Về hạn mức và thời gian sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Tuy nhiên, hiện nay quy định về thời hạn sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất còn nhiều bất cập, hạn chế. Để góp phần xây dựng và hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quy định thời hạn và hạn mức sử dụng đất, bài viết phân tích các quy định về thời hạn và hạn mức sử dụng theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), từ đó đề xuất những kiến nghị nhằm bảo đảm quy định pháp luật phù hợp và khả thi trên thực tế.

Ảnh minh họa.

Về hạn mức sử dụng đất

Luật Đất đai hiện hành không giải thích khái niệm hạn mức sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo) cũng chưa có giải thích khái niệm hạn mức sử dụng đất. Tại khoản 3 Điều 14 quy định về quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai được “Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”.

Như vậy, đến hiện tại, Luật Đất đai không quy định hạn mức với tất cả các loại đất, mà chỉ quy định 05 loại hạn mức đối với hai loại đất, đó là:

Thứ nhất, đối với đất nông nghiệp, pháp luật quy định hạn mức giao đất, chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp;

Thứ hai, đối với đất ở, pháp luật quy định hạn mức giao đất ở và công nhận quyền sử dụng đất ở.

Hiện nay, vấn đề hạn mức sử dụng đất còn có nhiều ý kiến khác nhau, đặc biệt là đất nông nghiệp, có quan điểm cho rằng cần quy định hạn mức và giữ nguyên như quy định của Luật Đất đai năm 2013. Một số đề xuất cần mở rộng hạn mức không quá 05 lần hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hiện hành; một số lại đề xuất nên bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Về ý kiến cho rằng nên bỏ hạn mức sử dụng đất để thúc đẩy đầu tư sản xuất nông nghiệp hiện đại, việc tích tụ, tập trung đất đai đến nay, các cơ quan nhà nước vẫn chưa có cơ sở và chưa đánh giá tác động của việc tích tụ diện tích lớn. Theo quy định hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng không vượt quá 30 ha, khi đó việc tiến hành sản xuất theo quy mô lớn, theo xu hướng phát triển nông nghiệp hiện đại sẽ khó khăn trong việc áp dụng công nghệ, đầu tư vào sản xuất.

Theo kết quả điều tra của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), Viện Chính sách chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn (IPSARD), Viện Khoa học lao động xã hội (ILLSA) và nhóm nghiên cứu Trường Đại học Tổng hợp Copenhagen (Đan Mạch) thực hiện ở nông thôn tại 12 tỉnh và thành phố (Nghệ An, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đắc Lắk, Đắc Nông, Lào Cai, Điện Biên, Lai Châu, Phú Thọ, Quảng Nam, Long An và TP. Hà Nội): bình quân có 6% số hộ không có đất nông nghiệp sản xuất, thậm chí có tỉnh tỷ lệ nông dân không có đất canh tác rất cao như Long An (gần 9,4%), Đắc Lắk (9%), Khánh Hòa (18,4%)…[1].

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nhất là đối với một đất nước mà phần lớn là nông dân như ở Việt Nam, nhằm bảo đảm cho người dân có đất để trồng cấy, phát triển kinh tế gia đình; hạn chế tích tụ, tập trung ruộng đất làm cho nông dân thiếu đất, mất đất, nên việc quy định hạn mức sử dụng đất là cần thiết.

Việc mở rộng hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là một trong mười chính sách mới được ghi nhận trong dự thảo và để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã chỉ đạo: “Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn”. Đó là, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Nghị quyết số 18-NQ/TW không đặt ra vấn đề mở rộng hạn mức giao đất mà chỉ mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương.

Dự thảo quy định hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 170, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân tại Điều 171; hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở và các loại hạn mức khác vẫn chỉ dẫn theo quy định của Chính phủ và UBND cấp tỉnh quy định cụ thể.

Theo quy định tại Điều 171 dự thảo thì hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất, so với Luật Đất đai năm 2013 quy định không quá 10 lần hạn mức giao đất, tức được mở rộng hơn so với Luật Đất đai năm 2013 là 05 lần, còn đối với hạn mức giao đất vẫn giữ nguyên.

Tuy nhiên, rà soát quy định tại Điều 37 của dự thảo, tổ chức kinh tế có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và không quy định hạn mức. Hiện nay việc tích tụ đất được quy định tại Điều 186 của dự thảo, trong đó có quy định việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nông nghiệp và không quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng trong trường hợp này. Điều đó cho thấy, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đất ở… chỉ đối với cá nhân mà không quy định với tổ chức kinh tế. Vậy việc quy định hạn mức sử dụng đất có thực sự có ý nghĩa trên thực tế?

Thiết nghĩ, việc quy định kiểm soát hạn mức sử dụng đất nên thay bằng chính sách thuế sử dụng đất hơn là bằng diện tích sử dụng đất đối với cả cá nhân và tổ chức kinh tế, điều đó mới có thể bảo đảm sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả. Vì thực tế, có nhiều chủ thể có khả năng sử dụng diện tích đất lớn để đầu tư khoa học kỹ thuật cho nền nông nghiệp hiện đại, có những chủ thể không đủ khả năng nhưng vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với giá thấp và chờ tăng giá chuyển nhượng.

Để quy định về hạn mức không trở thành điểm nghẽn, cản trở quá trình hiện đại hóa, phát triển nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay, cần thiết phân biệt rõ tích tụ và tập trung đất đai, việc tập trung đất để nông dân có điều kiện về vốn, kinh nghiệm sản xuất, áp dụng khoa học công nghệ thì sẽ thúc đẩy, khuyến khích nông dân đầu tư, nhằm phát triển nền nông nghiệp hiện đại và kiểm soát bằng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp thay cho kiểm soát bằng diện tích sử dụng đất đối với cá nhân như hiện nay.

Về thời hạn sử dụng đất

Ở hầu hết các nước Âu - Mỹ, pháp luật thừa nhận sở hữu đất đai là sở hữu tư nhân hạn chế, thừa nhận quyền định đoạt hạn chế của nhà nước và quyền kiểm soát từ cộng đồng theo quy định của pháp luật.

Tại Đài Loan, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân hạn chế về đất đai theo quy định của pháp luật. Tại Trung Quốc và một số nước Trung Á thuộc Liên Xô cũ, sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể đối với đất đai được thừa nhận, người được Nhà nước giao đất chỉ được sử dụng có thời hạn (ngay cả đối với đất ở) và được Nhà nước trao quyền sở hữu hạn chế trong thời hạn sử dụng đất (luật pháp Trung Quốc gọi đây là trích nhượng quyền sở hữu có thời hạn)[2].

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quy định thời hạn sử dụng đất[3].

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai[4].

Ở Trung Quốc, thời hạn sử dụng đất tối đa được xác định đối với quyền sử dụng đất được cấp dựa trên đề xuất. Đối với đất ở, thời hạn tối đa là 70 năm. Đối với đất công nghệ, văn hóa, y tế, thể thao, tổng hợp hoặc mục đích sử dụng khác, thời hạn cấp tối đa không quá 50 năm. Đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch, giải trí thì thời hạn sử dụng tối đa là 40 năm[5].

Khoản 1 Điều 144 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác”.

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, 50 năm, 70 năm, 99 năm, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; xác định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào tính chất của các loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và bảo đảm việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả mà pháp luật có quy định về thời hạn sử dụng đất của các loại đất khác nhau sẽ khác nhau, đồng thời cũng có quy định về cách xác định thời hạn sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Những bất cập của quy định về thời hạn sử dụng đất theo dự thảo

Thời hạn sử dụng đất chưa thống nhất với quy định của pháp luật đầu tư về thời hạn thực hiện dự án đầu tư Dự thảo quy định về thời hạn sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất và thậm chí theo thời hạn thực hiện dự án đầu tư mà có hai loại đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Ngoài quy định về một số loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì dự thảo quy định đất sử dụng có thời hạn, ngoại trừ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thời hạn cho thuê không quá 05 năm, còn các loại đất khác được giao đất, cho thuê đất thời hạn sử dụng chủ yếu là không quá 50 năm.

Trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất và đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập tự bảo đảm chi thường xuyên và đầu tư xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, khí tượng thủy văn, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn không quá 70 năm.

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.

Tuy nhiên, quy định tại Điều 44 Luật Đầu tư chỉ phân biệt hai loại thời hạn, đó là: thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm và thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm.

Vậy, tiêu chí quy định thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo Luật Đầu tư khác nhau giữa dự án đầu tư trong khu kinh tế và ngoài khu kinh tế.

Trong khi Luật Đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư thông thường là không quá 50 năm, chỉ quy định: Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà có điều chỉnh thời hạn hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư thì người sử dụng đất được Nhà nước điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp.

Và quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh thì thời sử dụng đất được xác định theo thời hạn thực hiện dự án đầu tư.

Điều này sẽ dẫn đến việc vênh nhau giữa thời hạn hoạt động dự án và thời hạn giao đất, cho thuê đất. Do vậy, cần thiết phải có sự thống nhất giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đầu tư về quy định thời hạn thực hiện dự án đầu tư và thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư nói chung.

Về việc gia hạn sử dụng đất

Dự thảo quy định về thời hạn sử dụng đất và khi đất hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện việc gia hạn đất. Gia hạn sử dụng đất được giải thích là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn theo mục đích đang sử dụng theo quy định của Luật Đất đai[6], có hai bất cập cụ thể:

(1) Quy định về các trường hợp được gia hạn sử dụng đất còn chưa khoa học và rõ ràng về trường hợp gia hạn tự động, gia hạn có điều kiện và trường hợp không được gia hạn sử dụng đất.

Việc gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng được quy định rải rác ở các Điều 166, 167, 168 của dự thảo. Điều này cho thấy việc không khoa học trong quy định về gia hạn sử dụng đất, cần thiết gom thành 01 điều luật riêng quy định về gia hạn sử dụng đất, vừa bảo đảm tính khoa học, vừa thuận lợi trong việc tiếp cận, thực hiện quy định về gia hạn sử dụng đất. Trong đó quy định việc gia hạn tự động, gia hạn có điều kiện và trường hợp không được gia hạn.

Ví dụ: Tại khoản 3 và khoản 6 Điều 166 dự thảo quy định: “Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.

Điều này được hiểu là: Nhà nước xem xét gia hạn cho hai trường hợp: thứ nhất, giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất; thứ hai, đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập tự bảo đảm chi thường xuyên và chi đầu tư và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

(2) Quy định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp gia hạn sử dụng đất còn chưa đầy đủ, rõ ràng và thống nhất.

Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn[7]. Và một trong những căn cứ để tính tiền cho thuê đất là thời hạn gia hạn sử dụng đất. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm gia hạn sử dụng đất[8].

Tuy nhiên, theo quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai tại Điều 147 dự thảo, không có quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được gia hạn sử dụng đất là chưa chặt chẽ và không thống nhất.

(3) Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi thời hạn sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất[9].

Được hiểu, trường hợp được điều chỉnh thời hạn sử dụng trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, dự thảo mới quy định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án đầu tư và đối với trường hợp các thửa đất có cùng mục đích sử dụng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 211.

Tại khoản 4 Điều 194 quy định về thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư, theo đó: “Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thì tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng”.

Trường hợp này không phải gia hạn sử dụng mà phải là: “phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng” mới chính xác và thống nhất.

Thiết nghĩ, quy định về thời hạn sử dụng đất cùng với các quy định khác của Luật Đất đai đang làm khó người sử dụng đất khi ràng buộc quá nhiều điều kiện rối rắm phức tạp đối với một vấn đề.

Luật Đất đai ban hành là để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, mặt khác để chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định. Tuy nhiên, quy định như dự thảo hiện nay vẫn gây khó khăn cho người sử dụng đất, ở chỗ, quy định vẫn từ phía Nhà nước áp đặt quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng từng loại đất. Điều này rất khó khăn cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Chủ thể sử dụng đất muốn biết đất được giao, được thuê có thời hạn hay lâu dài phải xem loại đất, hình thức sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất. Điều đó có thực sự là mục tiêu của quy định luật hóa? Trong khi luật cần dễ hiểu, dễ áp dụng đối với đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản.

Chính vì những điểm nghẽn, những trình tự, thủ tục, điều kiện quá phức tạp của Luật Đất đai nói chung, về hạn mức, thời hạn sử dụng đất dẫn đến việc xé rào, lách luật của người sử dụng đất, dẫn đến việc lựa chọn quy định pháp luật khác, “đi đường vòng” nhanh hơn “đi đường thẳng” để giải quyết những vấn đề vướng mắc khó khăn của Luật Đất đai, gây khó cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, khó kiểm soát, xử lý hành vi vi phạm pháp luật.

Đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất, nên cấu trúc lại các điều luật quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, trên cơ sở hợp nhất hai chương: Chương III (quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) với Chương XIII (chế độ sử dụng các loại đất). Theo đó, các loại đất cần gắn với chủ thể sử dụng đất.

Bố cục gọi tên các điều luật cũng thống nhất tiêu chí và cách đặt tên điều cho thống nhất trong cùng một mục, cách gọi tên các mục trong cùng một chương.

Để thuận lợi cho người sử dụng đất, nên chăng quy định quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể sử dụng đất theo từng loại đất. Quy định thời hạn chung cho mọi chủ thể sử dụng đất, mọi loại đất và quy định thời hạn sử dụng đất không theo dự án đầu tư và thống nhất theo cách phân loại các loại đất được quy định tại Điều 10 của dự thảo. Thậm chí hiện nay, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất hỗn hợp nhiều loại đất trong cùng một dự án dẫn đến vướng mắc giữa quy định của Luật Đất đai với Luật Đầu tư khi triển khai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì việc phân loại đất quá chi tiết, thêm nhiều điều kiện về hình thức sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất chỉ làm cho quy định của Luật Đất đai kém hấp dẫn, gây khó khăn phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, tạo cơ hội cho tham nhũng, tiêu cực.

Thứ hai, bố cục và sắp xếp lại quy định về thời hạn sử dụng đất tại Chương XIII (chế độ sử dụng các loại đất), tại Mục 1, cụ thể nên quy định như sau:

- Bỏ quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài tại Điều 165 dự thảo, mà nên chỉ quy định ngoài các loại đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 166 thì các loại đất khác sử dụng ổn định lâu dài.

- Điều 165. Nguyên tắc chung về thời hạn sử dụng đất.

- Điều 166. Thời hạn sử dụng các loại đất không quá 05 năm.

- Điều 167. Thời hạn sử dụng các loại đất không quá 50 năm.

- Điều 168. Thời hạn sử dụng các loại đất không quá 70 năm.

- Điều 169. Thời hạn sử dụng các loại đất không quá 99 năm.

- Điều 170. Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

Khoản 1. Chấm dứt thời hạn sử dụng đất.

Khoản 2. Gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Khoản 3. Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, cải cách quy định về hạn mức sử dụng đất. Việc quy định hạn mức sử dụng đất là cần thiết, tuy nhiên nên quy định linh hoạt trong việc sử dụng diện tích đất, quy định diện tích sử dụng trong và ngoài hạn mức đối với tất cả các loại đất và người sử dụng đất, đặc biệt đối với hạn mức sử dụng đất nông nghiệp bằng chính sách thuế sử dụng đất, từ đó dự thảo nên quy định mở rộng đối với vấn đề hạn mức sử dụng đất nói chung, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nói riêng, cùng với việc thay đổi cách tính thuế, mức thuế suất nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách thuế theo quy định Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 nhằm đồng bộ hóa hệ thống pháp luật đất đai với pháp luật có liên quan để nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả.

NCS NGÔ THỊ HỒNG ÁNH

Khoa Luật kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh

Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Điều 185 Bộ luật Hình sự 2015