTM) năm 2005 cùng điều chỉnh các quan hệ hợp đồng nhưng với phạm vi và mức độ bảo vệ khác nhau. Về nguyên tắc, BLDS là luật chung, còn LTM là luật chuyên ngành áp dụng cho các hoạt động thương mại. Tuy nhiên, ranh giới giữa hai văn bản này không phải lúc nào cũng rõ ràng, đặc biệt trong các giao dịch mà một bên là cá nhân và bên kia là doanh nghiệp.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Vấn đề trở nên phức tạp hơn trong lĩnh vực mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nơi hợp đồng vừa mang tính chất thương mại (bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) vừa mang tính chất dân sự (bên mua là cá nhân mua để ở hoặc đầu tư). Việc xác định sai luật áp dụng không chỉ ảnh hưởng đến mức lãi suất chậm trả mà còn tác động đến toàn bộ cơ chế chế tài, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Bài viết phân tích một vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán công trình xây dựng tại tỉnh Đ., trong đó Tòa án nhân dân Khu vực tỉnh Đ. (cấp sơ thẩm) và Tòa án nhân dân tỉnh Đ. (cấp phúc thẩm) đã đi đến hai kết luận trái ngược nhau về luật áp dụng. Sự khác biệt này khiến tiền lãi chậm trả chênh lệch hơn một tỉ đồng - một minh chứng sinh động cho thấy lỗ hổng pháp lý hệ thống cần được nhận diện và khắc phục.
Tình huống pháp lý của vụ án
Ngày 25/8/2022, bà P. (cá nhân, không có đăng ký kinh doanh) ký kết với Công ty V. (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) các hợp đồng và thỏa thuận bao gồm: Thỏa thuận đặt cọc với số tiền 665.816.438 đồng và Hợp đồng mua bán công trình xây dựng đối với căn biệt thự thuộc Dự án Tổ hợp khách sạn, resort tại tỉnh Đ, diện tích 294,4m2, giá bán hơn 14,6 tỉ đồng.
Bà P. đã thanh toán tổng cộng hơn 10,8 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến ngày 13/3/2024, hai bên ký Biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc và Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, theo đó Công ty V. có nghĩa vụ hoàn trả cho bà P. tổng số tiền 12.184.741.008 đồng trong vòng 30 ngày làm việc. Quá thời hạn này, Công ty V. không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến bà P. khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty V. hoàn trả tiền gốc và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ.
Điểm mấu chốt của tranh chấp nằm ở việc xác định mức lãi suất chậm trả: nếu áp dụng Điều 306 LTM 2005, lãi suất được tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường của ít nhất 03 ngân hàng thương mại (trong vụ án này là 16,5%/năm); nếu áp dụng Điều 357 và khoản 2 Điều 468 BLDS 2015, lãi suất là 10%/năm.
Hai quan điểm của Tòa án
Quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm: Áp dụng Luật Thương mại
Bản án sơ thẩm số 06/2025/KDTM-ST ngày 06/8/2025 của TAND Khu vực tỉnh Đ. xác định quan hệ tranh chấp là "kinh doanh thương mại" theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo nhận định của Tòa án sơ thẩm, hợp đồng mua bán công trình xây dựng thuộc loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản, được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Thương mại.
Trên cơ sở đó, Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 306 LTM 2005, Điều 11 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC và Án lệ số 09/2016/AL để tính lãi chậm trả theo mức lãi suất nợ quá hạn trung bình của 03 ngân hàng thương mại tại địa phương. Kết quả: lãi suất 16,5%/năm, tiền lãi chậm trả là 2.574.534.235 đồng, tổng số tiền phải thanh toán là 14.759.275.243 đồng.
Quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm: Áp dụng Bộ luật Dân sự
Bản án phúc thẩm số 119/2026/DS-PT ngày 11/02/2026 của TAND tỉnh Đ. đã sửa bản án sơ thẩm về phần lãi suất áp dụng. Tòa phúc thẩm nhận định rằng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là "Tranh chấp Hợp đồng mua bán công trình xây dựng" giữa một tổ chức có đăng ký kinh doanh với một cá nhân không có đăng ký kinh doanh, không vì mục đích lợi nhuận, do đó đây là tranh chấp hợp đồng dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Tòa phúc thẩm lập luận rằng quan hệ tranh chấp giữa bà P. và Công ty V. là hợp đồng dân sự, được điều chỉnh bởi BLDS năm 2015. Cấp sơ thẩm áp dụng Điều 306 LTM để tính lãi chậm trả theo mức lãi suất trung bình 16,5% của 3 ngân hàng thương mại là không đúng. Các bên không có thỏa thuận về mức lãi suất chậm trả tiền, nên cần áp dụng khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 BLDS 2015, xác định mức lãi suất là 10%/năm.
Kết quả là tiền lãi chậm trả giảm xuống còn 1.560.323.779 đồng, tổng số tiền phải thanh toán là 13.745.064.787 đồng. Chênh lệch so với bản án sơ thẩm: Hơn 01 tỉ đồng.
Một số vấn đề pháp lý
Về tiêu chí xác định quan hệ pháp luật: Chủ thể hay bản chất giao dịch?
Cách tiếp cận của Tòa sơ thẩm xuất phát từ bản chất của giao dịch: hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai thuộc loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, được quy định tại các Điều 44, 45, 46 Luật Kinh doanh bất động sản. Bên bán (Công ty V.) là doanh nghiệp được thành lập hợp pháp với mục đích kinh doanh, hoạt động của bên bán rõ ràng là hoạt động thương mại nhằm mục đích sinh lợi. Do đó, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này thuộc phạm vi điều chỉnh của LTM.
Ngược lại, Tòa phúc thẩm nhấn mạnh vào tư cách chủ thể: Bà P. là cá nhân không có đăng ký kinh doanh, mua bất động sản không vì mục đích lợi nhuận. Theo khoản 3 Điều 1 LTM 2005, hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi của một bên trong giao dịch với thương nhân chỉ thuộc phạm vi điều chỉnh của LTM khi bên không nhằm mục đích sinh lợi chọn áp dụng LTM. Bà P. không thể hiện ý chí lựa chọn áp dụng LTM, nên hợp đồng phải được điều chỉnh bởi BLDS.
Cả hai cách tiếp cận đều có cơ sở pháp lý nhưng đồng thời cũng bộc lộ những điểm chưa thuyết phục.
Điểm chưa thuyết phục của từng quan điểm
- Về quan điểm của Tòa sơ thẩm: Việc xác định tranh chấp là "kinh doanh thương mại" dựa trên hoạt động của bên bán mà không xem xét đầy đủ tư cách và mục đích của bên mua có thể bỏ qua nguyên tắc cơ bản tại khoản 3 Điều 1 LTM 2005. Nếu bà P. mua bất động sản để ở (không nhằm mục đích sinh lợi), thì theo quy định này, LTM chỉ áp dụng khi bà P. chọn áp dụng. Trong hồ sơ vụ án, không có bằng chứng về việc bà P. đã thể hiện ý chí lựa chọn này.
- Về quan điểm của Tòa phúc thẩm: Việc đơn thuần dựa vào tư cách cá nhân của bên mua để kết luận đây là tranh chấp dân sự cũng có phần đơn giản hóa vấn đề. Thực tế, hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng đặc thù, chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản: BLDS 2015, LTM 2005, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng. Ngoài ra, Tòa phúc thẩm cũng chưa phân tích rõ: liệu khoản 3 Điều 1 LTM 2005 có đặt nghĩa vụ "chọn áp dụng" một cách chủ động và rõ ràng, hay có thể suy ra từ hành vi của các bên (ví dụ: việc hai bên thỏa thuận các điều khoản có tính chất thương mại trong hợp đồng)?
Bản chất kép của hợp đồng mua bán công trình xây dựng
Hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai có một đặc điểm mà cả hai cấp Tòa án đều chưa phân tích triệt để: đây là loại hợp đồng có bản chất kép. Xét từ phía bên bán (Công ty V.), giao dịch là hoạt động kinh doanh bất động sản – một hoạt động thương mại điển hình nhằm mục đích sinh lợi. Xét từ phía bên mua (bà P.), giao dịch là hành vi tiêu dùng hoặc đầu tư cá nhân – không nhất thiết nhằm mục đích sinh lợi.
Vấn đề nằm ở chỗ: Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có quy định rõ ràng về cách xử lý khi một giao dịch mang bản chất kép như vậy. LTM 2005 chỉ đặt ra nguyên tắc "bên không nhằm mục đích sinh lợi chọn áp dụng" nhưng không hướng dẫn cụ thể về cách thức và thời điểm "lựa chọn" này phải được thực hiện. Liệu việc lựa chọn phải được ghi nhận bằng điều khoản trong hợp đồng? Hay có thể được suy ra từ việc bên mua chấp nhận các điều khoản thương mại do bên bán soạn thảo?
Hệ quả thực tiễn: Chênh lệch lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi các bên
Khi áp dụng Điều 306 LTM 2005 và Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP, lãi suất chậm trả được tính theo lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất 03 ngân hàng thương mại tại địa phương nơi Tòa án xét xử có trụ sở, tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Trong vụ án này, mức lãi suất này là 16,5%/năm.
Khi áp dụng khoản 2 Điều 357 dẫn chiếu khoản 2 Điều 468 BLDS 2015, trường hợp các bên không có thỏa thuận về lãi suất, mức lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468, tức không quá 10%/năm.
Chênh lệch 6,5% tưởng chừng không lớn, nhưng trên số tiền nợ gốc hơn 12,1 tỉ đồng và thời gian chậm trả hơn một năm, sự khác biệt về tiền lãi lên đến hơn 01 tỉ đồng. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý mà ảnh hưởng thực chất đến quyền lợi kinh tế của cả hai bên.
Vướng mắc hiện nay
Thiếu tiêu chí rõ ràng phân định luật áp dụng
Lỗ hổng lớn nhất được bộc lộ từ vụ án này là pháp luật Việt Nam thiếu tiêu chí rõ ràng và thống nhất để phân định khi nào một tranh chấp hợp đồng chịu sự điều chỉnh của BLDS, khi nào chịu sự điều chỉnh của LTM, và khi nào chịu sự điều chỉnh đồng thời của cả hai. LTM 2005 xác định phạm vi áp dụng dựa trên hai tiêu chí: Chủ thể (thương nhân) và mục đích (sinh lợi). Tuy nhiên, trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, hai tiêu chí này thường không đồng nhất giữa hai bên hợp đồng.
Khoản 3 Điều 1 LTM 2005 trao quyền "chọn áp dụng" cho bên không nhằm mục đích sinh lợi, nhưng không quy định cụ thể về hình thức, thời điểm và cách thức thực hiện quyền lựa chọn này. Thực tiễn cho thấy, trong hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản, bên mua là cá nhân thường không có nhận thức về quyền lựa chọn luật áp dụng, và hợp đồng do bên bán (doanh nghiệp) soạn thảo cũng không đề cập đến vấn đề này.
Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật chuyên ngành
Hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản pháp luật: BLDS 2015 (luật chung), LTM 2005 (luật chuyên ngành về thương mại), Luật Kinh doanh bất động sản (luật chuyên ngành về bất động sản), và Luật Xây dựng. Tuy nhiên, mối quan hệ giữa các văn bản này trong việc điều chỉnh cụ thể vấn đề lãi suất chậm trả chưa được làm rõ.
Luật Kinh doanh bất động sản quy định về hình thức, nội dung và điều kiện của hợp đồng nhưng không có quy định riêng về lãi suất chậm trả. Do đó, khi phát sinh tranh chấp về lãi suất, Tòa án buộc phải quay lại câu hỏi: áp dụng BLDS hay LTM? Và câu trả lời phụ thuộc vào cách Tòa án xác định bản chất quan hệ pháp luật – vốn là vấn đề không có hướng dẫn thống nhất.
Thiếu cơ chế bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản
Một vấn đề đáng lưu ý là cả BLDS 2015 và LTM 2005 đều chưa có cơ chế bảo vệ đặc thù cho bên mua cá nhân trong giao dịch mua bán bất động sản với doanh nghiệp. Trong khi nhiều quốc gia có luật bảo vệ người tiêu dùng bất động sản riêng, pháp luật Việt Nam vẫn để vấn đề này trong vùng giao thoa giữa luật dân sự và luật thương mại.
Nghịch lý ở chỗ nếu áp dụng LTM, bên mua cá nhân được hưởng mức lãi suất chậm trả cao hơn (có lợi khi là bên bị vi phạm), nhưng đồng thời cũng có thể phải chịu các chế tài thương mại nghiêm khắc hơn nếu chính họ vi phạm hợp đồng. Ngược lại, nếu áp dụng BLDS, mức lãi suất thấp hơn nhưng cơ chế bảo vệ quyền lợi dân sự cũng có những khác biệt đáng kể.
Kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, cần có hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về tiêu chí xác định quan hệ pháp luật trong tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa doanh nghiệp và cá nhân. Hướng dẫn cần làm rõ trong trường hợp hợp đồng có bản chất kép (thương mại từ phía bên bán, dân sự từ phía bên mua), luật nào sẽ được ưu tiên áp dụng? Tiêu chí nào quyết định bản chất giao dịch, tư cách chủ thể, hay sự lựa chọn của bên yếu thế?
Thứ hai, cần sửa đổi khoản 3 Điều 1 LTM 2005 (hoặc LTM sửa đổi trong tương lai) theo hướng quy định rõ ràng hơn về hình thức và thời điểm thực hiện quyền lựa chọn luật áp dụng của bên không nhằm mục đích sinh lợi. Có thể yêu cầu việc lựa chọn phải được ghi nhận bằng điều khoản trong hợp đồng, hoặc quy định rằng khi không có sự lựa chọn rõ ràng, BLDS sẽ được áp dụng làm luật mặc định.
Thứ ba, về lâu dài, cần cân nhắc thống nhất quy định về lãi suất chậm trả giữa BLDS và LTM. Hiện tại, sự tồn tại song song của hai cơ chế lãi suất (10%/năm theo BLDS và lãi suất thị trường theo LTM) tạo ra sự không công bằng và thiếu dự đoán trước trong áp dụng pháp luật. Một số quan điểm đề xuất sửa đổi Điều 306 LTM theo hướng dẫn chiếu về Điều 357 BLDS, tạo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.
Thứ tư, cần nghiên cứu bổ sung quy định bảo vệ người tiêu dùng bất động sản, trong đó xác định rõ luật áp dụng, cơ chế giải quyết tranh chấp và các biện pháp bảo vệ đặc thù cho bên mua là cá nhân trong giao dịch mua bán bất động sản với doanh nghiệp.
Kết luận
Vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán công trình xây dựng nói trên không chỉ đơn thuần là một vụ kiện đòi tiền. Đằng sau những con số lãi suất là vấn đề mang tính hệ thống, khi hai cấp Tòa án xét xử cùng một vụ án mà đưa ra hai cách xác định luật áp dụng khác nhau, thì rõ ràng pháp luật đang để lại một vùng xám quá rộng cho sự tùy nghi.
Sự tồn tại đồng thời của BLDS và LTM với các quy định khác biệt về lãi suất chậm trả, cùng với sự thiếu vắng tiêu chí rõ ràng để phân định luật áp dụng trong các giao dịch có bản chất kép, đang tạo ra sự thiếu nhất quán trong thực tiễn xét xử. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp mà còn làm giảm tính dự đoán trước của pháp luật - một yếu tố thiết yếu cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Giải pháp không nằm ở việc tranh luận ai đúng ai sai giữa Tòa sơ thẩm và Tòa phúc thẩm, mà nằm ở việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý để những tranh chấp tương tự trong tương lai có thể được giải quyết một cách thống nhất, công bằng và có thể dự đoán trước.
Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh.
