Ảnh minh họa.
Trước đại dịch Covid-19, các tranh chấp về hợp đồng thuê liên quan đến việc cho thuê bất động sản vẫn diễn ra nhưng có lẽ con số các vụ tranh chấp không nhiều như trong thời gian dịch bệnh và ở thời điểm hiện tại.
Phần lớn các vụ tranh chấp liên quan đến cho thuê bất động sản, thiệt hại (nếu có) vẫn đang nghiêng về phía chủ sở hữu, sử dụng bất động sản bởi các yếu tố sau:
Liên quan đến việc thanh toán tiền thuê, là nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng thuê
Thường thì bên thuê bất động sản có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm tùy vào thỏa thuận của hai bên, khác với việc cho thuê bất động sản của Nhà nước thường trả tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Trong trường hợp đến hạn thanh toán, bên thuê không trả tiền thuê bất động sản thì bên cho thuê thường sẽ có các phản ứng sau: thông báo về việc trả tiền thuê, đe dọa cúp điện, cúp nước, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê…, tuy nhiên bên thuê vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê, vẫn tiếp tục sử dụng khai thác bất động sản đang cho thuê khiến chủ sở hữu, sử dụng tài sản cho thuê rơi vào bế tắc. Cắt nước được không? Cắt điện được không? Rất khó để có câu trả lời chắc chắn vì có thể bên thuê trực tiếp ký kết hợp đồng với đơn vị cung cấp điện, nước. Trường hợp bên thuê không phải là chủ thể ký hợp đồng điện, nước mà chủ nhà cắt điện, cắt nước có thể làm ảnh hưởng các thiết bị, máy móc, tài sản như máy tính ngừng hoạt động, các thực phẩm tươi sống bị hư hỏng, thì khả năng chủ nhà bị kiện ngược lại cũng rất cao, điều này khiến chủ sở hữu, sử dụng tức bên cho thuê buộc phải tìm đến sự hỗ trợ từ Luật sư hoặc phải khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Bên thuê yêu cầu bên cho thuê trả lại tiền đặt cọc rồi mới dọn tài sản đi
Đây là trường hợp trớ trêu tiếp theo, dù việc vi phạm hợp đồng, hay chấm dứt hợp đồng trước hạn đều do lỗi của bên thuê. Nhưng bên thuê cứ chây ỳ ra đó, không di dời tài sản thuê, chỉ di dời khi bên cho thuê đã hoàn trả tiền cọc cho họ. Điều này khiến bên cho thuê không thể sử dụng được tài sản của mình, hoặc muốn cho thuê tiếp cũng không được. Rơi vào trường hợp này, chủ sở hữu, sử dụng bất động sản cũng gần như bế tắc không thể tự bảo vệ được mình.
Bên thuê không chịu hoàn trả lại hiện trạng tài sản thuê như ban đầu
Nếu thuê đất thì có thể phần đất thuê bị đào xới thay đổi, còn thuê nhà, thì đã đập, gỡ bỏ, thay đổi theo nhu cầu của bên thuê, việc thay đổi này cho dù bên cho thuê đồng ý hay không đồng ý trước đó thì đến thời điểm bên thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, về mặt thực tế hiện trạng đã thay đổi so với ban đầu. Nhưng giờ đây, bên thuê không chịu khắc phục, không chịu trả tiền và tiếp tục sử dụng tài sản thuê nhằm làm sao thời gian sử dụng tài sản thuê tính ra bằng hoặc vượt nhiều hơn so với số tiền đặt cọc mà họ đã giao cho bên cho thuê trước đó. Trong trường hợp này, bên cho thuê thực sự cũng khó tự bảo vệ được mình.
Liên quan đến việc công chứng hợp đồng thuê
Trước đây, thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 còn hiệu lực thì có quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Đến thời điểm ngày 01/7/2014, thời điểm Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực thì tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp hợp đồng cần phải công chứng, chứng thực như sau:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, chỉ có bốn loại hợp đồng được liệt kê gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn liên quan đến đất đai mới phải bắt buộc công chứng, chứng thực, còn hợp đồng cho thuê đất thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Cũng vào thời điểm ngày 01/7/2014, Luật Nhà ở năm 2014 bắt đầu có hiệu lực và dẫn tới có sự khác nhau trong quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng thuê nhà, mượn nhà, cụ thể tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
Như vậy, từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà là theo nhu cầu của các bên, luật pháp không bắt buộc các bên phải công chứng hoặc chứng thực.
Đến thời điểm ngày 01/01/2017 Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành thì bỏ hẳn điều khoản bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà trong Bộ luật Dân sự năm 2005, dù là trên sáu tháng. Thay vào đó, Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê; hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Thực tế là trong trường hợp bên thuê là tổ chức/pháp nhân thường bắt buộc bên cho thuê công chứng hợp đồng thuê và nhìn ở khía cạnh chủ sở hữu bất động sản thì những hệ lụy từ việc công chứng hợp đồng thuê cũng dồn về phía họ như:
- Trường hợp bên thuê không chịu trả tiền thuê, không chịu thực hiện việc hoàn trả mặt bằng như hiện trạng ban đầu trước khi thuê, nhưng thời hạn hợp đồng thuê vẫn còn. Dù bên thuê vi phạm một cách rõ ràng nghĩa vụ của mình và thậm chí họ đã dọn đồ ra khỏi diện tích thuê, giao trả lại bất động sản cho thuê, nhưng chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất không thể ký tiếp hợp đồng cho thuê mới vì bản thân hợp đồng cho thuê cũ vẫn còn hiệu lực và đang được “treo” trên hệ thống công chứng nên không thể ký kết thêm hợp đồng mới.
- Trường hợp chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất muốn chuyển nhượng nhà, đất đang cho thuê bên cạnh phải thực hiện nghĩa vụ thông báo trước 30 ngày cho bên thuê về quyền ưu tiên mua lại nhà đang thuê (khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014), thì trong trường hợp nhà đất đang xảy ra tranh chấp cũng không được thực hiện các giao dịch như mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở nếu đang thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu (điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014). Chủ sở hữu bất động sản gần như không thực hiện được các quyền của mình nếu đang tranh chấp với bên thuê.
Vậy giải pháp nào để bảo vệ chủ sở hữu bất động sản cho thuê nhằm tránh những hệ lụy nói trên?
Thứ nhất: Cần có sự hỗ trợ tư vấn của Luật sư hoặc chuyên gia pháp lý liên quan đến các nội dung trong hợp đồng thuê, từ đó có các điều khoản ràng buộc chặt chẽ nghĩa vụ và trách nhiệm của bên thuê.
Thứ hai: Cần tăng thêm khoản tiền đặt cọc để bảo đảm trường hợp bên thuê nếu vi phạm thì khoản tiền đặt cọc sẽ mất nhiều hơn, khiến bên thuê bị tổn thất lớn hơn trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thuê, từ đó có thể hạn chế được việc vi phạm hợp đồng của bên thuê.
Thứ ba: Bên cho thuê nên xác minh lịch sử của bên thuê để kiểm định khả năng tài chính cũng như uy tín của bên thuê trước khi ký kết hợp đồng.
Thứ tư: Khi sự kiện tranh chấp, bất hòa nếu có xảy ra giữa bên thuê và bên cho thuê dù là nhỏ nhất cũng nên khẩn trương dàn xếp, xử lý, tránh để mâu thuẫn lớn và kéo dài.
Thứ năm: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê pháp luật hiện nay không bắt buộc nên bên cho thuê cần cân nhắc kỹ lưỡng có cần thiết ký kết thông qua công chứng, chứng thực hay không để tránh những hệ lụy phát sinh nếu có.
Thạc sĩ, Luật sư NGÔ VIỆT BẮC
Trưởng Văn phòng Luật sư Sài Gòn Tây Nguyên
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
