Ảnh minh họa.
Trên cơ sở thực tiễn hành nghề Luật sư 27 năm qua với những tình huống thực tiễn liên quan đến quá trình tư vấn đầu tư cũng như giải quyết các tranh chấp về đất đai, chúng tôi xin có một số ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này liên quan đến vấn đề quyền tiếp cận thông tin về đất đai và một số tồn tại vướng mắc liên quan đến các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyển sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.
1. Về Quyền tiếp cận thông tin về đất đai (viết tắt là TCTT)
Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018 đã quy định việc thực hiện quyền TCTT của công dân, nguyên tắc, trình tự, thủ tục thực hiện quyền TCTT, trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm quyền TCTT của công dân. Như vậy, quyền TCTT là quyền của mọi công dân được tiếp cận những thông tin đã được ban hành và lưu trữ tại các cơ quan tổ chức, tổ chức công quyền, trong đó kể cả các thông tin về đất đai. Về vấn đề này dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai chỉ mới nêu những điều luật cơ bản mà tính khả thi rất khó thực hiện khi phần lớn các tranh chấp đất đai hầu hết xuất phát từ việc thiếu minh bạch, thiếu công khai thông tin về đất. Do đó, khi xây dựng luật cần làm rõ hơn những thông tin về đất đai là những thông tin loại gì? Hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này theo hứ tự ưu tiên như thế nào? Thời hạn hiệu lực của thông tin đã được công bố hoặc công khai...
Theo Điều 25. Quyền tiếp cận thông tin đất đai
Công dân được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:
1. Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
2. Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
3. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
4. Việc tiếp cận thông tin đất đai theo quy định của Luật này và pháp luật về tiếp cận thông tin.
Và tại Chương XII - Hệ thông thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai từ Điều 159 – Điều 164 đã quy định cụ thể việc quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đó là:
Điều 161. Quản lý, khai thác và kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử có giá trị pháp lý như trong hồ sơ dạng giấy;
2. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai;
3. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là duy nhất, được quản lý tập trung và được phân cấp, phân quyền thống nhất từ Trung ương đến địa phương;
4. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời, đảm bảo phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên thực tế;
5. Bộ, ngành, cơ quan có liên quan được kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
6. Khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
a) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
b) Người sử dụng đất được khai thác thông tin của mình trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;
c) Tổ chức và cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này có nhu cầu khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật;
d) Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin dữ liệu về đất đai. Khuyến khích các tổ chức cá nhân phản hồi, cung cấp, cập nhật thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;
đ) Việc khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai và chi phí cung cấp dịch vụ thông tin, dữ liệu đất đai theo quy định; ...”.
Như vậy, theo dự thảo Luật thì công dân có quyền khai thác thông tin, dữ liệu đất đai khi có nhu cầu hoặc thông qua dịch vụ công trực tuyến. Tại điểm b, khoản 2, Điều 162 nêu rõ: “Các hình thức xác nhận của nhà nước với quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân sử dụng đất được thực hiện trên hồ sơ số và xác thực điện tử. Các giao dịch về đất đai trên môi trường điện tử có tính pháp lý và được pháp luật bảo hộ;..”. Tuy nhiên, vấn đề chúng ta cần bàn là mức độ ưu tiên của các kết quả thu thập thập tin dữ liệu đất đâi bao gồm tính hiệu lực pháp lý, tính minh bạch và rõ ràng của các thông tin về đất đai dựa trên một số tiêu chí như:
- Quy hoạch chung được công bố;
- Quy hoạch phát triển trong tương lai gần và xa;
- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp cho đối tượng sử dụng đất;
- Chứng chỉ quy hoạch cho từng trường hợp đơn lẻ theo yêu cầu;
- Hồ sơ chứng chỉ số, dữ liệu số về đất đai (ví dụ Hue S)...
Trên thực tế đang tồn tại nhiều tình huống vướng mắc pháp lý xuất phát từ việc thiếu thông tin về đất đại và khó khăn trong việc thực hiện quyền tiếp cận và khai thác thông tin về đất đai mặc dù các quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin về đất đai được quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 và nay là Văn bản hợp nhất số 06/2020/VBHN –BTNMT ngày 07/8/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chúng tôi xin đơn cử một số tình huống đang tồn tại do thiếu các thông tin về đất đai đang tồn tại và chưa thể giải quyết dễ dàng:
Trường hợp 1: Một người nước ngoài muốn mua nhà ở đường LNC, nhà đất này được đánh số nhà, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và tài sản gắn liền với đất (nghĩa là chủ quyền đầy đủ) nhưng khi trước khi đặt cọc mua, khách mua cẩn thận nên đã xin cấp chứng chỉ quy hoạch mới phát hiện trong quy hoạch dự kiến sẽ mở đường, có một con đường mới rọc ngang căn nhà và đất đó chia mảnh đất và ngôi nhà thành 03 phần. Nhưng quy hoạch này chưa biết khi nào thực hiện và thực tế người dân không dễ dàng tiếp cận để biết, nhất là với người nước ngoài hoặc người không cư trú tại địa phương, thậm chí công dân tại địa phương đó cũng không biết về dự án mở đường này;
Trường hợp 2: Một người nhận chuyển nhượng lô đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cấp từ năm 2010. Trên giấy thể hiện đã ký hợp đồng chuyển nhượng qua nhiều lần vẫn không phản ánh biến động về mở đường do việc điều chỉnh biến động ngay trên mẫu giấy cũ. Khi hết trang 4 phải cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất mới vào năm 2021 thì lại phát sinh thông tin quy hoạch mở đường mất gần 1/2 lô đất cho lộ giới giao thông. Như vậy, người mua sau cùng phải bị mất gần 1/2 diện tích đất khi cấp đổi sổ mới. Vậy thiệt hại cho người mua sau cùng quy kết trách nhiệm cho ai khi thông tin quy hoạch mở đường không phản ánh trong các lần điều chỉnh biến động trước đó?
Trường hợp 3: Một người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất mới được cấp từ năm 2018 là toàn bộ đất ở tại nông thôn nhưng sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc 1/3 số tiền xong thì bên mua xin cấp chứng chỉ quy hoạch mới phát hiện có tồn tại một quy hoạch theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ từ năm 2014 đến năm 2030 thì phần đất đó quy hoạch một phần đất giao thông, một phần đất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Vậy, vì sao khi cấp giấy năm 2018 lại không phản ánh quy hoạch này trong hồ sơ khiến cho người mua sau vì tin tưởng mà chịu thiệt thòi. Trong trường hợp nếu đó là những quy hoạch treo thì người dân phải chịu thiệt thòi hay sao?
Trường hợp 4: Cả một khu vực đất nông nghiệp xen lẫn đất ở nông thôn, có doanh nghiệp thông qua cá nhân thu mua và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó nhập thửa và tách thửa, phân đường nội bộ thành 176 lô riêng biệt và ký chuyển nhượng tại phòng công chứng theo dự án nhà ở nông thôn. Sau đó, khi điều chỉnh biến động tên thì không thể chuyển tên cho người mua vì lúc này khu vực đó lại được xác định rằng trước đó đã có quy hoạch vùng đó là khu vực công viên và cây xanh. Vậy trách nhiệm thuộc về ai và việc giải quyết hậu quả pháp lý cho 176 hộ nhận chuyển nhượng đất cũn rất khó khăn và phức tạp?
Trường hợp 5: Cả một khu đất ở đô thị gồm nhiều lô nhà liền kề, trong quá trình giải quyết 01 vụ án tranh chấp đất đai mới phát hiện toàn bộ khu vực đường đó khi xây dựng bị định vị sai so với giấy tờ đã cấp (nhà này xây chồng lên 1/2 đất của người khác)… thế nhưng nhưng ngôi nhà xây dựng sau vẫn tiếp tục được cấp giấy phép.
Như vậy, những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau có thể sai lệch trong từng thời điểm hoặc thời gian nhất định thì luật cần dự liệu, nêu rõ cách xử lý và làm rõ các nguồn tra cứu cụ thể để người dân thực hiện quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Trong trường hợp có sự khác biệt về thông tin từ các tổ chức nắm giữ nguồn và cung cấp thông tin sai lệch, gây thiệt hại cho người dân thì trách nhiệm bồi thường thuộc về ai? Chính những thông tin sai lệch này là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vụ án tranh chấp đất đai.
Do đó, nếu quy định như Điều 25 trong dự thảo Luật thì chưa đủ, hơn nữa ở điểm c, khoản 6, Điều 161 nêu rõ: “… Tổ chức và cá nhân không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này có nhu cầu khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được sự đồng ý của cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật...” cũng là một cách ghi nhận hạn chế quyền tiếp cận thông tin về đất đai. Chúng tôi đề xuất cần phải thêm một số Điều luật làm rõ hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này. Nếu có sự khác biệt giữa các thông tin thì cần làm rõ thông tin chính thống và có hiệu lực cao nhất có phải chính là thông tin được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp cho người dân hay không.
Trong trường hợp có sự khác biệt giữa các quy hoạch được công bố giữa các thời kỳ thì hiệu lực của quy hoạch công bố mà không được thực hiện chỉ có giá trị 05 năm theo khoản 1, Điều 71 của Dự thảo này (nếu không có văn bản gia hạn quy hoạch). Với quy định như vậy sẽ nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý về đất đai, nâng cao tính minh bạch của thông tin về đất đai, góp phần xóa bỏ những quy hoạch treo gây khó khăn cho nhân dân trong suốt thời gian qua. Hiện nay khi khai thác dữ liệu số hệ thống thông tin đất đai quốc gia thì tại điểm đ khoản 3 Điều 10 của VBHN số 06/2020/ đã nêu rõ trách nhiệm của cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai là “Quy định rõ thời hạn tồn tại trực tuyến của từng loại thông tin;…” và điểm b, khoản 6, Điều 161 thì “Người sử dụng đất có quyền khai thác thông tin của mình …” chứ không phải thông tin của mảnh đất người khác nên nhiều cơ quan quản lý đất đai lấy lý do này để từ chối cung cấp các thông tin về những mảnh đất có nhu cầu chuyển nhượng mà cần phải kiểm tra thông tin mih bạch về chủ sở hữu.
Từ vấn đề nêu trên, liên quan đến việc nếu một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp có sai sót theo điểm d, khoản 2, Điều 144, dự thảo Luật (tương ứng với khoản 3, Điều 106, Luật Đất Đai hiện hành) thì sẽ bị thu hồi. Vấn đề là trên thực tế, cách hiểu của các cơ quan quản lý đất đai, nhất là các cơ quan thanh tra các cấp chưa có cách hiểu thống nhất khi áp dụng trường hợp thu hồi đất theo khoản 3, Điều 106, Luật Đất Đai hiện hành: “…Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d, khoản 2, Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai…” dẫn đến việc các cơ quan thanh tra cấp huyện tùy tiện tham mưu cho UBND cấp huyện thu hồi những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp trước đó rất lâu, thậm chí từ 10 năm đến 20 năm trước. Trong khi đó, nếu xác định tranh chấp đất đai xảy ra khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp trước đó thì phải căn cứ khoản 1, Điều 203, Luật Đất đai 2013 “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Như vậy, tranh chấp này phải được giải quyết bằng phán quyết của Tòa án có thẩm quyền thì mới có cơ sở để thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Thưc tế hiện nay là chỉ cần có một đơn kiến nghị gửi đến cơ quan thanh tra cấp huyện thì dựa vào đơn kiến nghị này đã lên kế hoạch thanh tra rồi tham mưu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các đối tượng nhất định mà không thông qua một quá trình tranh tụng công khai dẫn đến việc người dân khiếu nại rồi khiếu kiện hành chính về hành vi hoặc quyết định thu hồi đó, gây rối loạn trật tự xã hội. Nên chăng cần quy định cụ thể và rõ ràng trong mọi trường hợp nếu đã có Giấy tờ về đất thì phải thông qua phán quyết của Tòa án để có căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó.
Với quy định tại dự thảo Luật hiện nay tại Điều 144 cho thấy tình trạng trên vẫn chưa được khắc phục:
“…2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đúng vị trí, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện công nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 2, Điều này thì cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận là cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất quy định tại của Luật này.
Trường hợp việc công nhận quyền sử dụng đất quy định tại Luật này không đúng quy định của pháp luật dẫn đến Giấy chứng nhận đã cấp thuộc điểm d, khoản 2, Điều này thì việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Luật này thực hiện sau khi có quyết định điều chỉnh, hủy bỏ việc công nhận quyền sử dụng đất".
3. Về các quy định tại Mục 2, Chương IX: Giao đất cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125, 126, 127 và 128)
Một trong những vướng mắc còn tồn tại hiện nay là quyền sử dụng đất liên quan đến các dự án không chỉ do Luật Đất đai điều chỉnh mà còn bị chi phối bởi Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… do đó khi sửa đổi Luật Đất đai cần nghiên cứu tính đồng bộ và tính thống nhất trong quá trình vận hành và điều chỉnh của các Luật liên quan.
Ví dụ một số dự án đầu tư hiện nay vẫn vướng mắc vì không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể triển khai được do trước đây quá trình đấu thẩu dự án nhưng chỉ có một nhà đầu tư quan tâm đủ năng lực tham gia nên đơn vị gọi thầu đã vận dụng các căn cứ tại khoản 1, Điều 20, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và khoản 1, Điều 4, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ, áp dụng theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 13, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ để lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức chỉ định thầu. Tuy nhiên, sau đó các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai lại từ chối vì không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cho nhà đầu tư vì cho rằng do đất đó không được đem ra đấu giá quyền sử dung đất nên không có căn cứ pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất.
Vướng mắc này trong các dự thảo vẫn chưa được khơi thông vì quy định tại Điều 127, dự thảo Luật hiện nay là:
"Điều 127. Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư
1. Đất để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt;
b) Thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Luật này.
2. Tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư:
a) Cho thuê đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh;
b) Cho thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp ngoài công lập có mục đích kinh doanh;
c) Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;
d) Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên;
đ) Cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm có mục đích kinh doanh mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên;
đ) Dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp cần lựa chọn nhà đầu tư;
e) Dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị.
3. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư;
c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu thầu".
Trường hợp khác là một dự án đầu tư đã được đấu thầu bao gồm cả quyền sử dụng đất được thanh toán một lần dưới dạng mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Như vậy, nhà đầu tư đầu tiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất với thời hạn sử dụng lâu dài, vĩnh viễn (vì mua tài sản nhà ở gắn liền với đất). Tuy nhiên sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ 2 hoặc thứ 3 (đều là các doanh nghiệp) thì Luật Đất đai sửa đổi theo hướng chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với thời hạn giao đất là 50 năm và lại hồi tố đối với các lô đất này. Vì thế các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng sau không đồng ý vì cho rằng việc hồi tố theo hướng bất lợi cho người nhận chuyển nhượng và dẫn đến tranh chấp, kiện tụng kéo dài.
Liên quan đến khoản 6, Điều 128 và Điều 141 (dự thảo) về việc trao quyền cho Chính phủ chi tiết hóa hướng dẫn Luật Đất đai cần nói đến hiệu lực thực thi của Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020. Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ có hiệu lực thi hành vào ngày 08/2/2021, việc áp dụng pháp luật giữa Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 lại khiến một số nhà đầu tư gặp phải rất nhiều khó khăn trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, cụ thể là: Hiện nay, đối với các dự án sản xuất, kinh doanh (thương mại,dịch vụ) được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai (Không lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất do khu đất chưa được giải phóng mặt bằng không đủ điều kiện đề đầu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118 và Điều 119, Luật Đất đai 2013; Dự án không thuộc diện thu hồi đất để đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư; dự án thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn, việc thực hiện các Dự án sản xuất, kinh doanh được miễn tiền thuê đất trong một thời gian nên việc thuê đất không thông qua đấu giá là phù hợp với quy định tại Điều 110, Điều 118 và Điều 119, Luật Đất đai 2013) trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chỉnh phủ ngày 18/12/2020 có hiệu lực.
Tuy nhiên, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 (có hiệu lực kể từ ngày 08/2/2021) thì các dự án trên lại gặp vướng mắc trong thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Theo khoản 12, Điều 1 và khoản 1, Điều 4 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì đối với trường hợp “… sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh quy định tại Điều 16, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà có diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và có thể tách thành một dự án độc lập đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất thì thực hiện theo quy định tại Nghị định này….”, nghĩa là các dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ đã được chấp thuận đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định số 148/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (08/02/2021) thì kể từ sau ngày 08/02/2021 mà chưa có có quyết định giao đất, cho thuê đất phải chuyển sang đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, nhà đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư với dự án thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai (trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chỉnh phủ ngày 18/12/2020 có hiệu lực), nhà đầu tư đã tiến hành hoàn thành hết tất cả các thủ tục chuẩn bị đầu tư, đã bỏ kinh phí rất lớn để việc hoàn thành các công việc trên cho toàn bộ diện tích được chấp thuận để thực hiện dự án và đang thực tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo hình thức cho thuê đất đã được phê duyệt tại thời điểm chấp thuận nhà đầu tư thì phải dừng lại, không thể thực hiện tiếp được.
Theo thông tin được biết thì hiện nay trên địa bàn nhiều tỉnh thanh trong cả nước đều có các dự án vướng mắc theo quy định này rất nhiều và đang gặp khó khăn cần được tháo gỡ, trong đó nhiều địa bàn các xã thuộc diện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, rõ ràng có sự không đồng bộ giữa Luật Đất Đai và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật mà trong đó phần hướng dẫn đã làm khó khăn thêm việc thực thi Luật Đất Đai năm 2013 là văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn nghị định. Do đó, khi xây dựng dự thảo Luật cần hoàn thiện các nghị định hoặc thông tư hướng dẫn đi kèm để giải trình trong quá trình biểu quyết thông qua dự thảo Luật.
Những vướng mắc đã nêu trước đây vẫn chưa có hướng tháo gỡ nhưng trong dự thảo vẫn chưa có hướng xử lý vì Điều 234, quy định chuyển tiếp vẫn chưa đề cập đến cách xử lý chuyển tiếp đối với các tình huống vừa nêu như trúng thầu dự án mà chỉ có một Nhà đầu tư được chọn theo hình thức chỉ định thầu nên đến nay vẫn chưa có căn cứ để giao đất cho đơn vị trúng thầu vì dự án đó không qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, văn bản dưới luật quy định cản trở văn bản luật...
Luật sư, Thạc sĩ ĐẶNG THỊ NGỌC HẠNH
Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Thừa Thiên - Huế
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng pháp luật Liên đoàn Luật sư Việt Nam
Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần linh hoạt các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai
